D滩上海商业房地产发展战略研究

单击此处编辑母版文本样式,*,*,D滩公司商,业,业房地产发,展,展战略研究,汇报,2003-02-18,目,录,录,商业房地产,发,发展环境概,述,述,进军商业房,地,地产的意义,商业房地产,的,的战略目标,商业房地产,行,行业定位,商业房地产,的,的核心竞争,力,力,商业房地产,发,发展模式,10/28/2022,2,商业房地产,发,发展环境概,述,述,经济环境,政策影响,行业整体发,展,展趋势,地区行业发,展,展状况,商业房地产,发,发展的社会,环,环境,商业房地产,发,发展状况,详细分析内,容,容见商业房,地,地产外部环,境,境分析报告,10/28/2022,3,全国宏观经,济,济增长状况,19972001年,全,全国GDP,增,增长状况,（单位：亿,元,元）,国内经济的,持,持续增长，,对,对增加国民,的,的可支配收,入,入和提高国,民,民的市场购,买,买能力和消,费,费能力提供,了,了基础，为,商,商业繁荣和,商,商业房地产,的,的发展提供,了,了有利条件,。,。国内生产,总,总值持续稳,定,定的增长为,房,房地产和相,关,关行业提供,了,了更好的发,展,展空间，同,时,时房地产及,相,相关行业的,发,发展又对拉,动,动内需起到,了,了很大的促,进,进作用,。,过去五年宏,观,观调控的主,要,要手段是积,极,极的财政政,策,策和稳健的,货,货币政策,未来五年货,币,币政策既要,防,防止通货紧,缩,缩，又要防,止,止通货膨胀,，,，预计利率,也,也将在一段,时,时间维持较,低,低的水平。,国家通过转,移,移支付等手,段,段调整了不,同,同地区的可,支,支配收入，,扩,扩大社会有,效,效需求。为,实,实现国民经,济,济持续稳定,增,增长，政府,将,将继续采取,积,积极的财政,政,政策，保持,必,必要的投资,拉,拉动力度。,对房地产的,经,经营发展比,较,较有利。,10/28/2022,4,上海GDP,增,增长状况分,析,析,19982001年,上,上海GDP,增,增长状况（,单,单位：亿元,）,）,上海GDP,近,近几年以保,持,持两位数的,速,速度增长，,加,加快了上海,市,市退二进三,的,的发展速度,，,，对上海市,的,的经济和商,业,业的繁荣起,到,到了极大的,推,推动作用,同时上海市,发,发展的多中,心,心化和住宅,郊,郊区化又促,进,进了上海商,圈,圈的数量的,增,增加和规模,的,的扩大，为,上,上海商业房,地,地产业的发,展,展提供了很,好,好的发展机,遇,遇。,上海市近几,年,年规模较大,的,的世博会、,特,特奥会、F1赛事等一,大,大批有影响,力,力的大型综,合,合性盛会又,必,必将加速上,海,海经济和商,业,业的进一步,快,快速发展，,同,同时也为商,业,业房地产开,发,发提供了更,多,多的发展机,会,会。,10/28/2022,5,新土地政策,将,将对土地供,应,应总量、价,格,格、房地产,业,业竞争态势,以,以及跨区域,经,经营都带来,重,重大变化,供应总量,国家将通过,土,土地规划控,制,制供应总量,土地结构和,性,性质，政府,完,完成一级开,发,发，减少生,地,地供应。,土地利用计,划,划要公开透,明,明,价格,总体价格比,协,协议转让的,价,价格高，长,期,期走势趋向,市,市场合理价,格,格,各地的价格,水,水平不一,区域经营,打破了地区,、,、行业垄断,，,，大大加快,了,了区域竞争,的,的进程。对,地,地主的威胁,比,比较大,介入外地经,营,营的范围和,速,速度加快,竞争态势,重新洗牌，,淘,淘汰一批地,主,主，加大了,行,行业竞争的,激,激烈程度，,对,对核心能力,提,提出更高的,要,要求。,规模和品牌,对,对企业的生,存,存发展更加,重,重要。,国家土地政,策,策: 从2002年7,月,月1日起，,各,各类经营性,用,用地，必须,以,以招标、拍,卖,卖或者挂牌,方,方式出让。,6,未来房地产,市,市场突出的,几,几个变化将,表,表现在土地,价,价格短期内,的,的增长、利,润,润率的下降,和,和房地产企,业,业数量的减,少,少,短时期内土,地,地价格的增,长,长伴随土地,出,出让政策的,改,改变不可避,免,免，部分地,区,区可能出现,增,增速过快的,局,局面，中长,期,期内，土地,价,价格将会对,短,短期的增速,进,进行修正，,但,但土地资源,的,的短缺决定,，,，价格不会,低,低于现有水,平,平,开发成本的,增,增加、供需,结,结构性矛盾,、,、市场竞争,的,的加剧和成,本,本构成的逐,渐,渐透明可能,导,导致利润的,整,整体下滑，,市,市场优胜劣,汰,汰的竞争法,则,则决定房地,产,产市场中将,走,走向成熟，,行,行业整体利,润,润将逐渐趋,于,于稳定合理,土地价格和,出,出让方式市,场,场化导致房,地,地产行业和,市,市场进入门,槛,槛提高，一,批,批规模小、,资,资质差的企,业,业将被逐渐,淘,淘汰，行业,内,内企业的整,体,体质量将得,到,到提高,10/28/2022,7,有,实,实,力,力,的,的,房,房,地,地,产,产,开,开,发,发,商,商,将,将,是,是,新,新,政,政,策,策,的,的,最,最,大,大,受,受,益,益,者,者,提,供,供,更,更,多,多,的,的,机,机,会,会,促,进,进,规,规,模,模,化,化,专,专,业,业,化,化,缩,短,短,开,开,发,发,时,时,间,间,控,制,制,经,经,营,营,风,风,险,险,行,业,业,和,和,地,地,区,区,垄,垄,断,断,被,被,打,打,破,破,，,，,开,开,发,发,商,商,可,可,以,以,在,在,全,全,国,国1400,多,多,个,个,地,地,区,区,选,选,择,择,合,合,适,适,开,开,发,发,地,地,区,区,和,和,项,项,目,目,，,，,选,选,择,择,面,面,大,大,大,大,宽,宽,于,于,以,以,前,前,自,自,己,己,凭,凭,关,关,系,系,找,找,地,地,的,的,开,开,发,发,模,模,式,式,目,前,前,政,政,府,府,主,主,要,要,供,供,应,应,熟,熟,地,地,，,，,大,大,大,大,减,减,少,少,了,了,开,开,发,发,商,商,自,自,行,行,进,进,行,行,一,一,级,级,开,开,发,发,的,的,时,时,间,间,和,和,风,风,险,险,由,于,于,土,土,地,地,成,成,本,本,透,透,明,明,，,，,开,开,发,发,商,商,可,可,以,以,选,选,择,择,自,自,己,己,的,的,优,优,势,势,项,项,目,目,开,开,发,发,，,，,便,便,于,于,控,控,制,制,风,风,险,险,只,有,有,规,规,模,模,化,化,、,、,专,专,业,业,化,化,才,才,能,能,有,有,更,更,多,多,的,的,开,开,发,发,能,能,力,力,和,和,获,获,得,得,更,更,多,多,的,的,开,开,发,发,资,资,金,金,、,、,获,获,取,取,新,新,的,的,开,开,发,发,项,项,目,目,，,，,有,有,利,利,于,于,形,形,成,成,全,全,国,国,性,性,的,的,大,大,开,开,发,发,公,公,司,司,10/28/2022,8,土,地,地,政,政,策,策,将,将,使,使,现,现,有,有,房,房,地,地,产,产,开,开,发,发,商,商,将,将,重,重,新,新,洗,洗,牌,牌,，,，,改,改,变,变,目,目,前,前,竞,竞,争,争,态,态,势,势,外,商,商,、,、,外,外,地,地,、,、,外,外,行,行,的,的,竞,竞,争,争,成,成,本,本,降,降,低,低,，,，,更,更,多,多,的,的,外,外,资,资,竞,竞,争,争,者,者,进,进,入,入,房,房,地,地,产,产,开,开,发,发,市,市,场,场,，,，,竞,竞,争,争,将,将,更,更,加,加,激,激,烈,烈,，,，,价,价,格,格,战,战,将,将,不,不,可,可,避,避,免,免,，,，,房,房,价,价,将,将,更,更,趋,趋,向,向,市,市,场,场,化,化,。,。,新,开,开,发,发,商,商,增,增,多,多,竞,争,争,方,方,式,式,改,改,变,变,土,地,地,价,价,格,格,因,因,素,素,排,排,除,除,在,在,价,价,值,值,链,链,外,外,，,，,对,对,企,企,业,业,的,的,核,核,心,心,竞,竞,争,争,力,力,提,提,出,出,更,更,高,高,的,的,要,要,求,求,，,，,促,促,进,进,房,房,地,地,产,产,行,行,业,业,规,规,模,模,化,化,，,，,专,专,业,业,化,化,，,，,以,以,降,降,低,低,成,成,本,本,，,，,控,控,制,制,风,风,险,险,重,新,新,洗,洗,牌,牌,没,有,有,实,实,力,力,的,的,地,地,方,方,开,开,发,发,商,商,将,将,被,被,市,市,场,场,淘,淘,汰,汰,，,，,房,房,地,地,产,产,行,行,业,业,的,的,兼,兼,并,并,重,重,组,组,将,将,维,维,持,持,一,一,段,段,时,时,间,间,。,。2001,年,年,深,深,圳,圳,市,市,土,土,地,地,使,使,用,用,权,权,出,出,让,让,建,建,筑,筑,面,面,积,积,在,在20,万,万,以,以,上,上,的,的,大,大,地,地,块,块,均,均,落,落,入,入,万,万,科,科,、,、,泰,泰,华,华,地,地,产,产,、,、,振,振,业,业,集,集,团,团,、,、,百,百,仕,仕,达,达,地,地,产,产,等,等,品,品,牌,牌,公,公,司,司,囊,囊,中,中,。,。,D,滩,滩,经,经,营,营,商,商,业,业,房,房,地,地,产,产,受,受,土,土,地,地,政,政,策,策,的,的,影,影,响,响,1,、,、,由,由,于,于,国,国,家,家,土,土,地,地,供,供,应,应,总,总,量,量,将,将,受,受,到,到,严,严,格,格,的,的,限,限,制,制,，,，,未,未,来,来,获,获,取,取,大,大,面,面,积,积,优,优,质,质,土,土,地,地,的,的,难,难,度,度,将,将,非,非,常,常,大,大,2,、,、,土,土,地,地,出,出,让,让,方,方,式,式,的,的,转,转,变,变,将,将,促,促,使,使,企,企,业,业,从,从,土,土,地,地,资,资,源,源,优,优,势,势,型,型,（,（,地,地,主,主,型,型,）,）,向,向,能,能,力,力,优,优,势,势,型,型,企,企,业,业,转,转,变,变,，,，,能,能,力,力,优,优,势,势,的,的,形,形,成,成,与,与,公,公,司,司,决,决,策,策,和,和,经,经,营,营,市,市,场,场,化,化,速,速,度,度,相,相,关,关,3,、,、,土,土,地,地,价,价,格,格,比,比,协,协,议,议,转,转,让,让,价,价,格,格,总,总,体,体,水,水,平,平,上,上,升,升,，,，,长,长,期,期,价,价,格,格,趋,趋,向,向,合,合,理,理,区,区,间,间,，,，,总,总,体,体,价,价,格,格,水,水,平,平,将,将,高,高,于,于,现,现,在,在,水,水,平,平,，,，,这,这,对,对D,滩,滩84,平,平,方,方,公,公,里,里,土,土,地,地,增,增,值,值,提,提,供,供,机,机,会,会,4,、,、,房,房,地,地,产,产,开,开,发,发,行,行,业,业,竞,竞,争,争,趋,趋,向,向,激,激,烈,烈,化,化,，,，,实,实,力,力,决,决,定,定,开,开,发,发,机,机,会,会,，,，,资,资,本,本,运,运,作,作,、,、,技,技,术,术,创,创,新,新,、,、,专,专,业,业,人,人,才,才,、,、,投,投,资,资,策,策,划,划,等,等,方,方,面,面,都,都,对,对,房,房,地,地,产,产,商,商,提,提,出,出,了,了,更,更,高,高,的,的,要,要,求,求,10/28/2022,9,土,地,地,市,市,场,场,供,应,应,者,者,土,地,地,多,多,头,头,供,供,应,应,的,的,局,局,面,面,将,将,得,得,到,到,更,更,本,本,性,性,好,好,转,转,国,家,家,成,成,为,为,土,土,地,地,的,的,唯,唯,一,一,供,供,应,应,商,商,。,。,土,地,地,统,统,一,一,供,供,应,应,将,将,成,成,为,为,一,一,种,种,趋,趋,势,势,。,。,需,求,求,者,者,国,民,民,待,待,遇,遇,。,。,对,对,内,内,和,和,对,对,外,外,的,的,开,开,放,放,，,，,外,外,资,资,和,和,民,民,营,营,的,的,需,需,求,求,将,将,大,大,幅,幅,上,上,升,升,尤,其,其,是,是,开,开,发,发,服,服,务,务,领,领,域,域,，,，,政,府,府,审,审,批,批,公,开,开,、,、,公,公,正,正,、,、,公,公,平,平,市,场,场,化,化,配,配,置,置,土,土,地,地,资,资,源,源,，,，,维,维,护,护,国,国,家,家,土,土,地,地,政,政,策,策,的,的,稳,稳,定,定,性,性,减,少,少,行,行,政,政,审,审,批,批,和,和,政,政,府,府,划,划,拨,拨,中,介,介,服,服,务,务,国,外,外,评,评,估,估,机,机,构,构,的,的,进,进,入,入,带,带,来,来,了,了,先,先,进,进,的,的,管,管,理,理,理,理,念,念,、,、,成,成,熟,熟,的,的,评,评,估,估,技,技,术,术,、,、,服,服,务,务,手,手,段,段,和,和,实,实,践,践,经,经,验,验,市,场,场,化,化,价,价,格,格,将,将,合,合,理,理,回,回,归,归,目,标,标,：,：,形,形,成,成,平,平,等,等,、,、,公,公,开,开,、,、,竞,竞,争,争,有,有,序,序,、,、,统,统,一,一,规,规,范,范,的,的,土,土,地,地,市,市,场,场,秩,秩,序,序,加,入,入WTO,对,对,中,中,国,国,土,土,地,地,市,市,场,场,的,的,影,影,响,响,主,主,要,要,是,是,规,规,范,范,政,政,府,府,的,的,审,审,批,批,行,行,为,为,和,和,公,公,开,开,、,、,透,透,明,明,，,，,规,规,范,范,10,我,国,国,加,加,入,入WTO,在,在,给,给,房,房,地,地,产,产,业,业,带,带,来,来,三,三,大,大,机,机,会,会,的,的,同,同,时,时,，,，,也,也,带,带,来,来,了,了,四,四,大,大,威,威,胁,胁,1,、,、,外,外,商,商,的,的,加,加,大,大,投,投,资,资,将,将,使,使,对,对,写,写,字,字,楼,楼,、,、,工,工,业,业,用,用,房,房,和,和,高,高,档,档,住,住,宅,宅,的,的,需,需,求,求,增,增,长,长,。,。,2,、,、,入,入,世,世,带,带,动,动,的,的,经,经,济,济,发,发,展,展,和,和,部,部,分,分,建,建,筑,筑,用,用,进,进,口,口,原,原,材,材,料,料,关,关,税,税,的,的,降,降,低,低,将,将,使,使,住,住,宅,宅,的,的,有,有,效,效,需,需,求,求,增,增,大,大,，,，,并,并,使,使,住,住,宅,宅,的,的,消,消,费,费,层,层,次,次,更,更,加,加,分,分,明,明,。,。,3、,国,国外,金,金融,机,机构,的,的介,入,入将,促,促进,我,我国,房,房地,产,产金,融,融业,发,发展,。,。,三大,机,机会,1、,入,入世,带,带来,的,的政,策,策透,明,明性,和,和中,国,国目,前,前房,地,地产,业,业的,相,相对,高,高利,润,润必,将,将吸,引,引国,外,外大,型,型房,地,地产,集,集团,进,进入,，,，国,内,内规,模,模小,、,、资,金,金量,低,低、,管,管理,技,技术,水,水平,差,差的,企,企业,将,将受,到,到冲,击,击。,2、,外,外资,房,房地,产,产开,发,发商,将,将首,先,先进,入,入高,档,档外,销,销公,寓,寓及,写,写字,楼,楼市,场,场，,凭,凭借,其,其先,进,进的,物,物业,管,管理,模,模式,、,、营,销,销网,络,络和,更,更加,专,专业,化,化、,人,人性,化,化的,服,服务,理,理念,，,，对,国,国内,房,房地,产,产开,发,发商,的,的业,务,务将,形,形成,威,威胁,。,。,3、,国,国内,房,房地,产,产开,发,发商,的,的政,府,府背,景,景优,势,势和,天,天然,的,的地,区,区优,势,势将,逐,逐渐,淡,淡化,。,。,4、,房,房地,产,产企,业,业正,面,面临,新,新一,轮,轮“,洗,洗牌,”,”，,相,相当,数,数量,的,的房,地,地产,企,企业,将,将被,市,市场,淘,淘汰,。,。,四大,威,威胁,10/28/2022,11,加入WTO,后,后，,中,中国,将,将在,过,过渡,期,期内,，,，逐,渐,渐取,消,消进,入,入房,地,地产,相,相关,行,行业,的,的市,场,场壁,垒,垒,资料,来,来源,：,：WTO,协议,2000,2001,2002,2003,2004,2006,年,年允,许,许建,筑,筑设,计,计、,工,工程,服,服务,、,、城,市,市规,划,划服,务,务允,许,许设,立,立独,资,资企,业,业,准许,外,外商,进,进入,中,中国,的,的房,地,地产,及,及服,务,务行,业,业，,高,高档,公,公寓,写,写字,楼,楼外,商,商不,许,许独,资,资,收费,和,和合,同,同为,基,基础,的,的房,地,地产,服,服务,仅,仅限,于,于合,资,资企,业,业形,式,式，,允,允许,外,外方,拥,拥有,多,多数,股,股权,建筑,设,设计,服,服务,（,（CPC8671,）,）及,工,工程,服,服务,，,，集,中,中工,程,程服,务,务、,城,城市,规,规划,服,服务,，,，仅,限,限于,合,合资,形,形式,，,，外,资,资可,以,以拥,有,有多,数,数股,权,权,建筑,及,及相,关,关工,程,程服,务,务（CPC511,，,，512,，,，513,，,，514,，,，515,，,，516,，,，517,，,，518,）,），,外,外商,可,可以,独,独资,2005,外商,可,可以,独,独资,在,在中,国,国建,设,设、,改,改造,和,和经,营,营饭,店,店和,餐,餐馆,设,设施,2006,市场,开,开放,度,度,10/28/2022,12,房地,产,产开,发,发业,的,的产,业,业特,性,性可,以,以总,结,结为,：,：周,期,期性,、,、关,联,联性,、,、地,域,域性,、,、政,策,策性,周期,性,性,我国,的,的房,地,地产,周,周期,有,有三,方,方面,的,的特,殊,殊性,：,：第,一,一是,房,房地,产,产周,期,期的,频,频率,，,，大,约,约是7到8年,为,为一,个,个周,期,期；,第,第二,个,个就,是,是我,国,国房,地,地产,的,的周,期,期中,，,，衰,退,退期,和,和低,谷,谷期,比,比较,短,短，,而,而增,长,长期,和,和繁,荣,荣期,时,时间,比,比较,长,长，,这,这显,示,示出,市,市场,需,需求,持,持续,旺,旺盛,这,这样,的,的特,点,点，,它,它明,显,显不,同,同于,房,房地,产,产总,量,量过,剩,剩的,国,国家,和,和地,区,区；,第,第三,，,，从,销,销售,增,增长,和,和投,资,资增,长,长的,关,关系,来,来分,析,析，,销,销售,增,增长,直,直接,影,影响,到,到投,资,资的,增,增长,。,。因,此,此房,地,地产,公,公司,应,应更,为,为理,性,性的,把,把握,项,项目,投,投资,、,、开,发,发和,销,销售,的,的时,机,机，,避,避免,盲,盲目,发,发展,。,。,关联性,房地产与,国,国民经济,的,的许多行,业,业如钢铁,、,、水泥、,木,木材、玻,璃,璃、塑料,、,、家电等,产,产业都有,着,着密切的,产,产业关联,性,性。随着,国,国际一体,化,化的发展,，,，我国国,民,民经济与,全,全球经济,的,的相关度,越,越来越高,。,。而新的,国,国际贸易,保,保护主义,的,的抬头，,如,如美国对,我,我国钢铁,业,业实施反,倾,倾销制裁,，,，使房地,产,产相关行,业,业的发展,不,不稳定性,增,增加，同,时,时入关后,，,，这些行,业,业将面临,跨,跨国公司,的,的强大竞,争,争压力。,因,因此，房,地,地产公司,需,需要密切,关,关注相关,行,行业的发,展,展状况给,房,房地产行,业,业带来的,影,影响,地域性,房地产地,域,域性很强,，,，各地房,地,地产市场,发,发育程度,、,、政策措,施,施、居民,收,收入和消,费,费偏好等,千,千差万别,。,。北京地,区,区由于对,奥,奥运概念,和,和入世概,念,念的过度,挖,挖掘，使,市,市场面临,较,较大的压,力,力。房地,产,产行业的,地,地域性特,征,征使得房,地,地产公司,在,在进行地,域,域扩张时,，,，必须针,对,对各地具,体,体情况进,行,行逐一分,析,析，谨慎,投,投资。,政策敏感,性,性,房地产在,国,国民经济,中,中具有一,定,定的先导,性,性，受国,家,家宏观经,济,济政策的,影,影响非常,大,大。虽然,我,我国国民,经,经济的发,展,展势头良,好,好，预计,今,今后几年,仍,仍会保持7%的增,长,长速度，,但,但国际形,势,势的不稳,定,定也有可,能,能给我国,经,经济带来,较,较为严重,的,的影响。,同,同时，房,地,地产开发,中,中的大量,短,短期行为,，,，对生态,环,环境造成,极,极大的破,坏,坏，大量,商,商品房空,置,置，以及,开,开发失控,，,，无序发,展,展，导致,土,土地资源,的,的大量浪,费,费和国有,资,资产的大,量,量流失等,情,情况都有,可,可能导致,国,国家相关,政,政策的变,化,化。,房地产,开发业,10/28/2022,13,周期性,：,：,我国房,地,地产历,经,经起步,（,（1979-1991）、,过,过热（1991-1993,）,）和调,整,整（1993-1997）,后,后，1998,年,年房地,产,产业步,入,入复苏,阶,阶段,从各阶,段,段的波,动,动幅度,可,可以看,出,出，房,地,地产市,场,场的成,熟,熟度日,益,益加强,，,，市场,逐,逐渐趋,于,于理性,发,发展。,1999年以,来,来虽然,进,进入复,苏,苏期，,但,但发展,进,进入2001,年,年后有,所,所调整,。,。这实,际,际上有,利,利于整,个,个行业,的,的持续,稳,稳定发,展,展。,房地产,投,投资的,增,增幅近,年,年一直,高,高于固,定,定资产,投,投资增,幅,幅，说,明,明房地,产,产对固,定,定资产,投,投资有,较,较强的,拉,拉动作,用,用，在,国,国家“,加,加大投,资,资，拉,动,动内需,”,”的政,策,策不变,前,前提下,，,，房地,产,产投资,还,还会有,所,所增加,。,。,过热期,复苏期,调整期,1987-2001,年,年固定,资,资产投,资,资与房,地,地产投,资,资增长,率,率统计,分,分析,与宏观,经,经济周,期,期波动,的,的趋势,基,基本一,致,致；波,幅,幅大于,后,后者衰,退,退期较,短,短而增,长,长期、,繁,繁荣期,较,较长发,展,展领先,于,于宏观,经,经济增,长,长而衰,退,退迟于,宏,宏观经,济,济，体,现,现了先,导,导经济,的,的特点,。,。,10/28/2022,14,全国房,地,地产行,业,业增长,情,情况分,析,析,单位:,亿,亿,元,元,全国房,地,地产行,业,业销售,额,额增长,状,状况:,1997-2000,年,年全国,房,房地产,每,每年销,售,售额增,长,长分别,是,是33.05%、2.54%、49.21%，,从增长趋势,分,分析房地产,业,业目前有较,好,好的发展势,头,头,市场对,房,房地产的需,求,求仍处于一,个,个上升通道,从销售额,分,分析:已经,占,占到全国GDP的5%,左,左右,成为,国,国民经济的,支,支柱产业，D滩公司进,入,入这样的支,柱,柱产业中运,营,营，有必要,适,适时地根据,国,国内经济的,发,发展状况，,动,动态调整公,司,司在商业房,地,地产业的投,资,资策略。,通过1999年的调整,，,，2000,年,年又出现了,较,较快增长的,势,势头，从经,济,济周期分析,，,，房地产业,还,还有35,年,年的增长期,。,。,10/28/2022,15,10/28/2022,16,全国房地产,行,行业集中度,全国房地产,行,行业集中度,发,发展趋势预,测,测：,50000多家,2000多家,2002年,2008年,据专家分析,：,：我国未来5-10年,，,，90%的,房,房地产企业,将,将消亡，目,前,前全国的房,地,地产公司有50000,多,多家，平均,每,每个公司的,资,资产不足2000万元,，,，具有一级,资,资质的不足1.44%,平均开发,量,量不到10000平方,米,米,经营规,模,模小、成本,高,高、效益差,、,、无充足的,资,资本支持。,预,预计5年后,会,会剩下2000家左右,，,，形成100个左右经,营,营收入在100亿元以,上,上的跨地区,经,经营的大企,业,业。,由此分析,目,目前房地产,行,行业的集中,度,度并不高，,行,行业未来发,展,展将会有一,个,个大规模行,业,业整合和淘,汰,汰的过程。,10/28/2022,17,从发展走向,成,成熟，中国,房,房地产业未,来,来发展将形,成,成以下五大,趋,趋势,行业竞争日,益,益激烈。房,地,地产开发商,向,向规模化、,品,品牌化的方,向,向发展。地,区,区性品牌由,于,于在资金实,力,力、开发经,验,验等方面处,于,于整体劣势,，,，生存空间,收,收到严重挤,压,压。,房地产供给,将,将向多元化,发,发展，住宅,供,供应体系将,包,包含商品住,宅,宅、经济适,用,用房、低租,金,金公寓等面,向,向不同消费,层,层次的房地,产,产产品，商,业,业房地产将,会,会稳定增长,。,。,商品住宅价,格,格将呈现稳,中,中回落的趋,势,势。商业房,地,地产的租、,售,售价格将稳,中,中有升。,二级市场的,不,不断发展将,对,对房地产业,的,的发展起着,越,越来越大的,作,作用。,房地产金融,业,业将更加完,善,善，对推动,房,房地产和商,业,业房地产的,发,发展起积极,推,推动作用。,规模化品牌,化,化,供给多元化,价格趋势,住宅二级市,场,场,房地产金融,业,业,10/28/2022,18,规模,化,化的,产,产业,联,联合,，,，增,强,强行,业,业竞,争,争,先进,的,的物,业,业管,理,理模,式,式,营销,网,网络,专业,化,化、,人,人性,化,化的,服,服务,理,理念,雄厚,的,的资,金,金实,力,力,外资,公,公司,优,优势,是,是否,渐,渐增,是,本土,企,企业,重,重新,塑,塑造,核,核心,竞,竞争,力,力,否,走联,合,合之,路,路,扩大,融,融资,渠,渠道,更新,经,经营,理,理念,政府,背,背景,优势,天然,的,的地,区,区优,势,势,本土,公,公司,优,优势,是,是否,仍,仍旧,明,明显,面对,外,外资,企,企业,的,的竞,争,争，,本,本土,房,房地,产,产企,业,业应,该,该重,新,新塑,造,造核,心,心竞,争,争力,以,以迎,接,接挑,战,战,10/28/2022,19,房地,产,产企,业,业规,模,模的,变,变化,必,必然,引,引起,其,其经,营,营模,式,式的,变,变化,随着,行,行业,竞,竞争,日,日益,激,激烈,，,，规,模,模与,联,联合,才,才能,重,重新,构,构建,企,企业,的,的核,心,心竞,争,争力,单独,的,的项,目,目公,司,司无,法,法从,品,品牌,资,资源,、,、资,金,金实,力,力、,专,专业,人,人员,等,等方,面,面和,大,大的,地,地产,集,集团,竞,竞争,，,，要,凭,凭借,合,合纵,联,联横,的,的优,势,势，,凝,凝聚,分,分散,资,资源,，,，提,炼,炼集,团,团终,极,极势,能,能，,并,并以,联,联合,营,营销,推,推广,模,模式,抗,抗衡,强,强敌,，,，才,不,不会,在,在大,浪,浪淘,沙,沙中,被,被淘,汰,汰,企业,规,规模,变,变化,数量,众,众多,、,、规,模,模小,、,、效,益,益差,的,的小,企,企业,集中,度,度高,的,的大,规,规模,企,企业,经营,模,模式,变,变更,单一,注,注重,功,功能,开,开发,与商,业,业、,旅,旅游,、,、体,育,育等,行,行业,结,结合,重新,塑,塑造,核,核心,竞,竞争,力,力,10/28/2022,20,房地,产,产行,业,业分,析,析结,论,论,1.,我,我,国,国房,地,地产,业,业正,处,处于,成,成长,期,期向,成,成熟,期,期过,度,度的,阶,阶段,。,。,2.,房,房,地,地产,业,业的,产,产业,特,特性,为,为：,周,周期,性,性、,关,关联,性,性、,政,政策,性,性、,地,地域,性,性,3.,我,我,国,国房,地,地产,企,企业,数,数量,多,多，,普,普遍,规,规模,小,小而,竞,竞争,能,能力,弱,弱，,行,行业,集,集中,度,度低,4.,商,商,业,业房,地,地产,的,的投,资,资额,近,近年,来,来快,速,速增,长,长,5.,中,中,国,国居,民,民住,宅,宅市,场,场容,量,量巨,大,大，,发,发展,前,前景,看,看好,。,。购,买,买方,分,分析,表,表明,，,，个,人,人消,费,费逐,渐,渐成,为,为市,场,场需,求,求的,主,主体,，,，购,房,房目,的,的是,为,为了,改,改善,住,住房,条,条件,6.,中,中,国,国房,地,地产,企,企业,未,未来,发,发展,方,方向,是,是规,模,模化,、,、品,牌,牌化,7.,现,现,阶,阶段,我,我国,房,房地,产,产行,业,业普,遍,遍负,债,债较,高,高，,行,行业,整,整体,风,风险,较,较大,；,；部,分,分地,区,区商,品,品住,宅,宅房,供,供给,出,出现,结,结构,性,性过,剩,剩，,商,商品,房,房空,置,置率,开,开始,加,加大,10/28/2022,21,上海,房,房地,产,产正,成,成为,上,上海,的,的支,柱,柱产,业,业,房地,产,产投,资,资,房地,产,产消,费,费,GDP拉,动,动,2002,年,年,90,年,年代,初,初,1.4,7,不足,一,一百,万,万平,方,方米,1800,万,万平,方,方米,不足10,亿,亿,700亿,上海,房,房地,产,产增,加,加值,占,占GDP,的,的比,重,重已,由,由1991年,的,的1.4,上,升,升至2001,年,年的6.4,，,，10年,间,间增,加,加了5个,百,百分,点,点，,预,预计2002,年,年底,将,将达7,，,，增,速,速明,显,显高,于,于同,期,期GDP,增,增速,，,，上,海,海房,地,地产,业,业已,成,成为,全,全市,经,经济,增,增长,的,的重,要,要加,速,速器,10/28/2022,22,我,国,国,商,商,业,业,房,房,地,地,产,产,开,开,发,发,面,面,积,积,增,增,长,长,状,状,况,况,19972000,年,年,我,我,国,国,商,商,业,业,房,房,地,地,产,产,开,开,发,发,面,面,积,积,增,增,长,长,率,率,分,分,别,别,为,为,32.55%,、,、13.41%,、,、38.03%,单,位,位,：,：,万,万,平,平,方,方,米,米,商,业,业,房,房,地,地,产,产,的,的,开,开,发,发,面,面,积,积,的,的,大,大,幅,幅,度,度,增,增,长,长,，,，,体,体,现,现,了,了,商,商,业,业,房,房,地,地,产,产,的,的,增,增,长,长,潜,潜,力,力,，,，,随,随,着,着,商,商,业,业,和,和,零,零,售,售,业,业,的,的,快,快,速,速,发,发,展,展,，,，,在,在,未,未,来,来,几,几,年,年,将,将,会,会,吸,吸,引,引,大,大,量,量,的,的,资,资,金,金,参,参,与,与,到,到,商,商,业,业,房,房,地,地,产,产,项,项,目,目,的,的,开,开,发,发,。,。,机,机,遇,遇,和,和,挑,挑,战,战,并,并,存,存,，,，D,滩,滩,公,公,司,司,应,应,抓,抓,住,住,机,机,遇,遇,迎,迎,接,接,挑,挑,战,战,，,，,实,实,现,现,公,公,司,司,的,的,快,快,速,速,发,发,展,展,。,。,10/28/2022,23,10/28/2022,24,顾,客,客,消,消,费,费,习,习,惯,惯,的,的,变,变,化,化,对,对,商,商,业,业,形,形,态,态,的,的,影,影,响,响,分,分,析,析,购,物,物,中,中,心,心,的,的,服,服,务,务,形,形,态,态,会,会,越,越,来,来,越,越,多,多,元,元,化,化,，,，,包,包,含,含,吃,吃,、,、,喝,喝,、,、,玩,玩,、,、,乐,乐,等,等,综,综,合,合,需,需,求,求,。,。,它,它,不,不,仅,仅,要,要,满,满,足,足,人,人,们,们,物,物,质,质,需,需,要,要,，,，,而,而,且,且,还,还,要,要,满,满,足,足,人,人,们,们,日,日,趋,趋,丰,丰,富,富,的,的,文,文,化,化,需,需,要,要,，,，,它,它,不,不,仅,仅,要,要,满,满,足,足,人,人,们,们,的,的,生,生,理,理,需,需,要,要,，,，,而,而,且,且,还,还,要,要,满,满,足,足,人,人,们,们,的,的,精,精,神,神,需,需,要,要,，,，,因,因,此,此,其,其,功,功,能,能,将,将,从,从,购,购,物,物,中,中,心,心,演,演,化,化,到,到,生,生,活,活,中,中,心,心,再,再,演,演,化,化,到,到,精,精,神,神,乐,乐,园,园,。,把文,化,化做,成,成特,色,色,从物,质,质演,化,化到,精,精神,发展,连,连锁,超,超市,和,和购,物,物中,心,心要,强,强调,科,科技,和,和文,化,化含,量,量，,尤,尤其,是,是具,有,有地,方,方特,色,色的,文,文化,含,含量,。,。每,一,一个,城,城市,的,的购,物,物中,心,心应,具,具有,自,自己,的,的独,特,特性,，,，有,了,了独,特,特性,才,才不,容,容易,被,被替,代,代，,才,才能,保,保持,强,强劲,的,的市,场,场竞,争,争力,。,。,精神,乐,乐园,生活,中,中心,购物,中,中心,连锁,超,超市,顾客,一,一站,式,式购,物,物和,集,集购,物,物、,休,休闲,、,、娱,乐,乐为,一,一体,的,的消,费,费习,惯,惯的,变,变化,为,为连,锁,锁超,市,市和,购,购物,中,中心,的,的发,展,展提,供,供了,市,市场,机,机会,基本,需,需求,吃喝,玩,玩乐,生活,精,精神,乐,乐园,10/28/2022,25,我国零售,商,商业市场,特,特点：规,模,模大、发,展,展迅速，,潜,潜力大,1993,年,年，我国,社,社会消费,品,品零售总,额,额为1.2万亿元,人,人民币，,到,到2000年，这,一,一指标增,长,长为3.4万亿元,，,，7年间,增,增长了2.2万亿,元,元，年均,增,增长率达20.87，扣,除,除物价上,涨,涨因素，,年,年均增长,率,率为10.58,。,。,2001,年,年，由于,国,国家采取,以,以扩大内,需,需为主拉,动,动经济增,长,长的方针,，,，国内消,费,费品市场,商,商品销售,保,保持了较,快,快增长速,度,度。全年,社,社会消费,品,品零售总,额,额37595.2,亿,亿元，比,上,上年增长10.1,。,按照这种,发,发展速度,，,，在未来,三,三年中，,我,我国社会,消,消费品零,售,售总额还,将,将有1万,亿,亿元以上,的,的增量。,如,如此广阔,的,的市场，,为,为我国零,售,售商业提,供,供了巨大,的,的发展空,间,间。,在发达国,家,家中，商,业,业对国民,经,经济增长,的,的贡献率,一,一般为15左右,，,，而我国,目,目前仅为8.3,，,，说明我,国,国商业的,发,发展潜力,巨,巨大,年均增长,率,率10.58,我国社会,消,消费品零,售,售总额趋,势,势,单位：万,亿,亿元人民,币,币,10/28/2022,26,住宅郊区,化,化的变化,趋,趋势对商,业,业形态的,影,影响,城市的过,度,度及无序,发,发展，会,产,产生一系,列,列的社会,问,问题，即,所,所谓的“,城,城市病”,。,。交通拥,挤,挤、住房,紧,紧张、社,会,会秩序和,治,治安状况,不,不良、城,市,市环境污,染,染严重、,环,环境质量,快,快速下降,等,等。,在此背景,下,下，以富,裕,裕人群为,主,主体的部,分,分城市居,民,民选择到,城,城市的近,郊,郊乃至远,郊,郊居住，,从,从而出现,住,住宅郊区,化,化和城市,“,“空心化,”,”的现象,。,。伴随郊,居,居化浪潮,，,，大型的,郊,郊区购物,中,中心(SHOPPINGMALL）,和,和一些办,公,公楼宇也,随,随之出现,，,，居住、,工,工作、购,物,物、娱乐,等,等实现一,定,定程度的,就,就地平衡,。,。中国的,大,大都市目,前,前的发展,趋,趋势已经,在,在向郊区,发,发展,这,就,就为城乡,结,结合部的,超,超级市场,和,和购物中,心,心的发展,提,提供了市,场,场机会.,D滩公司,要,要发展商,业,业房地产,可,可以通过,研,研究郊区,的,的商业环,境,境,选择,有,有发展潜,力,力的地段,进,进行系统,开,开发，以,满,满足周围,商,商圈居民,的,的购物、,娱,娱乐、生,活,活、工作,和,和休闲的,需,需要。,10/28/2022,27,设计技术,系,系统,材料技术,系,系统,建筑技术,系,系统,大力推广,轻,轻质、保,温,温、防震,、,、耐久的,建,建筑材料,。,。研发和,采,采用标准,化,化部件，,实,实行建筑,材,材料质量,认,认证，禁,用,用“三无,”,”建材。,产,产品逐渐,实,实现定型,化,化、配套,化,化和系列,化,化。以硅,砌,砌块取代,实,实心粘土,砖,砖，采用,内,内浇外砌,（,（挂）结,构,构体系、,钢,钢筋混凝,土,土异型极,框,框架体系,和,和底部为,大,大开间、,上,上部为少,纵,纵墙的钢,筋,筋混凝土,剪,剪力墙体,系,系。,不断改进,现,现行传统,施,施工作业,方,方法，引,进,进和采用,国,国外先进,的,的节能、,安,安全、利,于,于环境的,建,建筑工程,技,技术。发,展,展预拌、,泵,泵送混凝,土,土技术，,采,采用胶合,板,板或全网,柜,柜胶合板,模,模板，推,行,行新型脚,手,手架。强,制,制执行健,全,全的模数,标,标准，将,电,电脑网络,技,技术应用,于,于项目管,理,理、模板,计,计算与配,件,件、工材,与,与机械的,管,管理。,坚持以人,为,为本的现,代,代设计理,念,念，在规,划,划布局、,功,功能结构,、,、公共设,施,施、环境,绿,绿化、采,光,光通风、,室,室（内）,外,外交通等,方,方面把人,的,的需要、,人,人的方便,、,、人的舒,适,适放在第,一,一位，将,现,现代科技,成,成果在经,济,济可行范,围,围内，尽,可,可能地融,于,于房地产,开,开发之中,。,。,构造技术,系,系统发,展,展商业房,地,地产,10/28/2022,28,目,录,录,商业房地,产,产发展环,境,境概述,进军商业,房,房地产的,意,意义,商业房地,产,产的战略,目,目标,商业房地,产,产行业定,位,位,商业房地,产,产的核心,竞,竞争力,商业房地,产,产发展模,式,式,10/28/2022,29,抓,住,住,商,商,业,业,房,房,地,地,产,产,的,的,机,机,会,会,巨,大,大,的,的,市,市,场,场,空,空,间,间,外,资,资,进,进,入,入,的,的,机,机,遇,遇,较,弱,弱,的,的,竞,竞,争,争,势,势,力,力,使D,滩,滩,公,公,司,司,异,异,军,军,突,突,起,起,，,，,成,成,为,为,商,商,业,业,房,房,地,地,产,产,知,知,名,名,品,品,牌,牌,，,，,领,领,全,全,国,国,之,之,冠,冠,，,，,提,提,升,升,企,企,业,业,影,影,响,响,力,力,开,辟,辟D,滩,滩,外,外,的,的,战,战,略,略,活,活,动,动,空,空,间,间,D,滩,滩,之,之,外,外,的,的,地,地,产,产,开,开,发,发,预,预,演,演,D,滩,滩,开,开,发,发,意,意,义,义,重,重,大,大,，,，,不,不,容,容,失,失,败,败,D,滩,滩,公,公,司,司,在,在D,滩,滩,做,做,什,什,么,么,商,业,业,设,设,施,施,建,建,设,设,在,在D,滩,滩,的,的,地,地,位,位,D,滩,滩,开,开,发,发,的,的,实,实,质,质,和,和,盈,盈,利,利,模,模,式,式,商,业,业,房,房,地,地,产,产,的,的,实,实,质,质,和,和,盈,盈,利,利,模,模,式,式,与,传,传,统,统,房,房,地,地,产,产,业,业,的,的,比,比,较,较,促,成,成,公,公,司,司,知,知,识,识,经,经,营,营,平,平,台,台,的,的,形,形,成,成,商,业,业,房,房,地,地,产,产,可,可,实,实,现,现,资,资,源,源,移,移,植,植,进,军,军,商,商,业,业,房,房,地,地,产,产,的,的,意,意,义,义,10/28/2022,30,对,全,全,球,球,生,生,态,态,化,化,进,进,程,程,的,的,贡,贡,献,献,探,索,索,生,生,态,态,型,型,现,现,代,代,化,化,，,，,进,进,行,行,积,积,极,极,的,的,生,生,态,态,资,资,源,源,保,保,护,护,和,和,利,利,用,用,探,索,索,后,后,发,发,展,展,中,中,国,国,家,家,的,的,生,生,态,态,跨,跨,越,越,之,之,路,路,探,索,索,综,综,合,合,型,型,生,生,态,态,园,园,区,区,的,的,建,建,设,设,模,模,式,式,D,滩,滩,开,开,发,发,意,意,义,义,重,重,大,大,对,中,中,国,国,城,城,市,市,化,化,建,建,设,设,的,的,推,推,动,动,建,设,设,健,健,康,康,优,优,质,质,生,生,活,活,模,模,式,式,小,小,城,城,镇,镇,，,，,探,探,索,索,农,农,村,村,城,城,市,市,化,化,问,问,题,题,发,展,展,农,农,业,业,服,服,务,务,业,业,，,，,探,探,索,索,农,农,业,业,产,产,业,业,化,化,运,运,作,作,模,模,式,式,大,力,力,发,发,展,展,第,第,三,三,产,产,业,业,，,，,探,探,索,索,农,农,民,民,非,非,农,农,化,化,的,的,发,发,展,展,模,模,式,式,对,长,长,江,江,三,三,角,角,洲,洲,发,发,展,展,的,的,促,促,进,进,长,江,江,三,三,角,角,洲,洲,的,的,经,经,济,济,地,地,位,位,举,举,足,足,轻,轻,重,重,，,，D,滩,滩,成,成,功,功,开,开,发,发,将,将,推,推,动,动,沪,沪,崇,崇,苏,苏,跨,跨,江,江,桥,桥,隧,隧,建,建,设,设,，,，,打,打,通,通,长,长,三,三,角,角,地,地,区,区,的,的,沿,沿,海,海,大,大,通,通,道,道,对,上,上,海,海,国,国,际,际,化,化,进,进,程,程,的,的,推,推,进,进,D,滩,滩,是,是,上,上,海,海,实,实,现,现,工,工,业,业,文,文,明,明,向,向,生,生,态,态,文,文,明,明,的,的,跨,跨,越,越,，,，,探,探,索,索,未,未,来,来,生,生,态,态,城,城,市,市,发,发,展,展,模,模,式,式,的,的,具,具,有,有,唯,唯,一,一,性,性,的,的,实,实,验,验,基,基,地,地,D,滩,滩,开,开,发,发,意,意,义,义,重,重,大,大,，,，,不,不,容,容,失,失,败,败,，,，,必,必,须,须,谋,谋,定,定,而,而,后,后,动,动,应,应,该,该,在,在D,滩,滩,外,外,进,进,行,行,类,类,似,似,开,开,发,发,的,的,预,预,演,演,，,，,积,积,累,累,经,经,验,验,资,资,源,源,10/28/2022,31,发展理念,产业发展,地产开发,区域配套,政府职能,统一规划,D滩公司在D滩干什么,建设提供市,政,政设施,D滩开发与,国,国内其它区,域,域开发不同,，,，在上海市,政,政建设投融,资,资体系和投,资,资导向下，D滩公司必,须,须自行筹建D滩市政设,施,施，以提升,已,已拥有土地,的,的价值！,提供部分公,共,共设施,D滩公司可,引,引进外部资,金,金建设部分,盈,盈利型公共,设,设施，但还,必,必须自主筹,建,建部分必需,的,的、但不盈,利,利的或较长,时,时期内不能,盈,盈利的公共,设,设施项目，,才,才能进一步,提,提升土地价,值,值！,建设维护生,态,态设施,应对生态主,题,题，进行积,极,极的生态资,源,源保护，必,然,然需要相应,的,的生态保护,设,设施，D滩,公,公司必须自,行,行筹建生态,保,保护设施，,以,以生态旅游,和,和可持续发,展,展来提升土,地,地价值！,建设部分商,业,业设施,地产和商业,房,房地产将是D滩开发主,要,要利益来源,。,。D滩公司,应,应建设盈利,较,较好、地价,带,带动效应较,大,大的主要商,业,业设施项目,，,，引进资金,建,建设配套商,业,业设施项目,，,，以带动地,产,产价值！,市政和公共,设,设施在房地,产,产开发中，,一,一般都是由,政,政府投资、,主,主导建设，,其,其投资本身,不,不以盈利为,目,目的。D滩,开,开发中的市,政,政和公共设,施,施建设在D,滩,滩之外不具,有,有普遍的意,义,义！,生态设施应D滩开发的,生,生态主题选,择,择而产生，,在,在D滩之外,的,的其他项目,同,同样也不具,有,有普遍性！,无论D滩内,外,外，商业设,施,施建设都以,盈,盈利为目标,，,，其关键在,于,于商业主题,和,和修建地址,的,的决策！,D滩开发的,核,核心内容：,商,商业房地产,可,可在D滩外,预,预演也只有,商,商业房地产,开,开发才具有,普,普遍的商业,价,价值,10/28/2022,32,D滩,开,开发,商,商业,利,利益,的,的核,心,心在,于,于提,升,升D,滩,滩地,产,产价,值,值、,通,通过,多,多种,方,方式,变,变现,获,获利,以地,养,养地,、,、账,面,面盈,利,利,土地,折,折股,、,、股,权,权收,益,益,内外,土,土地,联,联动,开,开发,免租,开,开发,、,、账,面,面盈,利,利,自行,开,开发,、,、项,目,目获,利,利,土地,转,转让,获,获取,收,收益,商业,房,房地,产,产的,开,开发,模,模式,确定,需,需求,确定,主,主题,聚合,资,资源,满足,需,需求,人流,汇,汇聚,之,之处,必,必产,生,生商,业,业需,要,要，,而,而明,确,确的,商,商业,主,主题,又,又将,汇,汇聚,特,特定,的,的目,标,标人,流,流。,商,商业,房,房地,产,产的,开,开发,模,模式,是,是通,过,过提,高,高人,流,流聚,集,集程,度,度和,人,人流,的,的有,效,效需,求,求来,提,提升,商,商业,设,设施,本,本身,的,的房,产,产价,值,值和,其,其所,在,在地,的,的地,产,产价,值,值来,获,获取,盈,盈利,！,！,地产,和,和部,分,分房,产,产是D滩,开,开发,的,的主,要,要利,益,益来,源,源；,而,而商,业,业房,地,地产,开,开发,是,是刺,激,激地,产,产升,值,值的,“,“点,金,金之,笔,笔”,10/28/2022,33,D滩,公,公司,进,进行,统,统一,开,开发,规,规划,，,，聚,合,合多,元,元资,源,源，