写字楼二次装修

单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,*,xxxxxC03,写字楼二次装修管控,2024/10/10,1,目录,目的,范围,流程,管理及控制,经验分析,Q&A,2,装修管控的目的,3,通过对楼宇二次装修过程的管控，确保在不损坏楼宇原有设备设施及结构的基础上，安全可靠地作好与大厦原有设备结构的连接，在保证大厦正常工作秩序的条件下顺利完成装修工作。从而延长楼宇的使用年限，使物业保值、增值，以确保业主及租户的利益。,装修管控的目的,4,适用于装修管控的范围,5,适用于大厦管理处管理范围内所有业户对楼宇所做的二次装修工作。,适用于装修管控的范围,6,二次装修管理工作流程,7,装修前交楼工作：,大厦开发商或销售部将销售合同副本或租赁合同副本交至管理处。由总物业经理签发新业户迁入通知至管业部、工程部、保卫部、财务部，各部门分别进行各自收楼前准备工作；,收楼当日管理处各部门同业户对大厦原有设备设施进行清点并确认完好程度。如有需要向业户介绍大厦对装修、设计公司的资质要求，以及相关大厦管理规定。在抄读电表过程中与业户明确装修期间电费支付问题。,业户二次装修流程,8,业户二次装修流程,装修前的准备：,装修委托书：,业户书面委托一家装修公司负责其所承租/购买单元的二次装修施工。,图纸：,管理处根据业户需要向其提供相关图纸，例如：楼层平面图、天花平面图、消防平面图、新风平面图、电气平面图（照明及动力）、空调平面图等提供给业户或装修商二次装修设计参考；,9,业户二次装修流程,装修商或业户提交经年审合格的装修公司及设计公司企业法人营业执照（副本）及资质证书，由工程部进行审核；,装修公司或业户提交施工方案及装修报批草图，草图包括：楼层平面图、结构平面图（剖面及立面）、天花平面图、消防平面图、新风平面图、电气平面图（照明及动力）、空调平面图等，同时应提交经年审合格的装修公司及设计公司的企业法人营业执照（副本）及资质证书，由工程部进行审核；,10,业户二次装修流程,工程部将审核完毕的图纸、施工方案、施工单位及设计单位的企业法人营业执照（副本）及资质证书交管业部，由工程部将初步审查意见反馈给装修商或业户让其修改，对图纸进行修改后报正式图纸；,装修商或业户按照大厦要求数量向管业部提交修改后的正式装修施工方案及报批图纸，同时交纳审图费；,管业部将装修商提交的正式装修施工方案及报批图纸分别转交相应部门或人员进行审核，例如：工程部、保卫部、监理公司等；,大厦工程部、保卫部分别根据国家规范要求结合大厦规定对正式装修报批图纸进行审核，并分别出据图纸审核意见书；,11,业户二次装修流程,监理公司将审图意见及审图费发票交回管业部，管业部将审图费发票转交装修商；,管业部将工程部、保卫部及监理公司对装修报批图纸及方案的审核意见书转交给装修商及业户，若装修图纸中存在较为严重的问题，则应由装修商与业户协商后将图纸进行重新修改、报审。（如有需要则由管业部组织工程部、保卫部、大厦开发商、大厦指定承包商、业户、装修公司、设计公司等，就业户及装修单位的装修方案及装修施工前存在疑问进行解答及协商）若装修图纸中存在问题较小则可通知装修公司或业户在施工中进行整改，并在竣工图中体现。,12,业户二次装修流程,消防报批：,装修单位或业户自行到所属区县消防管理部门办理相关消防报批手续。并将消防局回复的北京消防局工程消防设计审核意见书及北京市公安局消防局建筑工程施工现场消防安全审核意见书原件交回管业部，由管业部、保卫部存留复印件。,13,业户二次装修流程,办理相关费用：,装修商或业户在任意保险公司自行办理装修期间有效的安装工程一切险其中第三者责任部分索偿额为三百万元人民币；,管业部填写申请办理装修押金及出入证押金表，持表引领装修商到财务部交纳装修押金、施工人员出入证费用；,财务部收取装修押金、施工人员出入证费用后，将收费凭证复印件交管业部经办人存档，收据及发票原件交与缴费人员并知会其妥善保管以备退押金时使用。,14,业户二次装修流程,办理开工证：,装修公司在装修期间应使用自备的临时配电箱，管业部将临时用电申请表交与装修商并指导其进行填写。（装修期间临时电费用由装修公司或业户承担）同时装修公司应向工程部提交临时用电工具清单，包括工具名称、数量、功率等；,管理处将大厦标准文件承诺书及开工证交与装修公司并指导其进行填写；,15,业户二次装修流程,管业部核查本部门装修前应办手续是否齐全，就大厦装修指南的内容对装修商进行讲解，由管业部经理在业户二次装修审批进度表上签字确认；,工程部核查本部门装修前应办手续是否齐全，就大厦装修工程须知的内容对装修商进行讲解，由工程部经理在业户二次装修审批进度表上签字确认，同时在开工证上签字盖章；,保卫部核查本部门装修前应办手续是否齐全，由保卫部经理在业户二次装修审批进度表上签字确认，同时在开工证上签字盖章；,16,业户二次装修流程,各部门及时将各项结果向管理处汇报，管业部将管业部、工程部、保卫部经理分别签字确认后的业户二次装修审批进度表、以及保卫部和工程部签章后的开工证交与总物业经理签署；,管业部在收到总物业经理签署的开工证后知会工程部、保卫部经理开工，同时通知装修公司领取开工证，可以开始进行二次装修施工。,17,业户二次装修流程,装修过程的管控：,管业部、工程部、保卫部人员负责每日检查装修单元的装修情况。若发现装修中存在违规现象，应及时制止，若情节严重应由发现问题部门自行填写停工单，并根据情节轻重，填写罚款单对装修违规施工单位处以一定金额的处罚。同时发现问题部门应及时将装修单元违规情况知会大厦其他相关部门。,一切装修管控规定均参照最新版本的大厦装修指南及装修工程须知的相关条款执行。,18,业户二次装修流程,竣工验收：,装修商或业户在向大厦管理处提出竣工验收申请之前应自行联系，并通过消防局指定的消防系统、电气系统专业检测公司的检验合格，且在业户正式入住前需经消防局验收合格。装修商或业户向管业部提交合格报告：,A,电气防火安全检测报告、,B,消防设备检测报告、,C,北京市消防局建筑工程竣工消防验收意见书；,装修商或业户应提前五天向管理处提出书面的验收申请，同时提交四份竣工图纸以备验收时使用；,19,业户二次装修流程,管业部联系监理公司以确定验收日期及时间；,管业部通知装修商或业户最终确定的验收日期及时间，同时填写验收通知交与总物业经理签署，签署后由总经理秘书发放至各部门；,验收工作由管业部组织，参加人员包括监理公司、管业部、工程部、保卫部、设计单位、施工单位、业户等；,20,业户二次装修流程,监理公司及大厦工程部，保卫部将竣工验收意见交与管业部，由管业部转交装修商及业户，同时令其根据验收意见对不合格项目进行整改。整改完毕后管业部安排、组织复检，直至验收合格；,业户二次装修施工全部验收合格后，由管业部将五份单位工程验收记录交与装修商并指导装修商按照我处要求进行填写，同时在相应位置加盖公章。管业部将装修商填写完毕并由设计单位、施工单位、建设单位加盖公章后的单位工程验收记录转交监理公司，待监理公司盖章后由物业公司最终盖章确认。,21,业户二次装修流程,业户入住：,管业部、工程部、保卫部各自检查本部门竣工手续是否齐全，分别在装修竣工送电申请表上签字确认；,将各项结果向管理处汇报，管业部将管业部、保卫部、工程部经理签署确认后的装修竣工送电申请表交与总物业经理签署；,22,业户二次装修流程,管业部收到由总物业经理签署装修竣工送电申请表后立即知会保卫部、工程部，并由工程部给新业户承租/购买单元正式送电，并将装修竣工送电申请表原件存档；,业户正式入住办公后管业部与业户协调时间，由大厦总物业经理亲自拜访新入住业户单元同时送鲜花表示祝贺；,装修公司通过监理公司及管理处验收通过并取得相关政府部门批准后，管理处指导装修商办理装修押金及出入证押金退还手续。,23,二次装修管理控制,24,装修工作的开始,装修工作必须于下列工作完成之后开始：,消防报批：,消防报批过程中装修单位或业户需办理下列手续：,装修报批图纸；,业户与大厦物业双方签署后的业户安全、消防责任书；,装修商与大厦保卫部双方签署后的装修/承建 治安、消防责任书；,25,装修工作的开始,由装修商或业户自行到所属区县消防管理部门领取建筑内部装修设计防火审核申请表一式两份，填写完毕后分别由大厦工程部、保卫部盖章后交给装修商或业户自行到所属区县消防管理部门办理相关消防报批手续；,装修公司将消防局回复的北京消防局工程消防设计审核意见书及北京市公安局消防局建筑工程施工现场消防安全审核意见书原件交回管业部，由管业部、保卫部存留复印件。,26,装修工作的开始,办理开工证：,管业部核查本部门装修前应办手续包括：,业户或装修公司是否按大厦要求填写并确认大厦提供的二次装修流程图、担保书、承诺书、开工证等标准化文件；,装修商或业户是否按大厦要求交纳审图费并转交监理公司；,装修商或业户是否按大厦要求交纳装修押金及出入证费用；,装修商或业户是否按大厦要求办理装修期间施工保险。,27,装修工作的开始,保卫部核查本部门装修前应办手续包括：,是否同施工单位签署施工期间防火安全协议；,是否收到施工单位提交的施工现场负责人及防火负责人资料；,是否已出据保卫部审图意见；,是否收到消防管理部门出据的北京消防局工程消防设计审核意书及北京市公安局消防局建筑工程施工现场消防安全审核意见书；,是否对施工人员进行施工现场纪律教育,；,28,装修工作的开始,工程部核查本部门装修前应办手续包括；,施工单位是否提交修改后最终符合大厦要求的装修图纸、施工及设计说明；,装修施工单位是否提交符合大厦要求的施工资质，工程现场负责人联系方式，工程进度计划表、安全防火措施等；,装修公司是否提交临时用电工具清单，包括工具名称、数量、功率等；,是否已出据工程部审图意见；,是否对施工负责人重申大厦重点施工管理规定,。,29,施工过程的管控,装修现场一般性巡视应注意下列内容：,查看装修单元外公共区域是否卫生；,查看公共区域成品保护情况，包括：对公共区域走廊通道、电梯前室的地面及墙壁所采取的保护措施等；,查看装修区域单元门上是否张贴由大厦物业签发的开工证及与保卫部门签发的大厦施工管理规定;,装修过程中由于施工人员对大厦结构、设备不够了解以及施工,水平参差不齐，随时会出现违反大厦施工管理规定的现象，所,以要加强对装修单元的巡视监管力度。,30,查看装修区域单元门和玻璃幕墙是否用白纸或白布进行遮蔽；,进入装修区域后对现场施工内容进行相应了解；,查看装修现场是否有产生噪音或异味的施工，该类施工应该在大厦非正常办公时间进行；查看装修现场是否有违规剔凿或打孔施工；,查看装修商是否将装修单元内大厦原有的设备设施进行成品保护，包括：应对风机盘管、送风口、回风口等设备采取覆盖保护措施；,施工过程的管控,31,施工过程的管控,查看装修现场施工人员是否符合大厦要求，包括但不仅限于：装修人员是否佩带出入证，是否着装整齐，是否在装修现场或公共区域大声喧哗、嬉笑打闹，是否在装修现场或公共区域做饭、吃饭等；,查看施工现场垃圾是否集中摆放，及时清理，特别是易燃物品必须妥善存放、及时清理；,查看施工现场是否有焊接工作，若有应由装修商到保卫部办理动火证；,查看装修施工中装修公司拆除的大厦原有设备设施是否集中妥善存放，若不需要恢复安装应及时归还工程部。,32,施工过程的管控,管业部装修期间巡视按照装修单元一般性巡视内容要求进行，工作重点在大厦办公时间巡视；,工程部装修期间巡视除上述一般性巡视内容外，巡视重点在工程技术方面，尤其要加强对大厦非办公时间的巡视力度，巡视内容还包括但不仅限于下列方面：,查看施工内容是否与装修报批图纸及施工方案相符；,检查施工现场的用电安全，例如：临时配电箱的漏电开关是否起作用等；,33,施工过程的管控,装修商是否在施工前向工程部呈报装修材料检查报告、合格证，消防产品生产许可证；,查看施工现场是否有剔凿或破坏大厦结构的施工；,随时检查未封闭隔断墙、管、线等隐蔽工程施工是否符合安