福州华侨城大型文化旅游综合项目可行性研究报告课件

*,可编辑,*,福州华侨城大型文化旅游综合项目,可行性研究报告,福州项目工作组,2013,年,9,月,目 录,一、项目概况,二、战略、环境及资源分析,三、市场分析,四、,核心,商业条件,五,、经济与财务分析,六、风险分析,七、结论与建议,1,.1,项目背景,2012,年,3,月,16,日，姚军副总裁率战略发展部、产品策划中心、欢乐谷事业部赴福州,就福州华侨城大型文化旅游综合项目拓展,事宜与福州市主要领导,对接。,2012,年,7,月,12,日，福建省委常委、福州市委书记杨岳专程到访华侨城，任总、刘总,等,公司,领导,热情接待了杨书记一行。,双方就项目相关事宜,进行了深入,沟通，并就力争项目尽快落地福州达成一致。,2012,年,7,月,27,日，福州华侨城大型文化旅游综合项目在公司正式立项，明确选址于帝封江,区域并适量搭配福,峡路地铁沿线成熟地块。,2012,年,10,月,18,日，郑总、刘总等公司领导率队赴福州，与福州市政府签署,项目框架协议,。,2012,年,10,月起，项目工作组组织完成了地质勘探、概念规划、用地方案设计、旅游市场调研、地产市场调研等工作，并形成了系统报告。,截至,2013,年,9,月，经过与福州市政府的反复沟通与磋商，,双方已就,项目核心,商业,条件,形成,基本,共识，并就,项目合作协议,相关条款达成一致,，项目具备签约落地条件。,永泰县,闽清县,闽侯县,罗源县,连江县,长乐市,平潭县,福清市,1.,晋安区,2.,马尾区,3.,仓山区,4.,台江区,5.,鼓楼区,福州下辖鼓楼、台江、仓山、晋安、马尾,5,个区，闽侯、连江、罗源、闽清、永泰、平潭,6,个县，福清、长乐,2,个县级市，总面积,11,968,平方公里，其中市区面积,1,043,平方公里。,截至,2012,年末,，福州户籍人口,655.27,万人,，其中市区户籍人口,192.06,万人。,1.2,基本情况,1.2,基本情况,帝,封江地块,福州市政府,福峡路地块,9.6KM,8.2KM,仓山区政府,福州南站,4.4KM,1.2,基本情况,项目选址两块用地均位于仓山区：,帝封江地块,：,东至螺洲大桥，南至乌龙江北岸,，北至,南,三环路,。,福峡路地块：福峡路地铁沿线西侧、海西百悦城南侧地块。,用地指标：,帝封江地块：规划控制范围,3,758,亩，可出让净用地,1,962,亩；对应旅游建面,15,万平米，居住及商业混合建面,112,万平米。,福峡路地块：可出让净用地,252,亩；对应居住及商业混合建面,43,万平米。,1.2,基本情况,帝,封江地块,福州传统城市核心区,金山核心区,奥体片区,地铁沿线核心区,仓山老城区,会展中心核心区,福峡路地块,1.3,项目初步构想,目 录,一、项目概况,二、战略、环境及资源分析,三、市场分析,四,、,核心,商业条件,五,、经济与财务分析,六、风险分析,七、结论与建议,2,.1,战略可行性分析,福建省民营经济发达，城乡消费潜力巨大，是华侨城大型文化旅游综合项目的重要备选区域。,排名,省市,城镇居民人均可支配收入（元）,1,上海,40,188,2,北京,36,469,3,浙江,34,550,4,广东,30,226,5,江苏,29,677,6,天津,29,626,7,福建,28,055,8,山东,25,755,9,辽宁,23,223,10,内蒙古,23,150,11,重庆,22,968,12,宁夏,22,211,13,湖南,21,319,14,广西,21,243,15,云南,21,075,16,安徽,21,024,17,海南,20,918,18,湖北,20,839,19,河北,20,543,20,河南,20,442,排名,省市,农村居民人均可支配收入（元）,1,上海,17,401,2,北京,16,476,3,浙江,14,552,4,天津,13,537,5,江苏,12,202,6,广东,10,542,7,福建,9,967,8,山东,9,446,9,辽宁,9,384,10,黑龙江,8,604,11,吉林,8,598,12,河北,8,081,13,湖北,7,851,14,江西,7,828,15,内蒙古,7,611,16,河南,7,524,17,湖南,7,440,18,海南,7,408,19,重庆,7,383,20,安徽,7,160,福建省战略地位,2,.1,战略可行性分析,华侨城现有布局及发展机遇,华侨,城已在长三角城市群、珠三角城市群及京津唐城市群三个一级经济区域进行战略布点。,华侨城,已完成成渝城市群、武汉城市群等二级经济区域的初步布点工作。,华侨,城在同属于二级经济区域的海峡西岸城市群尚未布点，该区域有理由成为华侨城未来大型文化旅游综合项目的重点发展方向。,2,.1,战略可行性分析,福州市是重要的区域中心城市,2012,年福州地区生产总值占福建省,21.41%,，比厦门高近,50%,。,2012,年福州城镇居民人均可支配收入,29,399,元，高于成都、武汉及重庆。,福州是福建省的省会城市，也是海峡西岸城市群重要的中心城市，具有广阔的经济腹地和良好的发展前景。,2.2,环境,可行性分析,福州环境分析,福州全年平均气温在,10,-29,，高温在,6-9,月份。近年来，福州平均气温逐年升高，被部分媒体评为中国最热的,城市，室外旅游项目的可,运营,时间均较长（预计水公园可运营时间基本与深圳相同）。,项目环境分析,项目帝封江地块位于仓山区乌龙江沿线北岸，直面南岸五虎山，江景辽阔。,项目帝封江地块内水系、植被丰富，且拥有数百亩优质茉莉花田景观资源。,2.3,资源,可行性分析,用地规模,项目旅游可出让净用地,675,亩，对应建面,15,万平米；另有防洪堤外托管湿地,425,亩及,部分,托管茉莉花田。上述资源为大型旅游项目发展留有足够空间。,项目居住与商业建面合计,155,万平米，为项目现金流平衡提供了足够保障。,交通条件,帝封,江地块北邻三环主干路，东临螺州大桥，无论至福州老城区、金山核心区还是福州高铁南站，均交通非常便捷。,福峡路地块紧邻福峡路（连通仓山区东部与福州老城区的主干路）和地铁,1,号线（距最近地铁口约,200,米，地铁,1,号线预计,2015,年投入使用），是福州未来公共交通最方便的区域。,2.3,资源,可行性分析,稀缺程度,帝封,江地块是福州市区仅存的少量可供成片开发区域之一。,帝封江地块植被水系丰富、自然资源优越，在有江景偏好传统的福州市场更显,珍贵,。,区域发展,帝封,江及福峡路地块分别位于福州市区南部和东南部，是福州“向东向南”发展战略的优先受益区域和潜在增值区域。,据了解，地块北侧义序军用机场搬迁工作很可能近期启动，政府规划将其打造为核心办公及商贸区。该规划,的,实现将进一步拉动帝封江地块增值。,目 录,一、项目概况,二、战略、环境及资源分析,三、市场分析,四,、,核心,商业条件,五,、经济与财务分析,六、风险分析,七、结论与建议,3.1,旅游市场分析,2012,年，福州共有星级酒店,60,家，客房,10,082,间,；全年,共接待境内外,游客,3,192.55,万人次，增长,15.8,%,；实现,旅游总收入,550.12,亿元，增长,21.3%,。,以城镇,居民人均可支配收入数据为基础，在相同票价下，福州“门票,/,人均月可支配收入”低于成都、武汉及重庆，具有承担更高票价的潜力。,福州 宁德，莆田，南平，三明和郊区八县,宁德,：,G1501+G15,2,小时,动车,，,40,分钟,莆田,：,G15,1,小时,50,分钟,动车,，,40,分钟,南平：,G70,3,小时,10,分 钟,火车，,2,小时,30,分钟,三明：,G70,3,小时,50,分 钟,火车,，,5,小时,40,分钟,罗源县：,G1501+G15,1,小时,40,分钟,动车,40,分钟,平潭县：,G15+G1551,2,小时,30,分钟,无,火车,永泰县：,S203,2,小时,无,火车,连江县,：,G104,1,小时,10,分钟，,动车,25,分钟,闽清县,：,G306,1,小时,30,分钟,火车,，,1,小时,10,分钟,闽侯县,：,X115 1,小时 无火车,福清市：,G70+X177,1,小时,20,分钟,动车,35,分钟,长乐市：,G316,1,小时 无火车,3.1,旅游市场分析,福州,市区至各郊县以及省内周边城市交通方便，可选交通,方式众多,。,汽车,轨道,地区,现状,前景,在建项目,杭州,宋城投资在三江口建立以娱乐、购物、餐饮为一体的演艺综合体，包含大型演艺游乐场，已经动工，预计明年完工,福州地处省会，聚客能力较强,品牌项目少，发展空间大，填补福建省没有大型游乐公园的空白,缺乏大型,游乐园,，达不到市民需求,福州市目前没有建成的大型主题游乐公园，市内左海公园与西湖公园属于公园加部分小型游乐设施的布置，已经远不能满足福州市民休闲娱乐的需要；,福州旅游资源丰富，游乐产业与周边业态相互补充，丰富与完善福州的旅游品牌,前期调研显示，福州地区游乐公园发展空间巨大：,专业机构及人士认为,福州市游乐公园发展前景良好，现状远不能满足消费者的,需求。,酒店,与,旅行社期待,福州建立一座大型的游乐,公园。,3.1,旅游市场分析,3.1,旅游,市场分析,福州市,2,小时车程圈内覆盖福州、厦门、泉州、宁德和,莆田,5,市，家庭,游群体约合,207,万户，青年游群体约合,666.9,万人；其中福州市场家庭游目标群体约合,60.5,万户，青年游群体约合,195,万,人。,据前期调研,粗略,计算，在距离福州两小时车程圈内，家庭游市场年均出游总额约合,32.4,亿元，青年游市场年均出游总花费约合,44.8,亿,元。,福建省,游客在旅游地的平均逗留天数约为,2,天。,综,上，福州市拥有欢乐谷大型旅游综合项目发展所需的潜在市场和消费力。,3.2,地产市场分析,2006-2012,年，除,2008,年受金融危机影响外，福州市,商品,住宅年成交面积维持,在,500,万平方米,以上，且销售面积一直大于竣工面积。,2012,年，,福州商品,住宅成交超过,700,万平米，,2013,年截至,6,月底累计成交超,540,万,平米，创同期新高。,2006-2012,年，,福州市,商品住宅成交均价飞速上涨，,由不足,4,000,元,/,平米升至超,10,600,元,/,平米。,2006-2012,年，除,2008,年受金融危机影响外，福州市房地产投资完成额稳步上升，至,2012,年投资完成额超过,972,亿元，年化增长率近,22%,。,3.2,地产,市场分析,2006-2012,年，福州市土地出让增速放缓，其中：,2012,年，福州市商品住宅销售面积增长,37.96%,，同期土地出让面积仅增长,3.82%,。,2010-2012,年，受市区未开发土地资源迅速减少、拆迁成本及难度愈发增大等因素影响，福州市区土地出让面积急剧下降，至,2012,年已降至,90,万平米左右（占地面积口径）。,预期福州核心五城区土地出让面积将延续当前逐年下降的态势，项目地块的资源珍惜性将愈发凸显。,三盛托斯卡纳,龙旺康桥丹堤,融信大卫城,泰禾红裕,华润橡树湾,东方威尼斯,3.3,项目竞争分析,-,低密度产品,融信大卫城,金山核心片区、近万达广场；高层、联排、双拼混搭社区。,目前在售低密度全部为联排，以四联排为主，搭配少量三联排。,主力户型产权面积约,220,平米，使用面积约,421,平米（含地下室、阳台、露台及阁楼）。标配木铝门窗及,LOW-E,中空玻璃,，起价约,30,000,元,/,平米。,园林品质非常一般，户型设计及配套设备基本没有出彩之处，主要卖点在于其优越的区位及周边配套。,3.3,项目竞争分析,-,低密度产品,泰禾红裕,金山核心片区、近万达广场；高层及叠拼混搭社区。,产品以四排双叠拼为主，搭配少量三排双叠拼。,主力户型产权面积,176-243,平米，上叠送阁楼，下叠送地下室，阁楼使用率较高，地下室采光良好,；均价约,30,000,元,/,平米。,园林品质一般，户型设计中规中矩，主要