青岛百丽广场报告(终稿)课件

Click to edit Master title style,Click to edit Master text styles,Second level,Third level,Fourth level,Fifth level,第,*,页,所有服务内容以最终双方签定的合作协议为主,本建议书有效期至发出日,启,计三个月,内有效。,Click to edit Master title style,Click to edit Master text styles,Second level,Third level,Fourth level,Fifth level,第,*,页,所有服务内容以最终双方签定的合作协议为主,本建议书有效期至发出日,启,计三个月,内有效。,所有服务内容以最终双方签定的合作协议为主,本建议书有效期至发出日启计三个月内有效。,Click to edit Master title style,Click to edit Master text styles,Second level,Third level,Fourth level,Fifth level,第,*,页,所有服务内容以最终双方签定的合作协议为主,本建议书有效期至发出日,启,计三个月,内有效。,第,*,页,百丽广场,商业策划建议书,致：青岛泰山房地产开发有限公司,2009年04月28日（终稿）,01,02,03,概况三,点击此处输入,相关文本内容,整体概况,概况一,点击此处输入,相关文本内容,概况二,点击此处输入,相关文本内容,前言,TCBL 研策部,本报告为华夏柏欣（北京）经营管理顾问有限公司受青岛泰山房地产开发有限公司委托，对青岛百丽广场项目的发展可行性评估及商业策划建议方案之终稿。,本报告是在2009年4月8日及2009年4月15日两次提报方案百丽广场商业策划建议书内容之基础上，依据业主方发展意愿及综合考量项目租售现状提出的发展建议，希望其可以为本项目下阶段招商工作及随后展开的运营管理工作提供有益的参考作用。,目录,1.0 项目现状回顾,2.0 项目市场定位,3.0 项目西区业态布局建议,4.0 项目西区租金建议及收入推估,5.0 项目建筑设计优化建议,6.0 项目东区业态布局及品牌落位,7.0 项目东区租金策略及10年期租金测算,8.0 项目整体业态布局及比例,项目现状回顾,1.0,项目概况,本项目为青岛城市重点商业发展区域及重点海景旅游区域内的一个大型商业地产项目。,百丽广场：分东西两区，项目总建筑规划面积约200,000平米,项目东区：购物中心,只租不售,楼层：B1-L3,可租面积：共约8.6万M,2,其中 L1-L3 3.8万,M,2,B1（连通东西两区）4.8万,M,2,项目西区：街区商铺，,散售经营,楼层：L1-L3,可售面积：约3.2万M,2,西区销售情况统计表,可售面积,(sq.m),已售面积,(sq.m),已售比例,平均售价,(元/sq.m),旗舰,6,882.47,5,588.34,81.20%,68,500,1F,9,066.31,5,081.96,56.05%,52,547,2F,9,687.74,5,599.41,57.80%,46,029,3F,6,416.54,2,112.67,32.93%,24,239,合计：,32,053.06,18,382.38,57.35%,48,336,2F,3F,1F,本报告研究重点项目西区回顾,项目市场定位,2.0,准确把握本项目之定位需要从商业,类型和独特卖点两个维度来进行分析：,Notes：For reference only.To be confirmed by developers and construction expert teams.,购物中心类型：,不同的购物中心条件和情况各异，具有不同的目标消费群，向目标消费群提供服务的核心价值也有所不同。而购物中心类型的确定主要取决于经济发展趋势、消费者特征、竞争环境以及开发商的资源、偏好、实力等因素,独特卖点：,在竞争差异化和消费者需求两层面中寻求项目的核心竞争力，并将其运用到项目的前期产品设计、招商期间的品牌引入以及后期运营管理与营销手段等多个阶段中加以体现,研究思路,2.1 项目的商业类型定位,城市商业,发展趋势,业主方愿景,商圈定位,消费者,区域环境,立地条件,商业环境特性,购物中心类型,城市商业发展趋势,2007年青岛市与环渤海经济圈主要城市经济总量对比,北京 天津,青岛,大连 沈阳 长春 石家庄,9,120,5,140,12.8%,17.0%,3,787,16%,14.8%,出色的城市经济发展指标，是城市商业发展的重要前提,从宏观经济发展水平来看，,2007,年青岛市在我国主要城市的排名中位居第,10,，经济总量在环渤海经济圈的主要城市中位列第三，仅次于北京和天津，经济发展增速也高达,16%,以上；,总体经济发展水平较高、经济基础较好、经济增长较为稳定。,3,005,3,055,2,569,2,501,经济总量,单位：亿元,城市名称,全国排名,（2）（6）,（10）,（18）（17）（25）（24）,北京 天津,青岛,大连 沈阳 长春 石家庄,2007年青岛市与环渤海经济圈主要城市经济增速对比,17.7%,15.9%,17.2%,城市名称,经济增幅,城市商业发展趋势,Source：各城市统计局网站,以北京为参照，青岛2008年的总体经济发展水平与2006-2007年间北京之发展水平较为接近，较高的居民生活水平为城市商业零售业的发展奠定了良好的基础，购物中心等新型零售模式已开始蓬勃发展，但与北京的商业零售业发展程度相比，差距仍然较大,Source：各城市统计局网站,城市宏观经济与商业发展现状,图：人均GDP对比（单位：美元）,20,464,19,978,8,387,7,370,图：人均可支配收入对比（单位：元）,青岛2008年 北京2007年,人均GDP 人均GDP,青岛2008年 北京2006年,人均可支配收入 人均可支配收入,北京：,新型购物中心,取代传统百货，,成为商业零售,业主流发展模式,青岛：,购物中心新兴发展，,逐渐打破以传统,百货为主的商业,发展格局,从国内购物中心的产生、发展与城市经济水平的内在联系来看，城市经济推动了城市商业零售业的发展和商业零售模式的不断升级,商业业态的发展与人均GDP的关系,人均GDP,年份,1100美元以下,11002000美元,20004400美元,4400美元以上,20世纪90年代2001年,2002年今,大众商业街,集贸市场,百货商场,20世纪80年代90年代,20世纪80年代以前,青岛市2008年人均GDP已经超过8,000美元，具备了发展新型综合性购物中心、主题性购物中心等现代商业零售模式的宏观经济条件,Source：2007 ICSC Asian Expo Study Tour,城市商业发展趋势,生活时尚中心,新型购物中心,青岛市主要社会经济指标,2008年人均GDP（美元）,8,387,2008年恩格尔系数,37.4%,2007年私人汽车拥有率,约6%,青岛主城区社会经济水平,正适合发展新一代,Shopping Mall,（如北京东方广场）,城市商业逐步由单一化、集中化向多元化、多中心化方向发展，消费者选择日益多样化，商业竞争更为激烈；各商业中心进一步细分市场、提档升级零售模式，寻求新的发展空间,李村商圈,辽阳东路商贸中心,市北CBD商圈,台东商圈,香港中路商圈,奥帆基地商圈,中山路商圈,啤酒城商圈,本案,代表传统商圈,代表新兴商圈,五大传统商圈还包括,开发区香江路商圈；,五大新兴商圈还包括,城阳宝龙广场商圈,北,多商业中心进一步细分市场，提档升级,城市商业发展趋势,本项目所在的奥帆基地区域成为政府重点规划发展的市级商业中心之一,城市商业将以综合多元化的新型购物中心为发展导向,培育两大商业中心，创服务业新高点,规划,中特别对商业集聚建设作了明确的规划引导，重点围绕,香港中路,、台东、李村、德江路等几处商业中心，以及市南区,奥帆基地,、市北区商务区、崂山区啤酒城等商贸服务业集聚区，引进国内外知名商业企业，在商业中心内加快大型专业店、品牌专卖店建设，提升商业中心的集聚程度和发展水平。,力争用,23,年的时间，在我市培育出,12,处能够集中体现我市商业繁荣发展城市形象的,集购物、餐饮、休闲、娱乐、旅游、文化等多功能于一体的商业中心,，打造我市服务业发展新的制高点。,餐饮业网点规划,近期目标：即到,2010,年市区餐饮业网点达到,1.49,万处，总营业面积,172,万平方米；人均拥有餐饮业营业面积达到,0.45,平方米；餐饮特色街区达到,10,条。,远期到,2020,年，市区餐饮业网点达到,2.2,万处，总营业面积,255,万平方米；餐饮特色街区达到,11,条；人均拥有餐饮业网点营业面积达到,0.5,平方米。,根据城市功能布局和餐饮消费群体、消费层次、消费需求的不同，重点在市区发展特色餐饮街区、社区、楼宇、园区周边和,旅游休闲区餐饮网点,。以市区人均拥有餐饮网点营业面积,0.5,平方米进行配置。,青岛市市区商业网点专业规划（,20082020,年）,城市商业发展规划,城市经济的良好发展状况及较高的居民生活水平，为城市商业发展奠定了坚实的基础,城市已经具备了发展现代新型购物中心的经济条件，但现有商业零售模式难以与城市较高的经济和生活水平相匹配,1,2,3,4,城市商业发展趋势,小结,奥帆基地商圈成为政府重点规划发展的新型市级商业中心之一，综合性购物中心成为区域商业发展主流,多中心的商业格局正在形成，竞争日益激烈，城市商业进入市场细分及提档升级发展阶段,小结,从城市经济发展角度分析，百丽广场顺应城市发展整体需要，打造购物中心类型的商业项目，具有较好的发展前景,区域商圈环境,海信广场,佳世客,麦凯乐,阳光百货,家乐福,海韵名店,凯悦中心,香港置地广场,远洋大厦,乾豪国际广场,国贸中心,万邦中心,鼎盛时代,现有商业项目,未来商业项目,浮山湾,区域商圈发展概况,本案,本项目所在的奥帆基地商圈属于香港中路商圈的延展，香港中路商圈位于青岛东部“国际金融商务核心区”及浮山湾“奥帆文化旅游区”的核心位置，商业氛围较为浓厚，亦是政府未来重点发展的市级商圈,香港中路商圈西起延安三路，东至麦岛路，围绕香港中路轴线向周边辐射，以阳光百货、佳世客、麦凯乐、,海信广场为主要发展标志,米兰道地下商业街,香港中路商圈主要商业物业分布图,5A级景观,奥帆基地周边将建一个5A级景区，,市中心滨海景观带，旅客必选之地,高品质居住,豪,宅、别墅、公寓、高尚社区林立，,约30万常驻人口，消费潜力巨大,高素质商务,企业总部聚集地、五星级酒店环伺，,近20万商务办公人群，商机无限,奥帆基地,国际游艇码头，精英名流登陆，,孕育,休闲/旅游/娱乐/购物多重消费,香港中路商圈兼具高品质居住、高素质商务、5A级景观及国际帆船赛事等多重得天独厚的利好因素，区域消费潜力大，适宜现代商业服务业的发展,区域商圈发展概况,项目名称,商业规模（平方米）,商业定位,开业时间,入住率,海信广场,62,800,高档精品百货,2008,100%,佳世客,40,000,中偏高档购物中心,1998,100%,麦凯乐,110,000,中偏高档百货,2006,100%,阳光百货,30,000,中高档百货,2003,100%,海韵名店,5,000,高档精品服装店,2000,100%,家乐福名达店,16,000,大型综合超市,1999,100%,合计：,263,800,项目名称,商业规模（平方米）,初步商业定位,预计开业时间,入住率,国际贸易中心,76,634,高档精品百货/配套商业,2012,N/A,香港置地广场-银座百货,30,000,中高档百货/配套商业,2010,N/A,凯悦中心,16,000,中高档购物中心/配套商业,2010,N/A,远洋大厦,35,000,中高档百货/配套商业,2009,N/A,鼎盛时代,23,000,配套商业,2