万科深圳17英里整合推广方案

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China自居;,不排除与华裔国际大导演合作,将本案作为电影场景,,借着电影传播力量将溪涌的美散播到全球,2.各界对外讯息管道,披露万科迈向豪宅之路,3.善加利用“国际知名团队造名牌建筑”之宣传效应,4.地基工程请国际工程品管单位背书(出具验证书),5.大量效果图和模型示意,6.大量收集港深同城化相关报导,7.广告上强调,本项目S.W.O.T分析,万科深圳17英里整合推广方案,W.劣势,1.超高价位,性价比支撑力不足,2.距离市区生活圈太远,3.别墅血统不纯正,类别墅与小高层掺杂,4.前期设定的客层问题,致使建材和建筑不够高档,5.深圳豪宅市场已过度开发,6.溪涌太偏僻太乡下,安全和配套堪虑,7.本项目建筑调性不符合潮汕(本籍)富人惯常喜爱,8.对面金海滩俱乐部对本项目销售造成很大负面影响,本项目S.W.O.T分析,万科深圳17英里整合推广方案,一方面增加产品价值(软硬件方面),另一方面检讨客源(是,否提升高度?),2.电话叫货/管家代购/送货上门服务,3.目前无法克服,4.加强建材建议,5.能否挖掘深圳以外的客层?,6.动员警方和国家级先进安防设备,每栋配置1组安防专人,7.若确实无法卖当地人,能否不卖当地人?,8.目前无法解决(只能告知该案原本就是产权式投资物业,,与本项目不同属性),如何解决(一一对应的),本项目S.W.O.T分析,万科深圳17英里整合推广方案,O.机会点,1.华南地区第一个极简主义建筑,2.与驳港口岸接近,便利港籍人士,3.产品的软件设施尚有许多建议空间,如何利用(一一对应的),1.在建筑与建筑师上,大作文章,利用专访或软文或硬广,,大大推广,2.在香港机场,车行口岸重点轰炸,港人看楼专车接送,(东部海岸一日游),3.多参考国外先进建材,本项目S.W.O.T分析,万科深圳17英里整合推广方案,T.威胁点,1.建筑团队不够国际化,2.万科历来擅长经营中产阶级客源,豪宅市场经验不足,3.有钱人较难伺候,需熟悉高价销售心理攻防数,4.一般物业的销售人员眼界恐怕不够,如何消弭(一一对应的),1.想办法荣获国际大奖取得更高光环,2.寻找豪宅大师作为顾问,3.成立专门VIP营销小组,请来如LV、BMW等礼仪顾问,,为本项目置业顾问们,进行高级销售心理攻防战培训,4.除了自行充实内涵以外,解决方案同上,本项目S.W.O.T分析,万科深圳17英里整合推广方案,项目定位(并收录项目定位之论证过程),我即将成为谁?,Who will I be?,万科深圳17英里整合推广方案,但是,您或许忍不住要继续担心,距离市区17英里可能是推广时的致命偏远?,毛胚单价15000可能是客户眼中的致命昂贵?,溪涌的毫无建设可能是客户生活上绝对的离群索居?,本地暴发户品味令您气急败坏寝食难安找不着北?,项目定位(并收录项目定位之论证过程),万科深圳17英里整合推广方案,那么,干脆就假设本项目不是在深圳好了,就假设买的人不太向往繁荣的市区好了,就假设广东潮汕人不是本项目的目标客户,就当距离市区的17英里造成不了生活不便,就当,因为越想以深圳常规个案思考,就越会把自己导入“无解”的困境,不生在深圳,不卖深圳人!I am not where I am,项目定位(并收录项目定位之论证过程),万科深圳17英里整合推广方案,不在深圳?!,那么本项目在哪里?,又应该卖给谁呢?,So where I am?,项目定位(并收录项目定位之论证过程),万科深圳17英里整合推广方案,别急,,先回顾一下本项目的优点:,美丽指数,没有什么好说的,就像亚洲之于全球化经济的冲击,显而易见,就像港深同城化之于中国的冲击,显而易见,面对娇艳海天和利益红尘的双重诱惑,就算是上帝,或许也免不了左拥右抱破戒一次吧,让我们用“消去法”再检查一次消费者选择我们的理由:,博鳌海岸,离尘世太远,消去,三亚海岸,离红尘也太远,消去,只有溪涌不仅绝美,且同时拥有CEPA和香港,而这,已经注定了一切,项目定位(并收录项目定位之论证过程),万科深圳17英里整合推广方案,再次归纳一下本项目的优势,景 观:,半岛上,拥有雄伟壮丽的海天景观,位 置:,中国南方最美的、距香港最近的海岸,交 通:,到繁华街区却神奇地仅需20分钟车程,地 势:,与亚洲稀有的礁岩海岸0距离,团 队:,最能代表21世纪新亚洲的中国菁英新锐团队,格 调:,全球趋势,回归自然,建筑设计开放,融合于天地,享 受:,最隐私最高档最安全的休憩环境,服 务:,忠心的管家,呵护您和家人以及您的贵宾,价 位:,虽然理应为自己骄傲,但价格却非常谦虚,邻 居:,与您英雄所见略同的,兼具品味与财富的名流仕绅,项目定位(并收录项目定位之论证过程),万科深圳17英里整合推广方案,基于以上各种优势,本项目应该将自己放在全世界哪一个景观建筑的档次上?,本项目的入市切入点是什么?,若真如以上假设,谁能欣赏本项目?,谁能与本项目相映成辉?,谁又真正懂得欣赏本项目?,项目定位(并收录项目定位之论证过程),万科深圳17英里整合推广方案,我们大胆的认为,本案面对的是全世界与中国有关的、,怀抱着美丽祖国情怀的华人,本案面对的是全世界与亚洲有关系的、,酝酿着中国情调的国际籍人士,或许是在香港有个家、在中国有个家、,在美国有个家、在东南亚其它一级大,城市都有家的人,项目定位(并收录项目定位之论证过程),万科深圳17英里整合推广方案,如此定位有没有独特性?,附近有无竞争个案?,Are we unique?,项目定位(并收录项目定位之论证过程),万科深圳17英里整合推广方案,本项目立案之高可谓中国之最,所以,,没有冗长让人发困的市调分析,因为,,没有对手,何必费事去虚拟对手?,只需要用最直接、最有效的方法,挖掘出全世界优秀华人的内心所需,然后从本项目的高度出发,直接找出与对接关系,一刀切下,因为本项目相信,直线永远是到达彼岸最快的路线,项目定位(并收录项目定位之论证过程),万科深圳17英里整合推广方案,本项目入市理念:,本项目无须妄言世界第一,,称谓独特应不为过,与同类产品有无可比性,,任由世人评说,项目定位(并收录项目定位之论证过程),万科深圳17英里整合推广方案,本项目入市的定位语:,南中国海.,世界籍华人特区.,私家半岛限量开放,项目定位(并收录项目定位之论证过程),万科深圳17英里整合推广方案,万科深圳17英里整合推广方案,A,有关低调的生活风格,B,有关昂贵的私家半岛,C,有关万科和本项目的建筑团队的品牌,D,有关简约的建筑,E,有关多拼并联住宅,F,有关双拼并联住宅,G,有关高层公寓住宅,H,有关产品的其它优势,I,有关调性的高度问题,产品之主要诉求点,万科深圳17英里整合推广方案,注意掌握的是“精致而天然的海岸线礁岩与,大海静静的相互凝望”的感觉,不是喧闹的,而是一种孤独的宁静的美,是一种智慧的内在境界,而非哗众取宠的肤浅外显,是一种只存在于富贵者之间的悠然,而非凡夫俗子的低级品位,总之,是精神层面的,不可能仅仅是物质层面的!,A有关低调的生活风格,产品之主要诉求点,万科深圳17英里整合推广方案,2.总价300-500万的别墅,在上海在北京其实,都算不了什么大事,或许在深圳是第一遭,或许心里有点裹足不前,但别忘了本项目有一个安安静静的壮丽海岸,比香港的海岸线宁静清爽,比上海的外滩素净,没有狗仔队,或许溪涌渔民并不认识几个所谓的政商名人,,那更好,那最好!,A有关低调的生活风格,产品之主要诉求点,万科深圳17英里整合推广方案,3.只要喜欢,,主人会毫不犹豫的在500万房价外,添上另一个500万装修费,能与自己喜欢的人筑一个不受打扰的甜蜜的窝,他们就会,不惜代价,总之,低调的奢华和沉度价值感的体现,在本项目是绝对必须的!,A有关低调的生活风格,产品之主要诉求点,万科深圳17英里整合推广方案,Island 名词:1岛屿2岛状物,孤立之物,Isolate动名词:1使孤立,隔离,分离,国际上极度有钱的人,,(尤其是欧美皇室家族或中东的石油生产国),都如何努力花掉他们一辈子也用不完的钱?,答案是:,选一片自己喜欢的海洋,买下一座自己的岛屿,花大钱造桥铺路,接通其水电和一切设施,成为天地唯我独尊的大王,然后,放下文明的一切,当一个月鲁宾逊,B有关昂贵的私家半岛,产品之主要诉求点,万科深圳17英里整合推广方案,我们认为世界上最昂贵的房地产不是真正意义上的土地和房产,而是岛,一座独拥天地,悠然自得,不受干扰的岛,,2003最新报价如下:,美国维京群岛的Hans Lollick岛2000万美金,加拿大英属哥伦比亚省的James岛4990万美金,巴哈马的Exuma岛800万美金,英格兰的Osea岛600万欧元,爱尔兰的(Mac Dermotts)城堡岛54.2万欧元,意大利威尼斯的Tessera岛450万美金,美国密歇根州的Battle Creek岛300万美金,爱尔兰的Inishturkbeg岛124.5万欧元,法属玻利尼西亚的Bora Bora礁湖100万美金,Lago Ranco的Cheno岛36.2万美金,B有关昂贵的私家半岛,产品之主要诉求点,万科深圳17英里整合推广方案,本项目三面临海,建筑的平台突出于海面之上,,是不折不扣半岛,房子是买的,岛是送的,海也是送的,,水电瓦斯和一切文明所需都是现成的,而且,我们显然很便宜,本专案半岛的特性,背靠青山,地块呈面向西南方向的内弧形状,在西向和南形成两个犄角状,直接伸入溪涌湾和大鹏湾,面海,座于青山之上;与海无距离,自我天地,私隐王国,随时自由出入繁华,重回红尘的战场中,B有关昂贵的私家半岛,产品之主要诉求点,万科深圳17英里整合推广方案,2003年,总经理王石成功登上珠峰之顶,坂田地王的轻入囊中,“中国地产第一品牌”的万科,,已成国人心中的一座坚固丰碑,因此,万科每一件作品,都凝聚了大众的期待,而本案更代表了中国当代建筑菁英走入世界的新尝试
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