商业地产运营模式研究

,商业地产运营模式研究,2011,年,02,月,研究背景,2008,年到,2009,年是房地产极不平静的二年，楼市进入大落大起的深度调整期。在这一大起大落的阶段，商业地产受到前所未有的关注，内资、外资、开发商、运营商齐头并进，掀起了一波商业地产扩张的高潮。,而对市场反应极其灵敏的大型开发企业,早在前几年就把持有型商业物业经营做为企业长期发展战略的重要部分。如保利、中海、,SOHU,中国、富地、合生创展、世贸等。,住宅市场的研究经过多年的研究以后，理论相对较为成熟了，但是商业地产由于在我国起步较晚，对商业地产的研究还刚刚开始，商业地产完善的发展概念也许是在近期才有的。,商业地产是完全区别于住宅市场的新兴行业。如果还单纯还停留在住宅市场的经营理念还从事操作商业地产，风险不言而育。,所以有必要对商业地产运营模式进行一次全方位的认识。希望本报告能起到抛砖引玉的作用！,贰、,市场篇,叁、,借鉴篇,肆、,建议篇,核,心,内,容,导 读 目 录,壹、,理论篇,壹,理论篇,贰,市场篇,叁,借鉴篇,肆,建议篇,一、商业地产涵义,二、商业地产分类,三、商业地产,与住宅地产区别,四、商业地产的价值,五、商业租售模式,广义而言，商业地产是指各种非生产性、非居住性物业，包括写字楼、公寓、会议中心以及商业服务业经营场所等,广义概念,狭义的讲，商业地产专指用于商业服务业经营用途的物业形式，包括零售、餐饮、娱乐、健身服务、休闲设施等，其开发模式、融资模式、经营模式以及功能用途都有别于住宅、公寓、写字楼等房地产形式,狭义概念,注：商业地产与“地产”的关系不如与“商业”来得紧密，其更多属性是在“商业”上。,第一部分 理 论 篇,商业地产概念,商业地产分类,商业地产的价值,与住宅比较,商业是指以买卖方式使商品流通的经济活动，房地产是房产和地产的总称，指土地及土地之上永久性的建筑物、构筑物、附着物和由此所衍生的权利和义务关系的总和。,租售模式,随着社会的发展和科学技术的进步，商业建筑呈现出以下三个方面的趋势：规模的大型化、功能的多元化和技术的复杂化。商业建筑不但是购物场所，而且可能结合休闲、娱乐和餐饮等功能。商业地产的分类方式很多。,商业地产概念,商业地产分类,与住宅比较,商业地产价值,第一部分 理 论 篇,分类方法,种类,按商业形态,1.,百货商场,2.,超级市场,3.,大型综合超市,4.,便利店,5.,专业市场（主题商城）,6.,专卖店,7.,购物中心,8.,仓储商店,按照规模和服务等级,1.,城市级商业中心,2.,区域型商业中心,3.,社区商业。,按照空间形式,1.,住宅或写字楼裙房部位的底商式,2.,广场型或中庭型,3.,商业步行街式。,按照功能复合程度,1.,交通枢纽商业项目,2.,文化商业设施,3.,旅游休闲商业设施,按开发方式,1.,商业街商铺,2.,市场类商铺,3.,社区商铺,4.,百货商场、购物中心商铺,5.,商务楼、写字楼商铺,6.,交通设施商铺,按经营模式,只售不租只租不售租售并举自行经营,租售模式,第一部分 理 论 篇,商业地产概念,商业地产分类,与住宅比较,商业地产价值,兴力达广场,天河城广场,商业分类,大型商业综合体（购物中心）,租售模式,商业分类,-,开放式商业街区,商业街作为一种较为传统的商业模式，最大的特点是分散经营，租户可得性较强、便于销售，回报快，但同时也面临着管理难度大的缺点，平衡集团战略、当地市场情况及商业街特点，也是可考虑的商业模式,第一部分 理 论 篇,商业地产概念,商业地产分类,与住宅比较,商业地产价值,租售模式,商业分类,-,专业市场,专业市场的优势在于其价格和资源优势，依托当地支柱产业所关联的产品，建立专业市场也是项目较为可行的商业模式。,第一部分 理 论 篇,商业地产概念,商业地产分类,与住宅比较,商业地产价值,租售模式,泛商业类型（旅游、休闲、运动等）,旅游资源较为丰富，泛商业类型所包括旅游、休闲、运动等商业概念对于某项目来说也是可考虑的商业模式,第一部分 理 论 篇,商业地产概念,商业地产分类,与住宅比较,商业地产价值,租售模式,泛商业类型（旅游、休闲、运动等）,旅游资源较为丰富，泛商业类型所包括旅游、休闲、运动等商业概念对于某项目来说也是可考虑的商业模式,第一部分 理 论 篇,商业地产概念,商业地产分类,与住宅比较,商业地产价值,租售模式,随着项目写字楼，会展等商业业态投入运营，项目将吸引众多的商务人士，而不再仅仅是专业市场的业主，进而必然将产生对中高档商务酒店需求,目前整个商圈范围内尚未出现中高档酒店的供应，为项目开发酒店提供了市场机会,因项目所在区域尚属于升级改造过程中，对高档五星级酒店的承受能力有限，而三星级酒店较难与区域内经济型酒店拉开档次，初步判断四星级商务酒店应该是合适的选择方向,商业分类,-,酒店,第一部分 理 论 篇,商业地产概念,商业地产分类,与住宅比较,商业地产价值,租售模式,从行业研究结果来看，目前业内对甲级写字楼市场非常看好，认为市场在未来几年将迅速发展，空置率下降，租金和售价大幅攀升,目前写字楼的分布主要坐落于,CBD,区域，而本区则没有甲级写字楼的供应,虽然存在一定的市场机会，但由于项目所在区域为商贸区而不是对写字楼有着大量需求的商务办公区，目前区域内有写字楼需求商家多为专业市场的业主，该类商家对写字楼档次、规模的需求及租金承受能力相对较低，因此对项目写字楼的规模判断尚需经过谨慎市场研究,商业分类,-,写字楼,第一部分 理 论 篇,商业地产概念,商业地产分类,与住宅比较,商业地产价值,租售模式,商业分类,-,商业办公楼,商住写字楼的出现完全是现代社会高速快捷的产物，集办公与住宿为一体，,“,家,”,办公成为现实，是许多中小型公司的,“,权宜之计,”,，但一般都很现代化，很符合年轻人快节奏、追求时尚的消费习惯，以,SOHU,沸城为代表的商住办公楼在成都一亮相就吸引了众多投资者的眼球。,商业分类,-,交通设施商铺,交通设施商铺指位于诸如地铁站、火车站、飞机场等交通设施里面及周围的商铺，以及道路两侧各类中小型商铺。,第一部分 理 论 篇,商业地产概念,商业地产分类,与住宅比较,商业地产价值,租售模式,/,住宅：,住宅的功能要求较为单一，主要就是满足人们的居住功能，住宅提供给客户的是一种他们需要的,“生活方式”,/,商业地产,最一般的功能是作为商品流通的基础设施，承担商品的流通展示功能，对人而言就是满足人们,的购物需求。同时商业地产还可以承载餐饮功能、娱乐功能、休闲功能、商务功能等其他功能,功能,/,住宅,：,住宅选择地段的弹性空间更大，不论城市中心，还是城市郊区，抑或荒郊野岭，均可开发。,/,商业地产,：,商业地产对地段的要求更高。李嘉诚先生关于决定商业地产投资最重要的考量因素的论断，那,就是“地段，地段，还是地段”商业对“易达性”的要求很高，要求具备较强的辐射力,地段,商业地产与住宅地产的区别,/,住宅,：,客户分为两类，一种是投资型客户，一种是自用型客户。投资性客户乃是依靠买后出租及房产升,值获利。,/,商业地产,：,但商业地产的客户则包括了经营商户、商铺投资者和目标消费者三类人群。商业地,产的客户群复杂性要远甚于住宅的。,客户,第一部分 理 论 篇,商业地产概念,商业地产分类,与住宅地产的区别,商业地产价值,租售模式,/,住宅,：,住宅地产开发部分采用滚动开发、滚动销售的分期的模式，自有资金的要求不是很高，资金,大部分来源于银行贷款,。,/,商业地产,：,大型商业地产项目需要一次性投资建成才能形成浓厚的商业气氛，沉淀资金较多，,并且大多采用只租不售模式，持有商业物业经营必须有长线的充足的资金支持。,资金要求,/,住宅,：,住宅对物业的要求相对简单。主要是满足社区内基本需求即可。,/,商业地产,：,商业地产而言，对物业的层高、柱距、荷载、电梯等都有很细致的要求，任何一点的差,池都有可能影响商业地产项目的生存。,物业要求,/,住宅,：,住宅的销售模式较商业地产而言模式较为简单，通常为直接销售，买卖两清。,/,商业地产,：,但商业地产的客户则包项目多以投资回报率、回报周期为营销重点,商业的销售则形式,多样，一般而言分为四种模式，直接销售模式、带租约模式、返租式销售、整体销售模式。而且每种,销售模式还可以继续细分，复杂程度更高。,销售模式,第一部分 理 论 篇,商业地产与住宅地产的区别,商业地产概念,商业地产分类,与住宅地产的区别,商业地产价值,租售模式,/,住宅,：,住宅地产的运作则不需要进行复杂的商业设计。从过程上看，住宅地产销售后就进入了终端，,/,商业地产,：,商业地产除了要遵循住宅地产所遵循的建筑规范和消防规范外，还要遵循第三种规范,即商业规范；商业专业性的要求极高；商业地产的销售只是经营的开始，还需要招商、开业和经营管理,。,专业性,/,住宅,：,而住宅的投资回报形式只能通过销售来实现。,/,商业地产,：,销售只能获取短期的资金回笼或者解决开发商后续开发的资金问题，而经营收益和物业,升值才是商业地产投资回报的最主要形式。,投资回报形式,小结,商业地产比住宅更加复杂，专业性要求更高，并且，并且对企业的资金要求、运营能力要求更高。真正要实现房地产开发商到房地产运营商转变，挑战颇大。,第一部分 理 论 篇,商业地产与住宅地产的区别,商业地产概念,商业地产分类,与住宅地产的区别,商业地产价值,租售模式,五方主体,（生物链）,受益来源,（价值链）,影响因素,（价值支撑）,备注,投资者,物业投资回报,商业增值能力,/,物业升值能力,（增值力）,大小业主,开发商,房地产开发利润,物业质素,/,营销推广,/,售价水平,（产品力,/,销售力）,营运商,租金差价及管理费等,商业规划,/,业态业种,/,租金水平,（招商运营力）,管理公司,大商家,经营者,商品差价,人流,/,环境,/,商品,/,服务,/,价格水平（经营力）,小商户,终端消费者,商品价值,/,消费体验,消费观念,/,消费行为,/,购买水平（消费力）,第一部分 理 论 篇,商业地产与住宅地产的区别,商业地产概念,商业地产分类,与住宅比较,商业地产价值,商业地产价值,-,商业地产的价值链,租售模式,现阶段国内商业地产开发运作的主流模式：,开发商就是投资者甚至商业运营方,，一个主体双重甚至三重角色，且物业大多是分割产权销售（全部或局部），在此模式下，开发商也是投资商，排在运营链的最前面，而小业主也是投资者，排在开发商之后。但 未来商业地产开发运作更多会依托基金的进入或实现证券化，有独立的投资主体。,与住宅地产相比商业地产的经营复杂性远远要求更高，在国家加大商业地产的额度时，现在像恒隆、华润、保利、瑞安、御景等等，都还在加大物业持有，加大租金回报。为什么？,d,-,举例：四大天王的榜样,商业地产开发对住宅开发商的三重利,结论,住宅地产是区域性的阶段性产业，商业地产是金融、地产、商业三结合最理想的产品。,第一部分 理 论 篇,商业地产与住宅地产的区别,商业地产概念,商业地产分类,与住宅比较,商业地产价值,商业地产价值,-,开发商的利益,商业物业是越经营越增值的，持有经营实现商业赢利和相邻物业升值,壹,提升开发企业知名度,增加股票在资本市场上的吸引力,贰,以物业增值和现金流吸引银行,增加授信额度,叁,实现可持续发展,租售模式,第一部分 理 论 篇,商业地产与住宅地产的区别,商业地产概念,商业地产分类,与住宅比较,商业地产价值,租售模式,/,特点描述,：,只售不租的模式即是开发商只销售、出让产权，销售完成之后基本上就不再进行干预，仅由物,业管理部门进行日常的统一维护管理，这是旧有商业地产开发普遍采用的经营方式。,/,优势分析,：开发商可以,快速回收投资,，进而实现短期套现，减轻资金压力，并且无需承担后期经营的压力,和风险，同时投资者也具备完全的经营自主权。,/,劣势分析,：由于产权被分割出售后，经营权迅速分散，经营权迅速分散，开发商无法进行统一的招商和统,一的经营管理，,导致业种业态组合混乱，呈现一种无序状态,，导致最终经营不善等