养老养生地产模式经典研究

,*,养生养老地产模式研究,目录,Part.,1,Part.,2,Part.,4,Part.,5,Part.,6,养生养老地产模式研究,国内养老住宅背景分析,养老地产开发建议,国内外养老住宅案例,养生养老地产选址模式研究,养生养老地产运营模式研究,养生养老地产盈利模式研究,养生养老地产营销模式研究,Part.,3,国内养老住宅背景分析,养生养老地产规划设计模式研究,Part.,2,Part.,4,Part.,5,Part.,6,国内养老住宅背景分析,养老地产开发建议,国内外养老住宅案例,养生养老地产选址模式研究,养生养老地产运营模式研究,养生养老地产赢利模式研究,养生养老地产营销模式研究,Part.,3,国内养老住宅背景分析,养生养老地产规划设计模式研究,养生养老地产模式研究,Part.,1,第一阶段,传统养老院,形成条件,老龄化初期,运营主体,政府,社会保障,社会保障水平低,第二阶段,老年公寓,老龄化中期,政府+开发商,政府给予一定支持,第三阶段,老年社区,老龄化加剧,开发商为主,社会保障体系完善,目前我国养老住宅正处于由第二阶段向第三阶段发展过程中,我国养老住宅的发展,有的老年人老伴去世，自己年老体衰，身边又无亲人，,较多的原意或者被“社会工作者”动员住进养老院。,普通型养,老院,医护型养,老院,有些老年人，因患了某些生活不能自理的病，例如瘫痪,在床等，就可以申请住医护型养老院。,多数是在住宅小区内，专门规划出一两栋楼,。,老年人居住的要求来设计和建造。（“老年公寓”国际,上的通行定义，即“专供老人集中居住的、采用居家养,老和社区服务相结合模式的住宅。与敬老院福利院不同,，它不属于社会福利设施，而是由社会投资按照市场化,运作的商品住宅。”）,老年,公寓,老年社区与一般住宅小区相同之处是，都是一个大小不,等的住宅小区。不同之处是，老年社区主要入住的是老,年人，并允许老年人带亲人（如子女）住在一起。,养生养老,社区,养生老年社区的发展过程,现阶段养生养老模式分类（,1,）,养生养老模式,康疗型养生养老,居家式养生养老,异地养生养老,农家休闲养生养老,立体化养生养老,康复型养生养老,疗养型养生养老,“季节性”养生养老,“候鸟式”养生养老,异地购房养生养老,综合性养生养老,（按照驱动因素划分）,产品特色,典型案例,n,用地性质：,一般为,非居住用地,，且土地通过划拨、协议等方式取,n,区位环境：,依山傍水，生态资源良好；,务的老年公寓实行会员制入住，会员费加管理费，无产权。,n,台湾长庚养生文化村、北京太申祥和山庄、北京燕达国际健康,n,康疗型养老住宅的功能体系,居住功能,得；,学习交,流功能,康疗型,养生养老,嫁接专业医疗资源，强调提供专业化的健康管理服务，采取会员制方式，,主要面向对健康格外关注的中高端老年群体,针对客户,运营主体,运营方式,n,功能体系：,通过与,专业医疗机构、康复疗养机构,合作，提供全方,位的健康体检、老年特色疾病的照料看护、病愈的康复疗养等专业,化的健康管理服务，并辅以满足交流、学习、娱乐的活动中心。,n对,年龄有一定限制,，主要针对身体健康欠佳和对保健养生格外关,注的老年人为主。,n以开发商为开发主体，政府、专业医疗机构协助,n,出租及会员制,，由于受用地性质的限制，一方面依托自身养生、,休闲等配套设施接待养生体验度假，另一方面并将提供医疗看护服,昀,城。,医疗,护理,功能,休闲,娱乐,功能,康复型养生养老模式,模式定义阐释,主要应用领域,医疗支持条件,典型代表案例,以自然疗法为核心，旨在促进身体、,以物理科技疗法和激素疗法为核,心理和生活方式的平衡，达致身心健,心，结合自然疗法，旨在促进慢性病、,康,减压、排毒、抗衰老,肥胖、皮肤和身体护理,传统中医医学,高科技体检设备,健康咨询师和中医师,泰国齐瓦颂Chiva-son Resort,巴厘岛Ayana Resort,衰老、运动创伤等的身体康复,慢性病、运动创伤,癌症、体检、抗衰老、美容缩身,现代科技医学,高科技的医学设备,医院或诊所、医疗专才及软件,德国Soarow Therme,德国巴登巴登,瑞士CPN,嫁接专业医疗资源，强调提供专业化的健康管理服务，采取会员制方式，,主要面向对健康格外关注的中高端老年群体,疗养型养生养老模式,（已危害身体）,（尚未危害身体）,康疗型,养生养老,案例链接：台湾长庚养生文化村,用地性质,区位环境,产品特色,功能体系,客户,运营主体,运营方式,非居住用地,位于台湾桃园龟山乡一座34公顷的山坡上,集养老、医疗、生活、娱乐等功能于一体,依托长庚医院，提供专业的高质量健康咨,询和医疗服务,银发学园、社区活动中心，组织丰富多彩,的社区活动,完善的社区功能，包括超市、银行、书店,等,入住客人,：年满60岁的老年人,游客,：13岁以上,台塑集团，不用政府补贴，接受慈善机构,捐助,出租,：分长住与试住体验；,养生体验营,：两天一晚的体验之旅，13岁,以上人士均可参加,场地出租,：提供多功能会议场所，可提供,企业教育训练、研讨、演出、学术文化交流,等活动使用,康疗型,养生养老,产品特色,n,用地性质：,居住用地,，一般通过市场化的出让方式获取；,n,区位环境：,通常位于城郊，有一定的生态资源，空气清新自然；,n,功能体系：,实质上是,养老主题地产,，往往以在郊区大盘中配建针,对老年人的养老公寓、养老别墅的形式推出，大部分仍停留在概念,层面，仅为老年人提供基本的社区服务。,养老,居住,社区医疗、文化娱乐等普通养老服务功能,基本,社区,服务,功能,地产大盘,家居式,养生养老,在地产大盘中加入养老主题概念，仅提供基本养老服务和社区配套服务，,面向中高收入的活跃长者，采取住宅直接销售的经营方式,针对客户,运营主体,运营方式,典型案例,n,主要针对,中高收入的活跃长者,，健康状况良好，充满活力。,n开发商,n不受用地性质限制，住宅,直接销售。,n绿地21世纪孝贤坊、万科幸福汇中的养老公寓,家居式养老功能,西,城,东,城,孝贤坊,案例链接：绿地21世纪孝贤坊,用地性质,居住用地,区位环境,产品特色,功能体系,客户,运营主体,运营方式,社区建有大面积的中心湖泊及绿化树,木群，营造纯天然森林式的居住环境,孝贤坊与其他社区内其他组团互补共,生，依托彼此功能配套，塑造不同风格,组团，打造以养老为功能特色的城郊新,城,考虑老年人的特殊需求，建造无障碍,设施,医院，文化馆，餐厅，超市等配套设,备齐全,55-65岁年龄段的上海地区高收入且身,体健康的群体,绿地集团,住宅直接销售,。建造住宅的同时引入,了众多老年人必备的配套设施，如同济,大学附属医院等，从而自然形成一个市,场话运作的养老社区,家居式,养生养老,产品特色,n,用地性质：,居住用地，,通过市场出让方式取得；,n,区位环境：,强调山海等强势生态资源及宜居的气候条件；,n,功能体系：,以海南冬季养老基地和北方滨海低区的夏季避暑养老,基地为主，,通过异地购房方式,，使老年人可进行异地旅游和养老，,灵活性强,n,农家休闲养老的功能体系,居住功能,休闲,度假,功能,投资,功能,异地,养生养老,非主流养老方式，健康且具有一定经济实力的老年人通过异地购房，异地,旅游和养老相结合，灵活性强,针对客户,运营主体,运营方式,典型案例,n,针对,有一定经济实力的健康活跃长者,，喜欢参加社会活动，和外,界保持良好的联系,n开发商,n直接销售,n大连、青岛、烟台、三亚、海口等地楼盘,异地,养生养老,模式的分类情况及基本情况,产品特色,针对客户,n,用地性质：,集体土地,，仅有使用权无所有权；,n,区位环境：,拥有田园景观等乡村原生态资源；,n,功能体系：,结合农业经营活动、农村文化及农家风情生活，借鉴,分时度假模式，将,农业休闲旅游和生态养老相复合,，提供养老居,住、瓜果采摘、绿色农家餐饮等功能，基本无其他配套设施。,n针对,城市中高收入的活跃长者,，渴望田园生活，希望回归自然。,n,农家休闲养老的功能体系,居住功能,瓜果采摘,绿色农家,膳食,农村文化体验,农家休,闲养老,养老与农业休闲相结合的农家寄养式异地养老，主要面向城市中高收入的,活跃长者，采取将集体土地使用权出售的运营方式,运营主体,运营方式,典型案例,n,以开发商为主，社会机构协助,n,出租或销售使用权,：在乡村景区周边利用农村闲置资源建设度假,物业，并将该物业一定年限的使用权销售给城市养老客户,n江苏生态农庄、浙江城仙居,案例链接：浙江城仙居,用地性质,区位环境,产品特色,功能体系,客户,运营主体,运营方式,集体土地,位于山水景区，有农业休闲资源,让城市人体验“候鸟式”生活，通过采摘,蔬菜，农家餐饮等乡村休闲度假方式，让心,灵回归自然，回归纯朴，深度体验田园生活,上海，杭州等地年龄在50-60岁的中高收入,的老年人,联众集团，由赛伯乐中国投资基金、杭州市,政府创业基金、上城区政府创业基金及自然,人共同持有,结合乡村休闲度假等市场需求，通过自建、,收购、合作、租赁等经营方式，底层用于农,民自住，将24层经营权出售给养老客户，,农家休,闲养老,使其获得使用权，并吸引风险投资注资，借,鉴分时度假模式，形成乡村休闲度假网络。,产品特色,针对客户,典型案例,n,用地性质：,居住用地,，但往往会带有一些土地附加条件；,n,功能体系：,大型综合养老社区,，包括住宅、购物中心、老年大,学、酒店、医院、康体娱乐等多种业态，提供满足居住、休闲娱,乐、学习交流、亲子、医疗护理、康体养生等需求的,丰富多元配套,设施,。,n,面向,各阶段中高收入的老年客户,，涵盖从活跃、可自理自立的低,龄长者、到需低度照看护理及高度医护的高龄长者。,n,北京太阳城、上海亲和源,精神实现功能,休闲娱乐功能,n,区位环境：,安静恬然，有一定的景观资源；,文化交流功能,亲子功能,康体养生功能,医疗护理功能,居住功能,休,闲,需,求,服,务,需,求,n,立体化养老住宅的功能体系,服务性需求,功能需求,休闲性需求,健康活跃期,6064岁,年龄,阶段,高度护理期,75岁以上,低度护理期,6574岁,精,神,实,现,文,化,交,流,休,闲,娱,乐,亲,子,康,体,养,生,医,疗,护,理,立体化,养生养老,综合性强、功能多元复合、面向全龄段老人的全方位需求，采取租售结合,的运营方式，对开发商的资源整合能力和持续经营能力要求较高,运营主体,运营方式,n,民办公助,，开发商为运营主体，政府机构协助,n,租售结合,，居家养老住宅销售，将提供医疗看护服务的老年住宅,持有经营，并可采用反向抵押的逆按揭方式，以房养老,案例链接：北京太阳城,用地性质,区位环境,产品特色,功能体系,客户,运营主体,运营方式,居住用地,位于北京小汤山，社区周边有绿色长,廊、河流、果园、草坪等,集医疗救护、生活照料、精神赡养三,大功能于一身，全程化的养老服务模,式，从医院，购物中心到老年大学、,酒店、各类俱乐部，提供丰富的配套,设施,北京地区的高收入老年客户，年龄跨,度较大，从50岁的中老年人到80岁以,上的老年人均为社区居民,宝氏华商经济集团，北京市计委、建,委、规划局及昌平区政府各级领导和,专家给予大力支持,居住形式灵活多样，,租售并举,，有居,家式、租住式、安养式、度假式四种,立体化,养生养老,方式。,人文大境对养生养老,地产,模式的研究,养生养老地产模式的研究,养生养老地产运营模式建立在旅游产业、休闲产业、文化,产业、健康产业及养老产业基础之上，以中国传统的养生的理念及方法去解决养老问题的复合型房地产开发模式。,养生养老地产同时具有旅游产业、休闲产业、文化产业、健康产业及老龄化产业的属性及产品内容及特点。,人文大境观点：,养生养老模式的运行模型,项目,资源,市场,产业,政策,自然资源、人文资源,老年化市场、,房地产市场,休闲产业、旅游产业、文化产业、健康产业、养老产业,养老政策、旅游政策、金融政策、房地产政策、税收政策等,养生的理念及方案,养生的理念及方案,养生的理念及方案,养生的理念及方案,休闲产业,休闲产业是指与人的休闲生活、