商品住宅市场半年度监测报告

单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二层,第三层,第四层,第五层,#,#,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二层,第三层,第四层,第五层,#,#,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二层,第三层,第四层,第五层,#,#,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二层,第三层,第四层,第五层,#,#,JUL,2017,年,7,月 武汉 上海克而瑞信息技术有限公司,武汉商品住宅市场半年度监测报告,数据说明：,数据来源,供应：来自官方预证数据,成交：整体数据来自官方网签数据；结构数据来自官方备案数据,存量：来自,CRIC,根据供求所整理的数据,开盘去化：来自,CRIC,监测数据,个案数据与资料：来自,CRIC,监测数据,宏观政策,土地市场,住宅分析,案例赏析,2016,PART,1,宏观政,策篇,继上半年全国热点城市新一轮的调控升级后，楼市趋于稳定，市场降温明显。同时由于十九大将于下半年召开，预计楼市政策短期内将不会出现松动,经济,：,6,月,M2,增速再创历史新低 下半年信贷增长或乏力,政策,：,保持,货币政策松紧适度 适时适度预调,微调,地方,：,武汉,自去年底升级调控政策后，市场调控达到预期。上半年更多是对市场的整治与规范，维稳成为政策主旋律,企业,：,2017,半,年度武汉楼市排行榜,：万科卖,91.07,亿元位居第一,22,6,月,M2,增速再创历史新低 下半年信贷增长或,乏力,PART,1,宏观政策,/,宏观经济,广义,货币增长,9.4%,，狭义货币增长,15%,央行,12,日公布的,2017,年上半年金融数据显示，截至,6,月末，广义货币增速（,M2,）再创历史新低，同比增长,9.4%,，增速分别比上月末和上年同期低,0.2,个和,2.4,个百分点；上半年净回笼现金,1326,亿元,。,央行,调查统计司司长,阮健弘表示,，随着稳健中性货币政策的落实以及加强金融监管效应的显现，近期商业银行一些与表外产品相关的资金运用科目扩张放缓，由此派生的存款及,M2,增速也相应下降，这是金融体系降低内部杠杆的客观结果。,阮健弘强调，应客观看待,M2,增速的放缓。首先，金融对实体经济的支持力度稳固,。其次,，货币政策操作预调微调，金融监管协调加强，金融部门适当把握了去杠杆的节奏,。三,是基数效应。四是随着金融进一步回归为实体经济服务的本源，只要实体经济合理的融资需求得到满足，,M2,增速放缓实际上反映了存量货币周转效率的提高，比过去低一些的,M2,增速可能成为新常态，对其变化可不必过度解读。,由于,M2,本质就是存款，,M2,增量较低也反映了今年银行普遍缺存款的情况。不过,，数据,显示，上半年人民币贷款增加,7.97,万亿元，同比多增,4362,亿元，明显高于过去几年上半年的贷款增量,。,考虑,到,6,月末商业银行对存款的争夺为过去几年中非常激烈的，大量理财转为存款，但存款增速仍然不高，且同期社融与信贷依然旺盛，表明商业银行的负债压力仍在持续，在信贷额度紧张且,MPA,考核持续的背景下，下半年信贷增长可能乏力，中小企业可能出现融资成本易上难下的局面。,央行：保持货币政策松紧适度 适时适度,预调,微调,PART,1,宏观政策,/,金融政策,央行,在,中国金融稳定报告（,2017,）,中强调，今年要坚持货币政策稳健中性，保持松紧适度，适时适度预调微调，坚持汇率市场化改革方向，保持人民币在全球货币体系中的稳定地位，坚持保险资金运用审慎稳健原则，优化新股发行制度，完善上市公司并购重组制度，深化上市公司退出机制,。,央行,认为，当前，我国经济形势总体缓中趋稳、稳中向好，经济运行保持在合理区间，质量和效益提高。经济结构继续优化，创新对发展的支撑作用增强，改革开放取得新突破，对外开放布局进一步完善。但与此同时，我国经济运行仍存在不少突出矛盾和问题，产能过剩和需求结构升级问题犹存，经济增长内生动力不足，金融风险有所积聚，非金融企业杠杆率高企、地方政府债务风险、局部房地产泡沫风险、银行业资产质量下降、金融产品创新无序发展等风险值得关注,。,报告,提出，要加强金融风险研判和预警，重点关注产能过剩行业、银行资产质量、资本市场、地方各类交易场所、保险资金运用、交叉性金融业务及非法集资、流动性、同业业务、银行理财和表外业务等领域风险,。,解读：,央行的表述中将此前的“宽松”改为,“适中”。,从整个下半年来看，预计货币政策变化不大，资金面仍维持不松不紧，央行,将继续维持,中性的货币政策。,2017,年,3,月两会提出要坚持,因城施策去,库存，各地,政府积极深化房地产政策调控。截至,6,月底，已有,60,余,个城市出台,收紧政策，海南、河北从省级全面调控。,PART,1,宏观政策,/,全国政策,调控政策,调控内容,限贷,限定最低首付比例,限购,限制户籍和非户籍人员购房套数,限价,限制新房价格涨幅,限售,新购商品房需,取得产权证后满一定,年限方可转让,限商,严禁商改住,市场整治,打击收取“茶水费”、捂盘惜售等一些市场乱象,4,月，住建部和国土部联合发布,关于加强近期住房及用地供应管理和调控有关工作的通知,，要求,合理安排住宅用地供应,，坚决防止出现区域性总价、土地或楼面单价新高等情况，,严防高价地扰乱市场预期,。,Part 1,宏观政策篇,/,地方政策,武汉自去,2016,年底升级调控政策后，市场调控达到预期。,2017,年上半年更多是对市场的整治与规范，维稳成为政策主旋律,4,月,20,日，武汉市房管局召开房地产市场专项整治行动部署会，拉开新一轮专项整治行动的大幕,。,根据专项整治行动实施方案，整治范围为在建在售的商品房项目和房地产经纪机构门店，重点查处,14,种商品房销售情形、,12,种房地产经纪行为,。严格,把好商品房预售备案关，将房价维持在现有水平，,新开楼盘房价一律只能降，不能涨。,武汉,专项整治,楼市,大学毕业,3,年内无须买房可申请落户,武汉市,公安局治安管理局,21,日召开新闻通气会，宣布自,22,日起实施一系列落户新,政策。,新规明确降低了大学毕业生的落户“门槛”：,毕业,3,年内,在武汉就业创业普通高校毕业生无须买房，只需提交,申报户口登记表,、户口簿、,身份证,、劳动合同或工商执照等材料，即可申请落户,。,武汉提出，未来,5,年留住,100,万大学生,创业就业，把武汉打造成“大学之城、青年之城、梦想之城、创新之城”。,5,月,10,日，,武汉市房管局出手整治房地产市场乱象，在全国率先推出装修房指导价，要求即日起,全装修房根据房屋备案价执行分段指导价,，最高标准不超过每平方米,5000,元，对不接受指导价的项目,暂缓发放预售证,。同时对收取“茶水费”、变相捂盘等行为进行严厉处罚。,全装修房收费不得超出指导价,【,事件,】,国家发展和改革,委员会：,2017,年推进城镇化的首要任务仍然是推动非户籍人口在城市落户，今年将从四个方面推进工作,，,2017,年将全面实施居住证,制度,。,发,改委表示，截至去年底，全国所有省（区、市）包括新疆生产建设兵团，都出台了户籍制度改革意见，包括“人地挂钩”“人钱挂钩”等关键性配套政策。近三年，户籍人口城镇化率、常住人口城镇化率分别累计提高了,5.5,个、,3.62,个百分点。但与此同时，实际落户进程不及社会预期，原因主要是地方政策落实不到位、缺乏相应体制机制等制度安排等。因此，,2017,年的首要任务仍然是推动非户籍人口在城市落户,。,【,点评,】,实行,居住证制度对于改进和,加强流动人口,服务,管理有重要意义，但同时要确保,各地区居住证领取门槛不高于国家标准、享受的各项基本公共服务和办事便利不低于国家标准,。,发,改委：,2017,年全面实施居住证制度 推动非户籍人口在城市落户,PART,1,宏观政策,/,热点话题,企业名称,销售情况（半年榜）,万科,万科半年度的成交金额达到,91.07,亿元，位居销售金额第一。万科上半年,15,楼盘在售，产品多样，针对的购房群体广泛。其中仅汉口传奇一盘就贡献了,24.97,亿元的业绩，位列商品住宅销售金额榜第三。,保利地产,保利地产半年成交金额,72.72,亿元，在售项目,11,个,，其中保利香颂、保利新武昌、保利清能西海岸销售金额均超过,18,亿元。,恒大,恒大半年度成交金额,57.30,亿元，销售面积位列成交面积排行榜第四，为,45.71,万，其中恒大帝景销售面积,10.91,万。,2017,半,年度武汉楼市排行榜：万科,卖,91.01,亿位居第一,Part 1,宏观政策篇,/,名企动态,热点事件,1,：,郁亮当选万科董事会主席 宝万之争尘埃落定,热点事件,2,：,28,家标杆房企上半年合计销售破,1.8,万亿,万科,6,月,30,日晚披露董事会决议公告显示，郁亮当选董事会主席，林茂德当选董事会副主席。此外，董事会委任王石为董事会名誉主席，不参与公司治理。,深圳地铁董事长林茂德表示，深圳地铁与万科的合作已在展开中，不会干预具体经营。,宝能此次并未派代表参加股东大会，亦未提名任何董事和独董人选。,碧桂园、恒大、万科等,28,家房企公布了,2017,年上半年销售业绩，已公布业绩的,28,家房企合计销售,18564.6,亿元。多家房企年度目标完成率过半，不过，房企间规模差距明显加大。,2017,年上半年销售额过千亿的有,6,家企业，分别是碧桂园、恒大、万科、中海地产、融创中国以及保利等，其上半年销售额分别是,2889.2,亿元、,2440.9,亿元、,2771.8,亿元、,1120.31,亿元、,1088.5,亿元以及,1466.13,亿元。,PART,2,土地市场篇,2017,年上半年一二环间占比增长明显，主要是由于汉正街、二七滨江、归元寺等超大地块出让；整体上出让土地逐步向三外环转移，中心城区旧城改造进度慢，可出让土地,有限,17,年上半年，由于政府对土地的限价，少部分区域土地成交价格上涨，其中江汉、硚口、蔡甸幅度最大；成交的主力为东湖高新、汉阳、洪山、江岸四个,区域,2017,年上半年政府多数地块限制最高价格，但是依旧不能阻止开发商的拿地热情，多数地块达到一次性限价,2017,年远洋获得归元寺地块，复地获得汉正街地块，中信泰富获得二七滨江地块，高居成交金额榜前三，今年上半年成交金额前十门槛为,15.5,亿元。,2017,年上半年武汉土地市场供应同比持平，成交量同比上涨,44%,，成交楼板价同比上升,75,%,，,2017,年上半年武汉土地市场供应同比持平，成交量同比上涨,44%,，成交楼板价同比上升,75%,PART,2,土地市场,/,供求量价走势,注,：,统计口径为住宅、商业及综合性质用地（以总建面计）；,2017,年上半年一二环间占比增长明显，主要是由于汉正街、二七滨江、归元寺等超大地块出让；整体上出让土地逐步向三外环转移，中心城区旧城改造进度慢，可出让土地有限,PART,2,土地市场,/,环线成交占比,注,：统计,口径为住宅、商业及综合性质用地（以总建面计）；,17,年上半年，由于政府对土地的限价，少部分区域土地成交价格上涨，其中江汉、硚口、蔡甸幅度最大；成交的主力为东湖高新、汉阳、洪山、江岸四个区域,PART,2,土地市场,/,分区域成交情况,注：统计口径为住宅、商业及综合性质用地（以总建面计）；,17,年上半年以来，随着越来越多的百强房企在武汉抢地，土地市场竞争激烈；但在政府对土地限价的管控下，成交土地,30-200%,溢价率占比较去年环比明显下跌，仅占,7%,PART,2,土地市场,/,土地溢价情况,注,：统计,口径为住宅、商业及综合性质用地（以总建面计）；,2017,年上半年政府多数地块限制最高价格，但是依旧不能阻止开发商的拿地热情，多数地块达到一次性限价,排名,行政区,土地名称,竞得人,溢价率,1,东湖高新,武告字（,2017,年）,3,号东湖新技术开发区光谷五路以西、二泉街以南、望月路以东、三泰街以北地块,武汉铭泰盛德置业,197%,2,蔡甸,武告字（,2017,年）,4,