中国房地产企业商业模式研究

单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,单击此处编辑母版标题样式,*,中国房地产企业商业模式研究,香港模式与美国模式比较研究,3,房地产企业商业模式的经济学分析,9,中国房地产业发展模式演变,19,中国房地产企业的发展特点,23,中国房地产典型企业发展模式分析,33,目录,2,香港模式与美国模式,1,3,两种商业模式的比较,专业化经营（价值链与产品）,纵向多元化,横向多元化,香港模式,美国模式,多元化,Vs,专业化,房地产企业两种主要的经营模式：香港模式和美国模式因各自经济发展特点不同产生了多元化和专业化经营的差异,纵向多元化：企业从事的行业涵盖了房地产开发的整个产业链，包括土地开发、设计、施工、,销售、物业管理等,横向多元化：企业开发的产品除了住宅，还有写字楼、商场和酒店，甚至工业厂房等,价值链专业化：企业只从事房地产产业链中的某一个环节，投资、建设、营销和物业管理分别,由不同的公司负责,产品单一化：企业开发的产品也是单一化，主业专注于住宅、写字楼或商业物业等。,4,香港模式分析（,1,）,发展环境,经济特点,：,城邦经济体,经济依存度高，对内高度垄断；,由几大家族企业巨头控制香港各个领域的经济命脉，房地,产开发只是这种经营模式的一个缩影。,历史背景,：房地产业是香港四大支柱产业之一，香港十大房地产商在,香港房地产业腾飞时进入房地产；,20,世纪,70,年代香港证券市场的大牛市给地产商带来广阔的,发展空间；,香港独特的资源条件带来高地价和高房价，开发门槛的提,高也是导致寡头垄断出现的原因,5,香港模式分析（,2,）,寡头垄断,香港房地产企业形态：,寡头垄断,80,年代以来，,“,长江实业,”,、,“,新鸿基地产,”,、,“,新世界发展,”,、,“,恒基兆业,”,、,“,合和,”,、,“,太古,”,、,“,九龙仓,”,等最大的,10,家地产集团的市值约占地产建筑类上市公司总市值的七成，开发量约占总开发量的,80%,左右，市场集中度相当高。,A.,房地产公司市值,其他,Top10,70%,其他,TOP1080%,B.,房地产开发规模,其他上市地产公司市值,TOP10,上市地产公司市值,TOP10,地产公司开发规模,其他地产公司开发规模,6,香港模式分析（,3,）,典型企业,房地产开发上下游的所有业务由集团内不同的企业来承担，各企业之间独立核算，追求各自的经济效益。集团只是负责进行资源配置，母公司以集团控股的形式控制着为数众多的子公司和孙公司，由这些子公司和孙公司分配产业链的各项业务，,以最典型的新鸿基地产为例：,新鸿基,地产,保安消防公司,财务公司,设计工程公司,机械电机工程,混凝土公司,保险公司,物业管理公司,金融投资公司,80,年代中期,附属公司：,47,家,联营公司：,28,家,旗下上市公司拥有的,附属联营公司：,35,家,总计：超过,100,家,一条龙服务的,垂直式发展集团,一家庞大的,“,楼宇制造工厂,”,7,美国模式分析（,1,）,发展环境,美国房地产企业在,20,世纪,50,年代经历了由多元化向专业化转变的过程，当时美国的房地产市场趋于饱和，房地产企业出于竞争的需要，纷纷调整经营策略，专注于专业化发展。美国房地产开发企业的专业化经营得益于几个方面：,行业专业化,发达的金融,与中介市场,民主社会制度,房地产经纪人协会,建筑业主管理者委员会,抵押银行家协会,联邦住宅抵押贷款,协会,住宅产业协会,房地产企业股东,多元化：,-,保险公司,-,养老基金等,-,房地产产业投资,基金,-,社会公众资金等,-,完善的法律制度,-,健全的信用制度,-,有效行业监管体系,8,美国模式分析（,2,）,成长轨迹,整合产业链，战略扩张,-,兼并收购与战略联盟,-,产品多元化：市场细分,精细化经营,-,产业链上下游企业的联盟,20,世纪,50,年代,20,世纪,70,年代,20,世纪,80,年代,20,世纪,90,年代后,以,Pulte Homes,为例,区域扩张，重塑公司治理结构,上市：从家族企业到上市公司,公司组织结构的完善,产融结合模式,-,产融结合的经营模式,-,现代管理制度与方式,专业化经营路线,-Pulte Homes,专注于住宅专业化,9,房地产企业商业模式的经济学分析,2,10,香,港,模,式,房企纵向扩张模式：多元化,vs,专业化,房企横向扩张模式：区域化,vs,跨区域化,企业纵向扩张与横向扩张模式的组合,美,国,模,式,房地产企业商业模式的经济学分析,11,房企应采取多元化还是专业化模式,房企应采取区域化还是跨区域发展模式,企业纵向扩张与横向扩张模式的组合,12,房地产企业纵向扩张模式的选择,“,香港模式,”,与,“,美国模式,”,之争，主要问题在于,企业在扩张中应采取多元化还是专业化以及如何多元化和专业化,假定企业经营收益在一定条件下是确定的，那么企业追求利润最大化，需要做到成本最小化：,生产成本,交易成本，企业倾向于市场采购,专业化；,生产成本,=,交易成本，企业多元化边界趋于稳定。,其中：,生产成本：企业在内部生产物品或提供服务的刚性成本,（原材料成本、办公成本和其他固定投入的成本等）,由此增加的组织治理成本,（代理成本和影响成本）,交易成本：企业放弃内部生产，改为市场采购时应支付的成本,13,专业化与多元化的优劣势分析,专业化,多元化,优势,：,-,易达规模经济,-,易产生效率与创新,优势,：,-,技术关联性产生经济性,-,减少交易成本,降低交易风险,-,利于内部协调控制,-,有力形成垄断的,市场支配能力,劣势,：,-,生产协调性受损,-,增加交易成本,劣势,：,-,约束企业灵活性,-,增加信息沟通,的成本,-,增加衡量部门,绩效的困难,14,房企应采取多元化还是专业化模式,房企应采取区域化还是跨区域发展模式,企业纵向扩张与横向扩张模式的组合,15,房地产企业横向扩张模式的选择,房地产企业选择何种商业模式，除了生产成本与交易成本的比较外，还需要考虑企业横向扩张模式的选择。,-,企业的资源禀赋适宜哪种扩张模式,?,当规模经济效果好于范围经济效果时，选择区域化扩张,当范围经济效果好于规模经济效果时，选择跨区域扩张,区域化扩张,-,同一区域内项目增多导致规模扩大，易形成,规模经济,横向模式选择,跨区域扩张,-,企业跨区域扩张，使用共同的技术、广告、品牌等，整合组织架构，降低生产成本，追求,范围经济,房地产企业,策略,16,房企应采取多元化还是专业化模式,房企应采取区域化还是跨区域发展模式,企业纵向扩张与横向扩张模式的组合,17,房地产企业商业模式的选择,小,迅速膨胀,稳定,起步期,企业规模,区域性,专业化,企业发展阶段,成长期,成熟期,区域性,多元化,跨区域,专业化,跨区域,多元化,房地产企业应在不同的发展阶段，根据自身的规模和实际条件选择合适的商业模式,18,中国房地产业发展模式演变,3,19,中国房地产行业发展经历五个阶段,投机模式,区域政策不均衡,过渡模式,房地产业低迷,杠杆模式,取消福利分房,资本模式,房地产准入门槛提高,1991,1994,1998,2004,政府分房模式,计划经济,1991,前,20,由下图,GDP,增长率与房地产销售增长率的关系可以看出五个阶段的划分,21,中国房地产行业发展模式演变,政府建房分配模式,1991,年以前,“投机”模式,1991-1994,过渡模式,1994-1998,属于“资本”的模式,2004,至今,“杠杆”模式,1998-2004,土地划拨,财政拨款,福利分房,没有真正意义的房企,产业生态环境：,计划经济,从资金或者关系到土,地开发权再到资金,产业生态环境：,区域政策不均衡,类似于,91,年前的建房,分配模式，孕育新模,式,产业生态环境：,房地产业低迷,以小博大：利用关系,协议拿地,-,以土地抵押银,行贷款筹集启动金,-,建筑,企业垫资开发,-,楼花销售,回馈,-,偿还欠款补交土地,出让金,环境：取消福利分房,资本密集型产业,产业生态环境：,地根、银根紧缩，土,地新政策与控制银行,信贷两手抓，抬高了,房地产行业准入门槛,22,中国房地产企业的发展特点,4,23,中国房地产企业的发展特点,（百强企业）,百强企业规模化发展趋势更加明显，净资产规模增速显著提高,2002-2006,年房地产百强企业资产状况变化图,资料来源：,2007,年中国房地产百强企业研究报告,24,2006,年房地产百强企业的资产规模大幅增加：,当年总资产均值达,73.1,亿元，其中总资产超过,400,亿元,的企业有,万科、北京首开、合生创展,。净资产均值为,25.0,亿元，其中净资产超过,100,亿元的企业有中海地产、新世界中国地产、恒大地产、万科、上实地产等。,增长速度方面，,2006,年百强企业总资产平均增长率达,38.8%,，净资产平均增长率达,59.4%,，同比大幅提高,16.1,个百分点，持续了,2003,年以来的快速上升态势。,25,百强房企投资额增速大幅回升，土地储备持续大幅增加,宏观调控为百强企业提供了对外扩张的良好机遇，百强企业纷纷加大了投资力度,2002-2006,年房地产百强企业完成房地产投资额及增长率,资料来源：,2007,年中国房地产百强企业研究报告,2006,年,百强企业,平均完,成房地产投资额,24.3,亿元,，,平均增长率达,43.4%，,增幅同,比提高,4.6%,26,全国土地购置面积持续下降，而百强企业土地储备面积持上升态势,表明土地资源进一步向优势企业集中,2002-2006,年房地产百强企业土地储备面积变化图,2006,年,百强企业平均规,划建筑面积,397,万平方米,，,土地储备面积为,381,万平方米,，,同比增长,36.0%,和,30.8%,资料来源：,2007,年中国房地产百强企业研究报告,27,百强企业销售业绩大幅上升，行业集中度进一步提高,2002-2006,年房地产百强企业业务收入变化图,2006,年,房地产百强企业,房屋销售额和房,地产业务收入均,创历史最高水平,均值分别达到,销售额,22.6,亿元,收入,27.1,亿元,增幅分别为,34.8%,及,28.5%,资料来源：,2007,年中国房地产百强企业研究报告,28,中国房地产企业综合实力十强,综合实力,TOP10,规模大,-,平均总资产规模达到,299.4,亿元,-,完成房地产投资达,880,亿元,-,房屋施工总面积为,5464,万平米,-,竣工总面积为,1486,万平米,成长稳定,-3,年均销售额增长率,38.25%-,年均主营业务收入增长,45.33%-,年均净利润增长率达,87.88%-,土地储备面积共,16766,万平米,盈利均好,-,平均净利润达,12.8,亿元，其中中,海地产以,23.1,亿港元占榜首,-3,年年均总资产收益率,5.57%,-,年均净资产收益率为,18.28%,其中合生创展、大华、绿城都超,过了,25%,，表现非常突出,排名,企业名称,1,万科企业股份有限公司,2,中国海外发展有限公司,3,合生创展（集团）有限公司,4,北京首都开发控股有限公司,5,保利房地产股份有限公司,6,恒大地产集团有限公司,7,大华集团,8,绿城房地产集团有限公司,9,新世界中国地产有限公司,10,复地（集团）股份有限公司,29,中国房地产企业规模性十强,企业规模,TOP10,资产规模,-10,企业总资产规模达,2398.9,亿元 占百强的,32.8%,，其中总资产规模超过,200,亿元的企业有,6,家，北京首开、万科、合生创展更超过,400,亿元,-,净资产为,828,亿元,-,房地产业务收入为,629.6,亿元,-,完成房屋投资总额,603.6,亿元,-,房屋施工总面积,2956,万平米,排名,企业名称,1,万科企业股份有限公司,2,上实地产,3,北京首都开发控股有限公司,4,中国海外发展有限公司,5,合生创展集团有限公司,6,新世界中国地产有限公司,7,上海城投置地有限公司,8,中华企业股份有限公司,9,阳光,100,置业集团有限公司,10,上海中环