住宅种类及趋势房地产住宅业态

单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,住宅种类及发展趋势,住宅分类,住宅种类,住宅的种类繁多，主要分为高档住宅、普通住宅、公寓式住宅、,TOWNHOUSE,、别墅等。,（,1,）按楼体高度分类，主要分为低层、多层、小高层、高层、超高层等。,（,2,）按楼体结构形式分类，主要分为砖木结构、砖混结构、钢混框架结构、钢混剪刀墙结构、钢混框架一剪刀墙结构、钢结构等。,（,3,）按楼体建筑形式分类，主要分类低层住宅、多层住宅、中高层住宅、高层住宅、其他形式住宅等。,（,4,）按房屋型分类，主要分为普通单元式住宅、公寓式住宅、复式住宅、跃层式住宅、花园洋房式住宅、小户型住宅（超小户型）等。,（,5,）按房屋政策属性分类，主要分为廉租房、已购公房（房改房）、经济适用住房、住宅合作社集资建房等。,住宅种类,低层住宅,低层住宅主要是指,（一户）独立式住宅、（二户）联立式住宅和（多户）联排式住宅,。与多层和高层住宅相比，低层住宅最具有自然的亲合性（其往往设有住户专用庭院），适合儿童或老人的生活；住户间干扰少，有宜人的居住氛围。这种住宅虽然为居民所喜爱，但受到土地价格与利用效率、高政及配套设施、规模、位置等客观条件的制约，在供应总量上有限。,住宅种类,多层住宅,多层住宅主要是借助公共楼梯垂直交通，是一种最具有代表性的城市集合住宅。它与中高层（小高层）和高层住宅相比，有一定的优势：,（,1,）在建设投资上，多层住宅不需要像中高层和高层住宅那样增加电梯、高压水泵、公共走道等方面的投资。,（,2,）在户型设计上，多层住宅户型设计空间比较大，居住舒适度较高。,（,3,）在结构施工上，多层住宅通常采用砖混结构，因而多层住宅的建筑造价一般较低。但多层住宅也有不足之处，主要表现在：（,1,）底层和顶层的居住条件不算理想，底层住户的安全性、采光性差，厕所易溢粪返味；顶层住户因不设电梯而上下不便。此外屋顶隔热性、防水性差。（,2,）难以创新。由于设计和建筑工艺定型，使得多层住宅在结构上、建材选择上、空间布局上难以创新，形成,“,千楼一面、千家一样,”,的弊端。如果要有所创新，需要加大投资又会失去价格成本方面的优势。多层住宅的平面类型较多，基本类型有梯间式、走廊式和独立单元式。,住宅种类,小高层住宅,一般而言，小高层住宅主要指,7,层,10,层高的集合住宅。从高度上说具有多层住宅的氛围，但又是较低的高层住宅，故称为小高层。对于市场推出的这种小高层，似乎是走一条多层与高层的中间之道。这种小高层较之多层住宅有它自己的特点：,（,1,）建筑容积率高于多层住宅，节约土地，房地产开发商的投资成本较多层住宅有所降低。,（,2,）这种小高层住宅的建筑结构大多采用钢筋混凝土结构，从建筑结构的平面布置角度来看，则大多采用板式结构，在户型方面有较大的设计空间。,（,3,）由于设计了电梯，楼层又不是很高，增加了居住的舒适感。但由于容积率的限制，与高层相比，小高层的价格一般比同区位的高层住宅高，这就要求开发商在提高品质方面花更大的心思。,住宅种类,高层住宅,高层住宅是城市化、工业现代化的产物，依据外部形体可将其分为塔楼和板楼。,（,1,）高层住宅的优点：高层住宅土地使用率高，有较大的室外公共空间和设施，眺望性好，建在城区具有良好的生活便利性，对买房人有很大吸引力。（,2,）高层住宅的缺点：高层住宅，尤其是塔楼，在户型设计方面增大了难度，在每层内很难做到每个户型设计的朝向、采光、通风都合理。而且高层住宅投资大，建筑的钢材和混凝土消耗量都高于多层住宅，要配置电梯、高压水泵、增加公共走道和门窗，另外还要从物业管理收费中为修缮维护这些设备付出经常性费用。,高层住宅内部空间的组合方式主要受住宅内公共交通系统的影响。按住宅内公共交通系统分类，高层住宅分单元式和走廊式两大类。其中单元式又可分为独立单元式和组合单元式，走廊式又分为内廊式、外廊式和跃廊式。,住宅种类,超高层住宅,超高层住宅多为,30,层以上。超高层住宅的楼地面价最低，但其房价却不低。这是因为随着建筑高度的不断增加，其设计的方法理念和施工工艺较普通高层住宅和中、低层住宅会有很大的变化，需要考虑的因素会大大增加。,例如，电梯的数量、消防设施、通风排烟设备和人员安全疏散设施会更加复杂，同时其结构本身的抗震和荷载也会大大加强。,别外，超高层建筑由于高度突出，多受人瞩目，因此在外墙面的装修上档次也较高，造成其成本很高。若建在市中心或景观较好地区，虽然住户可欣赏到美景，但对整个地区来讲却不协调。因此，许多国家并不提倡多建超高层住宅。,住宅种类,单元式住宅,单元式住宅，又叫梯间式住宅，是以一个楼梯为几户服务的单元组合体，一般为多、高层住宅所采用。单元式住宅的基本特点有：,（,1,）每层以楼梯为中心，安排户数较少，一般为,24,户，大进深的每层可服务于己,58,户。住户由楼梯平台进入分户门，各户自成一体。,（,2,）户内生活设施完善，既减少了住户之间的相互干扰，又能适应多种气候条件。,（,3,）建筑面积较小，户型相对简单，可标准化生产，造价经济合理。,（,4,）仍保留一定的公共使用面积，如楼梯、走道、垃圾道；保持一定的邻里交往，有助于改善人际关系。,住宅种类,公寓式住宅,公寓式住宅是区别于独院独户的西式别墅住宅而言的。公寓式住宅一般建筑在大城市里，多数为高层楼房，标准较高。,每一层内有若干单户独用的套房，包括卧房、起居室、客厅、浴室、厕所、厨房、阳台等等；有的附设于旅馆酒店之内，供一些常常往来的中外客商及其家属中短期租用。,住宅种类,花园式住宅,花园式住宅一般称西式洋房或小洋楼，也称花园别墅。一般都是带有花园草坪和车库的独院式平房或二、三层小楼，建筑密度很低，内部居住功能完备，装修豪华并富有变化。,住宅内水、电、暖供给一应俱全，户外道路、通迅、购物、绿化也都有较高的标准，一般是高收入者购买。,住宅种类,跃层式住宅,跃层式住宅是指住宅占有上下两个楼面，卧室、起居室、客厅、卫生间、厨房及其他辅助空间用户可以分层布置，上下层之间不通过公共楼梯而采用户都内独用小楼梯连接。,优点是：,（,1,）每户都有较大的采光面，通风较好；,（,2,）户内居住面积和辅助面积较大；,（,3,）布局紧凑，功能明确，相互干扰较小。,住宅种类,复式住宅,复式住宅一般是指每户住宅在较高的楼层中增建一个夹层，两层合计的层高要大大低于跃层式住宅（复式为,3.3,米，而一般跃层式为,5.6,米），其下层供起居用，如炊事、进餐、洗浴等；上层供休息睡眠和贮藏用。,优点是：,（,1,）平面利用系数高，通过夹件层复合，可使住宅的使用面积提高,50%70%,；,（,2,）户内隔层为木结构，将隔断、家具、装饰融为一体，既是墙，又是楼板、床、柜，降低了综合造价；,（,3,）上部层采用推拉窗户，通风采光好，与一般层高和面积相同住宅相比，土地利用率可提高,40%,。,不足在于：,（,1,）复式住宅面宽大、进深小，如采用内廊式平面组合必然导致一部分户型朝向不佳，自然通风、采光较差；,（,2,）层高过低，如厨房只有,2,米高度，长期使用易产生局促憋气的不适感；贮藏间较大，但层高只有,1.2,米，很难充分利用；,（,3,）由于室内的隔断、楼板均采用轻薄的木隔断，木材的成本较高且隔音、防火功能差，房间的私密性、安全性较差。,住宅种类,智能化住宅,智能化住宅是指将各种家用自动化设备、电器设备、计算机及网络系统与建筑技术和艺术有机结合，以获得一种居住安全、环境健康、经济合理、生活便利、服务周到的感觉，使人感到温馨舒适，并能激发人的创造性的住宅型建筑物。,一般认为具备下列四种功能的住宅为智能化住宅：,（,1,）安全防卫自动化；,（,2,）身体保健自动化；,（,3,）家务劳动自动化；,（,4,）文化、娱乐、信息自动化。,住宅种类,智能化住宅,具备以下四种基本功能，即可实现家庭活动自动化。家庭活动自动化是指家务、管理、文化娱乐和通信的自动化。,所谓家务，是指家电设施、保安设施、能源管理等；,所谓管理，是指家庭购买、经济管理、家务工作及医疗健康管理等；,所谓文化娱乐，是指利用计算机进行学习、娱乐、文艺创作等；,所谓通信，是指利用通信网络与外界联络及咨询服务。要注意电脑化和智能化的是不同的。大量内附计算机硬件与软件的仪表仪器、装备和系统，均可称为,“,电脑化,”,，但不一定是智能化。必须采用某种或某些人工智能技术，使该仪表、仪器、装备和系统具有一定的智能功能，方可称为智能化。电脑化是智能化的必要条件，但不是充分条件。,智能化住宅小区是指以一套先进、可靠的网络系统为基础，将住户和公共设施建成网络并实现住户、社区的生活设施、服务设施的计算机化管理的居住场所。其重点在于提高家庭教育水平、科技水平和住宅的安全性。,住宅种类,为进一步规范住宅小区智能化建设，建设部住宅产业化办公室和勘察设计制定了,全国住宅小区智能化系统示范工程建设要点与技术导则,（以下简称,导则,），将全国住宅小区智能化系统建设分为一星级、二星级和三星级三个等级。,（,1,）,导则,要求一星级示范小区应具有：安全防范子系统，包括出入口管理及周界防卫报警、闭路电视监控、对讲与防盗门控、住户报警、巡更管理；信息管理子系统，包括对安全防范系统实行监控、远程抄收与管理、,IC,卡、车辆出入与停车管理，供电设备、公共照明、电梯、供水等重要设备监控管理，紧急广播与背景音乐系统，物业管理计算机系统；信息网络子系统，包括为实现上述功能科学合理的布线，每户不少于两条电话线和两个有线电视插座，建立有线电视网。,（,2,）二星级示范小区除应具有一星的全部功能外，在安全防范子系统和信息管理子系统方面，其功能及技术水平应有较大提高；信息传输通道应采用高速宽带数据网作为主干网；物业管理计算机系统应配置局部网络，并供住户使用。,（,3,）三星级示范小区应具有二星级的全部功能。其智能化系统的建设在有可能的条件下，应实现现代集成建造系统（,HI-CIMS,）技术，并把物业管理智能化系统建设纳入整个住宅小区中，作为,HI-CIMS,工程中的一个子系统。同时，,HI-CIMS,要考虑物业公司对其智能化系统管理的运行模式，使其实现先进性、可扩展性和方便管理。,住宅种类,退台式住宅,退台式住宅又称为,“,台阶式,”,住宅，因其外形类似于台阶而得名。这类住宅的建筑特点是住宅的建筑面积由底层向上逐层减小，下层多出的建筑面积成为上层的一个大平台，面积要大大超过一般住宅凸出或凹进的阳台面积。,优点是,：住户都有较大的屋外活动空间，同时也有良好的采光和通风；,缺点是,：一部分建筑空间转作平台，建筑容积率减少，占地较多，因此，地价在总造价中的比重提高。,目前，国内建造的退台式住宅，都属于价格较高的中高档住宅，一般建在地价较低的郊外住宅区或旅游度假区，一些低层的独立式别墅式住宅，也常采用退台式设计。,住宅种类,组团住宅,“,组团,”,是目前较多为大型社区所引用概念。它是一种融合了中式四合院建筑模式的居住结构。院落式的布局，用四面楼房围合成封闭的空间，由单一的出入口出入，它能给住户带来领域感和安全感，邻里有交往的氛围和空间，空间尺度宜人，让人轻松愉快，非常符合现代人交流的心理需要。,住宅种类,走廊式住宅,走廊式住宅分为外廊式住宅和内廊式住宅。,（,1,）外廊式住宅。,外廊式住宅在联排式低层住宅，多层、高层的板式住宅和,“,Y,”,型、,“,工,”,字型的点式住宅中普遍采用。这类住宅的特点是在房间的一侧设有公共走廊，走廊端通向楼梯和电梯。外廊式住宅双可分为长外廊和短外廊两种。长外廊第一楼层可闭式和敞开式两种。前者多在多层、高层住宅中使用，采用柱子和栅栏、玻璃等围护。外廊式住宅的优点是：分户明确，每幢或每套住房的公共走廊有一个出入口，每户均可获得较好的朝向，采光和通风较好。这类住宅的缺点是：外廊作为公共交通走道，所占的面积较大，建筑造价较高；每户的门对着公共走廊，相互干扰较大。,（,2,）内廊式住宅。,内廊式建筑设计多在早期的多层、高层住宅、大专院校的学生宿舍、工厂的集体宿