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单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,熙湾销售执行报告,2004年9月,熙湾，完全生活,静,界！,分析片区市场竞争新情况,调整营销节点及营销策略,明确下阶段推广思路及各合作方的工作重点.,报告目的：,总占地面积:9553.8M,2,住宅建筑面积:28038.8M,2,商业建筑面积：758.9M,2,绿化系数:62%,容积率:2.83,总套数:211户,车位:187个,两栋11-16层小高层，南北向，中心为小区园林，北栋为近6米架空层具备”泛会所”的功能，南栋底下为小区,配套商业。,项目总体分为：A、B、C、D、E、F、G7个单元；2梯2-3户，主力户型为3房，占到的套数 比为77.5%，其余为,2房及4房，各占10%及12.5%。,高,新,南,环,路,高,薪,南,十,一,路,N,A,B,C,D,F,G,E,“熙湾”简介,项目基础资料:,项目总体规划:,户型,面积,套数,套数比,2房,8081,21,10%,3房,110115,48,22.7%,3房+工人房,122132,116,55%,4房+工人房,146,26,12.3%,3房为主,2房、4房为辅，,其中3房带工人房为项目主力户型。,项目户型定位:,户型亮点:,2梯2户,南北通透,户户赠送10-16平米空中露台,部分单位同时具备入户花园及大露台,15米绿化带,高,新,南,环,路,高,薪,南,十,一,路,N,A,B,C,D,F,G,E,F单元,G单元,目前工程进展,：,主体建筑14层,发展商营销目标：,保证项目100%销售率,树立企业品牌，建立良好市场形象,实现低成本营销（推广费用100万）,工程进展及销售节点、销售节奏预估：,2005年,2004年,工程层,主体封顶,脱外墙,7月,8月,9月,10月,11月,12月,月,主入口完工,样板房完工,咨询处进场,园林中心完工,售楼处完工,主入口施工,项目咨询处于,月16日,正式到位；,计划,月8/日,累积客户5人，开始认购VIP卡；,至2005年2月（4个月）实现销售率95%，约200套，月均销售25套。,销售95%,解筹、开盘,项目推介会,VIP认购,月日,项目封顶，举行产品推介会，预计集卡张；,月日,正式售楼处、样板房开放，对外计算价格；,月日,解筹，预计VIP卡累积张，解筹套；,月日,开盘，累计销售约套；,报告框架:,一、片区市场分析,二、总体营销策略,三、分期营销举措,四、各方工作重点,片区简介,简述南硅谷功能与前景,区域现状,：以科技、教育为主要功能；住宅小区的先继开发，片区市场预,热情况不断升温。,居住功能：,主要是科技工业园的生活配套及软件园区；总建筑面积近100万,平米，规划人口3万人。,教育功能：,已形成产学研基地和虚拟大学园等科研教育基地；,3-4年内：,陆续开发建成商品房住宅小区；,5年规划：,建成赛博维尔软件园和居住配套小区；,未来规划：,建成国内一流、国际上有影响的高科技产业园区。,体现21世纪最具城市核心竞争力的区域；,现阶段配套设施缺乏，未来配套规划完善；,是生活文化氛围浓厚的纯净理想生活社区。,市场分析,海阔天空,海怡东方,滨,福,庭,院,8 号,滨福,世纪,广场,万豪,商业,广场,片区项目分布情况,项目名称,占地面积(万),建筑面积(万),容积率,发展商,1号地块,2,6,3,卓越地产,2号地块,1.9,4.8,2.5,世博海滨实业,3号地块,1.9,5.7,2.9,广东伟鸿集团公司有限公司,4号地块,1.1,4.2,4.2,三九地产,5号地块,0.9,4.3,4.3,祺悦地产,6号地块,1,-,-,京武地产,7号地块,1.1,3.2,3.16,东方雅乡茶文化村有限公司,8号地块,1.3,3.8,2.77,深圳澜涛有限公司,结论:目前片区在售项目除万豪商业广场外,其他4个项目均为销售尾期;另八个地块将近35万平米的存量,目前仍是地块状态，预计05年推售,不与本项目产生太大的直面竞争.,预售项目,在,售,项,目,未 售,项 目,（总计42.6万，同质化竞争激烈）,片区在售楼盘信息表,项目,名称,占地面积,总套数,（套）,容积率,均价,（元/）,主力户型,定位,卖点,销售情况,住宅面积,阳光带海滨城一期,4.2万,910,3.4,6700入市6800实收,142-177四房占68%,舒适享受型,品牌、大社区、园林、配套、教育,2年销售率约100%,14.2万,阳光带海滨城二期,4.3万,1048,3.22,6600入市6850实收,109-117三房占55%,安居实用型,品牌、大社区、园林、配套、教育,8个月销售78%，剩余高层3房、少量2、4房,12.8万,中信海阔天空,1.9万,652,4.22,6600入市6800实收,113-132三房占77%,安居实用型,品牌实力、公园景观、教育、送花园,8个月销售75%，剩余高层3房、少量北向2房,7.7万,海怡,东方,2.9万,746,2.7,7000入市7150实收,75-80两房占36%；93三房占29%；108-114三房占34%,安居实用型,低容积率、多层洋房、送花园、实景园林,4个月销售75%，剩余北向2房,及高层单位,7.9万,在售项目分析,1、竞争上:,目前在售项目整体销售率均在75%以上,预计10月销,售率将达到80%以上，与本项目的直接竞争性不强。,2、产品上：,以92-139平米的3房，142-156的4房为主。,3、销售上:,朝南向的朝园林的附赠送面积的户型销售情况较好，,四房以上户型为片区稀缺产品。,4、客户上：,实际成交的客户中，来自福田与南山客户比重高过科,技园的客户。,5、推广上：,在项目规模及发展商品牌前提下，各项目均做有大,量推广。,结 论,市场分析,预售项目分析,项目名称,占地M,2,建面,容积率,户数,车位,户型,定位,推售时间,滨福庭院,13689,38349,2.8,301,262,23456房,117-130M,2,三房占54%,122-158M,2,四房占44%,以二次置业为主,户型较大,舒适享受型物业,2004年10月,滨福世纪广场,9553,24118,1.77,138,111,40-46M,2,一房,52-69M,2,二房,公寓性质小户型,底下1-5层为商场,投资性物业,2004年10月,熙湾,(本项目),9553,33811,2.83,211,187,234房,110-133M,2,三房占77%,146M,2,四占12%,三房为主力户型,面积较为适中.,居家实用型物业,2004年10月,三个项目的推售期重叠;但由于滨福世纪广场在产品定位上与本项目产品定位相距较大,不处于同一竞争层面,滨福庭院的产品定位、项目规模及施工进度基本与本项目相近,为本项目最大的竞争对手.,熙湾,VS,滨福庭院,竞争项目分析,项目规划布局,滨福庭院：,点式布局为主，园林分为两部分,主入口在南面，昭示性差,五栋9-16层小高层,2梯3户及1梯2户,产品的均好性较强,大部分的户型拥有庭园,景观,91%的户型保证了南向的主要朝向,且大部,分户型为南北通透,55%的户型带花园(以,入户花园为 主,计一半建筑面积).,熙湾：,板式布局,园林空间完整,主入口临路，展示效果好,南北两栋11-16层小高层,2梯户及2梯3户,90%的户型为两梯两户为南北通透,北栋观,看园林景观,南栋高层观海景,1栋,2栋,3 栋,4 栋,5 栋,入口,北 栋,南 栋,入口,高 新 南 环 路,高 新 南 十一 路,户 型,2房2厅2卫,3房2厅2卫,3房2厅2卫,+入户花园,3房2厅2卫,+工人房,4房2厅2卫,4房2厅2卫,+入户花园,4房2厅2卫,+入户花园,+工人房,5房2厅4卫,+入户花园,单户面积,86.69,106-117,123-129,112-137,122-135,137-138,139-159,276.14,户数,8,65,71,25,38,30,61,3,套数比例%,2%,22%,24%,8%,13%,10%,20%,1%,滨,福,庭,院,VS,熙,湾,竞争项目分析,户 型,2房2厅2卫+赠送露台,3房2厅2卫,+入户花园,+赠送露台,3房2厅2卫,+工人房,+赠送露台,4房2厅2卫,+工人房,+赠送露台,单户面积,81-83,110-115,122-132,146,户数,21,48,116,26,套数比例%,10%,22.7%,55%,12.3%,项目产品定位,主力产品面积接近，滨福产品面积,区间跨度较大，可选性较多；,滨福2房面积偏大，销售有压力，但比例少；,滨福4房比例较大，属片区畅销产品。,本项目竞争优劣势分析,优 势：,项目规模偏小，自身配套不完善；,部分户型结构（客厅过梁）对空间有影响；,发展商品牌资源无法利用；,没有保证户户具备生活阳台与工作阳台；,产品使用率较低；,产品面积区间少，可选性不强；,小区东侧视线受世纪广场一定遮挡。,二梯二户板式结构，南北通透；,户户赠送10-16平米露台；,尽量保证南山外国语学校学位；,园林设计精致，入口展示效果好；,电梯厅及消防梯均通风采光；,南栋中高层拥有海景资源；,外轮廓线丰富，外观设计大气。,劣 势：,项目总体设计精致、高档，附加值（赠送花园）优势明显，但滨福项目针对本项目劣势也具备一定竞争优势，因此本项目在现场包装展示到位、学校学位落实及项目入市时机抢先等方面显得尤为关键。,报告框架:,一、片区市场分析,二、总体营销策略,三、分期营销举措,四、各方工作重点,突出形象,-与片区价值相关联,强化产品,-突显卖点展示品质,借势推广,-节约成本实效营销,总体,营销策略,强化片区未来价值及产品特色，采用借势策略，走低成本营,销路线，与周边楼盘资源共享，提升项目附加值与形象.,推广形象-,推广语、定位语,海风吹拂,滨海大道斜阳如画,涛声如夕,深圳湾畔金光闪烁,当城市的喧嚣还在上演,熙湾更在乎心灵的富足,这里只有生活，只有纯净，,一种包容的海怀编织了深圳未来生活的所有缤纷和美丽，,熙湾,让硅谷静下来!,在熙湾,卸下社会的标签,成为百分之百忠于自己的主人，,平凡的快乐,已经不是奢侈,这里的幽静树海，隔绝了市俗打扰，还给您生活的真实,让你忘记工作，忘记时间,忘记压力，,熙湾,完全生活静界!,建筑、园林、户型、配套,形象展示,折页、户型单张,（月日到位，配合咨询处使用）,简介大气，卖点清晰，展示项目形象、体现项目品质,静,是这个城市喧哗年,浮华流走后一种平和的气质；,是走过山,趟过水，,一片坦然的幸福内敛你激情脚步的心态；,也是尝过甜,品过苦，,一种回归的意念在平衡里成为静态滋长的依恋。,片区,产品,心境,楼书,（月5日到位，配合产品推介会使用）,表达片区氛围，体现楼盘品质，展示项目卖点，强化项目形象,卖场展示全攻略,-,强化产品,售楼处：,南栋架空层，月日到位,园林：,9,月施工，,12,月完工,样板房：,层套，、房，月中到位,咨询处：,北栋架空层，月16日到位,主入口：,9月初施工，10月中旬到位,累积片区诚意客户,满足基本销售功能,展示产品形象品质,售楼处,260平米,（10月1日到位，配合秋交会及国庆假期使用）,沿街面长，昭示性强,布局灵活，空间多变,风格稳重大气,体现楼盘品质，强化项目形象,主力户型:3房2厅+功能房 133平米,样板房,2房2厅 81平米,小区主入口,东方利禾设计,入口虹桥、条形石灯、时钟喷泉、高排树阵,把关品质,准现楼,实景展示,优雅、宁静、精致、舒展,东方利禾设计,海怡东方,万豪广场,阳光带,一期,阳光带,二期,借势推广-加强现场导示性，截留客户,块导示牌,月到位,滨福对面广告牌,月日到位,项目西南角广告牌,月日到位,灯杆旗,月到位,滨福,滨福,借势推广-媒体策略,根据本项目的特色及推广费用的限制，采取借势推广的总战略，则,媒体推广方面采取,以直效营销（活动+非主流媒体）为主，主流媒体（报纸广告）为辅的策略。,媒体组合：,网络,条幅,活动,报纸,直邮,短信,主流,辅助,具体媒体推广计划（认筹开盘）,报纸广告
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