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单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,此处添加公司信息,*,LOGO,LOGO,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,此处添加公司信息,*,LOGO,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,此处添加公司信息,*,LOGO,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,此处添加公司信息,*,LOGO,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,此处添加公司信息,*,LOGO,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,此处添加公司信息,*,LOGO,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,此处添加公司信息,*,LOGO,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,此处添加公司信息,*,LOGO,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,此处添加公司信息,*,LOGO,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,此处添加公司信息,*,LOGO,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,此处添加公司信息,*,LOGO,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,此处添加公司信息,*,LOGO,苏州龙湖时代天街 踩盘报告,此处添加公司信息,2,汇报思路,1,2,3,4,5,营销环境考察,a,产品区域分析,项目整体分析,项目营销策略,竞品分析,找寻突破点,a龙湖介绍,b,项目价值,c主要经济指标,d周边配套,e项目特色,a,客户来源,b卖点分析,c推广策略,a,竞品区域位置,b周边配套,c项目特色,a,策划推广,b销售方面,c售楼处包装,LOGO,点击此处添加幻灯节标题,第一节,营销环境考察,PART 1,此处添加公司信息,4,经济发展,工业总产值,经济概括,外企投资,工业产值，700亿元，同比增长41%；完成进出口总额159.3亿美元，其中出口87.6亿美元，同比分别增长84%和103.6%,全区已引进了,40,多个国家和地区的,1000,多个外资项目，其中全球,500,强企业投资项目,41,个，投资上亿美元以上的项目,14,个。,苏州新区被国务院批准为国家高新技术产业开发区；,1997,年被外交部和国家科委联合确定为中国首批向亚太经合组织（,APEC,）成员开放的科技工业园,区。,区域经济,此处添加公司信息,5,苏州高新区位于苏州古城西侧，是苏州城市“一体两翼”发展格局中的重要一翼。,区域分析,高新区位,苏州高新区、虎丘区，全称苏州高新技术产业开发区、虎丘区。区域面积：苏州古城西侧，东临京杭大运输河，南邻吴中区，北接相城区，西至太湖。,此处添加公司信息,6,历史地理,旅游概括,外企投资,人口统计,区域分析,苏州高新区、虎丘区东接世界历史文化名城的苏州古城，西濒三万六千倾烟波浩淼的太湖，南与青翠绵延数十里的江南丘陵连为一体，石湖风景区、洞庭东西山风景区、天灵风景区和枫桥寒山寺、虎丘风景区环绕四周,旅游景点,5,处，分别为苏州乐园国家,4A,级景区、白马涧生态园国家,4A,级景区、何山公园国家,3A,级景区、石湖风景区（上方山国家森林公园、“吴越春秋”主题乐园）和文昌阁，以及镇湖和树山,2,个全国工农业旅游示范点和阳山省级森林公园，另有新区公园等,30,多个开放式公园和街头小游园，去年景点年接待人数超过了,320,万人次。,在日前公布的,2004-2005,年度中国外商投资企业,500,强排行榜中,高新区明基电通、飞利浦消费电子等,10,家外企上榜,区域人口,77.48,万，其中常住人口,58.78,万人，暂住人口,18.2,万人，外籍人口,0.5,万人。下辖枫桥、狮山、横塘、镇湖,4,个街道及浒墅关、通安、东渚,3,个镇，下设通安、东渚、浒墅关,3,个分区和苏州高新区出口加工区,此处添加公司信息,7,区域分析,高新区完成“狮山路沿线地下空间规划”，该规划将致力于打造高新区首个现代化商贸立体空间。,狮山路是高新区乃至苏州市的都市形象集聚区。随着轻轨1号线、3号线、有轨电车1号线的规划建设以及狮山路沿线工业用地的搬迁，为形成狮山路核心立体大商圈供应了契机。,塔园,路,狮山路,长江路,滨河路,西环高架,位于,狮山路,与,塔园路,的交叉口,此处添加公司信息,8,让世界,仰慕一个新苏州,狮山路 站在时代前沿的星光大道,每个时代，都有他引以为傲的精华属地.,18世纪的伦敦、19世纪的巴黎、20世纪的纽约,他们各自以傲慢的繁华领先这个时代,21世纪的苏州将他的焦点投在何处？,时代选择了狮山路,LOGO,点击此处添加幻灯节标题,第一节,项目整体分析,PART,2,此处添加公司信息,10,项目投资近,100,亿，整体规划集合,SOHO,办公、,5A,级写字楼、中高端精品购物中心、超,5,星级酒店、高端住宅、高级公寓、文化艺术中心、休闲人文时尚街区,8,大业态，将打造成为苏州最顶级的一站式商业综合体。,此处添加公司信息,11,龙湖介绍,龙湖地产有限公司（香港联交所股份代码：960），创建于1994年，成长于重庆，发展于全国，是一家追求卓越、专注品质和微小环节的专业地产公司。龙湖在地产中国网举办的红榜评比活动中，两次上榜。2011年被评为最具风险限制实力的多业态领军企业”；2010年被评为最具成长性的标杆企业。集团总部设在北京，现有员工4000多人，业务领域涉及地产开发、商业运营和物业服务三大板块。公司于2009年11月19日在香港联交所主板挂牌上市,此处添加公司信息,12,项目价值,项目投资近,100,亿，整体规划集合,SOHO,办公、,5A,级写字楼、中高端精品购物中心、超,5,星级酒店、高端住宅、高级公寓、文化艺术中心、休闲人文时尚街区,8,大业态，将打造成为苏州最顶级的一站式商业综合体。,此处添加公司信息,13,主要经济指标,2024/10/15,此处添加公司信息,14,周边配套,周边交通,双地铁，1号线，接近塔园路和苏州乐园站；3号线，狮山路站地铁上盖,公交33路、38路、51路、68路、69路、69路区间、89路、303路、312路、333路、夜3路、游3路等到百合花公寓站；,公交37路、40东线、40路西线、406路等到桃园度假村站。,此处添加公司信息,15,项目特色,超大真冰溜冰场,SHOPPING MALL,IMAX 巨屏影院,首席华宅,LOGO,点击此处添加幻灯节标题,第一节,项目营销策略,PART,3,此处添加公司信息,17,卖点分析,塔园路双轻轨,1.规划集合SOHO办公,2.5A级写字楼,3.中高端精品购物中心,1.超5星级酒店,2.高端住宅,3.高级公寓,4.文化艺术中心,5.休闲人文时尚街区,8大业态,此处添加公司信息,18,推广策略,户外投放广告：,地缘性：,项目四至、竞品区域（何山路）,老城区主干道：,干将路、西环路,狮山路,此处添加公司信息,19,推广策略,举办产品发布会：,1.邀请媒体以及形象代言人来助阵,2.另一方面场面布置开发商也要舍得花钱,3.在车身上投放广告以及led马路惹眼的地方放置品牌宣扬广告,LOGO,点击此处添加幻灯节标题,第一节,竞品分析,PART,4,此处添加公司信息,21,2,1,新港天之运,津西新天地,此处添加公司信息,22,竞品区域位置,津西新天地,津西新天地 位于新区塔园路与何山路交汇处。津西新天地售楼处于2014年2月22日公开，规划120-170平花园洋房，预料2014年上半年将首次开盘,此处添加公司信息,23,周边配套,此处添加公司信息,24,竞品区域位置,新港天之运,新区枫桥街道马运路与太湖大道高架交汇处（寒山桥西）,此处添加公司信息,25,樱花大道,周边配套齐全,交通通达性较,区域较为成熟,未来集高端复合街区,双壁管材,静音系统,东南亚,实景园林,防盗系统,津西新天地,亮点,劣点,体量较小,户型不完善,此处添加公司信息,26,卢米埃电影院,邻里中心,价格优惠,户型利用空间较大,未来集高端复合街区,双壁管材,静音系统,实景园林,防盗系统,新港天之运,亮点,劣点,地方偏远,高架边上 吵闹,此处添加公司信息,27,津西新天地、新港天之运,都属于高新区板块,楼盘位置相近，周边配套相像,在同质化的环境下，就得找寻各自的亮点及劣势。,此处添加公司信息,28,龙湖时代广场,亮点,津西新天地,主干道周边樱花树,综合一体化,劣点,户型无优势,公摊面积多,区域较为成熟,此处添加公司信息,29,新港天之运,亮点,新港天之运,间距大,综合一体化,劣点,风水不好（地块东边靠水),区域不成熟,龙湖时代广场,LOGO,点击此处添加幻灯节标题,第一节,找寻突破点,PART,4,LOGO,找寻突破点,PART,4,认清现实：,必需承认。,一些品牌开发商比如万科、中梁很会造势，这也充分说明白造势的重要性。,津西新天地总户数800多户，目前仅剩200多套房源，属于扫尾阶段。,光靠积分抵用现金有用么？那么-,是不是就表明 龙湖时代天街 真的就没有机会了？,LOGO,策划推广方面(增加来人，增加有效客户)：,适量投放广告，提高产品认知度，为明年的最终一栋楼的加推铺垫(不仅仅要考虑地缘性，针对古城区主干道还要考虑古城区之外的主干道）,通过一系列暖场活动与客户建立确定的情感，营造良好的口碑传播效应,定期举办中高档次活动，形成圈层效应,盘一盘已成交客户来源信息，归档归类，开访谈会，了解该楼盘是什么方面吸引了客户及抗性，放大优势缩小抗性，做到知己知彼，销量才能上去,参与住博会、房交会、搞活动领取电影票（私人订制）,前提是开发商舍得花钱,此处添加公司信息,33,销售方面：,定期培训，统一口径，增加业务员的逼定杀单实力,业务员自身要有危机感，团队更要有危机感，更要有一股拼劲（狼性团队）,增加独立性，不要只依靠策划带客，业务员自己也要想方设法，不放弃一丝可能希望,此处添加公司信息,34,一个楼盘中的建筑外观是什么形态的，干脆影响到整个楼盘的销售，就这是楼盘的造型,颜色作为地域文化是不行缺少的探讨范围，不同的客户对色调有不同的要求和好恶，所以楼盘在选定色调方面要特殊当心。,品牌经营作为楼盘形象包装的重要组成部分，是关系到楼盘的升值部分，应引起各界的高度重视。,楼盘造型,LOGO,找寻突破点,TH,A,NK,YOU,！,
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