房地产估价第四章

,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,单击此处编辑母版标题样式,*,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,单击此处编辑母版标题样式,*,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,单击此处编辑母版标题样式,*,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,单击此处编辑母版标题样式,*,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,单击此处编辑母版标题样式,*,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,单击此处编辑母版标题样式,*,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,单击此处编辑母版标题样式,*,房地产估价,第四章 成本估价法及其运用,第四章 成本估价法及其运用,一、成本估价法的概念和理论依据,概念,：成本估价法又称为重置成本估价法、原价法、承包商法等。是指在估价时点上，以重新建造（开发）待估房地产所需耗费的各项必要费用之和为基础，再加上一定的利润和应纳税金等来确定房地产价格的一种估价方法。,第四章 成本估价法及其运用,理论依据,：,1,、基于房地产的生产费用,2,、生产费用价值论,3,、买方而言：替代原理,4,、卖方而言：卖方不能接受低于成本的价格,第四章 成本估价法及其运用,二、成本估价法的适用范围,1,、适用于无法利用市场比较法进行估价的狭小市场、欠发达市场或封闭市场上房地产的估价。,2,、对于无收益的房地产,3,、作为其他估价方法的验证手段,注意：由于房地产价格的形成是多种因素综合作用的结果，并非简单地取决于耗费的成本，更多的取决于效用。因而只有成本的增减对效用有所影响时才会影响价格。,第四章 成本估价法及其运用,成本估价法的基本公式：,1,、旧有房地产,旧有房地产价格,=,旧有房地产重新建造完全价值建筑物折旧,2,、新建房地产估价的基本公式,新建房地产估价,=,取得土地费用,+,建筑物建造费用,+,正常利税,3,、新开发土地估价的基本公式,新开发土地估价,=,取得待开发土地费用,+,开发费用,+,正常利税,第四章 成本估价法及其运用,重新建造完全价值的概念及涵义,概念：指假设在估价时点重新建造与待估建筑物完全相同或具有同等效用的全新建筑物所需的正常建造费和利税或者是假设承包商将可直接使用的全新建筑物移交给发包人，发包人在估价时点向承包商支付的标准建造费已经发包人直接负担的附加费（手续费、利息等）,第四章 成本估价法及其运用,涵义：,1,、指以原有的建筑材料、建筑标准、建筑工艺和建筑风格重新建造与旧有建筑物完全相同的新建筑物的完全价值，这种完全价值称为重建价格或重建成本,2,、指以现时的建筑材料和建筑工艺等重新建造与旧有建筑物基本相同且具有同等效用的新建筑物的完全价值，这种完全价值称为重置价格或重置成本,第四章 成本估价法及其运用,重新建筑完全价值的求取方法,1,、直接法,2,、间接法,第四章 成本估价法及其运用,一、建筑物折旧的概念及涵义,概念：指建筑物因时间经过所造成的价值损耗,通常分为两类：,1,、有形损失,2,、无形损失,第四章 成本估价法及其运用,折旧的计算方法,一、成新折旧法,指估价人员根据建筑物的结构、装饰和设备等部分的实际完损程度来确定建筑物的成新度。,第四章 成本估价法及其运用,例：某套住宅重新建造完全价值,300000,元，经对其结构、装饰、设备三大部分的各具体项目观察分析，确定其成新度为八成，该套住宅平面布局不合理，功能分区不明显，且采光条件较差，根据目前市场情况，这些因素将造成该套住宅价值减少,10%,。试用成新折扣法估算其现值。,第四章 成本估价法及其运用,二、定额法,定额法即财务上所说的平均年限法或试用年限法，又称直线法。,具体公式：,D=,（,C-S,）,/N,S=CxR,V=C-Dxt,第四章 成本估价法及其运用,例：某建筑物建筑面积,320,平方米，重置价为,2500,元,/,平方米，耐用年限,40,年。已使用,7,年，残值率,4%,。试用定额法估算其现值。,第四章 成本估价法及其运用,三、定率法,财务上称之为余额递减法，是加速折旧的一种方法。,折旧率的公式,D=1-,现值的公式,V=Cx,（,1-d,）,t,第四章 成本估价法及其运用,例：一建筑物面积为,320,平方米，重置价为,2500,元,/,平方米，耐用年限为,40,年，残值率为,4%,。使用定律法估算现值。,第四章 成本估价法及其运用,年数合计法,在财务上也是加速折旧的方法之一,Dy=,（,C-S,）,/T,V=C-Dy,（,2N-t+1,）,t/2,第四章 成本估价法及其运用,例：某建筑物建筑面积,320,平方米，重置价为,2500,元,/,平方米，耐用年限,40,年，已使用,7,年，残值率,4%,，试用年数合计法估算其现值,第四章 成本估价法及其运用,例：某建筑物重新建造完全价值,800000,元，耐用年限,40,年，已使用,7,年。,第四章 成本估价法及其运用,三、几点说明,1,、估价上的折旧与财务上的折旧有着本质的区别,2,、估价时应把主体建筑物和附属设备分别计算折旧,3,、实际与理论的区别,