长沙洋房产品专题研究讲座

长沙洋房,产,产品专题,研,研究,2009,年,年6月,目 录,一、长沙,洋,洋房发展,轨,轨迹,二、长沙,洋,洋房现状,分,分析,1、基本,情,情况简介,2、价格,情,情况分析,3、区域,分,分布情况,分,分析,三、长沙,洋,洋房发展,态,态势分析,1、市场,供,供销情况,分,分析,2、未来,发,发展趋势,预,预测,四、洋房,客,客户特征,分,分析,五、洋房,产,产品特征,分,分析,六、个案,分,分析,一、长沙,洋,洋房市场,发,发展轨迹,：,：,在长沙，2006,年,年以前花,园,园洋房已,有,有零星的,萌,萌芽,，山水芙,蓉,蓉、同升,湖,湖国际山,庄,庄等大型,别,别墅社区,中,中，都有,部,部分花园,洋,洋房。某,种,种意义上,，,，这类花,园,园洋房只,是,是别墅的,补,补充或者,点,点缀而已,，,，并未成,为,为主打产,品,品,。,“国六条,”,”雷霆出,台,台之后，,叫,叫停别墅,开,开发、严,控,控高档商,品,品房、鼓,励,励普通商,品,品房，已,成,成楼市大,势,势。,在,在这一凝,重,重的语境,中,中，花园,洋,洋房脱颖,而,而出。绿,城,城桂花,城,城、万科,西,西街花园,、,、美林水,郡,郡以及更,多,多正在酝,酿,酿的高端,楼,楼盘不谋,而,而合，都,在,在力推花,园,园洋房。,花园洋房,强,强劲崛起,2007,年,年以后，,随,随着卓越,蔚,蔚蓝海岸,的,的退台洋,房,房、融科,檀,檀香山的,电,电梯洋房,等,等创新的,产,产品形态,不,不断出现,，,，长沙洋,房,房进入了,全,全盛时期,二、长沙,洋,洋房现状,分,分析：,楼盘名称,板块分布,产品类型,产品风格,项目均价,容积率,绿化率,独栋,联排,双拼,叠加/,洋房,鹏基诺亚山林,星沙,西班牙,2880,0.96,39.6%,郡原居里,星沙,新西班牙,4500,1.4,40%,南山苏迪亚诺,市府,现代,2700,1.05,60%,长沙玫瑰园,市府,西班牙,2800,1.8,48%,西山汇景,市府,地中海,7200,2.3,40%,卓越蔚蓝海岸,市府,现代,3800,1.6,40%,托斯卡纳,省府,欧式,5000,1.03,43.38%,比华利山,省府,北美,3200,0.85,60%,1、市场,主,主要洋房,基,基本情况,阳光100,省府,现代,4800,1.47,42%,格兰小镇,省府,苏格兰,1.5,40%,御邦（湘君府）,省府,西班牙,4700,0.82,46.68%,星语林汀湘十里,麓南,新中式,5800,0.55,40%,中天山语林居,麓南,北美,0.99,42%,山水英伦庄园,麓谷,欧式,0.6,40%,山水湾,金鹰月湖,欧式,1.39,36.7%,藏珑湖上,金鹰月湖,欧式,1.5,40%,天际凤凰岛,北城,现代,0.4,湘江壹号,北城,现代,0.47,53.2%,融科檀香山,东城,美式,2.5,40%,市场主要,洋,洋房楼盘,基,基本情况,续,续表：,2、长沙,洋,洋房价格,情,情况分析,各大板块,洋,洋房价格,情,情况对比,主要洋房,楼,楼盘价格,分,分析,楼盘,价格,独栋,联排、双拼,洋房、叠墅,普通住宅,愿景山水湾,鹏基诺亚山林,藏珑湖上,融科檀香山,汀香十里,中天山语林居,湘江一号,楼盘,价格,独栋,联排、双拼,洋房、叠墅,普通住宅,南山苏迪亚诺,西山汇景,卓越蔚蓝海岸,托斯卡纳,阳光100,格兰小镇,御邦,郡原居里,3、市场,主,主要洋房,楼,楼盘分布,特,特点：,从右图我,们,们发现，,长,长沙主要,在,在售别墅,洋,洋房项目,主,主要集中,在,在北城、,市,市府、麓,南,南、省府,、,、植物园,、,、金鹰和,星,星沙板块,。,。其中，,以,以市府板,块,块有？个,，,，数量最,多,多所占比,重,重达？,从图我们,得,得出，目,前,前长沙别,墅,墅项目在,各,各个板块,的,的体量情,况,况。北城,、,、金鹰月,湖,湖、星沙,、,、麓南、,省,省府和市,府,府板块是,目,目前别墅,竞,竞争的主,要,要区域。,北,北城除外,，,，这几大,区,区域在体,量,量上面没,有,有很大的,区,区别。,区域板块,占地面（,）,北城,3529550,金鹰月湖,2577816,星沙,2422516,麓南,2316106,省府,1888906,市府,1348497,麓谷,399600,植物园,3859963,尚东,35717,长沙别墅,群,群落分布,在,在城市近,郊,郊，可谓,是,是东西南,北,北全面开,花,花，除尚,东,东板块和,麓,麓南板块,部,部分项目,以,以外，都,位,位于二环,以,以外。每,个,个板块的,明,明显特征,是,是有丰富,的,的山水资,源,源、成片,规,规划、成,片,片开发，,形,形成完善,的,的住宅集,群,群配套。,市府板块以长沙玫,瑰,瑰园、南,山,山苏迪,亚,亚诺、和,记,记黄埔盈,峰,峰翠邸等,项,项目为代,表,表。主要,依,依托金星,大,大道的交,通,通优势和,未,未来3-5年即将,成,成熟的市,府,府片区的,完,完善配套,；,；,麓谷板块以山水英,伦,伦项目为,代,代表，在,长,长沙和望,城,城的连接,线,线上，成,为,为长沙扩,张,张和望城,发,发展的契,合,合点，主,要,要依托雷,锋,锋大道和,丰,丰富的山,地,地资源；,星沙板块以威尼斯,城,城、诺亚,山,山林为代,表,表，储备,有,有北京当,代,代集团用,地,地。主要,依,依托国家,级,级经济开,发,发区的成,熟,熟配套和,丰,丰富的消,费,费者资源,。,。,金鹰板块以藏珑,湖,湖上国际,社,社区、圣,爵,爵菲斯、,好,好望谷等,项,项目为代,表,表，主要,依,依托月湖,公,公园、世,界,界之窗、,海,海底世界,、,、影视会,展,展中心等,资,资源；,北城板,块,块以绿城,青,青竹园,、,、青竹,湖,湖畔小,区,区、三,江,江养生,别,别墅为,代,代表，,主,主要依,托,托青竹,湖,湖和高,尔,尔夫、,湘,湘江、,浏,浏阳河,、,、捞刀,河,河的丰,富,富江景,等,等资源,；,；,省府板,块,块、植,物,物园板,块,块以橘郡,、,、比华,利,利山、,阆,阆峰云,墅,墅、美,洲,洲故事,、,、托斯,卡,卡那为,代,代表。,主,主要依,托,托长株,潭,潭三市,融,融城的,契,契机，,丰,丰富的,山,山地资,源,源和野,生,生动物,园,园、圭,塘,塘河的,水,水体资,源,源和发,达,达的交,通,通网络,及,及配套,前,前景；,麓南板,块,块以卓越,麓山,别,别墅、,岳,岳麓山,公,公馆、,汀,汀湘十,里,里为代,表,表，华,盛,盛和三,九,九医药,的,的地块,储,储备中,。,。主要,依,依托岳,麓,麓山和,湘,湘江丰,富,富的山,水,水资源,；,；,4、市,场,场主要,洋,洋房产,品,品销售,情,情况分,析,析：,楼盘,地段,配套,环境,建筑特色,销售情况,三、长,沙,沙洋房,发,发展态,势,势分析,：,：,1、市,场,场供销,情,情况分,析,析,1、别,墅,墅发展,空,空间不,容,容置疑,；,；,随着中,国,国改革,开,开放后,经,经济快,速,速增长,，,，民间,财,财富的,进,进一步,积,积累，,全,全球化,概,概念的,逐,逐步深,入,入，同,时,时社会,主,主义民,主,主与法,制,制的进,一,一步健,全,全，人,民,民生活,进,进一步,改,改善，,开,开始寻,求,求更高,更,更符合,目,目前人,生,生状态,的,的居住,类,类产品,，,，而具,有,有中国,特,特色的,别,别墅产,品,品，既,满,满足了,对,对居住,升,升级的,需,需要又,符,符合到,中,中国人,多,多地少,的,的国情,，,，因此,别,别墅市,场,场的发,展,展空间,不,不容置,疑,疑。,2、价,格,格将会,有,有进一,步,步提高,，,，但增,幅,幅会有,所,所下降,；,；,我们看,到,到，经,济,济的基,础,础上成,稳,稳步增,长,长，同,时,时，“,物,物权法,”,”草案,中,中“私,有,有财产,”,”的出,现,现对高,档,档物业,有,有了进,一,一步的,保,保障，,也,也将促,使,使长沙,高,高端别,墅,墅市场,消,消费的,进,进一步,健,健康发,展,展，虽,然,然2006年,国,国六条,的,的颁布,、,、“9070,”,”的宏,观,观调控,对,对房地,产,产市场,产,产生了,一,一定的,影,影响波,动,动，但,别,别墅作,为,为一种,高,高端产,品,品，一,直,直以来,都,都以其,稀,稀缺性,、,、昂贵,性,性和极,高,高的居,住,住品质,稳,稳踞住,宅,宅金字,塔,塔的塔,尖,尖，正,如,如高端,消,消费品,市,市场产,稳,稳定性,强,强的规,律,律一样,，,，别墅,产,产品在,未,未来的,市,市场中,受,受宏观,调,调控的,负,负面影,响,响将最,低,低，反,而,而是随,着,着国家,对,对别墅,用,用地和,建,建筑面,积,积的进,一,一步控,制,制，别,墅,墅产品,作,作为越,来,来越稀,缺,缺的商,品,品，市,场,场的不,断,断需求,必,必将拉,动,动其成,产,产品快,速,速成熟,和,和价格,上,上升。,同,同时从,全,全国角,度,度来看,，,，长沙,别,别墅价,格,格仍然,处,处于低,洼,洼，市,别,别墅市,场,场价格,将,将会持,续,续攀高,，,，但涨,幅,幅将下,降,降，受,放,放量影,响,响，经,过,过当前,价,价格的,两,两极分,化,化之后,，,，2007年,上,上半年,有,有一次,跨,跨越性,的,的提高,，,，下半,年,年逐步,进,进入价,格,格调整,期,期，基,于,于产品,线,线路不,同,同，价,格,格分层,将,将会逐,步,步明朗,2、未,来,来发展,趋,趋势预,测,测,3、竞,争,争节奏,将,将得到,控,控制，,开,开工量,呈,呈现理,想,想回归,。,。,开发商,需,需要在停止,别,别墅类,房,房地产,项,项目供,应,应和建设,地,地块在,签,签订出,让,让合同,两,两年内,必,必须开,工,工两,大,大政策,之,之间寻,找,找平衡,点,点，合,理,理分配,未,未来3-5年,的,的别墅,开,开发用,地,地，以,保,保证别,墅,墅市场,正,正常运,行,行，为,投,投资者,保,保障市,场,场别墅,产,产品的,供,供货量,；,；2007年上,半,半年新,开,开盘的,放,放量都,不,不多，,几,几个大,的,的别墅,项,项目放,量,量都在80套,以,以内，2006年开,盘,盘的项,目,目也有,意,意识控,制,制放量,，,，以消,化,化2006年,的,的产品,，,，所以,未,未来市,场,场竞争,压,压力最,大,大的时,候,候将会,出,出现在2008年。,另,另一方,面,面，当,前,前政策,和,和竞争,环,环境对,纯,纯别墅,大,大盘有,利,利，未,来,来35年，,大,大盘可,凭,凭借其,较,较长的,开,开发周,期,期，错,开,开竞争,高,高峰，,为,为项目,获,获得增,殖,殖后发,优,优势，,特,特别是2008年面,市,市的项,目,目。产,品,品推出,要,要把握,时,时机。,4、物,业,业类型,表,表现丰,富,富，开,发,发商降,低,低投资,风,风险；,从目前,市,市场消,化,化情况,来,来看，,纯,纯别墅,项,项目升,值,值前景,好,好于复,合,合型项,目,目；客,户,户需求,不,不足的,情,情况下,，,，小独,栋,栋也许,将,将成为,一,一个发,展,展趋势,。,。类别,墅,墅和类,洋,洋房产,品,品将占,据,据一定,的,的市场,份,份额。,别,别墅市,场,场将形,成,成高端,和,和中端,两,两条泾,渭,渭分明,的,的路线,，,，符合,不,不同年,龄,龄层次,消,消费者,的,的需求,，,，扩大,别,别墅的,产,产品线,，,，为消,费,费者提,供,供了更,为,为广阔,的,的选择,余,余地；,5、购,买,买人群,地,地域性,扩,扩大，,营,营销推,广,广将渗,透,透南方,；,；,长沙的,高,高端顾,客,客群经,过,过近十,年,年的消,化,化，规,模,模不容,