某商街招商策划报告

,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,2005年9月,第,110,页,汇博行,古韵沁园,招商策划案,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,谢 谢!,汇博行,商业地产的战略合作伙伴,古韵沁园,招 商 策,划,划 案,2005年9月,第一部分、,市,市场调查与,研,研究,北京市同类,市,市场调查与,分,分析,西安市同类,市,市场调查与,分,分析,竞争性项目,的,的调查与识,别,别,商圈确定,项目优劣势,分,分析,目,录,录：,前 言,：,：,关于古韵沁,园,园定位与招,商,商实施的战,略,略性思考,第二部分、,商,商业定位功,能,能规划,概念设计,商业功能定,位,位,商业功能定,位,位的设计与,的,的论证,商业开发定,位,位,经营业种定,位,位,经营者定位,消费群体定,位,位,档次定位,与商业功能,相,相关的建安,设,设计要求,租赁价格及,其,其他相关费,用,用设计,第四部分、,招,招商组织机,构,构及相关的,法,法律文件及,表,表单,招商组织机,构,构设计,招商人员的,培,培训,招商工作流,程,程图、签约,流,流程、商户,进,进驻流程,标准租赁,合,合同、,终,终止协议,及,及经营管,理,理合同,其他日常管,理,理表单,第三部分、,招,招商策略、,推,推广及实施,招商原则,招商策略,招商推广实,施,施,战略一：认,识,识古韵沁园,关于古韵沁,园,园定位与招,商,商实施的战,略,略性思考,古韵沁园地,处,处西安四方,城,城文昌门内100米，,北,北邻开通西,巷,巷与卧龙寺,相,相依，其中,商,商城正门正,对,对卧龙禅寺,；,；南接兴隆,巷,巷；西紧邻,柏,柏树林大街,通,通往西安城,市,市的各个地,方,方。整体距,碑,碑林博物馆,、,、书院门文,化,化街等旅游,商,商业核心区,不,不到100,米,米。,古韵沁园总,占,占地面积9.547亩,，,，建筑面积12665,，地下一,层,层，地上四,层,层。古韵沁,园,园由东西两,部,部分组成，,座,座北朝南，,整,整体呈U形,分,分布，规模,宏,宏大，气势,磅,磅礴，既体,现,现了现代建,筑,筑的宏伟壮,丽,丽，又保留,了,了古代建筑,的,的精巧雅致,。,。,依托碑林博,物,物馆历史和,旅,旅游价值，90年代初,，,，碑林区政,府,府打造书院,门,门文化旅游,商,商品街，目,前,前商业主要,以,以经营书画,、,、文房四宝,、,、旅游纪念,品,品、民间手,工,工艺品等为,核,核心的成熟,的,的旅游商业,街,街区；紧邻,项,项目西侧的,柏,柏树林大街,主,主要以经营,鲜,鲜花为主，,在,在西安具有,一,一定的市场,知,知名度。,战略二：认,识,识区域旅游,和,和商业现状,东,大,大,街,街,书院门,散,散步道,南,大,大,街,街,柏 树,林,林 大,街,街,周边旅游景,点,点密集：,钟楼、宝庆,塔,塔、书院门,、,、关中书院,、,、碑林博物,馆,馆、城墙、,卧,卧龙寺等,为进一步提,升,升区域的旅,游,游和商业价,值,值，碑林区,政,政府对本区,域,域未来的发,展,展提出了“,一,一带五区”,的,的改造思路,，,，其中“一,带,带”指以顺,城,城巷道路为,纽,纽带，把沿,线,线湘子庙、,书,书院门、三,学,学街、碑林,博,博物馆、卧,龙,龙寺等文物,景,景点和历史,街,街区纵横连,接,接，形成旅,游,游、文化、,购,购物、休闲,、,、餐饮、娱,乐,乐等功能齐,全,全的黄金旅,游,游地带，进,一,一步强化旅,游,游商业价值,。,。,战略三：认,识,识区域的规,划,划,以顺城巷道,路,路为纽带，,把,把沿线湘子,庙,庙、书院门,、,、三学街、,碑,碑林博物馆,、,、卧龙寺等,文,文物景点和,历,历史街区纵,横,横连接，形,成,成旅游、文,化,化、购物、,休,休闲、餐饮,、,、娱乐等功,能,能齐全的,旅游黄金地,带,带,从历史价值,、,、文化传承,等,等方面看，,区,区域保存了,最,最多的历史,遗,遗留和文化,古,古迹，能够,真,真正代表13朝古都西,安,安的文化精,髓,髓。除碑林,博,博物馆外，,周,周边有闻名,遐,遐迩的、保,留,留完好的明,城,城墙、关中,书,书院、卧龙,寺,寺、宝庆寺,、,、董仲舒墓,、,、八仙庵,是历史沉,积,积最为深厚,、,、文化旅游,商,商业基础最,好,好的一个区,域,域。这里书,院,院、寺院、,城,城墙、街坊,、,、牌楼以及,东,东方古建筑,各,各具风格，,儒,儒教文化、,佛,佛教文化、,道,道教文化、,民,民俗文化、,金,金石文化相,互,互辉映。,战略四：,认,认识区域的,历,历史、文化,、,、旅游与商,业,业价值,地处旅游商,圈,圈的核心，,决,决定了项目,的,的旅游商业,核,核心价值,与目前西安11家旅行,社,社签订了战,略,略合作协议,，,，旅行社将,古,古韵沁园列,入,入2006,年,年整体推广,计,计划，将古,韵,韵沁园作为,旅,旅游景点推,出,出,战略五：认,识,识古韵沁园,的,的核心竞争,优,优势,目前西安最,主,主要的14,家,家旅行社定,点,点购物商场,面,面积在200-1000之间不,等,等,经营商品内,容,容主要以：,玉,玉器、真丝,、,、书画、珍,珠,珠、彩陶、,耀,耀瓷、复制,兵,兵马俑以及,陕,陕西土特产,品,品等为主，,特,特别是玉器,占,占据主要的,位,位置，这与,其,其它城市的,旅,旅游市场有,类,类似的地方,，,，而其它陕,西,西旅游产品,出,出复制兵马,俑,俑外其它利,润,润等因素经,营,营的非常少,地点选择基,本,本在主要旅,游,游景点路途,中,中，但非常,偏,偏僻，消费,者,者完全是旅,游,游团队,客源完全依,赖,赖旅行社和,导,导游拉客，,而,而且拒绝散,客,客购物,旅行社赚人,头,头费，价格,在,在5元/人,；,；导游赚回,扣,扣，所以，,商,商品价格非,常,常高,战略六：认,识,识西安旅游,购,购物定点商,家,家的运营模,式,式,战略七：认,识,识旅游团队,最,最主要的需,求,求,团队来源,喜欢购买的商品和服务,团队规模,能力及消费特点,日韩团,玉、珍珠、字画、真丝、洗脚,20-30人,消费力强，洗脚是计划安排,美国团,玉、丝毯、珍珠、首饰、农民画,20人以内,消费力强，特别喜欢丝毯,欧洲团,除以上外中国文化的商品受欢迎,20人左右,消费能力非常强,东南亚,真丝、珍珠、书画等,20人左右,比较低,国内团,大同小异,20人左右,最低，基本土特产品,战略八：关,于,于初步的商,业,业功能定位,关于商业功,能,能定位在探,讨,讨阶段提出3个方向，,一,一是以,古玩为核心,同,同时考虑陕,西,西特色的旅,游,游商品,；二是全部,考,考虑以,旅游商品购,物,物为核心，,同,同时以餐饮,、,、休闲、娱,乐,乐、展演等,综,综合性旅游,主,主题的购物,中,中心,；三是突出,玉器、珍珠,等,等核心业种,，同时考虑,陕,陕西特色旅,行,行品，在功,能,能配套上以,餐,餐饮、休闲,、,、展演等综,合,合性的主题,商,商城,经过大量的,市,市场分析论,证,证，定位在,古,古玩面临着,市,市场的进入,门,门槛、竞争,激,激烈、租金,低,低等重要因,素,素，基本放,弃,弃,以单纯的陕,西,西特色的旅,游,游商品带动,万,万M2的综,合,合性购物中,心,心，只是在,配,配套功能上,比,比书院门有,特,特色，但是,还,还是面临着,同,同质化的经,营,营问题以及,租,租金不可能,接,接受的问题,，,，该方案基,本,本放弃,本方案的调,查,查与论证主,要,要围绕第三,方,方案展开,第一部分、,市,市场调查与,研,研究,北京市同类,市,市场调查与,分,分析,西安市同类,市,市场调查与,分,分析,竞争性项目,的,的调查与识,别,别,商圈确定,项目优劣势,分,分析,目,录,录：,第二部分、,市,市场定位与,商,商业功能规,划,划,概念设计,业态及商业,主,主题定位,商业功能规,划,划设计,商业功能规,划,划设计的论,证,证,商业开发定,位,位,经营业种定,位,位,经营者定位,消费群体定,位,位,档次定位,与商业功能,相,相关的建安,设,设计要求,租赁价格及,建,建议,前 言,：,：,关于古韵沁,园,园定位与招,商,商实施的战,略,略性思考,一、北京市,同,同类型市场,的,的调查与分,析,析,1、北京工,美,美大厦：,北京工美大,厦,厦是一座具,有,有近50年,历,历史的工艺,美,美术商品专,营,营店，地处,王,王府井步行,街,街最南端，,建,建筑面积3.2万M2,，,，商业面积,近,近2万M2,，,，经营范围,囊,囊括百余大,类,类、上万个,花,花色品种。,作,作为“旅游,涉,涉外定点单,位,位”，工美,大,大厦接待过,上,上至国家元,首,首，下到普,通,通百姓，数,以,以万计的世,界,界各国宾客,，,，成为对外,文,文化交流的,一,一个窗口，,被,被人誉为“,王,王府井大街,的,的一颗明珠,”,”，享有“,工,工艺美术世,界,界第一店”,之,之美誉。,1、北京工,美,美大厦,楼层,主题,商品范围,1F,黄金珠宝商场,黄金铂金首饰、金条、足金摆件、镶嵌珠宝首饰、红珊瑚、珍珠、银饰品、纪念钱币、照相器材、珠宝首饰美容修理中心,2F,工艺旅游商场,旅游精品、现代礼品、民间工艺品、扇子筷子、水晶玻璃、琉璃灯具、时尚饰品、熏香腊艺、邮册钱币、钟表眼镜、中国结艺、国外工艺品、烟具家电、同仁堂药品等,3F,特艺礼品商场,景泰蓝、雕漆、角雕木雕、骨雕根雕、工艺刀剑、红木手杖、进口锡器、文房四宝、印章印泥、名人字画、国画油画、水晶内画、装饰画羽毛画、青铜器、影雕、抽纱丝巾、文化衫、丝绸绣衣、华服蜡染、苏绣湘绣、紫檀家具、古典壁饰、古玩旧货。,4F,玉石文化商场,和田白玉、高档翡翠、岫玉、玛瑙、绿松石、青金石、珊瑚、琥珀、寿山石、青田石、鸡血石等几十种玉石材质制作的首饰、佩饰、摆件、文玩等工艺美术品,工美大厦的,特,特色是其工,艺,艺美术品同,时,时也考虑了,珠,珠宝和玉器,消费群体除,国,国外旅行团,队,队外，国内,的,的消费也是,非,非常重要的,市,市场,2、秀水市,场,场,（老）秀水,街,街服装市场,是,是改革开放,后,后北京诞生,的,的闻名海内,外,外的商品市,场,场之一，位,于,于建国门以,东,东“第一使,馆,馆区”，北,起,起美国驻华,大,大使馆，西,邻,邻祁家园外,交,交公寓，东,接,接东大桥居,民,民区。因其,附,附近有很多,使,使馆，又被,誉,誉为“使馆,街,街”。经过,十,十几年的发,展,展，秀水街,现,现已成为京,城,城比较有名,的,的商业街之,一,一。市场原,有,有摊棚410个,从业,人,人员近千人,年销售额1亿多元,主,主要经营具,有,有旅游文化,特,特色的外贸,服,服装,丝绸,制,制品,旅游,纪,纪念品等，,不,不仅销售中,国,国传统的丝,绸,绸制品和精,致,致的手工艺,品,品，而且还,销,销售各种“,外,外国名牌商,品,品”。,老秀水因为,各,各种原因拆,迁,迁后，新秀,水,水大厦于2004年底,建,建成并开业,，,，总建筑面,积,积达2.8,万,万M2，地,上,上5层、地,下,下3层。市,场,场约有1500个摊位,，,，主要经营,品,品牌服装、,休,休闲服饰、,工,工艺品、丝,绸,绸等各种有,中,中国特色的,产,产品。,结 论：,秀水不仅是,北,北京老外重,要,要的购物场,所,所，同时也,是,是海外散客,购,购物中心,是北京市面,向,向海外的旅,游,游购物商业,名,名片,现在也成为,北,北京乃自国,内,内游客购物,的,的重要市场,新秀水在借,鉴,鉴老秀水经,营,营的基础上,，,，进行业种,调,调整，如增,减,减以前没有,经,经营的珍珠,等,等商品,红桥市场是,一,一集旅游、,购,购物、餐饮,于,于一体的综,合,合交易市场,。,。市场地上5层、地下3层，总建,筑,筑面积3.2万M2，,经,经营面积16000M2，可容纳1000余,个,个摊位，2500名经,营,营者,3、红桥市,场,场,楼 层,商品范围,备 注,-1F,生猛海鲜、粮油调料、水发贝类、各种肉类,农副水产大厅经营面积4000余M2,水产经营摊位200余个, 其中生猛海鲜商品经营规模之大在京城是屈指可数的。,1F,日用百货、照相器材、钟表眼镜、手机配件、化妆品、小家电等,首层内容相对比较杂，经营的数码照相器材主要面向老外,2F,箱包皮件、服装鞋帽、真丝、家具、体育用品。,箱包、皮具制品是本层的特色如：女士时装包、化妆包、男士公文包、手包、旅行包、学生书包、腰包、公文箱、手提箱、拉杆式皮箱、钱包等一应俱全,3F,珍珠项链、镶嵌饰品、古玩字画、民间旧货、文房四宝、工艺品。,“珍珠世界”经营规模大、经营品种多、珍珠款式全、销售服务与众不同。珍珠饰品经营面积达1000余M2，有100多个珍珠经营摊位。海水珍珠、淡水珍珠、南洋珍珠、黑珍珠等一应俱全，珍珠按色泽、大小、圆滑度等标准进行严格分类，价格从几十元到几千元不等。,4F,珠宝精品屋。,主要是品牌实力大户，购物环境、产品品质、接待的客户与摊位经营商户彻底分化,5F,开鑫酒楼,面积1300M2，设有卡拉OK雅间及多功能大厅可，容纳200人同时就餐，凭借红桥市场海鲜产品的优势，经营以海鲜为主的纯正粤菜,3、红桥市,场,场,结 论：,红桥的核心,竞,竞争力是4F的珍珠市,场,场，不仅是,北,北京老外买,珍,珍珠的零售,消,消费地，也,是,是北京和华,北,北地区重要,的,的珍珠批发,集,集散地,其珍珠的来,源,源主要从浙,江,江的诸暨、,苏,苏州等地，,经,经营户基本,也,也是浙江人,未,未主,其整体的业,种,种结构经过,了,了10年的,调,调整，感觉,没,没有主题，,但,但是根据消,费,费群体的消,费,费特征逐步,调,调整的结构,整体的消费,国,国外和国内,的,的消费各占,一,一半，国外,的,的消费群体,重,重点还是长,期,期居住在北,京,京的外国人,和,和这些外国,人,人介绍和直,接,接带来的出,差,差到北京的,外,外国人,如果古韵沁,园,园经营珍珠,这,这也是重要,的,的商业合作,伙,伙伴,3、红桥市,场,场,4、北京古,玩,玩城,北京古玩城,是,是全国最大,的,的古玩旧货,艺,艺术品交易,中,中心，而且,是,是亚洲之最,。,。城内有300多家在,文,文物部门监,管,管下经营古,玩,玩的店铺，,经,经营10大,类,类上千个品,种,种,4、北京古,玩,玩城,结 论：,北京古玩城,开,开始的初衷,依,依托首旅集,团,团的综合实,力,力，打造以,旅,旅行团队购,物,物为核心的,商,商店，经过,市,市场验证团,队,队购物不适,合,合现在的定,位,位，重新调,整,整其经营理,念,念,目前首层的,珠,珠宝玉器的,经,经营重点面,对,对北京和国,内,内消费市场,，,，而且打出,了,了只经营A,货,货的品牌知,名,名度,首层经营的,商,商户与北京,珠,珠宝国际交,易,易中心具有,非,非常强的重,合,合度,如果古韵沁,园,园主营业种,定,定位在珠宝,，,，古玩城将,是,是重要的合,作,作伙伴,5、北京国,际,际珠宝交易,中,中心,北京国际珠,宝,宝交易中心,，,，位于北四,环,环，珠宝城,交,交易及配套,办,办公面积20000M2，是亚洲,首,首屈一指的,的,的专业珠宝,市,市场，为商,家,家营造了一,个,个典雅、舒,适,适、安全的,交,交易环境。,中心专营各,种,种珠宝原料,、,、半成品、,成,成品、饰品,及,及珠宝精品,、,、珍品、藏,品,品的批发、,零,零售、展示,交,交易。自1998年4,月,月开业以来,，,，中心已入,驻,驻国内外名,优,优厂商100多家，其,铂,铂金、翠钻,、,、珍珠、宝,石,石镶嵌，玉,雕,雕等商品以,精,精湛、高档,的,的高品质，,厂,厂商坐市直,销,销的优惠价,格,格而冠绝京,城,城。,5、北京国,际,际珠宝交易,中,中心,北京国际珠,宝,宝交易中心,，,，位于北四,环,环，珠宝城,交,交易及配套,办,办公面积20000M2，是亚洲,首,首屈一指的,的,的专业珠宝,市,市场，为商,家,家营造了一,个,个典雅、舒,适,适、安全的,交,交易环境。,中心专营各,种,种珠宝原料,、,、半成品、,成,成品、饰品,及,及珠宝精品,、,、珍品、藏,品,品的批发、,零,零售、展示,交,交易。自1998年4,月,月开业以来,，,，中心已入,驻,驻国内外名,优,优厂商100多家，其,铂,铂金、翠钻,、,、珍珠、宝,石,石镶嵌，玉,雕,雕等商品以,精,精湛、高档,的,的高品质，,厂,厂商坐市直,销,销的优惠价,格,格而冠绝京,城,城。,5、北京国,际,际珠宝交易,中,中心,楼 层,商品范围,F1,珠宝首饰：翡翠、珍珠、宝石、玉饰品、银饰品,F2,珠宝首饰：钻石、铂金、宝石、珍珠、玉器、翡翠、寿山石雕、首饰加工、水晶。,F3,珠宝交易中心,F4,多功能展示交易大厅,F5,保龄娱乐中心,6、百工坊,：,：,京城百工坊,是,是目前国内,规,规模最大的,专,专业工艺美,术,术创作和研,发,发基地。“,百,百工坊”是,由,由北京市和,崇,崇文区两级,政,政府共同立,项,项、扶植，,并,并由北京工,艺,艺美术行业,协,协会联合上,海,海、江苏、,陕,陕西等八省,市,市工艺美术,行,行业协会共,同,同合建的,“百工坊”,整,整体建筑面,积,积4.2万M2，由国,内,内100个,工,工艺美术顶,级,级大师工作,室,室和17个,工,工艺美术作,坊,坊组成，其,中,中牙雕、玉,器,器、景泰蓝,、,、金漆镶嵌,、,、雕漆、花,丝,丝镶嵌、宫,毯,毯、宫绣被,中,中外赞誉为,“,“燕京八绝,”,”,6、百工坊,：,：,楼 层,商品经营和服务的范围,1F,骨雕坊、葫芦坊、寿山石坊、铜艺坊、珍珠坊、京绣坊、仿真动物坊、漆线雕坊、琉璃坊、古玩奇石坊、紫檀象牙坊、胡同坊、金漆家具坊,2F,丝毯坊、紫砂壶艺坊、民间剪纸坊、花丝镶嵌坊、泥人坊、面人坊、徐阳剪纸坊、李博生玉雕坊、钧瓷坊、卒文阁篆刻坊、景泰蓝坊、郭石林玉雕坊、陶艺坊、内画坊、绢人坊、料器坊、雕塑坊,3F,蚕丝工艺坊、工艺精品厅,4F,珠宝首饰镶嵌坊、金漆镶嵌坊,6、百工坊,：,：,结 论：,“百工坊”,具,具有非常前,的,的政府色彩,，,，作为政府,为,为保护民间,传,传统工艺，,大,大力弘扬民,族,族文化，倾,力,力打造体验,式,式工艺美术,品,品的场所,在整体商业,功,功能规划中,，,，如何体现,陕,陕西传统民,间,间工艺的类,似,似“百工坊,”,”经营形式,和,和内容，是,值,值得我们借,鉴,鉴的东西,目前，西安,市,市主要的旅,游,游购物商场,和,和市场，包,括,括两种类型,：,：,一是旅游定,点,点商店，主,要,要接待西安,团,团队旅游购,物,物，主要分,布,布在典型的,旅,旅游景点路,线,线上,二是面向散,客,客旅游的旅,游,游购物市场,和,和商业街区,二、西安市,同,同类型市场,的,的调查与分,析,析,西安荣盛斋,友,友谊购物商,城,城是西北最,大,大的一家旅,游,游涉外定点,单,单位，主要,经,经营旅游工,艺,艺品，包括,珠,珠宝玉器、,名,名人字画、,丝,丝绸制品、,文,文物、丝毯,等,等36个大,类,类上千个品,种,种。,1、荣盛斋,友,友谊购物商,城,城,楼 层,商品范围,1F,兵马佣复仿制品、兵佣加工间、景泰蓝、珍珠玉器、文房四宝、名人字画、丝毯、华服,2F,红木家具、漆器家具、榆木家具、家具车间、木雕、,结,论,论,：,：,游客,现,现场,参,参观,兵,兵马,佣,佣复,仿,仿制,品,品加,工,工间,，,，体,验,验到,东,东方,文,文化,的,的神,秘,秘中,，,，这,是,是其,经,经营,特,特点,经营,的,的商,品,品结,构,构中,，,，将,珍,珍珠,玉,玉器,、,、景,泰,泰蓝,、,、丝,毯,毯等,也,也作,为,为重,要,要的,内,内容,，,，基,本,本反,映,映了,老,老外,到,到中,国,国购,物,物的,特,特点,1、,荣,荣盛,斋,斋友,谊,谊购,物,物商,城,城,2、,西,西安,文,文宝,斋,斋旅,游,游购,物,物中,心,心,西安,文,文宝,斋,斋旅,游,游购,物,物中,心,心是,西,西北,地,地区,首,首批,涉,涉外,旅,旅游,定,定点,购,购物,商,商店,之,之一,。,。自1980,年,年以,来,来，,中,中心,累,累计,接,接待,世,世界,各,各国,宾,宾客,三,三十,余,余万,人,人次,，,，是,西,西安,市,市对,外,外开,放,放的,重,重要,窗,窗口,。,。,西安,文,文宝,斋,斋旅,游,游购,物,物中,心,心隶,属,属西,安,安市,美,美术,广,广告,总,总公,司,司，,营,营业,面,面积3000,余,余M2，,职,职工,人,人数,百,百余,人,人。,主,主要,经,经营,旅,旅游,商,商品,。,。经,营,营品,种,种约35,大,大类,，,，200,余,余种,商,商品,，,，已,形,形成,旅,旅游,产,产品,规,规模,化,化经,营,营。,2、,西,西安,文,文宝,斋,斋旅,游,游购,物,物中,心,心,楼层,商品范围,F1,全国主要产地的丝毯、毛毯、丝绸服装,F2,主要经营珠宝玉器、名人字画、文物古董,F3,复仿制兵马俑、陶俑、铜车马,结,论,论,：,：,丝毯,、,、毛,毯,毯、,丝,丝绸,服,服装,是,是其,特,特色,，,，古,韵,韵沁,园,园必,须,须也,要,要考,虑,虑畅,销,销的,商,商品,存在,就,就是,合,合理,的,的，,每,每一,家,家经,营,营珍,珠,珠玉,器,器、,景,景泰,蓝,蓝基,本,本反,映,映了,老,老外,到,到中,国,国购,物,物的,特,特点,西安,古,古玩,旧,旧货,市,市场,：,：,朱雀,路,路古,玩,玩城,、,、八,仙,仙庵,古,古玩,市,市场,、,、小,东,东门,古,古玩,市,市场,从上,世,世纪80,年,年代,古,古玩,市,市场,启,启动,，,，经,过,过了90,年,年代,至,至今,的,的发,展,展，,目,目前,西,西安,已,已经,形,形成,八,八仙,庵,庵古,玩,玩市,场,场、,小,小东,门,门古,玩,玩市,场,场和,朱,朱雀,路,路古,玩,玩城,三,三分,天,天下,的,的大,格,格局,，,，其,中,中，,陕,陕西,西,西安,古,古玩,城,城和,八,八仙,宫,宫古,玩,玩市,场,场规,模,模较,大,大，,形,形成,时,时间,较,较长,。,。,目前,，,，各,家,家市,场,场仍,处,处于,“,“大,棚,棚”,阶,阶段,，,，存,在,在一,些,些通,病,病问,题,题，,如,如市,场,场分,散,散、,规,规模,小,小、,周,周边,环,环境,差,差，,售,售品,摆,摆放,零,零乱,，,，而,且,且赝,品,品充,斥,斥市,场,场，,各,各类,旧,旧货,和,和仿,复,复品,混,混杂,等,等，,这,这与,西,西安,作,作为,十,十三,朝,朝古,都,都、,文,文物,大,大省,的,的历,史,史地,位,位很,不,不相,称,称，,也,也与,收,收藏,家,家、,古,古玩,爱,爱好,者,者的,实,实际,需,需求,不,不相,称,称，,难,难以,吸,吸引,外,外来,的,的游,客,客参,观,观。,西安,古,古玩,城,城,坐落,于,于西,安,安市,朱,朱雀,大,大街,中,中段,。,。该,市,市场,建,建于1998,年,年，,是,是目,前,前西,安,安市,规,规模,最,最大,的,的古,玩,玩市,场,场，,里,里面,有,有固,定,定营,业,业的,文,文物,商,商店500多,家,家，,分,分为,古,古玩,文,文物,交,交易,大,大厅,、,、古,玩,玩精,品,品区,、,、古,玩,玩经,营,营区,（,（地,摊,摊）,、,、电,器,器旧,货,货区,。,。西,安,安古,玩,玩城,占,占地,面,面积,数,数千M2,，,，为,钢,钢筋,大,大棚,式,式建,筑,筑，,类,类似,于,于农,贸,贸市,场,场的,布,布局,。,。里,面,面共,有,有固,定,定营,业,业的,文,文物,商,商店260多,户,户，,呈,呈东,西,西纵,向,向排,列,列的,商,商店,过,过道,中,中间,的,的则,密,密布150多,个,个摊,位,位。,这,这里,的,的文,物,物商,店,店专,业,业性,很,很强,，,，一,家,家商,店,店为,一,一个,主,主题,，,，有,专,专门,的,的古,陶,陶商,店,店，,比,比如,说,说陶,泓,泓居,、,、文,博,博轩,、,、泉,当,当阁,等,等，,也,也有,专,专门,的,的古,瓷,瓷商,店,店、,古,古币,商,商店,、,、古,玉,玉商,店,店、,古,古画,商,商店,、,、青,铜,铜古,镜,镜商,店,店、,唐,唐三,彩,彩商,店,店等,等,等,八仙庵地,区,区主要有2个古玩,市,市场,西安八仙,庵,庵古玩城,、,、八仙宫,文,文物市场,八仙宫文,物,物市场,坐落于西,安,安碑林区,安,安仁坊八,仙,仙庵。八,仙,仙庵是中,华,华民族道,教,教文化发,祥,祥地之一,和,和文物荟,萃,萃之地。,建,建于1993年至,今,今，整个,市,市场是一,幢,幢两层仿,古,古回廊式,木,木结构建,筑,筑，底层,中,中间的走,廊,廊中轴线,则,则摆放地,摊,摊。原来,一,一共有62家正式,经,经营的店,面,面，现在,由,由于新的,文,文物市场,的,的崛起，,使,使得其规,模,模缩水很,多,多，一楼,的,的经营情,况,况还保持,正,正常的水,平,平，二楼,的,的店面则,已,已经闲置,很,很多，现,在,在还有40余家商,店,店在此继,续,续安家落,户,户。这里,的,的文物商,店,店属于小,而,而全类型,，,，几乎每,家,家都出售,古,古陶、青,铜,铜器、玉,器,器、唐三,彩,彩、宋元,明,明清瓷器,、,、古旧家,具,具乃至字,画,画收藏等,等,等。,八仙庵古,玩,玩城,座落于长,乐,乐坊街道,北,北大巷78号，占,地,地10亩,，,，结构为4层的现,代,代化古玩,商,商城，但,是,是其招商,存,存在困难,，,，除了一,层,层部分铺,位,位经营外,其,其他空置,。,。,结,论,论：,目前西安,现,现存的3,家,家古玩市,场,场，经营,整,整体上不,太,太景气，,这,这可能与,西,西安市文,物,物管理有,关,关系,整体租金,水,水平非常,低,低，基本,在,在2元/,天,天/左,右,右,非常分散,，,，还没有,形,形成类似,北,北京古玩,城,城这样的,行,行业领导,品,品牌,因为政策,的,的关系，,经,经营的风,险,险相对比,较,较大,穿过鼓楼20多米,，,，在通往,著,著名的清,真,真大寺化,觉,觉寺的小,巷,巷里，集,中,中了上百,个,个小型旅,游,游纪念品,店,店，绵延300多,米,米长是西,安,安最近两,年,年兴起的,著,著名旅游,商,商业街，,这,这条街区,因,因为处在,钟,钟鼓楼广,场,场鼓,楼,楼化,觉,觉寺的徒,步,步路线上,。,。聚居于,此,此的回民,临,临巷开铺,面,面，除了,继,继续出售,民,民间收藏,品,品，经营,范,范围扩大,到,到民间传,统,统服饰、,外,外贸服饰,、,、箱包、,工,工艺品、,旅,旅游纪念,品,品、瓷器,、,、油画、,户,户县农民,画,画、皮影,、,、名人书,画,画、文房,四,四宝、仿,旧,旧品等。,该,该街区又,与,与西安著,名,名的西羊,市,市回民饮,食,食街连在,一,一起，在,闻,闻名全国,的,的小吃食,街,街上，有,老,老白家水,盆,盆羊肉、,贾,贾三灌汤,包,包、马家,的,的甜八宝,等,等饮食老,字,字号，它,们,们使整体,街,街区的商,业,业功能更,为,为完善，,在,在未来的,竞,竞争中将,具,具有强大,的,的市场竞,争,争力。,4、化觉,巷,巷旅游商,品,品一条街,结 论,：,：,该街区这,几,几年的发,展,展已经超,越,越了书院,门,门，非常,重,重要的一,点,点业态业,种,种非常齐,全,全,餐饮是整,体,体街区的,特,特色，许,多,多人因为,吃,吃饭而带,动,动旅游商,品,品消费的,经营的内,容,容反映了,老,老外购物,的,的特点，,如,如增加了,民,民间传统,服,服饰、外,贸,贸服饰、,箱,箱包等,书院门文,化,化街西临,南,南大街，,东,东至博物,馆,馆，全长570米,、,、宽10,米,米。书院,门,门是结合,旧,旧城改造,，,，将原沿,街,街598,家,家住户自,筹,筹资金1500万,经,经区政府,城,城建部门,统,统一组织,、,、统一设,计,计、统一,施,施工于1991年9月建成,。,。书院门,地,地理位置,优,优越，西,段,段有建于,隋,隋代后移,入,入此处的,宝,宝庆寺塔,。,。中断有,明,明代著名,的,的关中书,院,院，东段,有,有建于宋,代,代的碑林,。,。沿街商,铺,铺100,多,多间，,楼,楼造型典,雅,雅古朴，,建,建筑精致,美,美观。主,要,要经营文,房,房四宝、,玲,玲珑古玩,、,、名人字,画,画、书籍,字,字帖、精,致,致工艺品,等,等。全街,有,有100,多,多商户，,每,每日到处,旅,旅游购物,的,的中外游,客,客万人次,。,。,、书,院,院门文,化,化街,书院门,古,古文化,一,一条街,西,西临南,大,大街，,东,东至博,物,物馆，,全,全长570米,、,、宽10米。,书,书院门,一,一条街,是,是结和,旧,旧城改,造,造，有,原,原沿街598,家,家住户,自,自筹资,金,金1500万,经,经区政,府,府城建,部,部门统,一,一组织,、,、统一,设,设计、,统,统一施,工,工于1991,年,年9月,建,建成。,书,书院门,地,地理位,置,置优越,西,西段有,建,建于隋,代,代后移,入,入此处,的,的宝庆,华,华塔。,中,中断有,明,明代著,名,名的关,中,中书院,，,，东段,有,有建于,宋,宋代的,碑,碑林。,沿,沿街有200,多,多间2,层,层营业,楼,楼造型,典,典雅古,朴,朴，建,筑,筑精致,美,美观。,主,主要经,营,营文房,四,四宝、,玲,玲珑古,玩,玩、珠,宝,宝玉器,、,、金银,首,首饰、,名,名人字,画,画、书,籍,籍字帖,、,、精致,工,工艺品,等,等。全,街,街有100多,商,商户，,每,每日到,处,处旅游,购,购物的,中,中外游,客,客万人,次,次。,、书,院,院门古,玩,玩艺术,品,品文化,一,一条街,主要店,铺,铺有：,荣宝阁,、,、文宝,阁,阁、状,元,元阁、,文,文萃阁,、,、六愚,阁,阁、中,天,天阁、,云,云林阁,、,、珍宝,阁,阁、宝,艺,艺阁、,文,文化阁,、,、逸心,阁,阁、灏,文,文堂、,盛,盛大庄,、,、秦风,堂,堂、居,易,易斋、,荣,荣故斋,、,、鼎盛,斋,斋、印,石,石轩、,两,两宜轩,、,、惠碧,轩,轩、依,林,林昌、,一,一品宣,、,、百宝,园,园、艺,林,林阁、,珍,珍玉楼,、,、洗砚,园,园、兰,玉,玉楼、,景,景德都,瓷,瓷、华,宝,宝楼、,琦,琦林、,国,国根笔,庄,庄、墨,宝,宝斋、,万,万印楼,、,、腾达,笔,笔庄、,紫,紫陶居,、,、进宝,寨,寨、百,业,业珠宝,、,、聚鑫,楼,楼、龙,图,图油画,艺,艺术、,大,大晟青,铜,铜器、,紫,紫光阁,笔,笔斋等,等,等。,、书,院,院门文,化,化街,主要店,铺,铺有：,荣宝阁,、,、文宝,阁,阁、状,元,元阁、,文,文萃阁,、,、六愚,阁,阁、中,天,天阁、,云,云林阁,、,、珍宝,阁,阁、宝,艺,艺阁、,文,文化阁,、,、逸心,阁,阁、灏,文,文堂、,盛,盛大庄,、,、秦风,堂,堂、居,易,易斋、,荣,荣故斋,、,、鼎盛,斋,斋、印,石,石轩、,两,两宜轩,、,、惠碧,轩,轩、依,林,林昌、,一,一品宣,、,、百宝,园,园、艺,林,林阁、,珍,珍玉楼,、,、洗砚,园,园、兰,玉,玉楼、,景,景德都,瓷,瓷、华,宝,宝楼、,琦,琦林、,国,国根笔,庄,庄、墨,宝,宝斋、,万,万印楼,、,、腾达,笔,笔庄、,紫,紫陶居,、,、进宝,寨,寨、百,业,业珠宝,、,、聚鑫,楼,楼、龙,图,图油画,艺,艺术、,大,大晟青,铜,铜器、,紫,紫光阁,笔,笔斋等,等,等。,、书,院,院门古,玩,玩艺术,品,品文化,一,一条街,结,论,论：,书院门,主,主要依,托,托碑林,博,博物馆,，,，其特,点,点主要,是,是字画,、,、拓帖,、,、文房,四,四宝等,，,，在陕,西,西形成,了,了真正,的,的书画,产,产品的,集,集散地,目前业,态,态业种,功,功能比,较,较单一,，,，主要,是,是旅游,商,商品购,物,物，其,他,他业态,业,业种非,常,常缺乏,，,，整体,的,的人气,开,开始往,下,下走，,目,目前平,均,均租金,水,水平在5元/,天,天/,左,左右,随着顺,城,城巷项,目,目的建,成,成，其,综,综合体,量,量和功,能,能将日,趋,趋完善,，,，同时,彻,彻底打,通,通南门,、,、文昌,门,门之间,的,的连接,，,，商业,、,、交通,等,等环境,将,将越来,越,越好,、书,院,院门古,玩,玩艺术,品,品文化,一,一条街,碑林区,文,文化旅,游,游区改,造,造重点,项,项目，,位,位于南,门,门至文,昌,昌门，,长,长500米，,纵,纵深20-300米,，,，占地,约,约68,亩,亩，工,程,程正在,建,建设。,建,建筑形,式,式沿袭,了,了目前,书,书院门,的,的形式,，,，单体,项,项目规,划,划为3,层,层，销,售,售价格10000元/，,不,不论在,销,销售价,格,格还是,以,以后租,赁,赁租金,水,水平对,古,古韵沁,园,园将形,成,成巨大,的,的影响,。,。,三、竞,争,争性项,目,目的调,查,查与分,析,析,1、书,院,院门顺,城,城巷项,目,目,结,论,论：,其建筑,形,形式对,目,目前中,国,国商业,经,经营模,式,式讲，,还,还是受,到,到绝大,多,多数投,资,资和经,营,营商户,的,的认可,，,，即独,立,立门面,的,的商铺,无需养,商,商，建,成,成后与,南,南门、,文,文昌门,、,、碑林,博,博物馆,、,、书院,门,门、三,学,学街灯,完,完全溶,为,为一体,，,，自然,的,的引入,人,人流,其所处,的,的地段,正,正在黄,金,金旅游,商,商业带,上,上,随着该,项,项目的,建,建成，,其,其将有,效,效的完,善,善区域,餐,餐饮、,娱,娱乐等,综,综合功,能,能不足,的,的特点,，,，有效,的,的带动,黄,黄金旅,游,游商业,带,带的发,展,展,不仅在,销,销售上,，,，还是,对,对现在,的,的招商,，,，该项,目,目将对,古,古韵沁,园,园形成,巨,巨大的,影,影响，,但,但是从,长,长远发,展,展看，,应,应该是,战,战略合,作,作伙伴,1、书,院,院门顺,城,城巷项,目,目,三、竞,争,争性项,目,目的调,查,查与分,析,析,地处西,安,安市西,南,南角，,面,面临古,城,城墙，,背,背靠20亩园,林,林，东,有,有含光,门,门北邻,西,西城门,。,。由10栋具,有,有汉唐,风,风格的,古,古建筑,组,组成，,总,总建筑,面,面积7000,，绵,延,延300多米,，,，城内,有,有商铺,摊,摊位600多,个,个，从2005年7,月,月份开,始,始出租,，,，目前,出,出租率,已,已经到80%,以,以上，,只,只有二,层,层有部,分,分剩余,的,的铺位,。,。其主,要,要商户,来,来源于,西,西安古,玩,玩城和,小,小东门,古,古玩市,场,场的商,户,户。租,金,金水平,：,：地下35元/月/,；首,层,层100-120元/月/,（使,用,用面积,）,）。,2.,西,西安无,极,极古玩,城,城,小东门,古,古玩城,是,是在原,小,小东门,古,古玩旧,货,货市场,基,基础上,建,建设起,来,来，建,筑,筑面积,在,在2万M2左,右,右，地,下,下一层,地,地上三,层,层，目,前,前地下,一,一层已,经,经开始,经,经营，,还,还是以,前,前的商,户,户，租,金,金在40-80元/,月,月/,，,，建筑,面,面积。,3.,小,小东门,古,古玩市,场,场,核心商,圈,圈：针对,西,西安市,最,最有影,响,响力的11家,旅,旅行社,的,的团队,消,消费群,体,体以及,碑,碑林书,院,院门旅,游,游消费,者,者,次级商,圈,圈: 面,向,向西安,市,市700多万,人,人口对,珠,珠宝饰,品,品、玉,器,器、珍,珠,珠等高,档,档饰品,消,消费的,窄,窄众市,场,场,第三商,圈,圈：辐射,陕,陕西周,边,边区县,及,及西北,五,五省的,珍,珍珠的,零,零售及,批,批发网,络,络,四、商,圈,圈确定,：,：,成熟商,圈,圈：,古韵沁,园,园位于,文,文昌门,内,内50,米,米，千,年,年碑林,，,，十年,的,的书院,门,门成就,的,的成熟,旅,旅游商,圈,圈。随,着,着顺城,巷,巷、柏,树,树林大,街,街等的,改,改造完,成,成，政,府,府策动,打,打造的,黄,黄金旅,游,游商业,带,带将日,趋,趋成熟,。,。,规模优,势,势：,占地约,项,项目占,地,地面积,是,是6364.6M2,，,，本项,目,目总建,筑,筑面积,是,是12665M2，,是,是西安,市,市规模,最,最大的,经,经营旅,游,游文化,商,商品的,商,商城。,支柱产,业,业：,与日前,竞,竞争激,烈,烈的百,货,货、超,市,市等不,同,同，古,韵,韵沁园,定,定位于,旅,旅游主,题,题商城,。,。西安,市,市未来3000万人,次,次，200亿,元,元的旅,游,游大市,场,场，古,韵,韵沁园,将,将与蓬,勃,勃发展,的,的朝阳,产,产业共,同,同成长,。,。,五、项,目,目优劣,势,势分析,及,及对策,优,势,势,客源保,障,障：,碑林、,书,书院门,区,区域每,年,年旅游,观,观光的,人,人流近100,多,多万，,是,是国内,外,外旅客,城,城墙内,首,首选观,光,光购物,胜,胜地。,古,古韵沁,园,园与西,安,安市旅,行,行社11强战,略,略结盟,，,，从2006,年,年开始,，,，古韵,沁,沁园纳,入,入旅游,线,线路，,成,成为定,点,点购物,商,商城，,而,而这11家旅,行,行社占,据,据了西,安,安团队,旅,旅游80%以,上,上的市,场,场份额,，,，商城,客,客源有,保,保障，,消,消费稳,定,定。,旅游名,城,城：,依托驰,名,名中外,的,的历史,文,文化名,城,城、旅,游,游名城,西,安,安，项,目,目的定,位,位更有,利,利于招,商,商。,符合政,府,府的中,长,长期商,业,业规划,：,：,作为碑,林,林区政,府,府“一,带,带五区,”,”规划,中,中的黄,金,金旅游,商,商业带,，,，从以,后,后经营,的,的角度,，,，区域,商,商业的,功,功能更,完,完善、,更,更强大,、,、更具,有,有辐射,力,力。,五、项,目,目优劣,势,势分析,及,及对策,优,势,势,虽然地,域,域的认,可,可度非,常,常高，,如,如果从,经,经营的,角,角度分,析,析人流,动,动向，,与,与到书,院,院门旅,游,游人口,行,行走的,线,线路有,冲,冲突，,而,而且有,一,一定的,距,距离；,项,项目已,经,经接近,书,书院门,步,步行街,和,和碑林,的,的边缘,，,，旅游,消,消费人,群,群不便,于,于直接,到,到达。,由于高,家,家大院,的,的影响,，,，使整,体,体分为,东,东西两,部,部分，,中,中间连,接,接部分,已,已经独,立,立出售,，,，前后,不,不连通,，,，商场,后,后楼的,门,门进入,胡,胡同还,有,有50,米,米，使,商,商场整,体,体掩埋,在,在胡同,里,里面。,停车位,数,数量不,足,足，尤,其,其现在,如,如果接,纳,纳团队,旅,旅游每,天,天来150多,个,个团，,停,停车位,根,根本没,有,有办法,解,解决。,招商适,逢,逢年底,以,以及旅,游,游淡季,。,。一般,做,做生意,的,的商户,年,年底只,进,进不出,，,，而且,忙,忙于生,意,意加大,招,招商的,难,难度。,市政规,划,划改造,未,未能如,期,期完成,，,，商业,气,气氛未,形,形成，,尤,尤其是,周,周边不,是,是用高,墙,墙挡起,来,来，就,是,是卖花,圈,圈的，,与,与商业,规,规划功,能,能规划,的,的气氛,不,不吻合,。,。,销售价,格,格以及,承,承诺的,回,回报不,支,支持实,际,际的租,金,金水平,，,，关键,看,看未来3年的,经,经营能,否,否达到,预,预期目,的,的。,五、项,目,目优劣,势,势分析,及,及对策,劣,势,势,第一部,分,分、市,场,场调查,与,与研究,北京市,同,同类市,场,场调查,与,与分析,西安市,同,同类市,场,场调查,与,与分析,竞争性,项,项目的,调,调查与,识,识别,商圈确,定,定,项目优,劣,劣势分,析,析及对,策,策,目,录,录,：,：,第二部,分,分、商,业,业定位,功,功能规,划,划,概念设,计,计,商业功,能,能定位,商业功,能,能定位,的,的设与,的,的论证,商业开,发,发定位,经营业,种,种定位,经营者,定,定位,消费群,体,体定位,档次定,位,位,与商业功能,相,相关的建安,设,设计要求,租赁价格及,其,其他相关费,用,用设计,前 言,：,：,关于古韵沁,园,园定位与招,商,商实施的战,略,略性思考,第二部分、,商,商业定位与,功,功能规划,通过相关市,场,场调查和研,究,究的成果进,行,行进一步的,分,分析和修正,。,。我们将主,方,方案及备选,方,方案做如下,明,明确定位，,内,内容包括：,、概念设计,之,之一,古韵沁园,西安文化旅,游,游商业名片,概念设计诠,释,释：,每一个历史,文,文化名城，,都,都有自己的,文,文化旅游商,业,业名片。正,如,如北京的琉,璃,璃厂、上海,的,的豫园城隍,庙,庙、南京的,夫,夫子庙,它,它们传承历,史,史、弘扬文,明,明、发展旅,游,游、繁荣商,业,业，以文化,旅,旅游商业味,基,基础带动城,市,市整体旅游,商,商业发展。,碑林、书院,门,门区域继承,了,了西安丰富,的,的历史文化,遗,遗留和人文,商,商脉精髓，,尤,尤其是目前,已,已经形成了,文,文化旅游商,业,业的整体商,圈,圈环境，随,着,着政府“一,带,带五区”规,划,划的逐步实,施,施，区域旅,游,游商业的功,能,能将更为强,大,大，古韵沁,圆,圆的建成和,开,开业将极大,的,的丰富区域,的,的商业功能,，,，尤其是体,量,量规模、建,筑,筑形式、商,业,业功能将引,领,领商圈的升,级,级，具备打,造,造西安文化,旅,旅游商业名,片,片的质素。,、概念设计,之,之二,古韵沁园,西安珍宝城,概念设计诠,释,释：,如果项目重,点,点经营珍珠,、,、翡翠、玉,器,器等各种珠,宝,宝，那么概,念,念必须非常,明,明确，传递,给,给经营者、,消,消费者的信,息,息直接，简,单,单，知道该,商,商城打算经,营,营什么业种,，,，出售什么,商,商品。,就两个概念,分,分析而言，,前,前者大，而,比,比较虚；后,者,者比较实；,从,从国内实际,情,情况看，上,海,海的豫园其,整,整体的商业,经,经营的核心,还,还是黄金、,珍,珍宝，占到,全,全部经营面,积,积的40%,左,左右，就经,营,营黄金规模,在,在万M2的,主,主题商场在,豫,豫园就有4,家,家，就古韵,沁,沁园目前的,规,规模和体量,而,而言，建议,虚,虚实结合。,二、商业功,能,能定位,1、商业功,能,能定位的原,则,则,如果我们的,功,功能规划还,是,是继续以书,院,院门现在的,业,业种同质化,经,经营，不仅,做,做不到打造,文,文化旅游商,业,业名片的高,度,度，最重要,的,的是目前物,业,业价格的租,金,金书院门以,及,及其它的商,户,户承受不了,，,，而且与顺,城,城巷项目又,将,将形成直接,的,的竞争；以,旅,旅游团队购,物,物为重点，,但,但不能绝对,依,依赖旅行社,为,为原则，否,则,则对商城以,后,后的经营将,形,形成致命的,影,影响，一方,面,面考虑旅行,团,团队的消费,，,，还是力主,于,于本土市场,的,的消化。所,以,以，在业态,业,业种上我们,倡,倡导总体升,级,级是全范围,的,的。全面突,破,破现有传统,集,集市型或者,街,街区型的局,限,限，突出“,旅,旅游”商品,交,交易、制作,、,、物流、餐,饮,饮休闲配套,功,功能，形成,一,一个复合共,生,生的产业生,态,态链条，充,分,分发挥资源,配,配置余整合,功,功能，从而,引,引领碑林书,院,院门商圈的,全,全面升级。,（1）总体,升,升级原则,（2）适应,市,市场与创造,市,市场的原则,目前商业功,能,能规划和业,种,种既要适应,旅,旅行团队购,物,物需求的特,点,点以及商圈,一,一般性购物,的,的消费需要,，,，这是适应,市,市场；作为,一,一个万M2,以,以上的卖场,还,还要结合西,安,安本土乃至,西,西北地区，,在,在某一方面,形,形成专业业,种,种的物流批,发,发基地，体,现,现创造市场,。,。,（3）相生,相,相荣，“生,态,态”平衡的,原,原则,一、业种的,组,组合应与其,区,区位环境条,件,件消费需求,相,相适应；,二、从满足,旅,旅行团队需,求,求，定位不,能,能脱离实际,，,，好高务远,，,，不符合商,业,业的规律,三、各业种,应,应“相生”,而,而不“相克,”,”，即通过,合,合理的功能,分,分区和规划,布,布局，使各,经,经营项目能,够,够相互支持,、,、相互配套,、,、相互补充,，,，而不相互,矛,矛盾、相互,冲,冲突,相生相荣，,“,“生态”平,衡,衡包括以下,三,三层含义：,（4）适应,目,目前物业条,件,件的原则,目前的物业,分,分为前楼和,后,后楼两部分,，,，而且后楼,面,面积大，主,入,入口不在主,街,街道，需要,进,进行必要的,引,引导，同时,部,部分物业已,经,经出售给自,营,营商户，还,要,要考虑经营,商,商户本身可,能,能要经营的,内,内容,2、功能定,位,位,总体商业功,能,能集玉器、,珍,珍珠、翡翠,等,等珠宝为核,心,心经营业种,，,，以陕西民,间,间手工艺品,、,、旅游纪念,品,品、地方土,特,特产品辅助,经,经营业种，,同,同时配套西,餐,餐厅、陕西,地,地方特色小,吃,吃、银行、,邮,邮局、拍卖,展,展演大厅、,珠,珠宝玉器鉴,定,定中心等，,其,其打造真正,的,的集,旅游商品购,物,物、餐饮、,娱,娱乐、展演,等综合功能,于,于一体的文,化,化旅游主题,商,商城,（2）餐饮,休,休闲业种：,核心店：陕,西,西风味小吃,城,城、浴足、,西,西餐厅,辅助店：水,吧,吧,（3）配套,服,服务设施：,（4）辅助,特,特色业种：,展演拍卖大,厅,厅、银行、,邮,邮局、珠宝,玉,玉器鉴定中,心,心,陕西土特产,品,品,（1）核心,商,商业业种,核心主力店,：,：,玉器专业卖,场,场；珍珠专,业,业卖场,配套辅助店,：,：,丝毯制品、,真,真丝、书画,、,、文房四宝,等,等一般性旅,游,游消费商品,，,，基础上突,出,出秦风、秦,韵,韵。如：埙,、,、陕北剪纸,、,、户县农民,画,画、合阳木,芯,芯画、凤翔,彩,彩绘泥塑、,面,面花、陕西,民,民间刺绣、,秦,秦腔脸谱、,耀,耀州青瓷器,、,、仿唐三彩,、,、蓝田玉、,榆,榆林地毯、,蒲,蒲城泥叫叫,、,、小孩肚兜,、,、商州狗娃,咪,咪以及大路,旅,旅游商品青,铜,铜器、漆器,、,、仿制兵马,俑,俑等,三、商业功,能,能定位的设,计,计与论证（后楼）,1、,B1层功能,规,规划及