房地产金融课件第二章

,单击此处编辑母版标题样式,*,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,第二章 房地产金融基础知识,第一节 货币的时间价值,第二节金融风险管理概述,第一节 货币的时间价值,一、货币时间价值概述,（一）货币时间价值的概念,货币时间价值是指资金随着时间的推移而形成的增值，它表现为同一数量的资金在不同时点上具有不同的价值。,对货币时间价值产生的理论基础问题，经济学家的回答是不尽相同的。,萨伊的,“,资本生产力说,”,。资本、劳动、土地是生产的三要素在生产中它们各自提供了服务，因此，利息、工资、地租便是它们各自的报酬。,西尼尔的,“,节欲论,”,。资本来源于储蓄，要储蓄就必须节制当前的消费和享受，利息就来源于对未来享受的等待，是对为积累资本而牺牲消费的一种报酬。,一、货币时间价值概述,凯恩斯的,“,流动偏好论,”,。货币是灵活的资产，人们普遍具有对货币的灵活偏好，如果人们放弃了这种流动性偏好，就应当获得一定的报酬。,西方一些经济学家认为，资金的时间价值的产生源于,“,时间偏好,”,。形成,“,时间偏好,”,的主要原因：一是通货膨胀的因素。二是风险因素。三是现时消费的因素。,一、货币时间价值概述,（二）货币时间价值的表现形式,货币时间价值最直观的表现形式是利息。,从量的规定性来看，货币的时间价值是没有风险和没有通货膨胀条件下的社会平均资金利润率。,货币时间价值量的大小取决于下列因素：资金的使用时间长短；资金数量，数量越大时间价值越大；利率，以社会平均资金利润率为基础的利率越高，资金时间价值越大。,二、货币时间价值的计算,（一）单利的计算,单利（,simple interest）,是指无论借款经过多长时间，只以本金作为计算利息的基础，所产生的利息不再加入本金计算利息的计息方式。,在利息的计算中，统一使用一下符号：,f,本金和利息之和，又称终值（,future value）；,i,利率，指年利息额与本金之比，用百分比表示；,I,利息；,p,本金，又称期初金额或现值（,present value）；,t,计息期的时间，通常以年为单位；,n,计息期的期数，例如按年计息，则3年的计息期期数,n=3。,（一）单利的计算,1.单利终值的计算。计算公式为：,f=p+pit,=p(1+it),2.单利现值的计算。如果已知单利终值,f，,则单利现值的计算公式为：,P=f-I,其中，利息,I=pit,因此,P=f(1+it),(二)复利的计算,复利（,compound interest）,是指每经过一个计息期，将所产生的利息加入本金再计利息的计算利息的方式，俗称,“,利滚利,”,。,1.复利终值的计算。,f=p(1+i),n,(二)复利的计算,2.复利现值的计算。复利现值是未来某一时点的资金案复利折算到现在的价值，或者说未来某一时点的终值相当于现在的本金数额。把未来金额折算成现值的过程叫折现货贴现（,discount），,贴现中使用的利率成为折现率或贴现率。,复利现值与复利终值是对等的概念，计算公式可从复利终值公式中推导出来。即复利现值计算公式为：,P=f(1+i),n,其中，1/(1+,i),n,为复利现值系数，用符号（,p/f，i,n）,表示。,（三）平利率和有效利率的计算,平利率（,flat interest rate）,是指在复利计算中以一年为计息期时的利率，银行的存款和一般性贷款采用平利率。有效利率（,effective interest rate）,是指在复利计算中计息期不等于一年（如按季、按月、按日）时折算的年利率，它是一种复合利率。,（三）平利率和有效利率的计算,平利率用简单的百分比表示资金的年利率。有效利率可根据平利率和计息期计算出来。计算公式为：,i=(1+r/N),N,-1,式中：,i,有效利率；,r,平利率；,N,每年复利次数,（四）年金的计算,年金（,annuity）,是指定期、等额连续的系列支付。,按照支付的时间和次数不同，年仅可以划分为后付年金、即期年金、递延年金、和永续年金等。,（1）后付年金终值的计算：,设按复利计算的后付年金终值为,f,利率为,i，,期数为,n，,后付年金终值计算公式为：,其中，,是后付年金的终值系数，计为（,f/a,i,n）,。,（四）年金的计算,（2）后付年金现值的计算。根据终值有关系数的假定，后付年金的现值计算公式是：,后付年金现值系数计为（,p/a,i.n）。,（四）年金的计算,(3)后付年金资金回收公式。这也是房地产抵押贷款还款的基本公式，是已知贷款额（现值），在一定利率下求月均还款额（每期支付额,a）。,由上述后付年金现值计算公式可得：,上式即为抵押贷款月均还款额的基本计算公式。公式中的系数是后付年金现值系数的倒数，它把现值折算为年金，也称投资回收系数，计为（,a/p,i,n）。,（四）年金的计算,2.即期年金（,annuity due）。,又称预付年金或先付年金，指在每期期初支付的年金。,（1）即期年金终值的计算。,式中：,为即期年金终值系数，它与后付年金系数相比，期数加,1，,系数减1，可计为(,f/a,i,n+1)-1。,（四）年金的计算,（2）即期年金现值的计算。,式中系数为即期年金现值系数，它与后付年金现值系数相比，系数加1，期数减1。可计为(,p/a,i,n-1)+1。,（四）年金的计算,3.递延年金。是指年金第一次支付发生在第二期或第二期以后的年金。递延年金终值的计算与后付年金的计算完全相同，只不过期数要减去递延的期数。例如：付款期为60个月，从第5个月开始付款，则公式中期数,n=60-5=55。,递延年金的现值计算可采用下述方法：先按后付年金计算现值，然后减去递延期的年金现值（也按后付年金计算），可以得到递延年金的现值。,（四）年金的计算,4.永续年金。指无期限支付的年金形式，也就是支付期无限长的年金。由于支付期无限长，永续年金没有终值。永续年金的现值计算可以通过后付年金现值计算公式推导出来：,当,n,趋向无穷大是，(1+,i),-n,=0,则永续年金现值计算公式为：,p=a,i,。,三、利率的影响因素,（一）影响利率的因素,1.中央银行货币政策。,2.宏观经济环境。,3.价格水平。,4.证券市场。,5.国际经济形势。,三、利率的影响因素,（二）利率的构成,利率是资金市场上资金的价格，利率水平的确定与其它商的价格确定原理相类似，它取决于资金市场的供给与需求。在确定市场利率时，要综合考虑影响资金供给与需求的诸因素。一般说来，在资金市场上利率可用下式表示：,利率=纯粹利率+通货膨胀附加率+变现力附加率+违约风险附加率+到其风险附加率,（二）利率的构成,1.纯粹利率。是指无通货膨胀、无风险情况下的社会平均利润率。,2.通货膨胀附加率。市场利率（名义利率）是实际利率与通货膨胀率之和。,3.变现力附加率。变现力是指非货币金融资产，在市场上以较短的时间和较小的成本转化为现金及等价物的能力。,4.违约风险附加率。违约风险也称信贷风险，是指借款人未能如期偿付本金和利息的风险。,5.到期风险附加率。是指因到期时间长短不同而形成利率差别。,三、利率的影响因素,（三）贷款价格的确定,1.基本原理。金融机构通常是根据贷款的风险程度确定贷款价格，从而保证银行在既定的风险情况下实现合理的收益率和利润目标。贷款价格确定的基本原理是，风险性贷款的价格期望收益率必须大于无风险投资的收益率，并符合利润最大化原则。,设一笔贷款的违约概率为,d，,能按约收回贷款本息的概率为1-,d，,无风险利率为,r,则该风险贷款的价格,r*,应满足以下公式：,（1+,r,*,）(1-d)=1+r,则贷款的价格为：,r,*,=(1+r)(1-d)-1,上式反映了贷款风险与贷款价格的正相相关关系。,（三）贷款价格的确定,2.贷款定价方法：,（）成本相加定价法(,Cost Plus Loan Pricing)。,这种方法认为，贷款价格是贷款机构各项成本之和。,贷款利率筹资成本管理和运行费用违约风险补偿预期利润水平,（）价格领导模式(,Price Leadership)。,这种定价方法原理认为，贷款利率由基准利率与违约风险附加率、到期风险附加率组成，计算公式为：,贷款利率基准利率违约风险附加率到期风险附加率,其中，基准利率是银行为最优客户提供的利率水平，它包括经营管理成本和预期利润。违约风险溢价是对非最优客户要求的风险溢价。到期风险附加率是对长期贷款要求的风险溢价。,（三）贷款价格的确定,（）低于基准利率定价(,Below-Prime pricing)。,这是世纪年代以来对以基准利率和,LIBOR,为基础的定价体系的修正。这种定价方法的基本公式是：,贷款利率货币市场借贷利率风险和利润加价,其中风险和利润加价幅度很小，使得贷款利率几乎与筹资成本相当。,（三）贷款价格的确定,（）客户盈利分析(,Customer Profitability Analysis,CPA)。,这种定价模型是从与客户整体关系的角度采取的定价方式。其基本原理是分析客户与银行整体关系中的净税前收益率的贡献。该收益率为客户贷款和服务收入净额与可贷资金净额的比率。贷款和服务收入净额是贷款和服务收入减去贷款和服务费用。用公式表示为：,税前收益率（贷款和服务收入贷款和服务费用）可贷资金净额,客户盈利性分析的一个简化方法是：成本收益贷款定价法。它是计算客户在贷款中银行贷款收入净额与可贷资金净额的比率。,第二节金融风险管理概述,一、银行风险的分类,风险是指在一定条件下和一定时期内可能发生的各种不利结果的变动程度。从总体上说，银行风险可分为四类。,（一）环境风险,（,environmental risks）,是指由国家的宏观经济环境所决定的风险。可分为立法风险、经济风险、竞争风险和管制风险。,（二）管理风险,(,management risks),是由银行管理者能力和素质等因素产生的风险。,（三）交付风险,(,delivery risks),是银行提供的金融服务所引起的风险。分为操作风险、技术风险、新产品风险和战略风险等。,（四）金融风险,(,financial risks),是银行资产负债管理中产生的风险是由于未来事件的不确定性造成银行收益损失的可能性。包括信贷风险、流动性风险、利率风险和资本风险。,以上银行风险的种类以及基本含义可归纳为下表。,一、银行风险的分类,银行风险的种类及其基本含义,风险分类,具体风险种类,基本含义,环境风险,立法风险,法律改变造成的风险,经济风险,经济环境和运行环境和结构变化造成的风险,竞争风险,银行之间以及非银行金融机构的参与竞争带来的风险,管制风险,政府及监管部门改变管理制度和政策造成的风险,管理风险,组织风险,组织管理水平不足带来的风险,能力风险,经营者管理能力不足造成的风险,盗用公款风险,经营者品质不良造成的风险,交付风险,操作风险,能否在盈利的前提下提供金融产品和服务的风险,技术风险,由于技术设备陈旧造成的风险,新产品风险,新产品的市场需求、管理能力等方面的风险,战略风险,新产品开发，新投资领域开拓等形成的风险,金融风险,信贷风险,借款人违约贷款造成损失的风险,流动性风险,银行不能在约定时限内或不增加成本的提条件下满足流动性要求或付现要求而产生的风险,利率风险,市场利率的非预期变化给银行盈利水平和银行资本市场价值带来的风险,资本风险,银行因净资产减少可能出现的无力偿还其债务引起的风险,二、金融风险的管理和控制,（一）信贷风险的管理,信贷业务是银行业务的核心，由信贷业务产生的风险也是银行的主要风险之一。因此，信贷风险的管理是银行风险管理的关键之一。,衡量贷款未来风险的指标有：信贷集中程度、信贷增长率和高利率贷款比率、准备金与违约贷款比率。,1.信贷集中程度反映银行信贷地区或行业集中程度，及可能由此产生的风险。,2.信贷增长率和高利率贷款比率。,3.准备金与违约贷款比率，它反映银行对未来违约风险的预期及承受能力。,（一）信贷风险的