房地产开发投资项目案例分析

单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,房地产开,发,发投资项,目,目案例分,析,析,租售房地,产,产开发项,目,目案例分,析,析,房地产投,资,资项目可,行,行性研究,案,案例,101,租,租售房地,产,产开发项,目,目案例分,析,析,10.1.1市场,分,分析和需,求,求预测,市地,处,处华北平,原,原，是中,南,南某省重,要,要的工业,城,城市之一,，,，市区人,口,口约60,万,万人，面,积,积187,平,平公里。,101,租,租售房地,产,产开发项,目,目案例分,析,析,市1949年,市,市区面积,仅,仅3.4,平,平方公里,，,，人口约3.6万,人,人。各类,房,房屋总建,筑,筑面积72万平方,米,米，常住,市,市区的4800,户,户贫苦市,民,民，人均,居,居住面积,不,不足2.5平方米,，,，房屋年,久,久失修，,破,破烂不堪,，,，其中草,灰,灰棚房就,有,有9 700余间,人,人口，除,此,此之外无,房,房可住的,不,不计其数,。,。市,人,人民在解,放,放前百余,年,年间，尝,尽,尽了洪水,、,、战祸之,苦,苦。建国,后,后在党和,政,政府的领,导,导下，城,市,市建设规,模,模得到了,前,前所未有,的,的发展，1998,年,年人口达,到,到了529万人，,其,其中非农,业,业人口达,到,到105,万,万人，各,类,类房屋建,筑,筑面积增,加,加了14,倍,倍。党的,十,十一届三,中,中全会以,来,来，城区,住,住宅大幅,度,度增长，10多年,来,来，住宅,建,建设投资,平,平均每年,以,以18%,的,的速度增,长,长，人均,居,居住面积,有,有了明显,的,的增加，,一,一大批破,旧,旧、低矮,棚,棚户房得,到,到了改造,，,，广大城,镇,镇居民的,居,居住条件,和,和居住环,境,境得到了,明,明显的改,善,善。然而,由,由于经济,条,条件、住,房,房体制、,人,人口增长,等,等多方面,因,因素制约,，,，加上住,宅,宅建设历,史,史欠账太,多,多，,市,市的住房,供,供求矛盾,依,依然十分,突,突出，现,有,有住房中,还,还有不少,危,危、漏房,屋,屋亟待改,造,造。,101,租,租售房地,产,产开发项,目,目案例分,析,析,根据,市统计,年,年鉴（1998,）,）显示，,缺,缺房户数8 000户，其,中,中人均居,住,住面积在4平方米,以,以下的住,房,房困难户3 000户，随,着,着城市人,口,口的增长,，,，今后每,年,年还将新,增,增一定数,量,量的住房,困,困难户，,因,因此，距,党,党中央提,出,出的到2000年,城,城镇居民,每,每户拥有,一,一套经济,实,实用住房,、,、从而使,城,城镇居民,达,达到小康,居,居住水平,的,的要求差,距,距还很大,。,。,101,租,租售房地,产,产开发项,目,目案例分,析,析,从全市商,品,品房市场,看,看，1998年全,市,市商品房,竣,竣工面积19.24万平方,米,米，实际,销,销售14.66万,平,平方米，,预,预售1.89万平,方,方米，空,置,置4.97万平方,米,米，实际,销,销售总金,额,额达到9831,万,万元，总,体,体情况比,较,较理想。,随,随着国家,扩,扩大内需,、,、鼓励消,费,费、减免,和,和降低房,地,地产开发,各,各项收费,等,等各项配,套,套政策的,逐,逐步出台,与,与完善，,经,经济形势,将,将得到回,升,升，人们,消,消费预期,也,也将得到,提,提升，因,此,此，商品,房,房和商业,办,办公用房,销,销售前景,良,良好。,101,租,租售房地,产,产开发项,目,目案例分,析,析,据1997年调查,资,资料显示,，,，项目附,近,近的事业,单,单位和企,业,业缺房户,约,约有千余,房,房，虽然,有,有些企业,先,先后集资,建,建了一些,住,住房，但,远,远远满足,不,不了该区,职,职工家庭,的,的需求。,随,随着该市,住,住房制度,改,改革的深,入,入，房改,政,政策已深,入,入人心，,各,各企事业,单,单位房改,力,力度的加,强,强，以及,全,全省城镇,停,停止住房,实,实物分配,的,的实施，,必,必然会带,动,动房地产,市,市场的兴,旺,旺。,101,租,租售房地,产,产开发项,目,目案例分,析,析,10.1.2建设,指,指导思想,根据建设,部,部有关城,市,市建设的,法,法规及,市总体,规,规划，小,区,区规划设,计,计旨在创,造,造一个舒,适,适、方便,、,、安全、,优,优美的居,住,住环境，,并,并按照“,统,统一规划,、,、分期实,施,施、配套,建,建设、充,分,分利用土,地,地”的原,则,则，综合,提,提高经济,效,效益和社,会,会效益。,101,租,租售房地,产,产开发项,目,目案例分,析,析,10.1.3建设,内,内容和规,模,模,小区,占,占地8.78公顷,，,，总建设,面,面积15.7万平,方,方米，其,中,中，一期,工,工程建设,面,面积3.4万平方,米,米已经竣,工,工发售。,北小,区,区项目属,二,二期工程,，,，建筑面,积,积12.3万平方,米,米，拟建6层条式,楼,楼多栋，,建,建筑面积3.1万,平,平方米，,占,占地5683平,方,方米；少,量,量营业用,房,房，建筑,面,面积1320平,方,方米，占,地,地726,平,平方米；,楼,楼群中部,布,布置3栋26层点,式,式楼，建,筑,筑面积9.1万平,方,方米，占,地,地3 850平方,米,米。,101,租,租售房地,产,产开发项,目,目案例分,析,析,10.1.4规划,选,选址,北小,区,区位于,市区东,北,北部，南,临,临东风路,，,，西面与,乡,乡政府和,乡,乡医院相,临,临，北靠,建,建设路，,中,中部偏东,有,有学院路,自,自南向北,纵,纵向穿越,，,，将小区,分,分为两部,分,分。区内,临,临建设路,处,处现在建,设,设路小学,、,、水文队,、,、银行等,单,单位，其,余,余均为菜,田,田。该地,块,块南北长300米,，,，东西宽,约,约180,米,米，呈矩,形,形状，自,然,然地势南,高,高北低，,平,平均海拔,高,高程71.50米,左,左右，最,大,大高差约0.3米,，,，地势较,为,为平坦。,101,租,租售房地,产,产开发项,目,目案例分,析,析,10.1.5规划,与,与住宅布,局,局,由于本地,块,块的地形,现,现状和特,点,点，规划,设,设计将小,区,区中心设,置,置在地块,的,的几何中,心,心部位，,以,以中心绿,地,地和居委,会,会、文化,活,活动站等,设,设施组成,，,，并采用,空,空间划分,和,和限定的,手,手法，组,织,织好由公,共,共空间、,半,半公共空,间,间到私密,空,空间的相,互,互联系和,组,组合。其,他,他建筑布,置,置紧紧围,绕,绕小区中,心,心，以点,式,式和条式,住,住宅相互,结,结合、协,调,调搭配、,错,错落有致,的,的方法，,丰,丰富居住,小,小区的环,境,境和平面,布,布局，使,小,小区面貌,更,更显得新,颖,颖别致、,灵,灵活多样,。,。小区公,共,共建筑设,施,施沿周边,布,布置，既,丰,丰富了城,市,市道路和,沿,沿街景观,，,，又给小,区,区的建设,开,开发创造,了,了有利条,件,件。,10,1,租,租,售,售,房,房,地,地,产,产,开,开,发,发,项,项,目,目,案,案,例,例,分,分,析,析,小,区,区,住,住,宅,宅,以,以,六,六,层,层,条,条,式,式,为,为,主,主,，,，,适,适,当,当,点,点,缀,缀,点,点,式,式,住,住,宅,宅,，,，,条,条,式,式,住,住,宅,宅,布,布,局,局,采,采,用,用,周,周,边,边,式,式,布,布,置,置,，,，,三,三,两,两,栋,栋,为,为,一,一,组,组,，,，,组,组,合,合,成,成,若,若,干,干,个,个,半,半,公,公,共,共,空,空,间,间,，,，,既,既,塑,塑,造,造,了,了,建,建,筑,筑,的,的,立,立,面,面,效,效,果,果,，,，,又,又,方,方,便,便,了,了,小,小,区,区,的,的,管,管,理,理,。,。,依,依,据,据,小,小,区,区,道,道,路,路,的,的,分,分,隔,隔,与,与,围,围,全,全,，,，,小,小,区,区,分,分,为,为4,个,个,组,组,团,团,，,，,即,即,南,南,部,部,的,的,两,两,个,个,居,居,住,住,组,组,团,团,，,，,北,北,部,部,的,的,公,公,建,建,组,组,团,团,和,和,学,学,院,院,路,路,东,东,的,的,组,组,团,团,。,。,以,以,南,南,10,1,租,租,售,售,房,房,地,地,产,产,开,开,发,发,项,项,目,目,案,案,例,例,分,分,析,析,10.1.6,小,小,区,区,绿,绿,化,化,为,了,了,创,创,造,造,一,一,个,个,接,接,近,近,自,自,然,然,、,、,环,环,境,境,优,优,美,美,的,的,居,居,住,住,环,环,境,境,，,，,小,小,区,区,绿,绿,地,地,按,按,照,照,集,集,中,中,、,、,分,分,散,散,结,结,合,合,布,布,置,置,、,、,除,除,小,小,区,区,小,小,心,心,绿,绿,地,地,外,外,，,，,在,在,零,零,星,星,地,地,块,块,见,见,缝,缝,插,插,绿,绿,地,地,进,进,行,行,建,建,设,设,，,，,利,利,用,用,道,道,路,路,与,与,景,景,观,观,调,调,节,节,小,小,区,区,气,气,候,候,，,，,方,方,便,便,居,居,民,民,，,，,美,美,化,化,环,环,境,境,，,，,使,使,人,人,们,们,步,步,入,入,小,小,区,区,后,后,，,，,有,有,一,一,种,种,步,步,移,移,景,景,移,移,、,、,赏,赏,心,心,悦,悦,目,目,的,的,美,美,好,好,心,心,情,情,。,。,植,植,物,物,栽,栽,培,培,以,以,常,常,绿,绿,植,植,物,物,为,为,主,主,，,，,配,配,以,以,四,四,季,季,花,花,卉,卉,、,、,水,水,池,池,、,、,亭,亭,子,子,、,、,花,花,架,架,、,、,坐,坐,凳,凳,等,等,园,园,林,林,小,小,品,品,，,，,形,形,成,成,景,景,色,色,宜,宜,人,人,、,、,生,生,机,机,盎,盎,然,然,的,的,园,园,林,林,景,景,观,观,。,。,10,1,租,租,售,售,房,房,地,地,产,产,开,开,发,发,项,项,目,目,案,案,例,例,分,分,析,析,10.1.7,方,方,案,案,设,设,想,想,北,北,小,小,区,区,住,住,宅,宅,方,方,案,案,设,设,计,计,主,主,要,要,考,考,虑,虑,了,了,“,“,功,功,能,能,”,”,、,、,“,“,舒,舒,适,适,”,”,、,、,“,“,美,美,观,观,”,”,、,、,“,“,采,采,光,光,”,”,、,、,“,“,通,通,风,风,”,”,及,及,“,“,结,结,构,构,上,上,的,的,安,安,全,全,经,经,济,济,”,”,等,等,因,因,素,素,，,，,在,在,经,经,济,济,适,适,用,用,方,方,面,面,上,上,功,功,夫,夫,，,，,以,以,满,满,足,足,不,不,同,同,家,家,庭,庭,户,户,型,型,结,结,构,构,的,的,需,需,要,要,。,。,方,方,案,案,设,设,计,计,的,的,原,原,则,则,是,是,：,：,1,坚,坚,持,持,“,“,住,住,得,得,好,好,、,、,分,分,得,得,开,开,、,、,放,放,得,得,下,下,、,、,买,买,得,得,起,起,”,”,的,的,设,设,计,计,原,原,则,则,；,；,2,坚,坚,持,持,“,“,节,节,地,地,、,、,节,节,能,能,、,、,节,节,材,材,”,”,的,的,设,设,计,计,原,原,则,则,：,：,尽,尽,量,量,采,采,取,取,小,小,面,面,宽,宽,、,、,大,大,进,进,深,深,等,等,有,有,效,效,手,手,法,法,；,；,在,在,节,节,能,能,方,方,面,面,主,主,要,要,在,在,墙,墙,体,体,厚,厚,度,度,和,和,材,材,料,料,上,上,、,、,门,门,窗,窗,尺,尺,寸,寸,选,选,型,型,、,、,屋,屋,顶,顶,保,保,温,温,等,等,采,采,取,取,一,一,些,些,行,行,之,之,有,有,效,效,的,的,措,措,施,施,。,。,10,1,租,租,售,售,房,房,地,地,产,产,开,开,发,发,项,项,目,目,案,案,例,例,分,分,析,析,10.1.8实施进度,计,计划及计算,期,期,计划2000年10月,开,开始施工，,建,建设工期为3年。项目,计,计算期为6,年,年。,10.1.9用款计划,用款计划见,表,表10-1,。,。,项 目,金额（万元）,1,2,3,土地费用,420,100%,前期工程费,28,100%,基础设施建设费,10,100%,建筑安装工程费,9 917,10%,33%,57%,公共配套设施建设费,96,63%,33%,4%,开发间接费,管理费用,99,33%,33%,33%,销售费用,99,17%,50%,32%,开发期税费,367,41%,33%,26%,其他费用,183,55%,33%,12%,不可预见费,449,33%,33%,3%,表10-1,用,用 款,计,计 划 表,101租,售,售房地产开,发,发项目案例,分,分析,10.1.10投资估,算,算,本项目总投,资,资为12391万元,，,，其中土地,费,费用420,万,万元、前期,工,工程费28,万,万元、基础,设,设施建设费10万元、,建,建筑安装工,程,程费9 917万元、,公,公共配套设,施,施建设费96万元、管,理,理费用和销,售,售费用各99万元（按,建,建筑工程工,程,程费的1%,计,计）、开发,期,期税费367万元、其,他,他费用183万元、不,可,可预见费449万元及,财,财务费用772万元组,成,成。详见表10-2。,序 号,项 目,总 投 资,估算说明,1,开发建设总投资,12 391,1,1.2,3,1.4,5,1.6,7,1.8,9,1.10,11,1.12,土地费用,前期工程费,基础设施建设费,建筑安装工程费,公共配套设施建设费,开发间接费,管理费用,销售费用,开发期税费,其他费用,不可预见费,财务费用,420,28,10,9 917,96,99,99,367,183,449,722,2,经营资金,3,项目总投资,12 391,3.1,3.2,3.3,开发产品成本,固定资产投资,经营资金,12 391,表10-2,项,项目总投,资,资估算表,单,单,位,位：万元,101租,售,售房地产开,发,发项目案例,分,分析,10.1.11资金筹,措,措,项目总投资12 391万元。其,中,中项目资本,金,金3 000万元，分,两,两年等额投,入,入；商业银,行,行贷款3891万元,，,，3年的贷,款,款比例分别,为,为12.4%、35.6%和52%；不足部,分,分拟由预售,房,房款解决。,详,详见表10-3。,序号,项 目,合计,1,2,3,4,5,6,1,总投资,12391,1 983,3 824,6 119,233,155,78,1,1.2,3,1.4,5,自营资产投资,自营资产投资借款建设期利息,自营资产投资方向调节税,经营资金,开发产品投资,其中：不含财务费用,财务费用,12391,11669,722,1983,1968,14,3824,3754,70,6119,5947,172,233,233,155,155,78,78,2,资金筹措,12391,1 983,3824,6119,233,155,78,表10-3,投,投,资,资使用计划,与,与资金筹措,表,表,单,单位,：,：万元,2.1,2.2,2.3,2.4,2.5,2.6,2.6.1,2.6.2,2.6.3,资本金,预售收入,预租收入,其他收入,其他,借款,固定资产投资长期借款,自营资产投资人民币借款,自营资产投资外币借款,房地产投资人民币借款,自营资产投资建设期利息借款,经营资金人民币借款,3 000,5 501,3 891,3 891,3 891,1500,483,483,483,1500,941,1383,1383,1383,4 094,2 025,2 025,2 025,233,155,78,续表10-3,投,投资使用,计,计划与资金,筹,筹措表,单,单位,：,：万元,101租,售,售房地产开,发,发项目案例,分,分析,10.1.12贷款条,件,件,年利率5.85%，按,单,单利计息，,宽,宽限期3年,，,，3年等额,还,还本。,10.1.13税费率,税费率见表10-4。,税费项目,税费率,税费项目,税费率,营业税,5,公益金,5,城市维护建设税,7,法定盈余公积金,10,教育费附加,3,任意盈余公积金,0,企业所得税,33,不可预见费,4,房产税（按租金）,12,土地增值税,30、40、50超率累进,表10-4,税,税费率,表,表,单,单位,：,：%,101租,售,售房地产开,发,发项目案例,分,分析,10.1.14销售与,出,出租计划,小区项,目,目高层、多,层,层住宅和部,分,分营业用房,计,计划在4年,内,内全部出售,。,。住宅楼从,项,项目开工第2年开始预,售,售，分期付,款,款，按20%、70%,和,和10%分3年付清。,出,出租房第4,年,年开始出租,，,，出租率第4年为80%，以后各,年,年均为100%。各类,房,房屋销售计,划,划见表10-5。,年份,类型,2,3,4,5,高层楼房,40,40,20,多层楼房,30,30,30,10,营业用房,30,30,40,表10-5,房,房屋销售计,划,划表,单,单位,：,：%,101租,售,售房地产开,发,发项目案例,分,分析,根据市,近,近期相同房,地,地产项目的,售,售（租）价,和,和居民购买,力,力的预测，,计,计划小,区,区高层住宅,售,售价1 800元/平,方,方米，多层,住,住宅售价1250元/平方米，,营,营业用房一,半,半出售，售,价,价3 500元/平方,米,米。售房加,权,权平均价为1 670,元,元/平方米,。,。营业用房,另,另一半出租,，,，租价1000元/年,平方米，,建,建设期出租,房,房不预租。,101租,售,售房地产开,发,发项目案例,分,分析,10.1.15财务分,析,析,1分析依,据,据,建设部发布,的,的房地产,开,开发项目经,济,济评价方法,，中国计,划,划出版社出,版,版，2000年。,101租,售,售房地产开,发,发项目案例,分,分析,2盈利能,力,力分析,项目在计算,期,期内经营收,入,入20 671万元，,可,可获利润4954万,元,元，扣除所,得,得税、公益,金,金、公积金,后,后还有2821万元,可,可分配利润,。,。项目缴纳,的,的经营税金,为,为1 137万元，所,得,得税为1635万元,，,，土地增值,税,税为2 202万元，,合,合计缴纳税,金,金4 973万元。和,项,项目业主投,入,入的资本金3 000,万,序号,项 目,合 计,1,2,3,4,5,6,1,售房收入,20 486,1 557,7 005,7 133,4028,763,1.1,1.2,1.3,可销售面积(平方米),平均售价(元/平方米),销售比例(%),122 660,100,45898,1696,37,45898,1 696,37,27764,1632,23,3100,1250,3,2,经营税金及附加,1 127,86,385,392,222,42,2.1,2.2,2.3,营业税,城市维护建设税,教育费附加,1 024,72,31,78,5,2,350,25,11,357,25,11,201,14,6,38,3,1,3,土地增值税,2 202,163,732,754,454,99,4,商品房销售净收入,17 158,1 308,5 888,5 987,3352,622,表10-6,售,售房收入,与,与经营税金,及,及附加估算,表,表,单,单位,：,：万元,序号,项 目,合 计,1,2,3,4,5,6,1,租房收入,185,53,66,66,1.1,1.2,1.3,可出租面积(平方米),单位租金(元/平方米),出租率(%),528,1 000,80,660,1 000,100,660,1 000,100,2,经营税金及附加,10,3,4,4,2.1,2.2,2.3,营业税,城市维护建设税,教育费附加,9,1,3,3,3,3,租金净收入,175,50,62,62,4,净转售收入,44,44,注：由于表,中,中有效数字,是,是四舍五入,取,取整，但计,算,算过程中仍,然,然保持足够,的,的有效位数,，,，可能造成,表,表中合计数,与,与各年数字,之,之和不等，,在,在各年数字,绝,绝对值小于1时，用“,”表示，,以,以后各表同,。,。,表10-7,租,租房收入,与,与经营税金,及,及附加估算,表,表,单,单位,：,：万元,序号,项 目,合 计,1,2,3,4,5,6,1,经营收入,20 671,1 557,7 005,7 186,4 094,829,1.1,1.2,1.3,商品房销售收入,房地产租金收入,自营收入,20 286,185,1557,7 005,7 133,53,4 028,66,763,66,2,经营成本,12 348,948,4 266,4 328,2 384,423,2.1,2.2,商品房经营成本,出租房经营成本(摊销),12 341,7,948,4 266,4 326,2,2 381,3,420,3,3,出租房经营费用,31,9,11,11,4,自营部分经营费用,5,自营部分折旧、摊销,6,自营部分财务费用,7,经营税金及附加,1 137,86,385,395,225,46,8,土地增值税,2 202,163,732,754,454,99,9,利润总额,4 954,360,1 622,1 700,1 020,251,表10-8,损,损,益,益表,单,单位：万,元,元,10,弥补以前年度亏损,11,应纳税所得额,4 954,360,1 622,1 700,1 020,251,12,所得税,1 635,119,535,561,337,83,13,税后利润,3 319,242,1 087,1 139,683,168,公益金,法定盈余公积金,任意盈余公积金,166,332,12,24,54,109,57,114,34,68,8,17,14,加:年初未分配利润,205,1129,15,可供投资者分配的利润,205,1 129,2 098,581,143,16,应付利润,2 821,2 098,581,143,A方,B方,C方,2 821,2 098,581,143,17,年末未分配利润,205,1 129,续表10-8,损,损益表,单,单位：万,元,元,101租,售,售房地产开,发,发项目案例,分,分析,项目全部投,资,资内部收益,率,率（所得税,前,前）为28.8%，在,预,预期可接受,内,内部收益率,为,为20%时,，,，项目净现,值,值为781,万,万元，项目,投,投资回收期,为,为3.8年,。,。资本金内,部,部收益率为39.2%,，,，项目净现,值,值为909,万,万元。详见,表,表10-9,和,和表10-10。,商品房投资,利,利润率=利,润,润总额/总,投,投资100%,= 4 954/12391100%,= 40%,商品房资本,金,金净利润率=税后利润/资本金100%,= 3 319/3000100%,= 110%,序号,项 目,合 计,1,2,3,4,5,6,1,现金流入,20 714,1557,7005,7186,4094,873,1.1,1.2,1.3,1.4,1.5,1.6,1.7,售房收入,租房收入,自营收入,其他收入,回收固定资产余值,回收经营资金,净转售收入,20 486,185,44,1557,7005,7133,53,4028,66,763,66,44,2,现金流出,17 395,1983,4192,7772,1952,1182,316,2.1,2.2,2.3,2.4,2.5,2.6,2.7,2.8,固定资产投资(含方向税),开发产品投资,经营资金,自营部分经营费用,出租房经营费用,经营税金及附加,土地增值税,所得税,12 391,31,1 137,2 202,1 635,1983,3824,86,163,119,6119,385,732,535,233,9,395,754,561,155,11,225,454,337,78,11,46,99,83,表10-9,财,财务现金,流,流量表（全,部,部投资）,单,单位,：,：万元,3,净现金流量,3 319,-1 983,-2 635,-767,5234,2 912,557,累计净现金流量,-1 983,-4 618,-5 384,-150,2 762,3 319,4,所得税前净现金流量,4 954,-1 983,-2 516,-231,5795,3 248,640,累计所得税前净现金流量,-1 983,-4 499,-4 730,1066,4 314,4 954,计算指标 所得税前 所得税后,内部收益率（,FIRR,） 28.77% 19.5%,财务净现值（,NPV,） 781 -45,投资回收期（年） 3.82 4.05,基准收益率（,ic,） 20% 20%,续表10-9,财,财务现金流,量,量表（全部,投,投资）,单,单位：,万,万元,序号,项 目,合计,1,2,3,4,5,6,1,现金流入,20 714,1 557,7 005,7 186,4 094,873,1.1,1.2,1.3,1.4,1.5,1.6,售房收入,租房收入,自营收入,回收固定资产余值,回收经营资金,净转售收入,20 486,185,44,1 557,7 005,7 133,53,4028,66,763,66,44,2,现金流出,17 395,1 500,2 808,5 747,3 249,2 478,1613,2.1,2.2,2.3,2.4,2.5,2.6,2.7,资本金,预售(租)收入用于开发产品投资,自营部分经营费用,出租房经营费用,经营税金及附加,土地增值税,所得税,3 000,5 501,31,1 137,2 202,1 635,1 500,1 500,941,86,163,119,4 094,385,732,535,233,9,395,754,561,155,11,225,454,337,78,11,46,99,83,表10-10,财,财务现,金,金流量表（,资,资本金）,单,单位,：,：万元,2.8,2.9,2.10,2.11,2.12,长期借款本金偿还,流动资金借款偿还,短期借款本金偿还,借款利息支付,偿还其他应付款,3891,1297,1297,1297,3,净现金流量,3319,-1500,-1252,1258,3937,1615,-740,4,累计净现金流量,-1500,-2752,-1493,2444,4059,3319,计算指标,内部收益率（,FIRR,） 39.16%,财务净现值（,NPV,） 909,基准收益率（,ic,） 20%,续表10-10,财,财务现,金,金流量表（,资,资本金）,单,单位,：,：万元,101租,售,售房地产开,发,发项目案例,分,分析,3清偿能,力,力分析,按照项目的,借,借款条件和,还,还款计划，,项,项目建设期,不,不还本金，,从,从第4年开,始,始分3年等,额,额偿还本金,，,，每年还1 297,万,万元；借款,利,利息每年照,付,付，总计付,利,利息722,万,万元。详见,表,表10-11。,序号,项 目,合计,1,2,3,4,5,6,1,长期借款偿还,1.1,1.2,1.3,1.4,1.5,年初借款本息累计,本金,建设期利息,本年借款,本年应计利息,本年还本付息,还本,付息,年末借款本息累计,3891,722,3891,722,483,14,14,14,483,483,483,1383,70,70,70,1866,1866,1866,2025,172,172,172,3891,3891,3891,233,1530,1297,233,2594,2594,2594,155,1452,1297,155,1297,1297,1297,78,1374,1297,78,2,房地产投资人民币借款,2.1,2.2,2.3,年初借款本息累计,本金,建设期利息,本年借款,本年应计利息,3891,722,483,14,483,483,1383,70,1866,1866,2025,172,3891,3891,233,2594,2594,155,1297,1297,78,表1,0-,11,长,长,期,期借,款,款还,本,本付,息,息估,算,算表,单,单,位,位：,万,万元,2.4,2.5,本年按约定还本付息,还本,付息,年末借款本息累计,3891,722,14,14,483,70,70,1866,172,172,3891,1530,1297,233,2594,1452,1297,155,1297,1374,1297,78,3,还本资金来源,7,178,4273,5205,4253,3.1,3.2,3.3,3.4,3.5,3.6,上年余额,摊销,折旧,利润,可利用售房收入,其他,7,7,171,178,4095,2976,2229,3908,345,4,偿还等额还款本金,1297,1297,1297,5,偿还长期贷款本金能力,7,178,2976,3908,2956,6,长期借款偿还期(年),6.00,续表10-11,长,长期,借,注：,有,有效,利,利率,为,为5.98%,。,。,10,1,租,租售,房,房地,产,产开,发,发项,目,目案,例,例分,析,析,4,资,资金,平,平衡,分,分析,和,和资,产,产负,债,债分,析,析,在项,目,目计,算,算期,内,内，,各,各期,资,资金,的,的来,源,源与,运,运用,是,是平,衡,衡有,余,余的,。,。资,产,产负,债,债率,是,是比,较,较低,的,的，,资,资产,负,负债,率,率最,高,高时,（,（第3年,）,）仅47%。,因,因此,从,从总,体,体上,看,看，,项,项目,的,的清,偿,偿能,力,力是,比,比较,强,强的,。,。资,金,金平,衡,衡分,析,析和,资,资产,负,负债,分,分析,详,详见,表,表10-12,和,和表10-13。,序号,项 目,合计,1,2,3,4,5,6,1,资金来源,27605,1 983,4 440,9030,7186,4094,873,1.1,1.2,1.3,1.4,1.5,1.6,1.7,1.8,1.9,1.10,1.11,1.12,商品房销售收入,房地产租金收入,自营收入,自营资产长期借款,自营资产经营资金借款,房地产投资借款,短期借款,资本金,其他,回收固定资产余值,回收经营资金,净转售收入,20 486,185,3 891,3 000,44,483,1 500,1 557,1 383,1 500,7005,2025,7133,53,4028,66,763,66,44,2,资金运用,24 107,1 983,4 192,7772,5346,3059,1755,2.1,2.2,自营资产固定资产投资(含方向税),自营资产固定资产建设期利息,表1,0-12,资,资,金,金来,源,源与,运,运用,表,表,单,单位,：,：万,元,元,2.3,2.4,2.5,2.6,2.7,2.8,2.9,2.10,2.11,2.12,2.13,2.14,2.15 2.16,房地产投资(含利息),经营资金,自营部分经营费用,自营部分财务费用,出租房经营费用,经营税金及附加,土地增值税,所得税,应付利润,自营资产长期借款本金偿还,自营资产经营资金借款偿还,房地产长期借款本金偿还,偿还其他应付款,短期借款本金偿还,12 391,31,1 137,2 202,1 635,2 821,3 891,1983,3824,86,163,119,6119,385,732,535,233,9,395,754,561,2098,1297,155,11,225,454,337,581,1297,78,11,46,99,83,143,1297,3,盈余资金,3 498,248,1258,1840,1034,-883,4,累计盈余资金,248,1507,3346,4381,3498,续表10-12,资,资金,来,来源,与,与运,用,用表,单,单,位,位：,万,万元,序号,项 目,1,2,3,4,5,6,1,资产,1 983,5 107,8 219,5 964,4 770,3 498,1.1,1.1.1,1.1.2,1.1.3,1.1.4,1.2,1.3,1.4,流动资产总额,应收帐款,存货,现金,累计盈余资金,在建工程,固定资产净值,无形及递延资产净值,1 983,1 983,5 107,4 859,248,8 219,6 713,1 507,5 964,2 618,3 346,4 770,389,4 381,3 498,44,3 454,2,负债及所有者权益,1 983,5 107,8 219,5 964,4 770,3 498,表10-13,资,资产,负,负债,表,表,单,单,位,位：,万,万元,2.1,2.1.1,2.1.2,2.2,2.2.1,2.2.2,2.2.3,2.3,2.3.1,2.3.2,2.3.3,2.3.4,流动负债总额,应付帐款,短期借款,借款,经营资金借款,固定资产投资借款,开发产品投资借款,负债小计,所有者权益,资本金,资本公积金,累计盈余公积金,累计未分配利润,483,483,483,1 500,1 500,1 866,1 866,1 866,3 242,3 000,36,205,3 891,3 891,3 891,4 328,3 000,199,1 129,2 594,2 594,2 594,3 370,3 000,370,1 297,1 297,1 297,3 473,3 000,473,3 498,3 000,498,比率指标,资产负债率(%),流动比率(%),速动比率(%),24,37,47,43,27,续表10-13,资,资产,负,负债,表,表,单,单,位,位：,万,万元,10,1,租,租售,房,房地,产,产开,发,发项,目,目案,例,例分,析,析,5,敏,敏感,性,性分,析,析,将开,发,发产,品,品投,资,资、,售,售房,价,价格,、,、租,房,房价,格,格和,预,预售,款,款回,笼,笼进,度,度等,因,因素,作,作为,不,序 号,项 目,变动幅度,（%）,全部投资（所得税前）,内部收益率（%）,净现值,（万元）,投资回收期,（年）,0,基本方案,288,781,38,1,开发产品投资,+10,201,12,40,-10,392,1 550,36,2,售房价格,+10,397,1 769,36,-10,177,-206,42,3,预售款回笼进度,+10,314,942,37,-10,241,398,41,4,租房价格,+10,288,787,38,-10,287,775,38,表10-14,敏,敏感,性,性分,析,析表,80,60,40,20,0,-20,-40,-30,-20,-10,0,10,20,30,40,FIRR,（%）,1,2,3,4,5,敏感性因素变动（%）,1售房价格；2预售款回笼进度；3租房价格；,4基准收益率；5开发产品投资,图10-1,敏,敏感,性,性分,析,析（,全,全部,投,投资,、,、所,得,得税,前,前）,10,1,租,租售,房,房地,产,产开,发,发项,目,目案,例,例分,析,析,6,临,临界,点,点分,析,析,临界,点,点分,析,析是,项,项目,评,评价,的,的另,一,一重,要,要方,面,面，,它,它反,映,映在,预,预期,可,可接,受,受的,投,投资,内,内部,收,收益,率,率下,，,，投,资,资方,能,能承,受,受的,各,各种,重,重要,因,因素,向,向不,利,利方,向,向变,动,动的,极,极限,值,值。,根,根据,敏,敏感,性,性分,析,析，,假,假定,投,投资,者,者期,望,望的,内,内部,收,收益,率,率为20%，,在,在这,种,种情,况,况下,，,，开,发,发产,品,品投,资,资的,临,临界,点,点为13651,万,万元,，,，下,降,降1260,万,万元,；,；平,均,均售,房,房价,格,格的,临,临界,点,点为,每,每平,方,方米1538元,，,，下,降,降132,元,元；,土,土地,费,费用,的,的临,界,界点,为,为1580,元,元，,增,敏感因素,基本方案结果,临界点计算,内部收益率（%）,28.8,期望值,20.00,开发产品投资（万元）,12 391,最高值,13 651,售房价格（元/平方米）,1 670,最低值,1 538,土地费用（万元）,420,最高值,1 580,售房面积（平方米）,122 660,最低值,108 377,表10-15,临,临界,点,点分析表,101,租,租售房地,产,产开发项,目,目案例分,析,析,101,16评,估,估结论,该项目符,合,合国家产,业,业政策和,发,发展方向,，,，小区房,屋,屋销售价,格,格适中，,预,预计工程,完,完工后，,销,销售前景,会,会令人满,意,意。项目,的,的实施将,对,对市,的,的建设和,改,改善居民,居,居住条件,和,和居住环,境,境起到积,极,极作用。,项,项目内部,收,收益率达28.8%，6年,内,内上缴各,类,类税金总,计,计达4973万,元,元。具有,良,良好的社,会,会效益和,经,经济效益,，,，且具有,序号,名 称,单 位,数 据,备 注,1,1,12,项目设计规模,房地产开发产品总建筑面积,商品房销售,高层住宅楼,多层住宅楼,营业房,出租房,营业房,平方米,平方米,平方米,平方米,平方米,平方米,123 320,122 660,91 000,31 000,660,660,1,2,3,4,项目经济数据,开发产品投资,其中：财务费用,资金筹措,其中：资本金,借款,预售房款,经营收入,经营税金及附加,万元,万元,万元,万元,万元,万元,万元,万元,12 391,722,12 391,3 000,3 891,5 501,4 134,227,年平均,年平均,表10-16,主,主要经济,技,技术指标,表,表,5,6,7,8,9,总成本费用,利润总额,所得税,税后利润,土地增值税,万元,万元,万元,万元,万元,2 476,991,327,664,440,年平均,年平均,年平均,年平均,年平均,1,2,3,4,5,6,7,8,9,财务评价指标,商品房投资利润率,商品房投资利税率,商品房资本金净利润率,全部投资内部收益率（所得税前）,全部投资内部收益率（所得税后）,全部投资投资回收期（所得税前）,全部投资投资回收期（所得税后）,资本金内部收益率,长期借款偿还期,%,%,%,%,%,年,年,%,年,400,671,1106,288,195,38,40,392,60,建设期起,续表10-16,主,主要经,济,济技术指,标,标表,