杭州富越10号地块项目定位及推广策划报告_139PPT

单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,富越,10号地,块,块项目定,位,位及推广,策,策划报告,低调奢华,的,的上流宅,邸,邸,报告一,杭,杭州,豪,豪宅市场,调,调研报告,02,报告二,项,项目,定,定位策略,报,报告,40,报告三,项,项目推,广,广策略,思,思路,94,附,件,件,地,地块,周,周边配,套,套及交,通,通状况,124,目,录,录,2,报告一,富越,10号,地,地块项,目,目市场,调,调研报,告,告,简述杭,州,州市区,楼,楼市特,征,征,杭州高,端,端住宅,细,细分及,特,特点描,述,述,杭州高,价,价房楼,市,市现状,3,Part1,简,简述杭,州,州市区,楼,楼市特,征,征,当前杭,州,州高价,房,房已经,遍,遍地开,花,花，高,价,价高品,质,质成为,市,市区楼,市,市主旋,律,律,2005年3,月,月，在,政,政府宏,观,观调控,的,的影响,下,下，毗,邻,邻西湖,的,的绝版,地,地块-8号地,块,块仍以2亿元,的,的天价,被,被大都,置,置业拍,走,走。经,过,过估算,，,，这一,地,地块的,楼,楼面价,近,近25000,元,元/平,方,方米。,其,其销售,价,价格将,突,突破40000元/,平,平方米,，,，从而,刷,刷新杭,州,州住宅,价,价格的,最,最高记,录,录。不,久,久前，,名,名钰公,寓,寓两套,公,公寓又,拍,拍出50000多元/平方,米,米的价,格,格。,同样是,市,市中心,，,，今年,开,开盘的,紫,紫庭花,园,园、绿,洲,洲三期,，,，价格,多,多在12000元/,平,平方米,以,以上，,深,深蓝广,场,场的身,价,价早已,超,超过20000元/,平,平方米,。,。此外,，,，广厦,水岸城市花,园,园、西湖金,座,座等楼盘预,计,计将会在近,期,期推出,预期价格,也,也将达到14000元/平方米左,右,右。,4,这些现象表,明,明杭州房地,产,产市场正在,日,日益走向成,熟,熟和变革。,当,当前市区中,高,高价优质楼,盘,盘遍地开花,，,，万元甚至,数,数万元现象,正,正在悄悄的,左,左右着杭州,楼,楼市的发展,趋,趋势。,这是由于在,当,当前的杭州,市,市场中，中,高,高档住宅产,品,品拥有着较,大,大的消费需,求,求，在市场,供,供应总量中,所,所占的比例,正,正逐年增加,。,。供销两旺,的,的事实使中,高,高档住宅在,激,激烈的市场,竞,竞争中找到,了,了价格与价,值,值的最佳结,合,合点。因此,中,中高档住宅,产,产品将在未,来,来的几年内,成,成为市区市,场,场的主流产,品,品，并在一,定,定程度上，,引,引导着住宅,市,市场上产品,的,的发展方向,。,。,绿园,东方金座,丁香公寓,西湖名珏公,寓,寓,5,西湖名珏公,寓,寓,5万-5.7万/平方,米,米,西,西,湖,湖8号公馆4万左右（,未,未开盘）,元华公寓3万-4万/平方,米,米,中,中大吴庄3万-3.8万/平方米,金色海岸2.万-2.2万/平方米,深,深蓝广场1.8-2.4,万,万/平方米,东方金座1.8,万,万-2.2,万,万/平方米,西,西子公寓2.7万-3万/平方米,绿园公寓2万-2.2万/,平,平方米,白,白马公寓1.8-2.2,万,万/平方米,丁香公寓1.5-1.7万/平方米,金,金都华,庭,庭1.3-1.5万/平方,米,米,黄龙雅苑1.3,万,万-1.5,万,万/平方米,世,世贸丽晶,城,城1.2,万,万-1.3,万,万/平方米,东山弄一带1.3-1.4万/,平,平方米,桂,桂花城1.3-1.4万/平方,米,米,部分成交数,据,据 仅供,参,参考,市区部分高,价,价住宅一览,6,Part2,杭,杭州高端,住,住宅细分描,述,述及各自特,点,点描述,杭州当前的,高,高端住宅主,要,要分为右边,三,三类,A、近郊为,主,主的传统排,屋,屋别墅,B、景观稀,缺,缺型物业如,西,西湖沿线,C、新一代,豪,豪宅：强调,配,配套、服务,、,、材质,7,一、传统高,端,端住宅：排,屋,屋别墅市场,主,主力板块分,析,析,当前杭州主,要,要别墅及排,屋,屋板块分为,：,：,1) 之江,、,、转塘旅游,度,度假区区块2),蒋,蒋村区块,3) 银湖,区,区块,4) 闲林,五,五常区块,5) 青山,湖,湖区块,8,之江、转塘,旅,旅游度假区,区,区块,该区域是杭,州,州别墅发展,最,最早的区域,，,，是杭州目,前,前高档别墅,最,最为集中的,区,区域，该区,域,域的别墅单,价,价普遍在,10000,元,元平方米,以,以上，单套,总,总价基本在300万元,以,以上，该区,域,域的主要客,户,户是杭州的,私,私营企业主,，,，大型企业,的,的高级管理,层,层以及省内,其,其他地方的,私,私营业主，,并,并且有部分,海,海外客源。,当,当前典型开,发,发楼盘为南,都,都高尔夫二,三,三期、,“,钱塘,.樱花小筑,”,等。,该板块由于,受,受地域条件,限,限制供应量,较,较小，当前,低,低密度住宅,总,总体供应总,量,量在万,平,平方米左右,，,，从产品类,型,型来看以独,立,立别墅为主,，,，稀缺性是,该,该板块最主,要,要特征。,9,区域主要在,售,售楼盘,10,蒋村、三墩,区,区块,该区,域,域开,发,发时,间,间较,早,早，,早,早期,以,以绿,城,城的,桂,桂花,园,园系,列,列别,墅,墅为,代,代表,，,，由,于,于距,离,离市,中,中心,很,很近,，,，堪,称,称城,区,区型,别,别墅,。,。随,着,着城,西,西的,最,最后,两,两个,别,别墅,排,排屋,项,项目,南,南都,林,林语,别,别墅,和,和阳,光,光地,带,带的,交,交付,，,，该,区,区域,再,再出,现,现大,规,规模,别,别墅,排,排屋,的,的可,能,能性,已,已经,不,不大,。,。近,期,期位,于,于三,墩,墩三,盛,盛开,发,发的,“,三墩,颐,颐景,园,园,”,于,8月1日,开,开盘,，,，开,盘,盘伊,始,始就,成,成了,杭,杭城,楼,楼市,的,的一,大,大亮,点,点，,推,推出,的,的33套,排,排屋,一,一天,之,之内,全,全部,预,预定,完,完，,创,创造,了,了宏,观,观调,控,控以,来,来的,单,单天,销,销售,记,记录,。,。,这,是,是,由,由,于,于,目,目,前,前,杭,杭,州,州,市,市,场,场,排,排,屋,屋,供,供,应,应,以,以,银,银,湖,湖,、,、,闲,闲,林,林,、,、,西,西,溪,溪,为,为,主,主,，,，,而,而,两,两,地,地,的,的,周,周,边,边,配,配,套,套,设,设,施,施,都,都,不,不,够,够,完,完,善,善,，,，,这,这,三,三,个,个,区,区,域,域,的,的,购,购,房,房,者,者,基,基,本,本,以,以,购,购,买,买,第,第,二,二,居,居,所,所,为,为,主,主,，,，,对,对,与,与,很,很,多,多,渴,渴,望,望,以,以,排,排,屋,屋,作,作,为,为,第,第,一,一,居,居,所,所,的,的,人,人,来,来,说,说,，,，,“,三,墩,墩,颐,颐,景,景,园,园,”,的,定,定,位,位,恰,恰,恰,恰,满,满,足,足,了,了,他,他,们,们,的,的,需,需,求,求,，,，,开,开,发,发,商,商,针,针,对,对,这,这,部,部,分,分,需,需,求,求,推,推,出,出,的,的,限,限,量,量,版,版,排,排,屋,屋,，,，,弥,弥,补,补,了,了,三,三,墩,墩,市,市,场,场,以,以,及,及,杭,杭,州,州,市,市,场,场,的,的,空,空,白,白,，,，,事,事,实,实,证,证,明,明,，,，,此,此,举,举,果,果,然,然,大,大,受,受,市,市,场,场,欢,欢,迎,迎,。,。,11,12,区,域,域,主,主,要,要,在,在,售,售,楼,楼,盘,盘,13,区,域,域,主,主,要,要,在,在,售,售,楼,楼,盘,盘,闲,林,林,五,五,常,常,区,区,块,块,闲,林,林,五,五,常,常,老,老,余,余,杭,杭,区,区,域,域,，,，,以,以,02省,道,道为中,心,心分布,。,。该区,域,域是杭,州,州目前,别,别墅、,排,排屋分,布,布最为,集,集中的,区,区域，,有,有约5000,亩,亩的华,安,安西溪,山,山庄，4000亩的,金,金成江,南,南春城,，,，1200亩,的,的绿城,桃,桃花源,，,，1000亩,的,的新明,半,半岛、800,亩,亩的瑞,城,城、3000,余,余亩的,大,大华西,溪,溪风情,，,，120亩的,福,福田假,日,日之约,，,，250亩的,美,美达九,月,月森林,，,，600亩的,经,经协学,林,林雅苑,，,，420亩的,华,华立江,南,南水乡,，,，500亩的,华,华立爵,士,士风情,，,，300亩的,金,金都雅,苑,苑，200亩,的,的赞成,荆,荆山翠,谷,谷，3000,亩,亩的通,策,策在河,之,之洲，300,亩,亩的博,雅,雅水木,清,清华，800,亩,亩的华,门,门清水,湾,湾等项,目,目，另,外,外还有,大,大量的,土,土地在,进,进行储,备,备，估,计,计有0000亩左,右,右的开,发,发量。,此,此区域,的,的别墅,建,建筑类,型,型以联,排,排为主,，,，单价,一,一般在800012000元,平,平方米,，,，单套,总,总价在150,万,万300万,之,之间，,市,市场总,体,体供应,总,总量430万,平,平方米,左,左右（,含,含部分,普,普通公,寓,寓）。,区域大,配,配套的,不,不足是,该,该板块,最,最大的,弱,弱势，,但,但随着,沃,沃尔玛,等,等大型,商,商业机,构,构的进,驻,驻，该,板,板块的,低,低密度,优,优势正,日,日益体,现,现，该,板,板块有,后,后来居,上,上态势,，,，开始,被,被越来,越,越多的,高,高端消,费,费者所,认,认同。,14,区域主,要,要在售,楼,楼盘,15,青山湖,板,板块,青山湖,板,板块最,大,大的优,势,势就是,自,自然资,源,源。它,地,地处国,家,家森林,公,公园和,天,天目山,脉,脉，目,前,前的绿,化,化率在,65%,以,以上，,再,再加上,大,大片山,脉,脉，森,林,林覆盖,率,率达80%以,上,上，这,里,里的生,态,态环境,、,、住宅,景,景观、,休,休闲养,生,生等都,是,是其他,板,板块所,不,不能企,及,及的。,青,青山湖,凭,凭借临,安,安成规,模,模的山,水,水条件,，,，以及,总,总体0.25,开,开发容,积,积率更,使,使青山,湖,湖别墅,区,区成为,了,了杭州,近,近郊最,重,重要的,“,高绿化,、,、低密,度,度、低,容,容积率,”,供应区,之,之一。,在户型,方,方面，,青,青山湖,板,板块的,开,开发商,可,可谓是,充,充分考,虑,虑客户,的,的需求,和,和经济,承,承受能,力,力，以,经,经济型,别,别墅和,排,排屋为,主,主。因,此,此跟富,阳,阳银湖,、,、之江,度,度假村,、,、闲林,等,等板块,相,相比，,青,青山湖,房,房产品,的,的优势,除,除了自,然,然条件,独,独一无,二,二之外,，,，还有,一,一个明,显,显的优,势,势就是,价,价位优,势,势。在,这,这里买,一,一套,300平,方,方米的别,墅,墅，总价,只,只相当于,在,在杭州市,中,中心买一,套,套150,平,平方米左,右,右的多层,公,公寓，当,前,前该区块,的,的排屋总,价,价约在180万-250万,之,之间。,当前主要,开,开发楼盘,有,有3600亩的中,都,都青山湖,畔,畔、1500亩的,青,青城山语,间,间、1150亩的,锦,锦绣钱塘,、,、1461亩的西,子,子玫瑰溪,谷,谷等，该,板,板块当前,最,最大问题,在,在于缺少,品,品牌开发,商,商的进驻,及,及高端客,户,户人气的,支,支撑，加,上,上受闲林,板,板块的分,流,流，导致,销,销售渠道,不,不畅。,16,区域主要,在,在售楼盘,17,纵观当前,杭,杭城各区,块,块别墅、,排,排屋市场,，,，主要表,现,现出以下,四,四大特点,：,：,1、市区,供,供给极其,稀,稀缺，而,近,近郊供应,天,天量，竞,争,争激烈；,2、中低,端,端市场竞,争,争激烈，,高,高端市场,相,相对缓和,；,；,3、相比,国,国内一线,城,城市而言,，,，产品形,态,态较单一,，,，缺少全,新,新设计理,念,念产品；,在,在相同的,景,景观及建,筑,筑形态下,展,展开低级,血,血拼，跳,不,不出传统,产,产品思路,；,；,4、除去,品,品牌开发,商,商外，产,品,品品质不,高,高，开发,水,水平低下,，,，是完成,基,基本居住,功,功能后在,面,面积上的,简,简单放大,。,。,18,典型物业,: 中,大,大吴庄,二,二手 3,万,万-4万/平方米,元华公寓,二,二手,二,二,手,手 3万-4万/,平,平方米,西湖名珏,公,公寓5,万,万/平方,米,米,西湖八号,公,公馆(产,品,品设计阶,段,段),预,预计超,过,过4万/,平,平方米,东方金座(服务式,公,公寓)2万/平,方,方米,第二、高,端,端住宅之,景,景观稀缺,型,型物业,19,1、稀缺,型,型高端住,宅,宅由中大,吴,吴庄开始,引,引发价格,传,传奇,中大,吴庄,曾,曾经是帝,王,王的家,在2000年的杭,州,州还从未,有,有一个楼,盘,盘像吴庄,一,一样，尚,未,未亮相，,就,就引起了,媒,媒体和公,众,众持续的,热,热情关注,，,，这一切,都,都得追溯,到,到中大房,产,产那,“,世纪第一,拍,拍,”,。,1999,年,年12月18日，,杭,杭州市首,次,次举行土,地,地公开竞,标,标，中大,房,房产以10515,元,元/的,天,天价拍得,这,这一地块,。,。每平方,万,万元的地,价,价直逼北,京,京王府井,和,和上海南,京,京路，杭,州,州,“,标王地块,”,由此出炉,。,。而当时,，,，距吴庄,500米,的,的现房均,价,价也只售7000,元,元/！,一,一刹那，,吴,吴山宝地,聚,聚焦了人,们,们的关注,目,目光，惊,诧,诧者，艳,羡,羡者，等,着,着看好戏,者,者有之。,社,社会各界,议,议论纷纷,：,：这里将,造,造怎样的,房,房子？卖,怎,怎样的价,格,格？卖给,谁,谁又有谁,来,来买？,吴庄被逼,上,上,“,华山绝路,”,，产品成,功,功的前提,是,是必须做,成,成高档楼,盘,盘，并且,是,是杭城没,有,有过的全,新,新建筑，,才,才能使同,地,地段楼盘,与,与吴庄具,有,有不可比,性,性。,20,要让吴庄,成,成为西湖,、,、吴山之,间,间的江南,名,名庄，更,需,需要产品,特,特质的支,撑,撑。吴庄,由,由浙江省,城,城建设计,院,院担任建,筑,筑规划设,计,计，选择,了,了世界顶,级,级的建筑,造,造型和室,内,内装饰商,美,美国JWDA公司,担,担任吴庄,的,的建筑造,型,型和室内,装,装饰设计,，,，聘请了,曾,曾主持设,计,计悉尼奥,运,运村环境,设,设计、亚,特,特兰大奥,运,运百周年,纪,纪念公园,设,设计、香,港,港阳明山,庄,庄园区设,计,计的著名,境,境外公司,美,美国 EDAW（,泛,泛亚易道,）,）担任园,林,林设计。,项目在2000 年首,次,次亮相后，,一,一举创下4 天预定,额,额达 1,亿,亿元的纪录,；,； 2001年5月，,开,开盘期首批,签,签约总额达2 亿元,，,，自此市区,高,高级住宅的,市,市场价值开,始,始被民间富,豪,豪所认可，,成,成为有钱也,不,不一定能买,到,到的住宅产,品,品。2005年9月22日中大吴,庄,庄的一套3,层,层跃4层叠,排,排，面积在300多平,方,方米被人以2.5万元/月左右的,价,价格租下，,年,年租金达到32万元，,创,创下杭州高,级,级住宅租金,之,之最。,21,2、西湖8,号,号公馆再度,引,引发对稀缺,物,物业的价值,思,思考,同样的地段,、,、同样的故,事,事于,2005年,再,再度上演，2005年3月2日出,让,让的吴山地,块,块，楼面地,价,价创下了历,年,年来杭州土,地,地出让价格,之,之最：24032元/,平,平方米,预,计,计该物业的,最,最终销售价,格,格将达4万/平方米以,上,上,拍得该,项,项目的大都,置,置业，之前,主,主要在浙江,义,义乌进行房,地,地产开发，,之,之所以拿下,该,该天价地块,还,还在于对浙,江,江,“,民富,”,的信心及对,稀,稀缺资源的,价,价值认识，,当,当然产品的,本,本身品质也,将,将考验开发,企,企业对项目,的,的把握能力,。,。,西湖,8号公馆,22,颠覆传统豪,宅,宅概念,从深蓝广场,到,到金色海岸,，,，开发商颠,覆,覆传统豪宅,概,概念，品牌,演,演绎价格传,奇,奇！,近年来，人,们,们对居住的,要,要求已经发,生,生了深刻的,变,变化。富人,对,对豪宅的理,解,解，已不再,停,停留在简单,的,的提供居所,面,面积的需求,上,上，而是提,升,升到建筑如,何,何能够为人,带,带来更多的,精,精神享受上,，,，尊贵开始,由,由高品质的,服,服务来体现,。,。如,05,年,年,最,最,具,具,贵,贵,族,族,气,气,质,质,的,的,“,绿,城,城,深,蓝,蓝,广,广,场,场,”,，,正,正,是,是,开,开,发,发,商,商,准,准,确,确,地,地,把,把,握,握,了,了,人,人,们,们,这,这,一,一,逐,逐,渐,渐,改,改,变,变,的,的,消,消,费,费,心,心,理,理,，,，,为,为,财,财,富,富,阶,阶,层,层,打,打,造,造,的,的,新,新,一,一,代,代,豪,豪,邸,邸,。,。,三,、,、,高,高,端,端,住,住,宅,宅,之,之,以,以,强,强,调,调,配,配,套,套,、,、,服,服,务,务,、,、,材,材,质,质,的,的,新,新,一,一,代,代,的,的,产,产,品,品,23,深蓝广,场,场坐落,于,于杭州,市,市武林,商,商圈中,心,心黄金,地,地段，,紧,紧邻正,在,在建设,中,中的西,湖,湖文化,广,广场，,北,北依朝,晖,晖路，,南,南临京,杭,杭大运,河,河，占,据,据城市,卓,卓越位,置,置。由,两,两幢精,装,装修酒,店,店式公,寓,寓、一,幢,幢高档,写,写字楼,和,和一条,内,内置精,品,品商业,街,街组成,。,。项目,总,总占地,面,面积,1.8万,多,多平,方,方米,，,，总,建,建筑,面,面积13,万,万多,平,平方,米,米，,其,其中,公,公寓,楼,楼建,筑,筑面,积,积约6.1万,平,平方,米,米，,写,写字,楼,楼建,筑,筑面,积,积约3.5万,平,平方,米,米，,酒,酒店,式,式公,寓,寓主,推,推户,型,型约160平,方,方米,。,。绿,城,城整,合,合美,国,国、,澳,澳大,利,利亚,、,、中,国,国香,港,港等,设,设计,资,资源,，,，结,合,合以,德,德国,产,产品,为,为主,的,的精,装,装修,材,材料,和,和设,备,备，,综,综合,表,表现,在,在形,式,式、,功,功能,、,、技,术,术等,多,多方,面,面，,使,使得,项,项目,完,完全,弱,弱化,了,了产,品,品本,身,身处,于,于高,架,架边,的,的致,命,命弱,点,点而,赋,赋予,了,了高,级,级物,业,业的,概,概念,。,。,24,从当初的,产,产品定位,来,来看,绿城认,为,为深蓝广,场,场是一个,面,面向未来,的,的豪宅，,是,是一个完,整,整的服务,性,性建筑，,它,它将酒店,式,式服务引,入,入住宅，,从,从而创造,一,一个犹如,五,五星级酒,店,店的家，,而,而18000元/,平,平方米左,右,右的均价,更,更是颠覆,了,了别墅才,是,是豪宅的,传,传统思路,。,。,深蓝广场,新,新生,代,代豪宅的,代,代表,25,深,蓝,蓝,广,广,场,场,营,营,销,销,分,分,析,析,深,蓝,蓝,广,广,场,场,的,的,核,核,心,心,卖,卖,点,点,是,是,“,酒,店,店,式,式,服,服,务,务,公,公,寓,寓,”,，,邀,邀,请,请,雷,雷,迪,迪,森,森,广,广,场,场,参,参,与,与,深,深,蓝,蓝,广,广,场,场,的,的,管,管,理,理,，,，,与,与,传,传,统,统,的,的,酒,酒,店,店,式,式,公,公,寓,寓,来,来,进,进,行,行,区,区,分,分,，,，,传,传,播,播,方,方,向,向,上,上,则,则,偏,偏,向,向,于,于,酒,酒,店,店,式,式,公,公,寓,寓,，,，,包,包,括,括,它,它,的,的,酒,酒,店,店,式,式,配,配,套,套,、,、,酒,酒,店,店,式,式,服,服,务,务,的,的,宣,宣,传,传,。,。,深,深,蓝,蓝,将,将,居,居,住,住,的,的,概,概,念,念,转,转,换,换,到,到,以,以,交,交,流,流,、,、,服,服,务,务,和,和,圈,圈,子,子,等,等,软,软,性,性,方,方,面,面,。,。,房,房,产,产,开,开,发,发,商,商,从,从,开,开,发,发,转,转,轨,轨,到,到,服,服,务,务,有,有,了,了,非,非,常,常,大,大,的,的,转,转,变,变,，,，,项,项,目,目,以,以,绿,绿,城,城,品,品,牌,牌,进,进,行,行,高,高,端,端,定,定,位,位,，,，,并,并,通,通,过,过,高,高,端,端,服,服,务,务,进,进,行,行,价,价,格,格,支,支,撑,撑,。,。,26,深蓝,广,广场,价,价格,策,策略,分,分析,“,深蓝,广,广场,”,的价,格,格策,略,略采,用,用了,“,高开,平,平走,”,的势,态,态，,而,而非,一,一般,商,商品,房,房的,“,低开,高,高走,”,。这,种,种定,位,位策,略,略虽,然,然初,看,看有,点,点使,项,项目,销,销售,处,处于,缓,缓慢,消,消化,状,状态,，,，但,对,对于,绿,绿城,房,房产,的,的说,法,法，,“,深蓝,广,广场,”,是一,个,个品,牌,牌化,产,产品,（,（企,业,业发,展,展阶,段,段决,定,定）,，,，它,包,包括,了,了企,业,业对,项,项目,建,建筑,立,立面,、,、景,观,观环,境,境、,室,室内,空,空间,、,、服,务,务管,理,理的,精,精髓,体,体现,，,，它,卖,卖的,是,是一,种,种生,活,活、,一,一种,氛,氛围,，,，而,非,非一,处,处简,单,单的,居,居住,产,产品,。,。,定价,上,上的,心,心理,分,分析,：,：等,价,价交,换,换是,一,一种,常,常识,，,，深,蓝,蓝最,初,初（,04,年,年）,的,的定,价,价无,论,论找,怎,怎样,的,的传,播,播点,、,、用,尽,尽多,少,少营,销,销手,段,段都,看,看似,枉,枉然,，,，因,为,为价,格,格和,价,价值,在,在当,时,时的,绝,绝大,多,多数,人,人眼,中,中是,不,不相,称,称的,。,。过,分,27,承购,对,对象,分,分析,从上,述,述对,“,深蓝,广,广场,”,的调,性,性分,析,析我,们,们可,以,以看,出,出，,承,承购,对,对象,应,应该,是,是具,有,有很,高,高的,经,经济,实,实力,，,，同,时,时有,一,一定,的,的个,人,人修,养,养的,社,社会,上,上流,阶,阶层,。,。具,体,体来,说,说，,就,就是,高,高收,入,入的,金,金领,阶,阶层,，,，收,入,入稳,定,定的,私,私营,业,业主,、,、个,体,体工,商,商户,以,以及,政,政府,要,要员,、,、海,外,外或,省,省内,外,外成,功,功人,士,士。,绿,绿城,身,身后,有,有一,批,批忠,实,实的,顾,顾客,，,，这,当,当中,有,有投,资,资客,，,，也,有,有自,住,住客,户,户，,深,深蓝,广,广场,通,通过,价,价格,控,控制,对,对做,投,投资,的,的这,一,一部,分,分客,户,户进,行,行了,筛,筛选,，,，,最,最终,达,达到,攫,攫取,浙,浙江,省,省内,最,最高,端,端的,客,客户,资,资源,的,的目,的,的。,28,滨,江,江,金,色,色,海,海,岸,岸,同,样,样,的,的,豪,豪,宅,宅,神,神,话,话,在,在,杭,杭,州,州,另,另,一,一,家,家,老,老,牌,牌,企,企,业,业,滨,滨,江,江,房,房,产,产,的,的,“,金,色,色,海,海,岸,岸,”,再,度,度,上,上,演,演,，,，,均,均,价,价,22059,元,元/,平,平,方,方,米,米,、,、,单,单,套,套,户,户,型,型200,平,平,方,方,米,米,，,，,总,总,价,价,至,至,少,少,在,在400,万,万,一,一,套,套,的,的,总,总,价,价,在,在,当,当,前,前,的,的,杭,杭,州,州,楼,楼,市,市,无,无,疑,疑,是,是,豪,豪,宅,宅,的,的,身,身,价,价,，,，8,月,月26,日,日,，,，,金,金,色,色,海,海,岸,岸,一,一,期,期,正,正,式,式,开,开,盘,盘,，,，,截,截,止,止,至,至11,月,月20,日,日,，,，,成,成,交,交,金,金,额,额,达,达,到,到17,亿,亿,之,之,多,多,，,，,位,位,列,列,楼,楼,盘,盘,年,年,度,度,销,销,售,售,第,第,一,一,位,位,，,，,堪,堪,称,称,杭,杭,城,城,房,房,产,产,界,界,销,销,售,售,奇,奇,迹,迹,。,。,杭,杭,城,城,楼,楼,市,市,由,由,于,于,受,受,上,上,半,半,年,年,国,国,家,家,宏,宏,观,观,调,调,控,控,的,的,影,影,响,响,，,，,众,众,多,多,楼,楼,盘,盘,的,的,销,销,售,售,情,情,况,况,相,相,对,对,而,而,言,言,一,一,般,般,不,不,尽,尽,人,人,意,意,。,。,而,而,金,金,色,色,海,海,岸,岸,作,作,为,为,一,一,个,个,超,超,高,高,档,档,楼,楼,盘,盘,，,，,在,在,逆,逆,市,市,中,中,脱,脱,颖,颖,而,而,出,出,，,，,一,一,期,期,销,销,售,售,态,态,势,势,火,火,爆,爆,，,，,大,大,有,有,引,引,领,领,新,新,城,城,板,板,块,块,跨,跨,入,入,“,国际顶,级,级豪宅,区,区,”,之势，,从,从该产,品,品定位,的,的调性,来,来看，,该,该项目,无,无疑也,是,是走了,高,高端住,宅,宅的概,念,念，拔,高,高项目,品,品质来,与,与周边,项,项目拉,开,开竞争,层,层面，,项,项目走,的,的高端,路,路线非,常,常清晰,。,。,29,金色海,岸,岸物业,配,配置清,单,单,原装进,口,口,OTIS电梯,/运行150,余,余年的,深,深厚品,牌,牌，全,球,球200多个,国,国家和,地,地区120万,部,部电梯,的,的规模,实,实力，,金,金色海,岸,岸是国,内,内第一,个,个大规,模,模把原,装,装进口OTIS电梯,用,用于住,宅,宅建设,的,的项目,。,。,日本大,金,金,VRVII户,式,式中央,空,空调系,统,统,/该机,型,型容量,范,范围更,大,大，噪,声,声更低,，,，超薄,机,机身和,嵌,嵌入式,风,风管室,内,内机舒,适,适节能,而,而且设,计,计更自,由,由。,大金,HRV全热,交,交换新风系,统,统,/HRV（,全,全热交换器,）,）系统在供,、,、排气间交,换,换热量，回,收,收排放气体,中,中的热量，,从,从而在不增,加,加空调负荷,的,的情况下引,进,进新风。,中央热水系,统,统,/美国A.O.史密斯,容,容积式燃气,热,热水炉/A.O.史密,斯,斯公司至今,已,已有130,多,多年历史，A.O.史,密,密斯热水器,凭,凭着优异的,品,品质、完善,的,的服务，赢,得,得了众多消,费,费者的青睐,。,。独创AES节能系统,：,：A.O.,史,史密斯独有,“,AES自适,应,应节能系统,”,是,A.O.史,密,密斯12大,节,节能技术之,一,一！独创全,自,自动微电脑,用,用水习惯分,析,析系统和中,温,温保温方程,式,式，将智能,控,控制与创新,节,节能设计完,美,美集合。,30,原装进口西,门,门子,SIEMENS嵌入式,厨,厨房电器,/选用西门,子,子专为中国,家,家庭研制的,油,油烟机、燃,气,气灶、洗碗,机,机、对开门,冰,冰箱、微波,炉,炉、烤箱等,嵌,嵌入式厨房,电,电器。,原装进口德,国,国西曼帝克,Siematic厨柜,/SieMatic是,世,世界公认的,世,世界顶尖橱,柜,柜品牌，被,称,称为橱柜中,的,的,“,劳斯莱斯,”,。可以说，,SieMatic的历,史,史，就是厨,房,房家具及橱,柜,柜的发展史,。,。,主卫、次卫,卫,卫生洁具,/原装进口,德,德国唯宝,Villeroy &Boch,/德国唯宝Villeroy &Boch,公,公司始建于1748年,，,，至今已有250多年,历,历史，在德,国,国素有,“,卫浴国宝,”,之称，就连,曾,曾经轰动一,时,时的神话般,美,美丽奢华的,“,泰坦尼克号,”,油轮，其浴,室,室内的所有,配,配置都采用,了,了唯宝公司,的,的产品。,原装进口德,国,国汉斯格雅,hansgrohe福,络,络(Pharo)按摩,浴,浴缸,/汉诗格雅,作,作为全球最,大,大的龙头和,卫,卫浴产品生,产,产商之一，,一,一百多年来,，,，产品代表,了,了最完整时,尚,尚的卫浴文,化,化,原装进口德,国,国汉斯格雅,hansgrohe雅,生,生(Axor)龙头花,洒,洒,/汉斯格雅,始,始终在卫浴,界,界扮演创新,者,者和领头羊,的,的角色，并,成,成功占领高,端,端卫浴市场,，,，诸多高档,住,住宅和酒店,，,，均采用汉,斯,斯格雅产品,，,，代表性项,目,目有上海金,茂,茂君悦、深,圳,圳威尼斯酒,店,店、重庆希,尔,尔顿酒店、,北,北京饭店等,。,。,31,滨江,金色海岸,装,装修参考,32,会所配套,金色海岸会,所,所设计有室,内,内恒温游泳,池,池、室外园,林,林式游泳池,、,、室外网球,场,场、高尚俱,乐,乐部、商务,中,中心、桑拿,、,、时尚健身,美,美容设施等,完,完善配套；,还,还有中餐厅,、,、西餐厅、,酒,酒吧以及茶,馆,馆。考虑到,老,老人健康需,求,求，会所特,设,设老人养生,中,中心，以中,医,医之道达到,延,延年益寿效,果,果。,金色海岸的,专,专业团队,发展商：杭,州,州滨江房地,产,产集团有限,公,公司,建筑设计：,澳,澳大利亚柏,涛,涛、中国联,合,合工程公司,景观设计：,贝,贝尔高林（,香,香港）,室内设计：,香,香港,G.I.L.,物业管理：,香,香港戴德梁,行,行,33,金色海岸的,成,成功与深蓝,操,操盘的相似,点,点就在于：,在一个不完,全,全具备塑造,顶,顶级物业的,地,地块,以全新的,产,产品及服务,理,理念颠覆传,统,统豪宅观念,使得项目,跳,跳出区域价,格,格竞争体系,上升到一,个,个绝对的高,度,度,吸引全,省,省甚至海外,的,的高端客户,来,来购买,目,标,标客户面完,全,全打开。,34,Part3 杭州,高,高价房楼,市,市现状,1、市场,进,进入十月,后,后,“,高价房,”,稳定动销,买主：,40岁以,上,上、事业,有,有成者/,付,付款：自,愿,愿多掏首,付,付款，按,揭,揭还贷年,限,限短/房,价,价：土地,稀,稀缺造成,房,房价坚挺,据杭州透,明,明售房网,的,的数据显,示,示，从9,月,月份开始,，,，均价在,万,万元以上,的,的房子开,始,始进入稳,定,定的销售,阶,阶段，占,据,据万元房,销,销售主力,的,的，主要,是,是一些新,近,近推出的,楼,楼盘：枫,华,华府第已,售,售套数近150套,，,，世贸丽,晶,晶城过100套，,水,水岸城市,花,花园也有,几,几十套的,成,成交量已,经,经卖过的,旧,旧盘(有,的,的已陆续,卖,卖了一年,多,多)也有,不,不错的成,交,交业绩，,如,如崇文公,寓,寓、金色,家,家园、绿,洲,洲花园等,。,。而且其,中,中不少是150平,方,方米以上,的,的，以均,价,价1.3,万,万元/平,方,方米计算,，,，总价将,近,近200,万,万元。,万元房的,动,动销，不,单,单是商品,房,房，二手,房,房市场也,有,有所反映,。,。来自杭,州,州各房产,中,中介公司,的,的消息，,再,再一次证,明,明,“,万元房,”,未来的市,场,场。,6月至8,月,月份，单,价,价万元以,上,上的二手,房,房基本上,没,没动，一,个,个月有一,两,两单就已,经,经很不错,了,了。而10月份以,来,来，一个,星,星期就能,成,成交两三,套,套以上。,35,2、谁在,买,买高价房,？,？调查结,果,果:40,岁,岁左右的,客,客户居多,！,！,根据各房,产,产公司的,客,客户资料,统,统计，,40岁左,右,右收入颇,丰,丰的中年,人,人是主要,的,的购买群,体,体，他们,购,购买市中,心,心高价房,是,是以改善,住,住房条件,为,为目的的,二,二次置业,。,。杭州市,中,中心在售,规,规模最大,的,的楼盘枫,华,华府第最,近,近成了杭,州,州透明售,房,房网日销,售,售三强榜,的,的主角。,据,据调查，,该,该楼盘的,买,买主60%以上为,杭,杭州人，,买,买主的年,龄,龄集中在35,45岁，,大,大多是事,业,业有成的,白,白领和金,领,领。城东,的,的新盘水,岸,岸城市花,园,园以均价1.5万,元,元高调入,市,市，房博,会,会期间开,卖,卖，四天,内,内预订78套，因,为,为水岸城,市,市花园大,部,部分房子,的,的面积都,在,在150,平,平方米以,上,上，也就,是,是说，每,一,一套房子,的,的总价在250,300万,元,元之间，,这,这样的高,档,档房，都,是,是谁在买,单,单？居调,查,查,“,主要是私,营,营企业主,，,，这批买,主,主占了,80%左,右,右，还有,律,律师、医,生,生、大学,教,教授、企,业,业高管等,一,一些高收,入,入的客户,也,也买走一,批,批房子。,”,从客户来,源,源的统计,表,表发现，,在,在该楼盘,的,的买主中,，,，杭州本,地,地人占到,54%，,其,其余的则,是,是温州、,台,台州、金,华,华等地的,私,私营企业,主,主居多。,36,3、买“,高,高价房”,，,，为何此,时,时下单？,房博会历,来,来是楼市,的,的一个小,高,高潮，虽,说,说最近万,元,元房的成,交,交，有不,少,少是房博,会,会上积累,的,的客源在,10月下,旬,旬和11,月,月转化为,真,真正的成,交,交量，但,不,不可否认,，,，市中心,稀,稀缺地段,的,的楼盘正,在,在发力，,在,在楼市进,入,入相对稳,定,定的阶段,后,后，显示,出,出其不可,替,替代的优,势,势。,当前热销,的,的,“,高价房,”,，地理位,置,置都处在,杭,杭州主城,区,区的,“,黄金眼,”,上，位于,文,文教区的,枫,枫华府第,、,、紧邻贴,沙,沙河的水,岸,岸城市花,园,园、位于,“,贵,族,族,区,区,”,黄,龙,龙,商,商,圈,圈,的,的,世,世,贸,贸,丽,丽,晶,晶,城,城,、,、,“,运,河,河,边,边,上,上,的,的,家,家,”,锦,昌,昌,文,文,华,华,这,些,些,楼,楼,盘,盘,之,之,所,所,以,以,敢,敢,打,打,出,出,万,万,元,元,招,招,牌,牌,又,又,有,有,不,不,错,错,销,销,量,量,，,，,“,主,心,心,骨,骨,”,就,是,是,市,市,中,中,心,心,难,难,得,得,一,一,觅,觅,的,的,土,土,地,地,，,，,土,土,地,地,才,才,是,是,最,最,金,金,贵,贵,的,的,。,。,据,据,土,土,地,地,投,投,资,资,专,专,业,业,机,机,构,构,的,的,推,推,算,算,预,预,测,测,，,，,接,接,下,下,来,来,几,几,年,年,里,里,，,，,市,市,中,中,心,心,出,出,让,让,的,的,住,住,宅,宅,用,用,地,地,已,已,所,所,剩,剩,无,无,几,几,，,，,这,这,意,意,味,味,着,着,，,，,目,目,前,前,在,在,售,售,的,的,万,万,元,元,房,房,可,可,能,能,是,是,“,最,后,后,的,的,贵,贵,族,族,”,。,37,1,、,、,综,综,观,观,今,今,年,年,以,以,来,来,的,的,国,国,家,家,对,对,房,房,地,地,产,产,行,行,业,业,的,的,宏,宏,观,观,调,调,控,控,，,，,虽,虽,然,然,政,政,策,策,对,对,整,整,体,体,房,房,地,地,产,产,市,市,场,场,有,有,所,所,打,打,压,压,，,，,但,但,我,我,们,们,可,可,以,以,发,发,现,现,受,受,其,其,影,影,响,响,的,的,大,大,多,多,是,是,产,产,品,品,缺,缺,乏,乏,特,特,点,点,，,，,同,同,质,质,化,化,严,严,重,重,的,的,普,普,通,通,类,类,住,住,宅,宅,，,，,而,而,对,对,于,于,定,定,位,位,清,清,晰,晰,的,的,高,高,级,级,住,住,宅,宅,而,而,言,言,，,，,政,政,策,策,性,性,影,影,响,响,并,并,不,不,是,是,很,很,大,大,，,，,因,因,为,为,此,此,类,类,住,住,宅,宅,的,的,特,特,点,点,是,是,目,目,标,标,消,消,费,费,群,群,为,为,社,社,会,会,的,的,真,真,正,正,富,富,有,有,阶,阶,层,层,，,，,对,对,他,他,们,们,来,来,说,说,房,房,价,价,的,的,涨,涨,跌,跌,幅,幅,度,度,并,并,不,不,是,是,最,最,重,重,要,要,的,的,，,，,关,关,键,键,是,是,产,产,品,品,对,对,他,他,们,们,要,要,有,有,足,足,够,够,的,的,吸,吸,引,引,力,力,，,，,如,如,产,产,品,品,的,的,稀,稀,缺,缺,性,性,等,等,。,。,2、,另,另外,高,高级,物,物业,由,由于,房,房价,较,较高,，,，作,为,为投,机,机消,费,费风,险,险较,大,大，,资,资金,要,要求,也,也很,高,高，,所,所以,该,该类,物,物业,的,的市,场,场炒,作,作成,分,分目,前,前尚,不,不明,显,显，,价,价格,和,和成,交,交量,能,能比,较,较真,实,实客,观,观的,反,反映,供,供需,关,关系,。,。,3、,就,就杭,州,州的,房,房地,产,产市,场,场的,发,发展,趋,趋势,来,来看,，,，以,前,前房,地,地产,暴,暴利,的,的时,代,代将,一,一去,不,不复,返,返，,随,随着,消,消费,者,者的,日,日渐,成,成熟,，,，对,产,产品,的,的创,新,新提,出,出了,更,更高,的,的要,求,求，,而,而高,级,级成,品,品住,宅,宅的,市,市场,将,将会,逐,逐渐,形,形成,，,，如,滨,滨江,金色,海,海岸,与,与绿,城,城,深蓝,广,广场,的,的成,功,功销,售,售其,实,实从,某,某种,意,意义,上,上来,说,说起,到,到了,教,教育,和,和培,养,养高,级,级成,品,品住,宅,宅市,场,场的,作,作用,，,，他,们,们的,敢,敢为,人,人先,的,的做,法,法启,动,动了,杭,杭州,高,高级,住,住宅,的,的市,场,场，,同,同时,作,作为,他,他们,的,的开,发,发单,位,位，,绿,绿城,与,与滨,江,江都,为,为他,们,们的,大,大胆,尝,尝试,而,而受,益,益。,市场,分,分析,结,结论,38,4、,对,对于,杭,杭州,这,这个,房,房价,与,与产,品,品质,量,量不,成,成正,比,比的,城,城市,来,来说,，,，高,级,级成,品,品住,宅,宅不,是,是多,了,了，,而,而是,太,太少,了,了，,以,以杭,州,州的,经,经济,水,水平,、,、城,市,市地,位,位、,全,全国,独,独有,的,的西,湖,湖人,文,文景,观,观资,源,源、,区,区域,影,影响,力,力和,未,未来,发,发展,等,等方,面,面来,看,看，,我,我们,可,可以,大,大胆,的,的说,，,，杭,州,州的,高,高级,住,住宅,市,市场,正,正刚,刚,刚启,动,动，,市,市场,需,需求,量,量和,供,供应,量,量远,远,远没,有,有达,到,到平,衡,衡，,只,只要,我,我们,能,能明,确,确项,目,目定,位,位，,认,认真,的,的做,好,好产,品,品设,计,计开,发,发，,通,通过,有,有效,的,的市,场,场运,作,作，,市,市场,的,的销,售,售去,化,化大,可,可不,必,必担,心,心。,39,报告二,富越,10号,地,地块项,目,目定位,策,策略报,告,告,杭州豪,宅,宅市场,对,对本案,的,的启示,寻找地,块,块豪宅,因,因子,项目定,位,位策略,项目定,价,价策略,建,建议,40,一、杭,州,州豪宅,市,市场特,征,征,1、杭,州,州豪宅,市,市场日,渐,渐成熟,杭州作,为,为区域,地,地产的,前,前沿城,市,市，一,直,直是房,地,地产较,为,为活跃,的,的消费,城,城市。,在,在房地,产,产兴起,的,的早期,阶,阶段，,高,高档物,业,业就开,始,始受到,有,有钱人,士,士的追,捧,捧。随,着,着同类,竞,竞争的,进,进一步,激,激化，,客,客户消,费,费心理,的,的逐渐,成,成熟，,买,买家也,开,开始关,注,注产品,的,的综合,因,因素，,任,任何一,方,方面的,缺,缺陷都,可,可能会,影,影响他,们,们的购,买,买行为,。,。由此,，,，在杭,州,州豪宅,市,市场的,发,发展中,，,，开发,商,商不断,修,修炼内,功,功，产,品,品从起,初,初的粗,放,放型，,逐,逐渐向,品,品质型,、,、多元,化,化过渡,。,。例如,像,像绿城,深蓝广,场,场、滨,江,江,金色海,岸,岸的出,现,现，也,预,预示着,新,新豪宅,对,对传统,豪,豪宅的,摒,摒弃，,从,从而丰,富,富了杭,州,州豪宅,的,的物业,类,类型。,Part1,杭,杭州豪,宅,宅市场,对,对本案,的,的启示,41,2、市,场,场需求,潜,潜力旺,盛,盛，消,费,费能力,强,强劲,“,上有天,堂,堂，下,有,有苏杭,”,，,“,天堂人,居,居,”,已成为,杭,杭州的,一,一张重,要,要名片,。,。不仅,杭,杭州人,，,，更多,周,周边城,市,市的消,费,费群体,也,也希望,在,在天堂,杭,杭州能,有,有自己,的,的一处,居,居所。,另,另一方,面,面，浙,江,江是中,国,国民间,富,富豪最,为,为集中,的,的城市,，,，商人,、,、民企,老,老板、,CEO,以,以及一,些,些高级,管,管理者,等,等等，,这,这些高,收,收入者,纷,纷纷脱,颖,颖而出,，,，不断,展,展现出,强,强劲的,消,消费能,力,力。而,这,这类财,富,富新贵,正,正是杭,州,州豪宅,消,消费市,场,场的主,力,力人群,。,。旺盛,的,的需求,潜,潜力，,强,强劲的,消,消费能,力,力，必,将,将带动,杭,杭州豪,宅,宅的发,展,展。,3、豪,宅,宅市场,“,饱和,”,与,“,空白,”,的矛盾,仍,仍然存,在,在,虽然杭,州,州豪宅,市,市场日,渐,渐成熟,，,，但同,时,时市场,“,饱和,”,与,“,空白,”,的矛盾,却,却仍然,存,存在。,一,一方面,，,，高价,房,房遍地,开,开花，,别,别墅、,排,排屋、,高,高级公,寓,寓不断,推,推出；,另,另一方,面,面，真,正,正品质,上,上乘，,功,功能完,善,善，充,分,分满足,个,个性需,求,求，个,人,人心理,需,需求的,顶,顶级物,业,业却屈,指,指可数,。,。同时,，,，杭州,豪,豪宅市,场,场目前,仍,仍比较,混,混乱，,同,同质化,严,严重，,档,档次标,准,准分界,不,不明显,。,。,42,4、消,费,费者趋,向,向理性,，,，高品,质,质豪宅,更,更受市,场,场追捧,房产新,政,政后，,对,对于拥,有,有多次,购,购房经,验,验的豪,宅,宅消费,群,群体来,说,说，其,购,购买行,为,为更为,理,理性。,见,见多识,广,广的富,豪,豪不再,单,单纯地,满,满足自,身,身的虚,荣,荣心理,，,，产品,某,某处标,新,新立异,的,的卖点,已,已经不,能,能成为,左,左右他,们,们下单,的,的唯一,因,因素。,全,全面评,估,估项目,的,的综合,素,素质，,已,已成为,购,购房者,最,最显著,的,的购买,特,特征。,理,理性消,费,费，也,反,反映在,杭,杭州市,场,场对高,品,品质豪,宅,宅的追,捧,捧。例,如,如绿城,深蓝广,场,场和滨,江,江,金色海,岸,岸价格,的,的一路,走,走高，,吴,吴庄的,高,高额租,金,金，旅,游,游,水印城,近,近千万,售,售价的,两,两套,“,三宅一,生,生,”,江景豪,宅,宅和两,套,套跃层,空,空中江,景,景别墅,都,都在推,出,出当天,售,售完，,这,这些都,是,是最好,的,的证明,。,。,43,5、新,生,生代豪,宅,宅将逐,渐,渐引领,杭,杭州豪,宅,宅市场,根据北,京,京上海,广,广州豪,宅,宅市场,的,的一般,发,发展规,律,律，豪,宅,宅消费,要,要经历,“,建筑本,体,体消费,景观环,境,境消费,社区文,化,化消费,”,三个阶,段,段：,1）建,筑,筑本体,消,消费阶,段,段：其,最,最显著,的,的特征,是,是追求,建,建筑本,体,体面积,的,的宽大,，,，户内,面,面积达,数,数百平,方,方米的,独,独立别,墅,墅成为,当,当时有,钱,钱人财,富,富的象,征,征。2,）,）景观,环,环境消,费,费阶段,：,：其最,大,大的特,征,征是住,宅,宅拥有,一,一处独,一,一无二,的,的自然,环,环境，,如,如湖景,、,、江景,、,、山景,、,、海景,住,住宅等,，,，这些,稀,稀缺资,源,源成为,人,人们身,份,份和地,位,位尊贵,的,的象征,。,。3）,社,社区文,化,化消费,阶,阶段：,在,在追求,建,建筑本,体,体面积,以,以及景,观,观环境,以,以外，,更,更注重,社,社区的,文,文化内,涵,涵与品,位,位价值,，,，让精,神,神财富,成,成为居,住,住者日,常,常消费,的,的一部,分,分，骨,子,子里彰,显,显尊贵,。,。,目前，杭,州,州豪宅市,场,场正处在,向,向第三阶,段,段过度的,过,过程，新,生,生代豪宅,初,初显端倪,，,，但仍没,有,有具代表,性,性的作品,。,。,44,二、市场,启,启示：,1）现阶,段,段，产品,仍,仍是决定,市,市场的关,键,键，富越,将,将来打造,怎,怎样的产,品,品将直接,决,决定本案,在,在市场中,将,将要面临,的,的局面，,是,是创新，,另,另辟新境,；,；还是常,规,规思路，,大,大面树敌,？,？,2）锁定,怎,怎样的目,标,标客户群,？,？怎样的,产,产品面对,怎,怎样的客,户,户，怎么,的,的客户打,造,造怎样的,产,产品，两,者,者相互辨,证,证。但值,得,得我们庆,幸,幸的是，,浙,浙江这片,财,财富沃土,从,从来不缺,超,超级富豪,。,。,3）豪宅,的,的发展趋,势,势已显现,眼,眼前，事,实,实上，产,品,品的超前,与,与创新并,非,非是对市,场,场的违背,。,。相反，,站,站在豪宅,市,市场变革,的,的节点上,，,，树立行,业,业新标杆,，,，引领豪,宅,宅消费观,念,念，恰恰,顺,顺应了豪,宅,宅市场发,展,展的潮流,，,，这样的,产,产品才是,真,真正独一,无,无二，极,具,具代表性,的,的作品。,45,Part2 寻找,地,地块豪宅,因,因子,一、项目,基,基础情况,1、地理,位,位置：,富越10,号,号地块北,靠,靠城市公,园,园、余杭,塘,塘河，与,浙,浙江大学,隔,隔河相望,，,，南接骆,家,家庄西苑,三,三区，东,邻,邻省级机,关,关事务管,理,理局开发,的,的住宅项,目,目（即省,级,级干部住,宅,宅），西,至,至紫金港,河,河，位于,西,西溪湿地,一,一、二