房地产基本技能讲座

,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,*,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,*,房地产基本,技,技能讲座,江苏怀德律,师,师事务所,周,周善良,律,律师,13806110700,江苏怀德律,师,师事务所简,介,介,江苏怀德律,师,师事务所是,由,由江苏常州,全,全民安律师,事,事务所与江,苏,苏常州嘉鹏,律,律师事务所,合,合并成立的,合,合伙制大型,律,律师事务所,，,，目前是常,州,州地区规模,最,最大、综合,实,实力最强的,律,律师事务所,之,之一。,怀德律师事,务,务所“怀德,”,”二字，出,自,自,论语,里仁篇，子,曰,曰：“君子,怀,怀德，小人,怀,怀土,”,。怀德是表,示,示对真、善,、,、美和法律,规,规范的价值,追,追求。,江苏怀德律,师,师事务所简,介,介,江苏怀德律,师,师事务所现,拥,拥有执业律,师,师,30,名，律师助,理,理,6,名，行政助,理,理,4,名。执业律,师,师都具有大,学,学本科以上,文,文化程度，,部,部分具硕士,学,学位。所内,部,部分律师同,时,时具备注册,会,会计师、审,计,计师资格，,法,法律专业、,经,经济专业人,才,才齐全，经,验,验丰富，能,够,够为客户提,供,供全方位、,综,综合性、高,质,质量的法律,服,服务。,江苏怀德律,师,师事务所简,介,介,江苏怀德律,师,师事务所下,设,设的建筑房,地,地产法律服,务,务中心多年,来,来为我市及,周,周边地区的,建,建筑房地产,企,企业提供了,优,优质、高效,的,的法律服务,。,。,我所长期担,任,任六十余家,建,建筑房地产,企,企业的长年,法,法律顾问，,其,其中包括建,筑,筑房地产行,业,业管理部门,如,如常州房地,产,产开发企业,协,协会、常州,市,市建筑业协,会,会、常州市,住,住房公积金,中,中心、江苏,九,九洲投资集,团,团有限公司,、,、常州长兴,集,集团房地产,开,开发有限公,司,司、常州一,建,建建设集团,有,有限公司、,常,常州二建建,设,设有限公司,等,等常州地区,知,知名建筑房,地,地产企业，,本,本所提供的,建,建筑房地产,专,专业法律服,务,务均获得了,客,客户的好评,。,。,对“律师”,职,职业的评价,原,中国律师,杂志主编刘,桂,桂明先生这,样,样评价律师,职,职业：,看起来很美,；,；,听起来很阔,；,；,说起来很烦,；,；,做起来很难,。,。,看起来很美,一种衣冠楚,楚,楚的形象、,一,一种严肃认,真,真的面孔、,一,一种攻守自,如,如的姿态、,一,一种自以为,是,是的腔调、,一,一种忙忙碌,碌,碌的身影。,律师是充满,神,神秘感，散,发,发出魅力，,脸,脸上写着正,义,义，脑海里,挂,挂着是非的,人,人物。其实,呢,呢？表面现,象,象。,听起来很阔,律师给人的,感,感觉很有钱,，,，很有派头,，,，出则豪车,，,，入则高档,写,写字楼。尤,其,其是前一段,时,时间，有些,媒,媒体爆炒“,律,律师是高收,入,入群体”，,更,更使社会舆,论,论对律师的,议,议论甚嚣尘,上,上。,事实呢？纯,属,属谬误。,说起来很烦,某些法官看,见,见律师，内,心,心就有些不,平,平衡，此谓,眼,眼烦；,某些检察官,看,看见律师，,心,心里就觉得,律,律师是不是,又,又在教唆证,人,人作伪证，,此,此谓心烦；,某些政府官,员,员看见律师,，,，脑袋立即,就,就大了，以,为,为律师又来,添,添乱了，此,谓,谓麻烦,做起来很难,社会环境对,律,律师职业不,能,能理解，因,为,为司法环境,对,对律师工作,不,不够支持，,因,因为律师面,临,临的执业环,境,境不太理想,，,，因为法律,服,服务的市场,空,空间过于狭,窄,窄，因为国,家,家对律师业,务,务的政策推,动,动过于被动,，,，因为律师,职,职业自身素,质,质参差不齐,，,，因为律师,行,行业管理水,平,平有待提高,，,，所以，律,师,师做起来必,然,然就很难,。,有人感叹,说,说，胆战,心,心惊做律,师,师。,结论：,“美”是,表,表面现象,，,，“阔”,是,是纯属误,会,会，“烦,”,”是社会,舆,舆论，“,难,难”是执,业,业环境。,事实上，,“,“美”的,背,背后是律,师,师加班加,点,点的积累,，,，是挑灯,夜,夜战的准,备,备，是忍,辱,辱负重的,耐,耐受，乃,至,至身体的,透,透支和生,命,命的付出,；,；“阔”,的,的背后是,律,律师东奔,西,西走、南,来,来北往的,生,生命透支,，,，是各种,税,税费、办,公,公经费不,断,断增加的,压,压力；“,烦,烦”的内,涵,涵透露出,律,律师定位,不,不明、地,位,位不高的,制,制度设计,缺,缺陷和司,法,法体制职,能,能不清、,权,权力配置,的,的不科学,、,、不理性,；,；“难”,的,的实质则,是,是律师制,度,度边缘化,、,、律师职,业,业大众化,、,、律师管,理,理模糊化,在,在今日中,国,国的写照,和,和反映。,本次培训,的,的主要内,容,容,一、年轻,律,律师如何,进,进行房地,产,产法律业,务,务的培养,（,（从事房,地,地产业务,的,的基本要,求,求）,二、房地,产,产业务的,主,主要类型,及,及流程,一、年轻,律,律师如何,进,进行房地,产,产法律业,务,务的培养,第一阶段,房,房,地,地产法律,业,业务的准,备,备阶段,1,、专业定,位,位并选择,一,一家业绩,及,及口碑良,好,好的律师,事,事务所和,优,优秀的专,业,业律师作,指,指导,以下三个,因,因素请慎,重,重考虑：,其一是市,场,场选择或,称,称之为行,业,业选择,律师可提,供,供的法律,服,服务领域,或,或行业实,在,在太多、,太,太广，如,知,知识产权,法,法律业务,、,、证券金,融,融法律业,务,务、公司,法,法律业务,、,、刑事辩,护,护法律业,务,务、劳动,法,法律业务,等,等。（最,高,高人民法,院,院平均每,月,月要出版,二,二十几本,审,审判指导,类,类参考书,，,，你什么,都,都想做，,都,都想学，,你,你看得过,来,来吗？）,第一阶段,房,房地产法,律,律业务的,准,准备阶段,其二是个,人,人特长（,注,注意不是,个,个人喜好,）,）。,比如大家,都,都知道涉,外,外法律业,务,务很吃香,，,，但你的,外,外语一般,、,、涉外贸,易,易不通，,且,且市场容,量,量并不大,，,，你如果,选,选择涉外,业,业务，行,吗,吗？再比,如,如，公司,上,上市等证,券,券类业务,，,，既攒钱,，,，又吃香,，,，但在我,们,们常州这,种,种三线城,市,市你有多,大,大机会？,第一阶段,房,房,地,地产法律,业,业务的准,备,备阶段,其三是选,择,择一家业,绩,绩及口碑,良,良好的律,师,师事务所,和,和优秀的,专,专业律师,作,作指导。,一名年轻,律,律师，有,必,必要根据,自,自己的特,长,长并对法,律,律服务市,场,场作仔细,分,分析后选,择,择一个发,展,展方向，,并,并加盟对,这,这业务方,向,向有一定,研,研究和实,践,践的律师,事,事务所工,作,作。律师,事,事务所和,指,指导律师,选,选择的好,坏,坏，对一,名,名新律师,的,的发展是,有,有很大关,系,系的。,第一阶段,房,房,地,地产法律,业,业务的准,备,备阶段,2,、深入、,持,持久学习,和,和研究房,地,地产领域,的,的专业知,识,识并积累,实,实务操作,经,经验,（,1,）在业务,方,方向选定,后,后，一定,要,要做大量,的,的学习和,研,研究工作,。,。在通过,基,基本的法,律,律教育后,，,，要从事,房,房地产专,业,业法律服,务,务，必须,对,对该领域,的,的相关法,律,律及行业,的,的相关知,识,识加以研,究,究，并在,充,充分理解,该,该业务特,征,征的基础,之,之上才能,提,提供优质,的,的服务。,第一阶段,房,房,地,地产法律,业,业务的准,备,备阶段,（,2,）房地产,法,法律服务,基,基本技能,的,的六个层,面,面的知识,储,储备,第一个层,面,面是必须,掌,掌握房地,产,产的法律,、,、法规、,司,司法解释,、,、规章、,规,规范性文,件,件,。,主要房地,产,产的法律,法,法规简介,中华人民,共,共和国物,权,权法,中华人民,共,共和国城,市,市房地产,管,管理法,中华人民,共,共和国土,地,地管理法,中华人民,共,共和国建,筑,筑法,中华人民,共,共和国招,标,标投标法,中华人民,共,共和国物,权,权法,中华人民,共,共和国合,同,同法,城市房地,产,产开发经,营,营管理条,例,例,主要房地,产,产的法律,法,法规简介,中华人民,共,共和国城,市,市规范法,中华人民,共,共和国土,地,地增值税,暂,暂行条例,中华人民,共,共和国城,镇,镇国有土,地,地使用权,出,出让和转,让,让暂行条,例,例,城市房屋,拆,拆迁管理,条,条例,物业管理,条,条例,中华人民,共,共和国土,地,地管理法,实,实施条例,主要房地,产,产的法律,法,法规简介,江苏省土,地,地管理条,例,例,江苏省城,市,市房屋拆,迁,迁管理条,例,例,江苏省招,标,标投标条,例,例,江苏省建,筑,筑市场管,理,理条例,江苏省工,程,程建设管,理,理条例,建设项目,环,环境保护,管,管理条例,建设工程,质,质量管理,条,条例,主要房地,产,产的法律,法,法规简介,建设工程,勘,勘察设计,管,管理条例,建设工程,安,安全生产,管,管理条例,安全生产,许,许可证条,例,例,江苏省城,市,市房地产,交,交易管理,条,条例,房地产的,司,司法解释,（,（含江苏,省,省高级人,民,民法院的,会,会议纪要,）,）,最高人民,法,法院关于,审,审理商品,房,房买卖合,同,同纠纷案,件,件适用法,律,律若干问,题,题的解释,最高人民,法,法院关于,审,审理建设,工,工程施工,合,合同纠纷,案,案件适用,法,法律问题,的,的解释,最高人民,法,法院关于,审,审理涉及,国,国有土地,使,使用权合,同,同纠纷案,件,件适用法,律,律问题的,解,解释,最,高,高,人,人,民,民,法,法,院,院,国,国,土,土,资,资,源,源,部,部,建,建,设,设,部,部,关,关,于,于,依,依,法,法,规,规,范,范,人,人,民,民,法,法,院,院,执,执,行,行,和,和,国,国,土,土,资,资,源,源,房,房,地,地,产,产,管,管,理,理,部,部,门,门,协,协,助,助,执,执,行,行,若,若,干,干,问,问,题,题,的,的,通,通,知,知,房,地,地,产,产,的,的,司,司,法,法,解,解,释,释,（,（,含,含,江,江,苏,苏,省,省,高,高,级,级,人,人,民,民,法,法,院,院,的,的,会,会,议,议,纪,纪,要,要,）,）,最,高,高,人,人,民,民,法,法,院,院,关,关,于,于,建,建,设,设,工,工,程,程,价,价,款,款,优,优,先,先,受,受,偿,偿,权,权,问,问,题,题,的,的,批,批,复,复,江苏,省,省高,级,级人,民,民法,院,院全,省,省民,事,事审,判,判工,作,作座,谈,谈会,纪,纪要,1999,年,11,月,1,日,江苏,省,省高,级,级人,民,民法,院,院,2001,年全,省,省民,事,事审,判,判工,作,作座,谈,谈会,纪,纪要,江苏,省,省高,级,级人,民,民法,院,院关,于,于当,前,前经,济,济审,判,判工,作,作中,若,若干,问,问题,的,的讨,论,论纪,要,要,1995,年,、,江苏,省,省高,级,级人,民,民法,院,院关,于,于补,充,充修,改,改,关于,当,当前,经,经济,审,审判,工,工作,中,中若,干,干问,题,题的,讨,讨论,纪,纪要,的通,知,知,1999,年,1,月,房地,产,产的,司,司法,解,解释,（,（含,江,江苏,省,省高,级,级人,民,民法,院,院的,会,会议,纪,纪要,）,）,最高,人,人民,法,法院,建,建筑,物,物区,分,分所,有,有权,纠,纠纷,案,案件,具,具体,应,应用,法,法律,若,若干,问,问题,的,的解,释,释,最高,人,人民,法,法院,关,关于,审,审理,物,物业,服,服务,纠,纠纷,案,案件,具,具体,应,应用,法,法律,若,若干,问,问题,的,的解,释,释,江苏,省,省高,级,级人,民,民法,院,院关,于,于审,理,理建,设,设工,程,程施,工,工合,同,同纠,纷,纷案,件,件若,干,干问,题,题的,意,意见,江苏,省,省高,级,级人,民,民法,院,院关,于,于审,理,理城,镇,镇房,屋,屋租,赁,赁合,同,同纠,纷,纷案,件,件若,干,干问,题,题的,意,意见,主要,房,房地,产,产规,章,章及,规,规范,性,性文,件,件,工程,建,建设,项,项目,勘,勘察,设,设计,招,招标,投,投标,办,办法,工程,建,建设,项,项目,货,货物,招,招标,投,投标,办,办法,房屋,建,建筑,和,和市,政,政基,础,础设,施,施工,程,程施,工,工分,包,包管,理,理办,法,法,房屋,拆,拆迁,证,证据,保,保全,公,公证,细,细则,房地,产,产开,发,发企,业,业资,质,质管,理,理规,定,定,房产,测,测绘,管,管理,办,办法,城镇,最,最低,收,收入,家,家庭,廉,廉租,住,住房,管,管理,办,办法,主要,房,房地,产,产规,章,章及,规,规范,性,性文,件,件,城镇,廉,廉租,住,住房,租,租金,管,管理,办,办法,城镇,个,个人,建,建造,住,住宅,管,管理,办,办法,城市,商,商品,房,房预,售,售管,理,理办,法,法,城市,建,建筑,垃,垃圾,管,管理,规,规定,城市,房,房屋,权,权属,登,登记,管,管理,办,办法,城市,房,房屋,拆,拆迁,行,行政,裁,裁决,工,工作,规,规程,城市,房,房屋,拆,拆迁,估,估价,指,指导,意,意见,主要,房,房地,产,产规,章,章及,规,规范,性,性文,件,件,城市,房,房屋,拆,拆迁,单,单位,管,管理,规,规定,城市,房,房地,产,产转,让,让管,理,理规,定,定,城市,房,房地,产,产中,介,介服,务,务管,理,理规,定,定,常州,市,市住,房,房公,积,积金,提,提取,管,管理,办,办法,常州,市,市市,区,区房,屋,屋安,全,全管,理,理办,法,法,常州,市,市城,市,市房,屋,屋拆,迁,迁管,理,理办,法,法,工程,建,建设,项,项目,招,招标,范,范围,和,和规,模,模标,准,准规,定,定,主要,房,房地,产,产规,章,章及,规,规范,性,性文,件,件,外商,投,投资,商,商业,领,领域,管,管理,办,办法,补,补充,规,规定,（,（三,）,）,外商,投,投资,建,建设,工,工程,设,设计,企,企业,管,管理,规,规定,实,实施,细,细则,建设,部,部关,于,于贯,彻,彻,国务,院,院关,于,于加,强,强节,能,能工,作,作的,决,决定,的实,施,施意,见,见,建设,项,项目,工,工程,总,总承,包,包管,理,理规,范,范,房地,产,产估,价,价机,构,构管,理,理办,法,法,建设,部,部关,于,于印,发,发,城镇,廉,廉租,住,住房,档,档案,管,管理,办,办法,的通,知,知,建设,部,部关,于,于印,发,发,城镇,廉,廉租,住,住房,工,工作,规,规范,化,化管,理,理实,施,施办,法,法,的通,知,知,主要,房,房地,产,产规,章,章及,规,规范,性,性文,件,件,关于,物,物业,管,管理,服,服务,用,用房,有,有关,问,问题,的,的处,理,理意,见,见,关于,制,制止,违,违规,集,集资,合,合作,建,建房,的,的通,知,知,关于,暂,暂停,收,收取,建,建筑,管,管理,费,费的,通,通知,国家,税,税务,总,总局,关,关于,个,个人,住,住房,转,转让,所,所得,征,征收,个,个人,所,所得,税,税有,关,关问,题,题的,通,通知,关于,规,规范,房,房地,产,产市,场,场外,资,资准,入,入和,管,管理,的,的意,见,见,企业,会,会计,准,准则,第,第,15,号,建造,合,合同,（,（,2006,）,第一,阶,阶段,房,房地,产,产法,律,律业,务,务的,准,准备,阶,阶段,第二,个,个层,面,面是,房,房地,产,产法,律,律业,务,务操,作,作指,引,引,。,律师,业,业务,操,操作,指,指引,是,是指,导,导律,师,师开,展,展业,务,务的,行,行业,指,指引,，,，对,提,提高,律,律师,行,行业,的,的整,体,体业,务,务水,平,平有,重,重要,的,的作,用,用。,为,为了,提,提高,律,律师,的,的执,业,业水,平,平，,尤,尤其,是,是提,高,高律,师,师专,业,业化,的,的执,业,业能,力,力，,全,全国,律,律师,协,协会,及,及上,海,海、,广,广州,等,等地,方,方律,师,师协,会,会相,继,继制,定,定了,一,一些,律,律师,法,法律,业,业务,操,操作,指,指引,，,，房,地,地产,专,专业,律,律师,必,必须,熟,熟悉,并,并掌,握,握涉,及,及房,地,地产,方,方面,的,的操,作,作指,引,引。,第一,阶,阶段,房,房地,产,产法,律,律业,务,务的,准,准备,阶,阶段,第一,阶,阶段,房,房地,产,产法,律,律业,务,务的,准,准备,阶,阶段,中华,全,全国,律,律师,协,协会,律,律师,办,办理,土,土地,法,法律,业,业务,操,操作,指,指引,中华,全,全国,律,律师,协,协会,律,律师,办,办理,物,物业,管,管理,法,法律,业,业务,操,操作,指,指引,中华,全,全国,律,律师,协,协会,律,律师,办,办理,建,建设,工,工程,法,法律,业,业务,操,操作,指,指引,第一,阶,阶段,房,房地,产,产法,律,律业,务,务的,准,准备,阶,阶段,中华,全,全国,律,律师,协,协会,律,律师,为,为买,受,受人,提,提供,商,商品,房,房买,卖,卖合,同,同法,律,律服,务,务指,引,引,中华,全,全国,律,律师,协,协会,律,律师,为,为开,发,发商,提,提供,商,商品,房,房买,卖,卖合,同,同法,律,律服,务,务指,引,引,中华,全,全国,律,律师,协,协会,律,律师,办,办理,二,二手,房,房买,卖,卖合,同,同业,务,务操,作,作指,引,引,中华,全,全国,律,律师,协,协会,律,律师,办,办理,基,基础,设,设施,特,特许,经,经营,业,业务,操,操作,指,指引,第一,阶,阶段,房,房地,产,产法,律,律业,务,务的,准,准备,阶,阶段,第三,层,层面,是,是各,种,种示,范,范文,本,本及,推,推荐,文,文本,。,房地,产,产类,示,示范,文,文本,是,是指,由,由国,家,家建,设,设主,管,管部,门,门和,国,国家,工,工商,行,行政,管,管理,部,部门,及,及地,主,主各,级,级建,设,设主,管,管部,门,门和,地,地方,各,各级,工,工商,行,行政,管,管理,部,部门,制,制定,的,的示,范,范性,法,法律,文,文本,。,。从,事,事房,地,地产,法,法律,业,业务,的,的律,师,师必,须,须熟,练,练掌,握,握这,些,些示,范,范文,本,本。,第一,阶,阶段,房,房地,产,产法,律,律业,务,务的,准,准备,阶,阶段,商品,房,房买,卖,卖合,同,同,（示,范,范文,本,本）,GF-2000-0107,常州,市,市商,品,品房,买,买卖,合,合同,（示,范,范文,本,本）,建设,工,工程,施,施工,合,合同,（,（示,范,范文,本,本）,GF1999,0201,建设,工,工程,施,施工,劳,劳务,分,分包,合,合同,(,示范,文,文本,)GF,2003,0214,第一,阶,阶段,房,房地,产,产法,律,律业,务,务的,准,准备,阶,阶段,建设,工,工程,施,施工,专,专业,分,分包,合,合同,(,示范,文,文本,)GF,2003,0213,工程,担,担保,合,合同,示,示范,文,文本,(,试行,),建设,工,工程,招,招标,代,代理,合,合同,（,（示,范,范文,本,本）,第一,阶,阶段,房,房地,产,产法,律,律业,务,务的,准,准备,阶,阶段,国有,土,土地,使,使用,权,权出,让,让合,同,同,(,示范,文,文本,),国有,土,土地,使,使用,权,权出,让,让合,同,同补,充,充协,议,议示,范,范文,本,本（,试,试行,）,）,前期,物,物业,服,服务,合,合同,（,（示,范,范文,本,本）,业主,临,临时,公,公约,（,（示,范,范文,本,本）,第一,阶,阶段,房,房地,产,产法,律,律业,务,务的,准,准备,阶,阶段,第四,层,层面,是,是建,筑,筑房,地,地产,专,专业,技,技术,知,知识,。,作为,建,建筑,房,房地,产,产法,律,律专,业,业律,师,师，,除,除了,有,有法,律,律方,面,面的,要,要求,外,外，,还,还必,须,须了,解,解并,掌,掌握,常,常用,的,的房,地,地产,专,专业,技,技术,知,知识,并,并掌,握,握一,些,些专,业,业技,术,术术,语,语，,如,如建,筑,筑面,积,积、,使,使用,面,面积,、,、套,内,内面,积,积、,层,层高,、,、净,高,高、,容,容积,率,率、,竣,竣工,验,验收,、,、开,工,工日,期,期、,工,工程,量,量清,单,单、,定,定额,、,、决,算,算、,预,预算,、,、施,工,工组,织,织计,划,划等,等,等（,房地产,业,业基本,术,术语标,准,准,）。,第一阶,段,段房地,产,产法律,业,业务的,准,准备阶,段,段,第五层,面,面是熟,练,练掌握,建,建筑房,地,地产常,见,见法律,问,问题并,进,进行前,瞻,瞻性研,究,究,。,房地产,常,常见法,律,律业务,：,（一）,取,取得国,有,有土地,使,使用权,取,取得过,程,程中的,法,法律风,险,险,(P519),1,、取得,国,国有土,地,地阶段,的,的律师,业,业务（,P520,）；,2,、与取,得,得土地,有,有关的,各,各类制,度,度（,P525,）；,3,、合作,开,开发房,地,地产中,的,的法律,问,问题（,P529,）。,第一阶,段,段房地,产,产法律,业,业务的,准,准备阶,段,段,第五层,面,面是熟,练,练掌握,建,建筑房,地,地产常,见,见法律,问,问题并,进,进行前,瞻,瞻性研,究,究,。,（二）,拆,拆迁过,程,程中的,律,律师业,务,务,注意：,2011,年,2,月,21,日，,国有土,地,地上房,屋,屋征收,与,与补偿,条,条例,已正式,实,实施。,该,该条例,共,共,35,条，主,要,要内容,包,包括：,适,适用范,围,围、征,收,收程序,、,、征收,补,补偿等,内,内容。,该,该条例,第,第,35,条明确,规,规定，,2001,年,6,月,13,日国务,院,院公布,的,的,城市房,屋,屋拆迁,管,管理条,例,例,同时废,止,止。,第一阶,段,段房地,产,产法律,业,业务的,准,准备阶,段,段,第五层,面,面是熟,练,练掌握,建,建筑房,地,地产常,见,见法律,问,问题并,进,进行前,瞻,瞻性研,究,究,。,房地产,常,常见法,律,律问题,：,（三）,工,工程建,设,设中的,律,律师服,务,务（,p558,）,律师在,工,工程建,设,设阶段,的,的服务,多,多种多,样,样，虽,然,然常规,的,的法律,咨,咨询、,合,合同审,查,查仍是,主,主要内,容,容，但,还,还可以,根,根据需,要,要及能,力,力为当,事,事人提,供,供许多,个,个性化,的,的服务,。,。,第一阶,段,段房地,产,产法律,业,业务的,准,准备阶,段,段,第五层,面,面是熟,练,练掌握,建,建筑房,地,地产常,见,见法律,问,问题并,进,进行前,瞻,瞻性研,究,究,。,房地产,常,常见法,律,律问题,：,（三）,工,工程建,设,设中的,律,律师服,务,务（,p558,）,1,、律师,在,在工程,建,建设招,投,投标中,的,的工作,（,（,P559,）；,2,、工程,建,建设中,的,的合同,及,及签证,管,管理（,P564,）；,3,、工程,建,建设中,的,的项目,管,管理（,P569,）；,4,、建设,工,工程的,竣,竣工与,结,结算（,P576,）；,第一阶,段,段房地,产,产法律,业,业务的,准,准备阶,段,段,第五层,面,面是熟,练,练掌握,建,建筑房,地,地产常,见,见法律,问,问题并,进,进行前,瞻,瞻性研,究,究,。,房地产,常,常见法,律,律问题,：,（四）,商,商品房,买,买卖中,的,的律师,服,服务（,p584,）,律师为,商,商品房,买,买卖合,同,同的当,事,事人（,出,出卖人,和,和买受,人,人）提,供,供法律,服,服务，,需,需要了,解,解比一,般,般的买,卖,卖合同,关,关系多,得,得多的,法,法律规,定,定。如,。,。商品,房,房预售,与,与现售,制,制度、,房,房地产,广,广告管,理,理制度,、,、银行,按,按揭贷,款,款制度,、,、商品,房,房买卖,合,合同文,本,本的内,容,容、商,品,品房交,付,付及争,议,议处理,、,、商品,房,房验收,及,及保修,规,规定等,。,。,第一阶,段,段房地,产,产法律,业,业务的,准,准备阶,段,段,第五层面是,熟,熟练掌握建,筑,筑房地产常,见,见法律问题,并,并进行前瞻,性,性研究,。,房地产常见,法,法律问题,：,（四）商品,房,房买卖中的,律,律师服务（,p584,）,1,、商品房买,卖,卖各阶段的,法,法律服务（,P585,）；,2,、预售与现,售,售中的法律,服,服务（,P589,）；,3,、商品房认,购,购阶段的法,律,律服务（,P594,）；,案例,4,、按揭贷款,与,与购房付款,中,中的法律服,务,务（,P603,）；,5,、交付阶段,的,的法律服务,（,（,P617,）；,第一阶段房,地,地产法律业,务,务的准备阶,段,段,房地产专业,律,律师必须了,解,解并关注建,筑,筑房地产领,域,域的前沿法,律,律问题：,事先研究才,有,有发言权（,参,参与地方示,范,范文本的起,草,草工作），,有,有前瞻性的,研,研究才能成,为,为专家。,第一阶段房,地,地产法律业,务,务的准备阶,段,段,第六层面是,收,收集建筑房,地,地产专业的,各,各类案例并,加,加以研究。,收集专业方,面,面的案例，,对,对案例研究,后,后再结合案,例,例研究法条,，,，这样在案,例,例与法条之,间,间来会穿梭,，,，当遇到类,似,似案例时，,你,你会迅速的,把,把案件事实,与,与法条结合,起,起来，处理,起,起案件游刃,有,有余。,（ 注意：,要,要注意收集,最,最高人民法,院,院、各级省,高,高级人民法,院,院的案例，,公,公报案例等,）,）,第一阶段房,地,地产法律业,务,务的准备阶,段,段,（,3,）房地产法,律,律实务操作,经,经验简介,律师办理某,一,一建筑房地,产,产诉讼案件,，,，不管是代,理,理原告或被,告,告，都有基,本,本的办案思,路,路。当然每,个,个律师有自,己,己的独特办,案,案思路或操,作,作办法及技,艺,艺，但我认,为,为以下的办,案,案套路对新,律,律师或年轻,律,律师无疑是,有,有帮助的。,第一阶段房,地,地产法律业,务,务的准备阶,段,段,第一环节：,案,案件分析,（一）为什,么,么要对房地,产,产案件进行,分,分析？,房地产案件,，,，与其他诉,讼,讼案件相比,，,，有其自身,特,特点：,1,、专业性强,。,。房地产案,件,件会涉及如,小,小区规划、,楼,楼书广告、,施,施工方案、,签,签证索赔等,。,。,2,、政策因素,多,多。除了房,地,地产法律法,规,规，房地产,还,还受到大量,的,的规章及规,范,范性文件或,政,政策的调控,。,。,3,、周期长、,取,取证困难。,基,基于房地产,案,案件的上述,特,特点，律师,在,在办理房地,产,产案件时，,一,一般要对案,件,件进行分析,与,与评估。,第一阶段房,地,地产法律业,务,务的准备阶,段,段,（二）如何,进,进行房地产,案,案件的分析,？,？,1,、证据材料,的,的分析,重点研究客,户,户提供的各,类,类合同、补,充,充协议、来,往,往函件等。,如对商品房,买,买卖合同纠,纷,纷，重点研,究,究客户之间,的,的商品房买,卖,卖合同及补,充,充协议，收,集,集商品房质,量,量、交付时,间,间、房款支,付,付等证据材,料,料并根据最,高,高人民法院,的,的证据规则,将,将证据装订,成,成册 。,如对建设工,程,程纠纷，重,点,点研究双方,客,客户对有关,工,工程造价、,工,工期、质量,、,、工程款支,付,付进度、工,程,程量的确认,等,等内容。对,于,于一方当事,人,人垫付或支,付,付的工程款,、,、水电费、,材,材料款要逐,笔,笔核对，并,打,打印成明细,表,表，这样既,有,有利于律师,提,提高办案效,率,率，也为承,办,办法官或仲,裁,裁庭查阅材,料,料提供方便,。,。,第一阶段房,地,地产法律业,务,务的准备阶,段,段,2,、调查与证,据,据保全,在法庭上，,任,任何口头的,陈,陈述如果没,有,有相应的证,据,据支持，将,不,不为法庭所,采,采纳。因此,，,，在分析已,有,有证据材料,的,的基础上，,律,律师应结合,案,案情，开列,需,需查的证据,目,目录，如土,地,地使用权转,让,让合同、施,工,工合同、开,工,工报告、设,计,计变更通知,书,书、商品房,预,预售合同、,现,现场签证、,会,会议纪要、,备,备忘录、隐,蔽,蔽工程验收,证,证明、停水,停,停电证明、,施,施工日志、,不,不可抗力证,明,明、甲供材,料,料验收回单,、,、来往函件,等,等等。将上,述,述所有书证,、,、物证妥善,保,保存，是取,得,得案件胜诉,的,的重要一环,。,。,第一阶段房,地,地产法律业,务,务的准备阶,段,段,3,、研究案件,管,管辖,对于客户提,供,供的合同中,是,是否有仲裁,条,条款，选择,仲,仲裁方式解,决,决争议。,对于无仲裁,约,约定或合同,、,、补充协议,对,对仲裁有不,同,同约定的的,案,案件，必须,正,正确确定管,辖,辖案件的法,院,院：房地产,纠,纠纷案件一,般,般以不动产,所,所在地法院,为,为管辖法院,。,。建筑工程,合,合同以施工,行,行为地为合,同,同履行地等,等,等。,第一阶段房,地,地产法律业,务,务的准备阶,段,段,第二环节：,诉,诉前准备,律师接受客,户,户委托后，,应,应当做好诉,前,前准备工作,：,：,1,、诉前的调,查,查取证工作,（,1,）对施工现,场,场的工程质,量,量进行证据,采,采集与保全,工,工作。如采,取,取拍照、取,样,样封样、摄,像,像等方式保,全,全证据，如,有,有必要可请,公,公证机关现,场,场公证。,第一阶段房,地,地产法律业,务,务的准备阶,段,段,（,2,）走访客,户,户与证人,，,，做好书,证,证收集与,保,保全工作,。,。,（,3,）向工程,设,设计单位,、,、监理单,位,位、质监,部,部门进行,咨,咨询、调,查,查，取得,一,一些权威,解,解释或技,术,术数据。,（,4,）根据需,要,要，请专,业,业质量检,测,测机构进,行,行鉴定。,（,5,）制作证,据,据目录及,申,申请法院,调,调查目录,，,，尽量使,己,己方证据,形,形成证据,链,链。,第一阶段,房,房地产法,律,律业务的,准,准备阶段,2,、案件讨,论,论及通案,由承办律,师,师与团队,的,的其他律,师,师进行讨,论,论与论证,，,，分析案,件,件中各种,证,证据之间,的,的因果关,系,系及对己,方,方的后果,。,。,在案件讨,论,论中，最,好,好采取模,拟,拟原被告,的,的方式进,行,行“质证,”,”与“辩,论,论”。这,种,种通案往,往,往能起到,明,明辨是非,、,、理顺办,案,案思路、,抓,抓住案件,焦,焦点的作,用,用。,第一阶段,房,房地产法,律,律业务的,准,准备阶段,3,、起诉材,料,料准备,（,1,）诉状正,本,本及副本,；,；,（,2,）当事人,营,营业执照,及,及复印件,、,、法定代,表,表人身份,证,证明及对,方,方工商登,记,记材料；,（,3,）办妥律,师,师委托手,续,续；,第一阶段,房,房地产法,律,律业务的,准,准备阶段,（,4,）如向法,院,院申请诉,前,前保全的,，,，应当准,备,备好财产,保,保全申请,书,书、担保,书,书及担保,单,单位营业,执,执照（有,些,些法院还,须,须担保单,位,位的资产,负,负债表）,、,、对方的,银,银行帐号,及,及资产状,况,况等。,（,5,）准备法,院,院诉讼费,用,用。,第一阶段,房,房地产法,律,律业务的,准,准备阶段,第三环节,：,：案件评,估,估报告,有的案件,的,的当事人,，,，出于对,案,案件结果,的,的担忧，,往,往往需要,律,律师对案,件,件进行评,估,估。为了,打,打消当事,人,人的顾虑,，,，避免客,户,户对案件,结,结果的反,复,复询问，,律,律师有必,要,要为客户,出,出具一份,案,案件评估,报,报告。案,件,件评估报,告,告一般包,括,括以下内,容,容：,第一阶段,房,房地产法,律,律业务的,准,准备阶段,案情简,述,述及主要,书,书证,对产生纠,纷,纷的过程,及,及争议双,方,方履约过,程,程作一概,述,述，列举,案,案件的主,要,要书证，,并,并说明这,些,些书证是,律,律师对本,案,案作出基,本,本分析的,前,前提条件,。,。,第一阶段,房,房地产法,律,律业务的,准,准备阶段,对客户,有,有利因素,及,及不利因,素,素的综合,分,分析,用文字或,图,图表的方,式,式，列举,对,对客户有,利,利及不利,的,的书证、,有,有利及不,利,利的条款,、,、有利及,不,不利的因,素,素，并提,出,出相应的,应,应对策略,与,与方案。,第一阶阶,段,段房地产,法,法律业务,的,的准备阶,段,段,办案思,路,路,抓住案件,的,的要害，,选,选择一个,对,对客户有,利,利的角度,，,，重点叙,述,述办案的,方,方法、技,巧,巧及举证,的,的方法等,。,。如商品,房,房广告纠,纷,纷，重点,在,在楼书等,广,广告宣传,资,资料形成,的,的时间，,对,对商品房,买,买卖合同,的,的签订的,影,影响等。,建,建设工程,纠,纠纷，重,点,点在于合,同,同中的关,键,键条款、,现,现场签证,、,、工程量,确,确认、工,期,期逾期限,、,、工程质,量,量、工程,款,款支付等,。,。商品房,预,预售合同,纠,纠纷，重,点,点在于交,房,房期限、,交,交付条件,、,、产权证,的,的办理期,限,限等。,第一阶段,房,房地产法,律,律业务的,准,准备阶段,律师团,队,队成员及,主,主要工作,相对于一,人,人律师的,单,单打独斗,，,，律师团,队,队更能吸,引,引客户，,更,更能保障,办,办案质量,。,。因此有,必,必要介绍,律,律师团队,成,成员及特,长,长、工作,分,分工及需,进,进行的各,项,项工作及,工,工作量。,合理的,律,律师服务,费,费报价,可准备几,个,个报价方,案,案供客户,选,选择。如,固,固定收取,律,律师费或,约,约定风险,代,代理等。,第一阶段,房,房地产法,律,律业务的,准,准备阶段,第四环节,：,：结案报,告,告,对案件的,最,最终结果,进,进行分析,，,，不管是,胜,胜诉、部,份,份胜诉还,是,是败诉、,部,部份败诉,，,，是否选,择,择上诉或,今,今后再审,，,，都有必,要,要进行分,析,析并形成,结,结案报告,。,。结案报,告,告对律师,业,业务能力,的,的形成、,提,提高有着,十,十分重要,的,的作用。,第一阶阶,段,段房地产,法,法律业务,的,的准备阶,段,段,各类房地,产,产纠纷案,件,件举证指,引,引,1,、商品房,预,预售合同,纠,纠纷案件,证,证据要求,（,1,）证明双,方,方主体适,格,格的证据,（,2,）证明房,屋,屋买卖法,律,律关系成,立,立及合同,履,履行情况,的,的证据（,普,普遍适用,于,于各种商,品,品房预售,合,合同纠纷,案,案件）,房地产,买,买卖合同,；,；,房地产,销,销售许可,证,证；,第一阶段,房,房地产法,律,律业务的,准,准备阶段,购房方,支,支付房款,的,的收据或,发,发票。购,房,房方以按,揭,揭（抵押,）,）贷款方,式,式支付房,款,款的，还,应,应提供按,揭,揭（抵押,）,）贷款合,同,同、借款,借,借据、分,期,期支付按,揭,揭款的清,单,单等；,房屋竣,工,工验收情,况,况的证明,；,；,房屋交,接,接时间的,证,证明。,第一阶段,房,房地产法,律,律业务的,准,准备阶段,客户还应,针,针对具体,的,的诉讼请,求,求提交仅,适,适用于某,类,类案件的,证,证据,因开发,商,商逾期交,房,房，购房,方,方要求解,除,除,房地产买,卖,卖合同,、支付逾,期,期交房违,约,约金及赔,偿,偿损失的,证,证据；,购房方,受,受到损失,的,的证据；,售房方,以,以施工期,间,间遇到不,可,可抗力为,由,由提了抗,辩,辩的，应,提,提供气象,、,、地震、,消,消防等相,关,关部门出,具,具的证明,资,资料等。,第一阶段,房,房地产法,律,律业务的,准,准备阶段,因开发商,延,延期办理,房地产证,，购房方,要,要求支付,延,延期办证,违,违约金的,售房方,通,通知购房,方,方办理产,权,权转移登,记,记和办理,房地产证,的证明；,售房方,已,已办理房,地,地产初始,登,登记的证,明,明；,房地产,证,证或产权,转,转移登记,的,的电脑查,询,询单。,第一阶段,房,房地产法,律,律业务的,准,准备阶段,客户在诉,讼,讼请求中,有,有具体请,求,求金额的,，,，应提交,详,详细的计,算,算清单。,注意：要,保,保留计算,公,公式及推,算,算过程,第一阶段,房,房地产法,律,律业务的,准,准备阶段,2,、建设工,程,程施工合,同,同纠纷案,件,件举证指,引,引,证明双,方,方（原、,被,被告及第,三,三人）诉,讼,讼主体资,格,格的证据,证明建,设,设工程合,同,同关系成,立,立的证据,A,、建设工,程,程施工合,同,同；,B,、增减工,程,程量的补,充,充合同或,备,备忘录、,现,现场工程,签,签证单等,；,；,第一阶段,房,房地产法,律,律业务的,准,准备阶段,证明建,设,设工程合,同,同履行情,况,况的证据,A,、工程预,、,、决算报,告,告；,B,、支付工,程,程款的付,（,（收）款,凭,凭证；,C,、当事人,对,对工程量,、,、工程质,量,量共同确,认,认的证据,，,，如工程,验,验收、结,算,算凭证，,质,质检报告,等,等；,第一阶段,房,房地产法,律,律业务的,准,准备阶段,提交诉,讼,讼请求的,计,计算依据,A,、支持诉,讼,讼请求的,计,计算方法,及,及计算清,单,单，如本,金,金、利息,、,、违约金,、,、赔偿金,的,的计算清,单,单；,B,、客户认,为,为应当向,法,法庭提交,的,的其他证,据,据。,第一阶段,房,房地产法,律,律业务的,准,准备阶段,3,、通过搞,研,研究、发,表,表文章等,提,提升自己,的,的业务水,平,平与能力,。,。,孔子曰：,学,学而不思,则,则罔，思,而,而不学则,殆,殆。,在我们对,房,房地产领,域,域的专业,知,知识（法,律,律层面与,专,专业层面,）,）进行学,习,习研究后,，,，一定要,将,将自己的,学,学习心得,和,和研究成,果,果讲出来,、,、写出来,，,，让更多,的,的人知道,你,你在研究,这,这个问题,和,和你研究,的,的深度。,具,具体的作,法,法可以通,过,过撰写和,发,发表专业,文,文章以及,参,参加有关,研,研究会、,培,培训班，,讲,讲课等多,种,种方式进,行,行业务宣,传,传,。,第一阶段,房,房地产法,律,律业务的,准,准备阶段,4,、准备阶,段,段的几个,注,注意事项,：,切忌浮燥。,要耐得住,寂,寂寞和一,时,时的贫困,，,，对现有,业,业务有所,取,取舍，投,入,入一定的,时,时间和精,力,力进行专,业,业的学习,和,和研究。,新,新律师最,大,大的毛病,是,是浮燥，,觉,觉得自己,拿,拿上律师,执,执业证便,什,什么都能,干,干。不愿,意,意安下心,来,来再学习,和,和研究。,第一阶段,房,房地产法,律,律业务的,准,准备阶段,切忌没有,重,重点，什,么,么都想学,。,律师一定,要,要有自己,的,的专业方,向,向，没有,专,专业方向,，,，便没有,竞,竞争力。,因,因此，一,定,定要选定,专,专业方向,，,，什么都,想,想学，最,终,终什么也,学,学不好（,谚,谚语云：,放,放弃一棵,树,树，你将,得,得到一片,森,森林）。,第一阶段,房,房地产法,律,律业务的,准,准备阶段,坚定从事,房,房地产专,业,业法律服,务,务的信心,。,。根据自,己,己的情况,，,，选择一,个,个专业方,向,向。,律师选择,专,专业方向,，,，一定要,根,根据自己,的,的具体情,况,况来选择,，,，不要认,为,为哪个专,业,业方向比,哪,哪个更高,更,更好。目,标,标确定后,，,，才能有,前,前进的方,向,向。,第一阶段,房,房地产法,律,律业务的,准,准备阶段,切记多走,半,半步，人,人,人都能成,功,功。,一个人的,成,成功，其,实,实并不需,要,要像教科,书,书中说的,那,那样起五,更,更、睡半,夜,夜。一个,人,人只需要,比,比对手多,走,走半步，,就,就能在竞,争,争中处于,不,不败之地,。,。因此，,只,只要认真,对,对待你的,八,八小时就,足,足够了，,你,你就迈开,了,了走向成,功,功的第一,步,步。,第一阶段,房,房地产法,律,律业务的,准,准备阶段,把握好生,存,存与发展,的,的辩证关,系,系,。,新律师或,年,年青律师,在,在领取律,师,师牌照后,要,要尽快掌,握,握律师执,业,业的基本,技,技能，尤,其,其是诉讼,的,的基本技,能,能，这是,律,律师赖以,生,生存的基,础,础。在此,基,基础上，,要,要尽可能,多,多接触各,类,类案件，,多,多办案件,，,，以迅速,掌,掌握执业,技,技能。新,律,律师或年,青,青律师在,执,执业的前,几,几年，其,业,业务量不,会,会很大，,有,有足够的,时,时间可以,用,用来学习,，,，为了将,来,来向房地,产,产专业化,方,方向发展,，,，在选定,专,专业化方,向,向后一定,要,要一门深,入,入地、持,之,之以恒地,学,学习与研,究,究。,第二阶段,开,开拓业务,阶,阶段,在做好知,识,识和经验,的,的储备后,，,，要通过,多,多种手段,积,积极开拓,业,业务。非,诉,诉讼律师,开,开拓业务,的,的方式与,诉,诉讼业务,不,不一样，,更,更多地要,通,通过专业,知,知识和能,力,力的展示,来,来承揽业,务,务。,第二阶段,开,开拓业务,阶,阶段,1,、参与有,关,关的研讨,会,会。,积极参加该,专,专业的会议,，,，结识该专,业,业的专家、,学,学者和行政,官,官员，通过,与,与他们的交,流,流，使律师,掌,掌握最新的,知,知识，同时,，,，也可以通,过,过他们的口,碑,碑推介自己,。,。,第二阶段开,拓,拓业务阶段,2,、发表专业,文,文章。,发表房地产,法,法律专业文,章,章对新律师,介,介入该业务,领,领域也是很,有,有效的。通,过,过写文章，,可,可以促使律,师,师对专业问,题,题进行深入,研,研究，查阅,大,大量资料，,提,提升律师水,平,平。文章的,发,发表可以使,律,律师在更大,的,的范围宣传,自,自己。,第二阶段开,拓,拓业务阶段,3,、讲课。,包括到专业,培,培训班、研,讨,讨会的发言,、,、讲课和到,客,客户单位的,专,专门讲课。,讲,讲课对一名,律,律师的培养,是,是很有效的,。,。讲课前要,备,备课，会促,使,使你对某一,问,问题进行深,入,入和系统的,研,研究；讲课,时,时对律师的,思,思考能力和,语,语言表达能,力,力有很好的,锻,锻炼；,第二阶段开,拓,拓业务阶段,当然，有针,对,对的讲课可,以,以向目标客,户,户或潜在客,户,户展示自己,在,在某一领域,的,的专业特点,。,。我现在每,年,年都要给住,宅,宅产业商会,、,、房地产协,会,会、建筑业,协,协会等行业,协,协会以及服,务,务的客户单,位,位举办各种,法,法律讲座，,其,其收获也是,很,很大的。,第二阶段开,拓,拓业务阶段,4,、积极介入,并,并参与地区,性,性建筑房地,产,产领域各类,示,示范文本、,规,规范性文件,的,的起草、修,改,改工作。,积极参与地,方,方立法或规,范,范性文件或,示,示范文本起,草,草工作，提,高,高律师的形,象,象或在专业,领,领域的地位,。,。,第二阶段开,拓,拓业务阶段,开拓业务阶,段,段的几个注,意,意事项：,在谈业务时,不,不要大包大,揽,揽，做自己,专,专业的事,。,律师在承揽,业,业务时，不,能,能大包大揽,，,，更不要对,当,当事人承诺,自,自己什么都,能,能干，因为,一,一个律师是,不,不可能掌握,方,方方面面的,法,法律问题的,。,。而且，宣,称,称自己什么,都,都能干的律,师,师，经常是,什,什么也干不,好,好。,第二阶段开,拓,拓业务阶段,我在网上看,到,到一些年青,律,律师，做了,很,很多的自我,推,推荐的博客,，,，这本来是,一,一件很好的,事,事情，但一,会,会儿宣称自,己,己是工伤律,师,师，一会儿,宣,宣称自己是,交,交通赔偿律,师,师，一会儿,宣,宣称是刑事,辩,辩护律师，,一,一会又宣称,自,自己是劳动,合,合同法律师,，,，有客户问,我,我：某律师,究,究竟是做什,么,么专业的律,师,师？某律师,的,的特长究竟,又,又是什么？,客,客户在通过,网,网络了解你,的,的时候，会,是,是什么感觉,呢,呢？万金油吧！,第二阶段开,拓,拓业务阶段,签订专项法,律,律顾问或委,托,托代理协议,时,时，要把工,作,作的内容向,当,当事人说清,楚,楚，不要让,客,客户对你有,过,过高的预期,。,目前，客户,对,对律师投诉,的,的情况越来,越,越多。其中,有,有一个投诉,的,的热点就是,律,律师在承接,业,业务时承诺,能,能做某事，,但,但律师没有,办,办到。新律,师,师一定要注,意,意，在承接,业,业务时，把,自,自己能给客,户,户做的工作,讲,讲清楚，写,在,在委托合同,中,中，形成书,面,面的文件是,律,律师在遇到,投,投诉时最有,利,利的武器,。,