房地产价格培训课件

单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,第二章,房,房地,产,产价格,第一节,房,房地,产,产价格,的,的概念,和,和形成,条,条件,一、房,地,地产价,格,格的概,念,念,二、房,地,地产价,格,格的形,成,成条件,三、房,地,地产价,格,格决定,理,理论,第二节,房,房地,产,产价格,的,的特征,第三节,房,房地,产,产供求,与,与价格,一、房,地,地产需,求,求,二、房,地,地产供,给,给,三、房,地,地产均,衡,衡价格,第四节,房,房地,产,产价格,的,的种类,第五节,房,房地,产,产价格,评,评估原,则,则,第二章,房,房地,产,产价格,第一节,房,房地,产,产价格,的,的概念,和,和形成,条,条件,一、房,地,地产价,格,格的概,念,念,1、为,获,获得一,种,种商品,或,或劳务,所,所必须,付,付出的,东,东西，,它,它通常,用,用货币,表,表示-现象,2、,是,是商品,价,价值的,货,货币表,现,现-,本,本质,房地产,价,价格：是和平,的,的获得,他,他人的,房,房地产,所,所必须,付,付出的,代,代价。从本质,上,上讲它,是,是房产,价,价格和,地,地产价,格,格的统,一,一,是房产,商,商品价,值,值和地,租,租资本,化,化价格,的,的综合,性,性货币,表,表现。,二、房,地,地产价,格,格的形,成,成条件,1、有,用,用性,2、房,地,地产的,稀,稀缺性,3,、有效,需,需求,-,购买力,三、房,地,地产价,格,格决定,理,理论,价值决,定,定论、,供,供求决,定,定论、,效,效用决,定,定论和,收,收益决,定,定论。,（,1,）劳动,价,价值论,认,认为决,定,定商品,价,价格的,基,基础是,商,商品的,价,价值，,即,即价格,是,是价值,的,的货币,表,表现。,而,而价值,是,是凝结,在,在商品,中,中的人,类,类抽象,劳,劳动，,商,商品的,价,价值量,是,是由社,会,会必要,劳,劳动时,间,间决定,的,的。,（,2,）供求,决,决定论,认,认为商,品,品的价,格,格是由,供,供求双,方,方决定,的,的。,（,3,）效用,决,决定论,认,认为商,品,品的价,格,格取决,于,于商品,的,的效用,。,。,（,4,）收益,决,决定论,认,认为商,品,品之所,以,以有价,值,值是因,为,为其能,够,够在未,来,来给商,品,品拥有,者,者带来,收,收益。,作为一,种,种特殊,商,商品，,其,其价格,决,决定应,以,以劳动,价,价值论,为,为基础,，,，以供,求,求决定,论,论、效,用,用决定,论,论和收,益,益决定,论,论作为补充。,第二节,房,房地产,价,价格的,特,特征,与一般,物,物价共,同,同之处,：,：,都是价,格,格,都有波,动,动,按质论,价,价,一、地,价,价与一,般,般物品,价,价格的,不,不同,1、生,产,产成本,不,不同：,地,地价本,质,质不是,劳,劳动价,值,值的货,币,币表现,。,。,2、折,旧,旧不同,：,：保值,增,增值性,体,体现在,土,土地上,，,，土地,具,具有永,续,续,性,性，本,身,身不存,在,在折旧,。,。,3、价,格,格差异,不,不同：,一,一般物,品,品可以,大,大量制,造,造，价,格,格较一,致,致。土,地,地价格,差,差异很,大,大。,4、市,场,场性质,不,不同：一般物,品,品为较,完,完全市,场,场，而,土,土地市,场,场为不,完,完全市,场,场。,5,、供求,变,变化不,同,同：由于土,地,地数量,难,难以增,加,加或减,少,少，并,具,具有不,可,可移动,性,性，其,供,供给弹,性,性较小,。,。所以,地,地价多,受,受需求,方,方面的,影,影响。,第二节,房,房地产,价,价格的,特,特征,受区,位,位的影,响,响大；,实质,上,上是权,益,益的价,格,格；,房地,产,产价格,既,既有交,换,换代价,的,的价格,，,，也有,使,使用代,价,价的租,金,金。房,地,地产价,格,格与租,金,金的关,系,系，就,象,象资本,的,的本金,与,与利息,的,的关系,；,；,是在,长,长期、,综,综合考,虑,虑下形,成,成的；,一般是,个,个别形,成,成，容,易,易受交,易,易者的,个,个别因,素,素影响,。,。,第三节,房,房地产,供,供求与,价,价格,一,.,供求,:,供给与,需,需求是,影,影响房,地,地产价,格,格的两,个,个最终,因,因素，,其,其他因,素,素最终,都,都是通,过,过影响,房,房地产,的,的供给,与,与需求,来,来影响,房,房地产,的,的价格,。,。,房地产,价,价格水,平,平,消费者,的,的收入,水,水平,消费者,的,的偏好,相关物,品,品的价,格,格水平,：,：替代,品,品和互,补,补品,消费者,对,对未来,的,的预期,一、房,地,地产需,求,求,一定时,间,间，一,定,定价格,水,水平下,和,和一定,市,市场上,所,所有消,费,费者对,某,某种房,地,地产愿,意,意并且,能,能够购,买,买的数,量,量，是,所,所有消,费,费者需,求,求的总,和,和。,二、房,地,地产供,给,给,一定时,间,间，一,定,定价格,水,水平下,和,和一定,市,市场上,所,所有所,有,有房地,产,产开发,商,商和拥,有,有者对,某,某种房,地,地产所,愿,愿意并,且,且能够,提,提供出,售,售的数,量,量，是,所,所有供,给,给的总,和,和。,房地产,价,价格水,平,平,该种房,地,地产的,开,开发建,设,设成本,该种房,地,地产的,开,开发技,术,术水平,房地产,开,开发商,和,和拥有,者,者对未,来,来的预,期,期,供给弹,性,性？,三、房,地,地产均,衡,衡价格,供求平,衡,衡点所,对,对应的,价,价格和,数,数量是,消,消费者,和,和房地,产,产开发,商,商或拥,有,有者都,愿,愿意接,受,受的价,格,格和数,量,量的组,合,合。,一、,根据形成基,础,础不同的分,类,类,成交价格：,简,简称成交价,，,，使交易双,方,方实际达成,交,交易的价格,。,。,市场价格：,是,是指某种房,地,地产在市场,上,上的一般、,平,平均水平价,格,格。,理论价格：,在,在合理的市,场,场上交易应,该,该实现的价,格,格,公开市场价,值,值：在公开,市,市场上最有,可,可能形成的,价,价格。,评估价格：,是,是估价人员,对,对房地产客,观,观合理价格,或,或价值估算,和,和判定的结,果,果。,第四节 房,地,地产价格的,种,种类,市场价格 理论价格,评估价格 成交价格,公开市场价值,成交价格围,绕,绕市场价格,上,上下波动，,市,市场价格围,绕,绕理论价格,上,上下波动,一个良好的,评,评估价,=,正常成交价,=,市场价格,公开市场：,1.交易双,方,方追求最大,的,的经济利益,2.市场信,息,息充分,3.有充裕,的,的时间交易,4.对交易,对,对象有必要,的,的专业知识,5.交易条,件,件公开且不,具,具有排他性,正常成交价,格,格形成的条,件,件（7点）,：,：,1.公开市,场,场,2.交易对,象,象本身具备,市,市场性,3.众多的,买,买者和卖者,4.买者和,卖,卖者都不受,任,任何压力，,完,完全出于自,愿,愿,5.买者和,卖,卖者都具有,完,完全信息，,了,了解市场价,值,值,6.理性的,经,经济行为：,力,力图以最小,的,的经济代价,去,去追逐和,获,获得自身最,大,大的利益,7.适当的,期,期间、不易,急,急于出售成,购,购买,二、从价格,单,单位来划分,总价格：,一宗房地产,的,的整体价格,，,，不能反映,房,房地产,价,价格水平的,高,高低；,单位价格,：每单位土,地,地、建筑物,或,或房地的价,格,格，可以反,映,映房地产价,格,格水平的高,低,低；,楼面地价,：每单位建,筑,筑面积上的,土,土地价格。,楼面地价,=,总地价,/,总建筑面积,=,单位地价,/,容积率,楼面地价比,土,土地单价更,能,能反映土地,价,价格水平的,高,高低。,如：甲土地,单,单价,700,元,/,平米（容积,率,率,5,），乙,510,元,/,平米（容积,率,率,3,），如房价,1200,元,/,平米，造价,900,元,/,平米，试比,较,较利润。,三、从价格,管,管理角度划,分,分,基准地价、,标,标定地价和,房,房屋重置价,格,格,城市基准地,价,价：基准地,价,价是政府对,城,城镇各级土,地,地或均质地,域,域及其商业,、,、住宅、工,业,业等主要土,地,地利用类型,分,分别评估的,土,土地使用权,单,单位面积的,平,平均价格，,是,是分用途的,土,土地使用权,区,区域平均价,格,格。,标定地价：,标,标定地价是,政,政府根据土,地,地管理的需,要,要，在基准,地,地价评估基,础,础上，修订,评,评估出一定,时,时期、一定,条,条件下，能,代,代表不同区,位,位、不同用,途,途的标志性,宗,宗地的价格,。,。,房屋重置价,格,格：是采用,估,估价时点时,的,的建筑材料,、,、建筑构配,件,件、设备和,建,建筑技术等,，,，按照估价,时,时点时的价,格,格水平，重,新,新建造同类,建,建筑结构、,质,质量、功能,的,的新房物所,需,需的一切合,理,理、必要的,费,费用、税金,加,加上应得的,利,利润。,四、从不同目的,和,和状态划分,买卖价格,租赁价格：,租,租金,抵押价值：,以,以抵押方式,将,将房地产作,为,为债权担保,时,时的价值。,计税价值：,为,为政府课税,目,目的，由估,价,价人员估定,的,的作为房地,产,产课税依据,的,的价值,征用价值：,政,政府强制征,用,用房地产时,给,给予的补偿,金,金额。,保险价值：,房,房地产投保,时,时为确定保,险,险金额提供,参,参考依据而,评,评估的价值,。,。,举例说明,抵押价格,房地产抵押,价,价值是在抵,押,押期间的各,个,个时点，特,别,别是债务人,不,不履行到期,债,债务或者发,生,生当事人约,定,定的实现抵,押,押权的情形,时,时，将抵押,房,房地产拍卖,、,、变卖最可,能,能所得的价,款,款扣除法定,优,优先受偿款,后,后的余额。,优先受偿款,：,：拖欠建设,工,工程价款、,已,已抵押担保,的,的债权数额,和,和其他法定,优,优先受偿款,。,。但不包括,拍,拍卖、变卖,的,的费用和税,金,金。,抵押贷款额,度,度,=,抵押价值,贷款成数,抵押价值,=,未设立,法定优先受,偿,偿权下的价,值,值,-,法定优先受,偿,偿款,再次抵押价,值,值,=,未设立,法定优先受,偿,偿权下的价,值,值,法定优先受,偿,偿款,已贷款余额,/,社会一般贷,款,款成数,例题：,某商品住宅,在,在建工程建,设,设用地总面,积,积,25000m,2,，拟建,500,套住宅，总,建,建筑面积,50000m,2,，已完成总,投,投资的,80,，开发商,以,以,5000,元,m,2,的价格预售,了,了其中,100,套，建筑面,积,积共计,10000m,2,，预购人按,房,房价的,70%,办理了个人,住,住房抵押贷,款,款。开发商,曾,曾将该在建,工,工程抵押贷,款,款，目前该,笔,笔贷款余额,为,为,260,万元。开发,商,商拖欠施工,单,单位建设款,200,万元。现评,估,估该在建工,程,程不存在预,售,售期房且未,设,设立法定优,先,先受偿权下,的,的价值为,2000,万元。当地,同,同类在建工,程,程的抵押贷,款,款成数为,65%,。求取该在,建,建工程的再,次,次抵押价值,。,。,再次抵押价,值,值,=2000,（,50000-10000,）,/50000-260/65%-200=1000(,万元）,五、从产,权,权进行划分,所有权价格,：,：所有权是,最,最完整最重,要,要的权利，,设,设有其他权,利,利会降低其,价,价格；,使用权价格,：,：大陆目前,有,有偿出让和,转,转让土地的,价,价格都是使,用,用权价格。,其他权利价,格,格：如部分,产,产权的