XXXX年7月22日合肥万国大厦营销思路报告

Click to edit Master title style,Click to edit Master text styles,Second level,Third level,Fourth level,Fifth level,*,*,击此处编辑母版文本样式,*,单击此处编辑母版标题样式,谨呈：安徽万国投资有限公司,万国大厦营销思路报告,合创地产顾问机构（深圳）,2012,年,7,月,22,日,本报告基于与投资商初次沟通及对项目初步理解，制定的框架性营销思路。至于项目深化主题、投资商具体目标还须进一步的探讨与落实后，形成统一的项目认知。因此，本报告必然有所欠缺，还希望双方进一步沟通，进一步完善项目的营销策略。,报告前言,本体认知与发展方向认识,市场认知与发展方向研判,项目的定位与发展建议,项目营销策略与推广表现,PART,2,PART,1,PART,4,PART,3,P,ART 1,本体认知与发展方向认识,本体开发条件的认识,本项目为开发强度中等的集约型商业写字楼。,技术经济指标,数据,占地面积（亩）,15.31,计容总建（万）,54892,商业面积,13274,办公面积,33098,容积率,4,绿化率,4,0%,总地价（万元）,5098,万元,楼面价（元,/ ,）,1249,元,项目指标及区域条件,1、基本指标,对于商业地块而言，本地块容积率中等，考虑没有限制性的物业形态，地块物业有一定发挥空间。,2、出让价格,地块出让价格一般，但开发商自持物业,50%,；因此,本案前期开发投入较大，对于企业资金要求，前期现金流至关重要。,3,、区域环境,从区域位置、环境、规模角度看，本地块较小，商业体量没有规模优势，办公写字楼具备一定的地段优势和生态资源优势。,非合肥市传统商务中心，却是该片区的中心，两条主干道交汇口。,本项目地处新站北部区域，属城市新兴区域；新站站前板块为物流、商贸区，站北区域则主要为居住，本项目处于两者结合地带。,北二环和铜陵路交口，两条主干道的交接地带，一直以来都是新站区最热闹，最堵塞的交通要道,新建的铜陵路高架，轨道,1,号线的起点，都将改变站北区域的地位，项目的地理位置将更加突出。,本体区位条件认识,新站区商圈规划,规划商业网点,在建主要商业网点,现代电子城,信地城市广场,沃尔玛,板桥农贸市场,银座夜总会,现有主要商业网点,新站区商业网点分布图,本案,项目参数,数据,总建面积,5.4,万,建筑高度,25,层，,99,、,9,米,单层面积,1300,多平米,面积分割,约,300-1300,平米,层高、净高,3.6,大堂,层高,10.2,米，面积,200 ,外立面,干挂石材与玻璃幕墙相结合,电梯,8,部（品牌未知）,空调系统,无中央空调,停车位,371,公共空间,无,物管公司,未知,宽带,光纤接入,商业层高,6米,商业总面积,13274,项目按写字楼的硬件配套设施划分，属于乙级写字楼，在合肥写字楼市场属于中等水平建筑,项目产品条件认识,项目发展目标认识,本地块是万国集团进入房地产开发行业的首个项目，是未来万国集团自身办公总部，希望打造成高形象、价值集约型商业写字楼项目。,项目认知和发展方向思考,开发背景,区域背景,项目背景,企业背景：唯客集团与白马集团联合开发，,品牌导入；,政府要求：开发及运营条件要求严格，,形象价值优先。,区域背景：产业、景观、交通等综合推动下，,项目价值凸现；,片区背景：商贸、物流、居住、配套较为集中，,主动区域中心化。,物业组合：写字楼+商业，,复合型物业；,功能思考：项目体量小，规模不大，属于合肥市写字楼中等水平，区域内高端水平。,企业背景：安徽万国投资有限公司,多个服装企业共同出资，,形象价值导入；,企业要求：自持项目,50%,物业，,品质价值优先。,定义合肥新站区商务经贸写字楼；其中写字楼是重点、商业是难点。,重新定义合肥新站区站北区域商务写字楼,P,ART,2,市场认知与发展方向研判,办公市场,/,分布格局,目前合肥写字楼分布格局已形成，集群化特征开始凸显,濉溪路商务区,以财富广场、新天地广场、金鼎国际广场等为代表的写字楼群体，分布在北一环（濉溪路）沿线，整体形象较好，品质中等偏上。,新站区商务区,以蓝鲸大厦、中环国际大厦等为代表的写字楼群，多围绕胜利广场周边，周边商务氛围已形成，仅次于中心区。,中心商务区,以三孝口和四牌楼区域为主，辐射周边区域，发展较为悠久，早期有邮电大厦等，亦有后期兴建的,CBD,中央广场等，商环境优越，但写字楼档次参差不齐 。,五里墩商务区,新兴办公区域正在形成，早期改造式写字楼多以淘汰，以汇金大厦、之心城、,IFC,金融中心等中高端写字楼正在出现。,包河区商务区,马鞍山及徽州大道沿线，商务办公气氛已形成，部分写字楼较老，品质较差，后期以九华国际、吉瑞泰盛、万达广场等为代表中高端写字楼开始投入使用。,政务区商务区,该区域内代表楼盘如西环中心广场、新城国际、万达广场等为新兴项目，无论是质量、设计理念、项目外立面、写字楼整体综合品质都是首屈一指。,高新区商务区,多分布在软件园周边，以浙商大厦、,TOP,创展中心，写字楼数量较少，形象一般，总体档次中端偏下。,办公市场,/,发展趋势,办公市场发展迅速，且高端化、细分化的特征明显,第四阶段,（,2008,年,至今）,第三阶段,（,2002,年,2008,年）,第一阶段,（,80,年代,90,年代中期）,第二阶段,（,90,年代中期,2001,年）,背景：经济社会发展较缓慢；,代表：合肥大厦、长江大厦等,特征：多为早期政府部门投资兴建，多用于出租，功能欠缺，配套缺少，面临淘汰的命运。,背景：经济社会发展较较快；,代表：邮电大厦、富康大厦等,特征：整体呈现多元化特性，还是以政府及国企单位主导，总体设计较差，但由于租金较低，目前仍受欢迎。,背景：经济社会高速发展；,代表：天徽大厦、万通大厦、财富广场等,特征：只租不售的情况结束，写字楼市场化形成，整体设计及配套服务有了极大的提高。,背景：经济社会高速稳定发展；,代表：,IFC,国际金融广场、天鹅湖国际商务中心等,特征：,5A,级高端写字楼出现，硬件及软件配置都达到了高水平。,发展区域,市中心土地日益紧张，办公市场向,政务区、包河区及滨湖区,发展较明显。,发展方向,合肥写字楼市场集群化、细分化程度加深，产品高端化开始显现。,合肥写字楼市场发展历程,趋 势,政务区,滨湖区,市中心区域,发展态势：由中心区外延现象明显,办公市场,/,市场供应,区域,后续货量（万方）,主要货量来源,北一环区域,约,7,国光万豪广场、祥源广场,市中心区域,约,17,华侨广场、安粮东怡金融广场、合作经济广场,三里庵区域,约,20.3,环球金融广场、,IFC,国际金融中心,新站区区域,约,10,信地城市广场、创智坊,包河区区域,约,10,东方广场、荣信商务中心,政务区,超过,35,华邦世贸城、蔚蓝商务港、新地中心、天鹅湖国际商务中心、置地中心,其他区域,超过,40,恒盛坝上街,RBD,、蓝鼎国际商务中心,总供应 量 超 过,144.3,万方,未来,2-3,年，办公市场供应量超,140,万方，多集中在政务区，本区域竞争较弱。,合肥未来,2-3,年总供应量超过,140,万方，供应量充足；,供应量多集中在三里庵区域、政务区及黄潜望板块，达,65.3,万方；,本案所在区域,新站区域未来供应量较少，约,10,万方。,合肥典型写字楼销售周期普遍过长，整体去化速度表现一般；,合肥写字楼项目细分化、高端化开始凸显，例如,IFC,安徽国际金融中心，同时该项目去化表现较好。,写字楼普遍销售周期较长，在售典型项目去化速度表现一般,办公市场,/,成交分析,项目,IFC,安徽国际金融中心,立基大厦,安粮东怡金融广场,B,座,国光万豪广场,华侨广场,白天鹅商务中心,港澳广场,A,座,吉瑞泰盛国际购物广场,印象时代,新华国际金融广场,利浩财智广场,开盘日期,2010-6-1,2009-10-20,2011-4-12,2011-6-13,2010-11-22,2011-11-12,2011-11-10,2009-8-26,2011-11-26,2011-6-17,2009-9-18,新站区办公市场/市场格局,火车站,宝文国际大厦,中环广场,九龙财富广场,浙江商贸城,中绿广场,利浩财智广场,利港生态商务港,站 南 区 域,站 北 区 域,依托火车站，新站区域写字楼格局划分为站南和站北两个区域。,以商贸物流型中小办公企业为主，目前入住率较高。,租金在,30,-,40,元/。,站北广场建设、产业驱动和城市化进程，写字楼发展方向趋向站北。,铜陵路高架桥修建完成，将带来重大利好条件。,中绿广场,九龙珠儿童城,中环广场,宝文国际,浙江商贸城,火车站将新站写字楼分为站南和站北两个片区，目前站南依靠火车站，多为商贸型企业，但随着站北片区的产业和城市化开发，具备生态资源的站北区域，未来将成为发展新方向。,本案,写字楼需求主体为,建筑装饰、外贸批发类,，,这与周边大量,专业市场、批发市场相关,该商务区内的写字楼入住最多的行业为,建筑装饰类,，其次为,外贸批发零售类,，两者占据总体的,22.6%,，,这与该区域内存在大体量的专业批发市场及建材市场相关；另外，,制造类企业,占比,9.1%,；,入住企业大多为,民营企业,，国企、政府机构及外资企业占比较小。,新站区办公市场/业态分析,17,区域办公市场/市场现状,站北广场写字楼整体品质一般，面积在50-100，以平层为主；入驻多为中小型商贸、金融担保和服务配套型企业。,项目名称,产权性质,体量,主力面积,产品,类型,入住企业,利浩财智,广场,写字楼,50年,4万,22-96,平层,机械设备、网络科技、婚庆教育等,利港国际,写字楼,50年,7.3万,48-117,平层,担保公司、建材公司等,安粮蓝寓,商务公寓,50年,3.3万,53-103,平层,摄影、红酒代理、宾馆、非第一居所,馥邦新,世界,商务公寓,50年,2.7万,45-107,平层,未交付,利浩财智,广场,利港,国际,安粮蓝寓,馥邦新,世界,利港国际平面,利浩财智广场户型,利浩财智广场平面户型,利浩财智广场水牌,18,10000,2000,4000,6000,8000,2010,2011,2012,房价,安粮蓝寓 5600,10900,12000,6800 玲珑公馆,挑高10000-12000,信地城市广场,天目国际公馆 8800,馥邦新世界 5200,利港国际 6958,利浩财智 6700,写字楼价格与住宅公寓持平，价格敏感。,片区写字楼价格和住宅公寓价格基本持平。且走势较为平稳。,片区商务公寓价格低于写字楼价格，去化速度较快，但整体价格低于写字楼。,区域办公市场/办公价格走势,片区写字楼价格走势较为平稳，风险性较小，溢价率高于商务公寓。,区域办公市场/市场供应去化,片区写字楼价格和住宅公寓持平，但去化速度较快。反应办公市场具备一定基础；近两年无新增写字楼，市场供应处于相对的短缺期。,去化速度略高于住宅公寓，市场需求较多元,。,片区写字楼价格与自住公寓基本持平。但去化速度快。,市场有办公和投资需求，办公市场具备一定基础。,目前写字楼均为2009年开盘，区域新增写字楼需求基本以商务公寓形式满足。,2,009年,201,0年,2009.10 - 2011.01 利港国际，7万，面积48-117,去化周期：16个月,2009.09 利浩财智广场 面积30-96 体量：4万 去化率：95% 去化周期 32个月 （713套）,2010.03-2011.07 馥邦新世界 2.7万,面积40-108 去化周期：16个月,201,1年,2010.04- 2011.04 安粮蓝寓,3.3万，面积40-90,去化周期12个月,2010.04 信地城市广场，5万，面积38-70,去化率 91%。 2012.03 开盘玲珑公馆 去化率4%,2010.07 天目国际公馆 面积30-60 去化率： 36% ；1#尚未开盘,区域办公市场/市场小结,片区具备办公开发基础，较多都是自用需求，存在市场空白空间，可塑性较强,1,、非合肥写字楼的重点发展区域，主要依靠区域自身发展的商贸物流企业。,2,、区域写字楼已经向北发展，区域写字楼处于短缺期，办公市场具备潜力；,3,、多为区域型客户，外延客户较少。,4,、新站区写字楼入驻情况可以看出，区域专业市场，工业园区以及区域功能属性直接影响写字楼入驻企业类型。,5,、区域内写字楼水平较低，市场存在空白空间，具备塑造区域高端形象。,市场潜力,产品特征,供应去化,站北产业驱动、商贸物流、基础配套和城市化进程，为区域写字楼发展奠定基础。,面积在50-100，平层，附加值较低，租金在,20,-,30,元/,处于供应的相对短缺期，相对于70年公寓具备一定基础。,自用型客户辐射范围广，多为中小型商贸、服务型企业。,客群基础,P,ART,3,项目的定位与发展建议,产品参数,/,问题思考,项目参数,数据,总建面积,5.4,万,建筑高度,25,层，,99,、,9,米,单层面积,1300,多平米,面积分割,约,300-1300,平米,层高、净高,3.6,大堂,层高,10.2,米，面积,200 ,外立面,干挂石材与玻璃幕墙相结合,电梯,8,部（品牌未知）,空调系统,无中央空调,停车位,371,公共空间,无,物管公司,未知,宽带,光纤接入,商业层高,6米,商业总面积,13274,那么，我们接下来考虑的问题是什么？,1.,我们客户在哪，面对整个合肥市场，还是区域市场？,2.,既然在区域内具有很好的优势和代表性，我们将如何把这些东西给做出来？,3.,项目的核心价值是在哪里？怎么做才能够做到高溢价？,本项目从站北区市场和区域位置看，地段和产品都有着很好的优势和代表性，处于区域市场的第一梯队。,地段,产品,与市场上写字楼项目相比，较为同质化，在区域内本案品质较为优越，但不具备压倒性竞争优势；,从地产二元论界定本项目,位于铜陵路与北二环路交口，处于商贸物流核心位置，地段优势突出，但办公商务环境不高,。,目标客群,/,客群定位,本案写字楼客群,第一圈层：,来源：项目所在区域客户；,关注点：,地段位置、配套实用性、升值潜力；,购房目的：自用办公与投资兼有，自用比例高于投资，兼顾投资的客户。,第二圈层：,来源：合肥市其他区域；,关注点：,地段位置，升值潜力、区域配套,；,购房目的：投资客户为主，部分办公使用客户。,第三圈层：,来源：其他市区及省外；,关注点：,区域成熟度，升值潜力，附加值；,购房目的：多为看中收益率的投资客，少量的办公客户。,总结：项目周边经贸发达，需要办公写字楼来提升公司形象。,70%,会来自项目周边区域；当前客户集中在,30-,50,岁之间，总体上自用投资兼有，,比例各占一半；多看重地段位置、升值潜力、区域环境配套。,核心圈,次核心圈,非核心圈,客户群体：,服装贸易、汽车物流、保险企业等老板经营户。,客户群体：,各私企业老板、高层领导，专业投资者。,客户群体：,专业投资者，私企业老板。,地缘关系，本案位于为新站区经济贸易发达之地，周边客户群体购买力充裕，但投资理念一般，后期需要销售引导。除去投资商自持,50%,物业，所剩体量不大，推广面对全市各区，营销重点锁定区域市场即可。,项目分析,/,定位,属性,诠释,区,位,属,性,紧邻城市物流、商贸区,周边建筑以专业市场和住宅为主,站前板块定位为,“,城市物流商贸区,”,项目周边大部分为新建住宅和发展成熟的专业市场,车流环境嘈杂,商务氛围淡薄,区域环境较差，缺少办公商务氛围,项,目,属,性,规模不具备优势,公共交通道路通达性较好,商业贸易配套齐全,占地约,1,万多平方米 ，建面,5,万平米，容积率,4,；,铜陵路高架的修建成，公共交通通达性较好；,商业配套尤其突出。,生态优势,政经资源优势,正对,500,亩生态公园,新站区管委会,项目界定：,商贸资源优势的高档写字楼项目,具备一定外部生态资源,项目位于城市物流商贸区核心位置，紧邻生态公园景观，坐拥庞大商贸物流客户群体，项目定位为”新站区商务经贸企业写字楼”,减小劣势，避免威胁,发挥优势，转化威胁,利用机会，克服劣势,发挥优势，抢占机会,项目,SWOT,分析,优势：,紧邻商贸物流区，拥有庞大目标群体；,正对,500,亩生态公园，景观资源丰富；,自持,50%,物业，品质有保障；,投资商自身的商贸资源，资源优势突出。,劣势：,商务氛围淡薄,周边车流环境嘈杂,机会：,铜陵路高架的修建，地段交通的优势得到进一步凸显,高档写字楼对于区域的商贸客户的需求将得到激发,办公市场潜在需求旺盛,威胁：,合肥写字楼未来供应量很大，竞争激烈,对于图经济实惠型客户，周边商业性质的公寓，会给项目销售带来威胁。,强调地段交通、公园景观稀缺性；,凸显开发自持，品质有保证；,激发周边客群办公需求。,细分合肥办公市场环境，适合企业的才是最好的；,传递理念，拥有高档写字楼物业，才能在商场上事半功倍。,利用铜陵路高架的修建，描绘区域发展未来。,项目分析,/,定位,项目分析,/,定位,从区位来说,本案的商务氛围并不浓厚,它没有滨湖区的大气,没有政务区的前景,没有,CBD,的地位,更没有中心区的繁华,从产品来说,本案的产品品质并非一流,它没有万达广场的大气,没有华润中心的背景,没有,IFC,的高度,绝不可能成为写字楼的标杆,从机遇来说,它将借合肥新站区建设发展之势,借商贸物流发展蓬勃之势,借高档写字楼需求发展之势,借强势推进“工业强区”战略之势,我们认为项目定位的物理核心价值：,地段、品质、资源、生态,项目分析,/,定位,紧抓项目在区域内的核心的物理资源价值，放大项目优势，,打造新站区顶级写字楼,。,项目定位,财富广场,比肩世界,500,强,置地投资广场,领袖商务 系出名门,绿地蓝海,政务区首脑型写字楼,新城国际,政务区首座甲级写字楼,蓝鲸国际,上市企业孵化器,汇金大厦,一环,5A,甲级纯写字楼,浙商创业大厦,环球商务领地,“,5A,”,、“甲级”、“纯”、“国际”,等词汇大量充斥着写字楼市场，客户不会对这些字眼有着任何关注，已经形成麻木的状态。,因此本案的定位即要切合本项目特点、核心价值、客群定位；又要区别于其他个案，,我们赋予本案以主题性概念。,项目定位：,新站区商务头等舱,定位解释：,“新站区”,：代表了项目的位置，我们不主张尾随合肥高端写字楼，立志打造新站区域写字楼办公头牌。,我们的方法是用确定的客户群作为项目主题，对客户群的再次直接锁定,大气、干净明了，从中小商贸、物流服务公司提升到企业的层次,我们的案名是：,万国,企业中心,备用名：万国商务大厦、万国大厦；,商务大厦，来填补周边商务写字楼的不足,营销推广,P,ART,4,项目营销策略与推广表现,我们的营销策略：,线上高调标榜“,新站区核心区域高端写字楼,”和宣传本项目物理核心价值卖点；线下主要采取实效小众媒体渠道，来针对本项目商贸物流行业客群，利用项目自持,50%,的物业，制造“,行业联盟平台概念,”造势，展开一系列营销攻势加以吸引，以实现去化项目的目的。,产品价值,+,概念吸引,=,完美去化,借势发力,借船出海,借风使舵,三大战略，让客户主动走进来,营销策略,我们的客户很明确，但他们却日理万机，到处奔波，如何才能准确而又迅速的找到他们，让他们认知到我们呢？,借势发力,借船出海,借风使舵,将营销中心的二层作为行业交流的超大会议室（商务会馆）,将行业有关服装商贸、建材装饰批发、经济会议,等聚集于此，加大项目曝光率,营销策略,不仅是一个销售场所，更是一个体现万国,企业中心品质的会馆；,以高端商务会馆包装为尺度，设吧台、茶座，雪茄房，书房等，并可在门口设置一外国门童；也可作为项目定期的活动场所。,强化人群，让人主动走进来,先造景，再造场,以项目特点和 气势吸引市场关注，吸引客户前来。,借势发力,借船出海,借风使舵,利用万国自身资源优势，为客户提供附加值服务的同时，,也增加集团小额贷款公司和服装商贸发展的业务。,如：小额贷款、商业融资、金融理财、商贸顾问、商贸资源、商业经营咨询等。,营销策略思考,行业联盟，为客户提供附加值,每位企业家都希望顺势而上，把企业做大做强。行业联盟为他们提供资源，创造便利和价值，对于他们来说，这就是借风使舵。,制造概念，增加物业附加值。建立一个软性的行业联盟战略平台，制造客户归属感，为项目增加附加值。,借势发力,借船出海,借风使舵,依靠新区建设发展的契机、依靠区域贸易经济发达的实力、依靠市场对办公需求的良机、依靠区域规划战略的势头，深度阐述项目的投资价值和意义,营销策略思考,借助机会，诠释项目价值所在,？,？,？,？,？,？,？,？,？,？,？,？,？,？,？,？,寻找一个符号，在市场脱颖而出,传播策略,推广原则：,“,3,高”,高形象：,立意高远，优越气度,高姿态：,传播力度，推广气势,高品质：,确立资格，制造溢价,推广策略,风云际会,安徽商贸大鳄会晤联盟,亮相主题,策略核心：在项目还未正试亮相之前，以行业联盟写字楼概念提前入市，制造话题，引起圈内和潜在客户的关注和讨论，为市场的正式启动营造足够的舆论环境。,1,）,号外,：商贸物流企业联盟，启航商务协作新时代,2,）,际会,：巨头聚首，安徽商贸大鳄会晤联盟,3,）,格局,：万国,企业中心，商贸物流企业,CEO,联盟,有态度的写字楼,30000,生态公园，,10000,生态湖景，,不争繁华，只为自然,会呼吸的写字楼。,系列主题,通过主题演绎，从多个角度阐述项目价值,有朋友的写字楼,商贸物流企业联盟，,竞争变竞合，,协作发展互惠共赢,在这里不再孤军奋战。,系列主题,有思想的写字楼,商贸物流企业联盟，,竞争变竞合，,协作发展互惠共赢,在这里不再孤军奋战。,系列主题,有标准的写字楼,10.2,米宴会级大厅,专享,8,部高速电梯，,办公豪门,非大成者，难有此感,系列主题,有远见的写字楼,合肥商贸物流核心区位，,屹立于心，成功在握,眼拙者，而不见,远见赢天下,系列主题,推广思路,推货编排,形象展示,以,万国,企业中心“,风云际会,合肥,商贸物流联盟”,服装商会单位入住等高调亮相，开启安徽行业联盟平台写字楼，从不同角度演绎项目价值。,恰当控制产品的推盘节奏，根据客户积累情况和市场反应，制造市场稀缺，实现产品供应和销售平衡，持续热销局面。,大众媒介与小众媒介相互结合，在控制成本的基础上最大化整合各项优势媒体资源,媒体组合,营销编排,结合阶段推广主诉求点，利用事件营销活动，轰击市场，持续市场热度，形成良好的市场形象，利于企业后期的口碑传播,1,2,3,4,5,通过现场包装和实景展示，给客户以价值体验。,为有效控制媒介成本，提高媒介推广的效果，首先应控制媒介类型，其次要在媒体选择时明确重要、次要媒体。,适当减少大众媒体的投放量，将预算更多安排在营销事件、小众媒介和线下推广上。根据核心客群及重要客群的信息渠道、消费渠道的特性，选择成本较小、适合的小众媒体，提高媒介投放时效性。,媒体选择原则,大众媒体选择户外,选择依据：所在区域是否符合目标范围；租赁期限是否灵活,高炮、楼顶广告牌：国际汽车城,、站前路、安徽大市场、当涂路,等,大众媒体选择房产门户网站,选择依据：合肥当地房地产网站影响力及点击率，根据主动查找的特性选择。,选择对象：,365,房产家居网、合房网为主，,其他网络为辅,大众媒体选择及采买技巧报纸,选择依据：广告到达率高，阅读群范围广且与项目目标客户定位吻合,选择对象：,合肥晚报为主，新安晚报、安徽商报为主,，其他报纸阶段性适量投放,采买技巧：因报广成本较大，应强化主要、次要媒体的投放周期，避免成本的超标。,媒体效果分析,新型媒体,新浪微博,选择依据：,及时性、爆炸性、新闻性信息的快速传播，口碑传播在网络上的变异,选择依据：需要事件性强的新闻，到达率极高，安徽众多企业、众多名人都开始利用微博。,选择客群：,新浪微博上的众多实名企业微博主人、企业微博等,小众媒介类型的选择,手机短信,针对性强，价格便宜,应选用,楼宇电视,目标受众档次较高,可阶段选用,微博,受众群体文化层次高，利于项目形象塑造。,应选用,公交移动电视,目标受众档次相对偏低,应放弃,商业信函,作为国际通用的直效传播形式，应统筹选定目标名址方可有目标的执行；,谨慎选用,DM,作为方兴未艾的分众媒介形式，通过区域直投提高信息到达的准确度及速度，更新信息虽不方便，但适合品牌推广。,可阶段选用,公交站牌,目标受众群档次偏低，形象展示效果差,应放弃,售楼部选址,/,布置考虑,方案一： 临街建造售楼部,因项目地块体量不大，项目临街面较多的铜陵路正在施工，北二环路沿街面短，依项目临街建造售楼部，代价过高。,不建议采用。,方案二： 租赁商铺做售楼部,可以在目标区域选址，贴近客群，但楼盘形象不高。需要投入一定装修成本和门面租金，缺少体验式营销，客户对产品体会不深。,谨慎建议。,方案三： 本体建筑做售楼部,装修写字楼入口大厅和商铺做营销中心，客户可以深切体会到项目硬件优势和品质，节约费用成本，但对工程进度和安全防护要有要求。,考虑体验营销和成本费用方面，建议采用。,建议写字楼入口大厅作为营销中心，外场造景，销售重在客户体验营销。,项目案名石,售楼部外景观,项目视觉设计,/,表现,项目视觉设计,/,表现,本次汇报到此结束,更多关于项目的落地策略、平面表现、推广手法，,将在紧接的细案中详尽探讨。,前提是在这个概念上达成共识,初步构想还需开发商斧正及指导。,合创地产顾问机构预祝项目销售圆满成功！,END,演讲完毕，谢谢观看！,内容总结,谨呈：安徽万国投资有限公司。企业背景：唯客集团与白马集团联合开发，品牌导入。政府要求：开发及运营条件要求严格，形象价值优先。物业组合：写字楼+商业，复合型物业。其中写字楼是重点、商业是难点。（80年代90年代中期）。背景：经济社会发展较较快。代表：邮电大厦、富康大厦等。合肥未来2-3年总供应量超过140万方，供应量充足。担保公司、建材公司等。写字楼价格与住宅公寓持平，价格敏感。片区写字楼价格和住宅公寓价格基本持平。3、多为区域型客户，外延客户较少。处于供应的相对短缺期，相对于70年公寓具备一定基础。目标客群/客群定位。购房目的：投资客户为主，部分办公使用客户。备用名：万国商务大厦、万国大厦。线上高调标榜“新站区核心区域高端写字楼”和宣传本项目物理核心价值卖点。不仅是一个销售场所，更是一个体现万国企业中心品质的会馆。以项目特点和 气势吸引市场关注，吸引客户前来。每位企业家都希望顺势而上，把企业做大做强。演讲完毕，谢谢观看,