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,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,*,单击此处编辑母版标题样式,*,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,*,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,*,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,*,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,*,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,*,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,*,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,*,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,*,本报告是严格保密的。,本报告是严格保密的。,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,*,综合体开发模式专题研究,华润万象城系列,万达 广场系列,soho,中国系列,万象城都市综合体系列,深圳万象城,先运营商业再销售住宅，高投入高利润,杭州万象城,沈阳万象城,南宁万象城,Soho,都市综合体系列,Soho,现代城,住宅、公寓、写字楼等可售型物业为主，快速回现,建外,soho,朝外,Soho,万达广场都市综合体系列,北京,CBD,万达广场,先销售住宅再运营商业，滚动开发,重庆南坪万达广场,南京建邺万达广场,目前国内较为成熟的综合体开发模式主要有,3,种，代表系列华润万象城、万达广场、,soho,中国（以开发次序、持有和销售比例作为区分维度）,1,2,3,华润万象城,1,深圳华润万象城包括了五星级酒店、,5A,级写字楼、购物中心、公寓和住宅,华润万象城,深圳华润中心是一座以大型购物中心为核心，集商业、办公、居住、酒店等诸多功能于一体的综合性、现代化、标志性、高品质的建筑群体。,项目位于深圳市罗湖金融商务中心区，分北、中、南三个部分，占地面积,77292,平方米，总建筑面积约,48,万平方米，总投资逾,50,亿港币。,项目一期于,2002,年,10,与破土动工，包括超大规模室内购物及娱乐中心,“,万象城,”,、,5A,甲级写字楼,“,华润大厦,”,，于,2004,年,12,月竣工开业。,二期项目包括君悦酒店、酒店式公寓、国际商业休闲广场和高尚住宅，于,2005,年,12,月,16,日开工建设，,2009,年,12,月落成启用。,幸福里,君悦酒店,万象城,华润大厦,深圳华润中心建筑布局,万象城,华润中心,万象城已接待游客,2000,多万人次,商场出租率达,97%,，年销售总额达到,10,亿,写字楼出租率,100%,，,40,多家国际金融机构及国内外大型企业入住,项目总建面约,48,万平米，总投资约,50,亿，其中非住宅物业建面,38,万平米，投资,34,亿，占比,68,华润万象城,成本构成,规模,(,万平米,),总成本,（亿元）,功能构成,开发周期,土地成本,7.7,7.7,商业、写字楼、酒店、住宅,等综合物业,2002-2009,年,非住宅,物业,写字楼,4.2,3.4,国际标准,5A,甲级写字楼,2002.10-2004.12,酒店,6,8.4,君悦酒店，五星级酒店,2005.12-2009.12,购物中心,18.8,17,深圳最大、超大型室内购物中心,2002.10-2004.12,商业街,9.5,4.7,万象城二期,2005.12-2008.12,合计,38.5,33.5,华润综合体持有型物业总投资,2002-2008,年,住宅,物业,公寓,1.5,1.2,引进世界一流餐厅、酒吧、茶馆、精致零售店,2005.12-2008.12,住宅,9,7.2,定位顶级精装修豪宅,2005-2009,年,开发模式项目首期开发高级写字楼和高档购物中心树立标杆形象，后期开发回现产品，实现住宅产品的高溢价,华润万象城,2009,年,2008,年,2007,年,2006,年,2005,年,2002-2004,年,一期开,发进程,关键时,间节点,2002,年,10,月,一期动工,2005,年,12,月,二期动工,2009,年,8,月,幸福里开盘,2004,年,12,月,一期竣工开业,2009,年,12,月,二期落成启用,时间轴,二期开,发进程,数据来源：世联数据平台、华润相关人员访谈,万象城面积,18.8,万平米,华润大厦面积,4.2,万平米,投资额,17,亿,投资额,3.4,亿,君悦酒店开发面积,6,万平米,投资额,8.4,亿,国际商业休闲广场开发面积,9.5,万平米,投资额,4.7,亿,酒店式公寓开发面积,1.5,万平米,投资额,1.2,亿,幸福里开发面积,9,万平米,投资额,7.2,亿,运营特点,：华润综合体仅住宅对外出售，所有商业物业均由华润持有运营,运营准备阶段,快速发展阶段,赢利情况：非住宅部分全部采用持有出租的形式，从,05,年投入使用至今租金收入为,12.56,亿，住宅销售金额为,40,亿,华润万象城,2027,.,2012,2011,2010,2009,2008,2007,2006,计算,数据,时间轴,数据来源：世联数据平台、华润相关人员访谈,2005,租金增长率,租金,写字楼面积,净利率,折现率,数据,依据,预估,合同,实际,行业,水平,行业,水平,计算,数据,年利润,13379,14564,14922,15857,16201,16561,17463,17658,.,28270,折现值,(,将所有,2012,年后利润折现为,2012,年的现值,),17658,.,9008,租金增长率,租金,万象城面积,净利率,折现率,数据,依据,预估,合同,实际,行业,水平,行业,水平,计算,数据,租金增长率,租金,商业街面积,净利率,折现率,数据,依据,预估,合同,实际,行业,水平,行业,水平,计算,数据,价格增长率,单房,价格,客房数,净利率,入住率,数据,依据,预估,官网,实际,行业,水平,行业,水平,华润中心年利润表,万象城年利润表,商业街年利润表,君悦酒店年利润表,年利润,3231,3360,3495,3635,3780,3931,4088,4252,.,6808,折现值,(,将所有,2012,年后利润折现为,2012,年的现值,),4252,.,2169,年利润,0,0,0,0,0,8368,8824,8923,.,14286,折现值,(,将所有,2012,年后利润折现为,2012,年的现值,),8923,.,4552,年利润,0,0,0,0,0,4301,4473,4652,.,7448,折现值,(,将所有,2012,年后利润折现为,2012,年的现值,),4652,.,2373,本项目租金增长率取,4%,，折现率取,10%,总利润,16610,17924,18417,19491,19981,33162,34849,35484,.,56812,总折现值（所有折现值加总）,336144,汇总年利润表,在盈利能力和回现能力的考虑下，华润万象城系在全国的复制过程中，对非住宅物业和住宅物业的比例进行了修正,华润万象城,南宁万象城,总建筑面积：,56.9,万方,其中购物中心：,12.9,万方,星级写字楼：,4.4,万方,住宅建筑面积：,39.6,万方,非住宅物业：住宅物业,1,：,2.3,杭州万象城,总建筑面积：,80,万方,其中购物中心：,24,万方,星级酒店：,6,万方,高级写字楼：,11,万方,住宅建筑面积：,39,万方,非住宅物业：住宅物业,1,：,1,沈阳万象城,总建筑面积：,60,万方,其中购物中心：,20,万方,星级酒店：,5,万方,高级写字楼：,8,万方,住宅建筑面积：,27,万方,非住宅物业：住宅物业,1.2,：,1,标注：深圳万象城的非住宅物业比例,3.8,：,1,基于对城市综合指标的考虑，华润在进驻二、三线城市中提升了万象城模式中住宅物业的比例，从而降低了项目的开发风险和操作难度。,万达广场,2,万达在全国快速复制万达广场综合体项目，已进入,27,个城市，成为中国最大的商业物业公司,万达广场,北京,万达广场,南京,万达广场,重庆,万达广场,宁波,万达广场,项目名称,建筑功能,项目简介,北京,CBD,万达广场,涉外连锁商业中心、五星级酒店、国际商务港、特色商业街、,5A,级智能写字楼,位于北京中央商务区核心地段，紧邻东三环和国贸中心，坐北朝南，占地,10,万平米，总建筑面积约,50,万平方米，其中商业和五星级酒店面积,22,万平方米,重庆南坪万达广场,购物中心、酒店、写字楼、商业街区、住宅、公寓,位于重庆市南坪广场，是新的城市商业副中心，总建筑面积,78,万平方米，其中商业和五星级酒店面积,17,万平方米。,南京建邺万达广场,购物中心、五星级酒店、旅游商业街、写字楼、公寓,位于南京市建邺区，总建筑面积,97,万平方米，其中商业和五星级酒店面积,32,万平方米，是南京市最大的商业项目。,宁波鄞州万达广场,五星级酒店、国际购物广场、公寓、住宅,位于宁波市鄞州中心区，是宁波新的商业中心，总建筑面积,60,万平方米，其中商业和五星级酒店面积,35,万平方米。,万达广场先后经历了,2,次产品升级，第三代产品通过提高住宅物业比例实现项目合理化开发,万达广场,第三代,第二代,第一代,综合体,：规模在50-100万平米，增加了住宅、公寓和写字楼等销售型物业的面积，为提升项目档次，同时设计了五星级酒店,商业建筑群,：规模在10-15万平米，设计了多个主力店，按多栋设计，避免单一主力店、目标客户不对应的问题,单体商业楼,：总建面,5,万平米左右，一层设计成名品专卖店用于划铺销售，二三层专供沃尔玛超市使用，四层是万达影院,以沃尔玛为中心，但沃尔玛的消费人群对一楼商铺人气提升有限，导致一楼商铺的后期经营困难,增加持有物业比例，造成资金挤压，很难实现资金平衡，为满足投资平衡要求，高价出售小商铺，导致小商铺后期经营困难,扩大主力店经营面积，丰富主力店业态，增加住宅和写字楼设计，从而提升项目住宅物业的价值，实现项目盈利,万达广场模式的成功关键环节主要有资金运作、土地获取能力、产品规划和资源整合,资金运作,土地获取能力,产品规划,资源整合,较为平稳的现金流和前期的大笔资金支持,良好的政府公关能力和廉价的城市中心区地块,符合商家需要的产品设计和科学合理的开发节奏,非住宅物业的前期招商能力和后期持续运营能力,万达广场,基于土地竞争、人口聚集、升值潜力和政策优惠等方面的考虑，万达广场主要选址城市副中心，保证持有物业的市场价值,土地竞争,规划配套,升值潜力,政策优惠,中国城市的重要特征是中高收入群体向副中心或新区转移，从而为商业项目实现较好的消费基础。,城市核心商圈土地稀缺，竞争激烈及土地成本高，而城市副中心及新区土地成本较低,，升值潜力大。,城市副中心及新区规划起点高，城市配套好，适合营造高品质的项目。,在城市副中心及新区开发大型综合体，可以获得政府较好的政策优惠。,万达广场取地策略,万达广场,土地选择,采用“现金流滚资产”的资金运作模式，充分利用外部融资和少量自有资金实现滚动开发，形成资产再将升值后的资产上市或套现以支持公司的规模扩张,自有资金,银行贷款,第三代产品,只租不售购物中心,销售部分：住宅、写字楼、社区商业,租金收益,资产溢价,私募、整售,IPO,资产抵押贷款,租约抵押贷款,大型综合体地标建筑,土地,核心位置、低地价、分期付款,订单地产,归还贷款,滚动开发,低地价成本，可,以提供低租金,万达资金运作模式总结,“,现金流滚资产模式”：,以自有资金和银行贷款进行开发建设；,低地价支撑低租金，大型综合体建筑提升房价；,住宅、写字楼、社区商业的销售回款用以归还银行贷款；,购物中心的租金收益用以归还利息，多余的钱形成自有资金；,持有型物业的资产溢价可以支持资本市场融资（私募、整售、,IPO,上市）；,以租金收益与资产溢价进行抵押获得资产抵押贷款或租约抵押贷款，这部分贷款用以支持项目的滚动开发。,租金归还利息,提升房价,现金流滚资产模式,万达广场,资金运作,销售回款是现金流滚资产实现通路的首要条件，为此，万达一直强调提高开发速度，并在第三代产品中提高
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