长沙城市评价和房地产行业解析

,单击此处编辑母版标题样式,*,长沙城市评价和房地产行业解析,武汉合美置业顾问有限公司,2010,年,1,月,11,日,1,目 录,第一部分,2004-2008,年长沙市国民经济和社会发展概况分析,第二部分,2004-2008,年长沙市房地产行业发展统计解析,第三部分 长沙市主城区,2009,年商品住宅成交状况分析,第四部分 总结,2,2004-2008,年,长沙市国民经济和社会发展,概况分析,第一章,3,长沙市城市简介,长沙是湖南省会，位于湖南省东部偏北，是湖南的政治，经济，文教，商贸和旅游中心，是中南地区重要的资金，技术，原材料集散地和交通枢纽，东接浙赣，西引川黔，北控荆楚，南领桂粤，素有“荆豫唇齿，黔粤咽喉”之称。全市现辖芙蓉，天心，岳麓，开福，雨花五区和长沙，望城，宁乡三县及浏阳市总面积,1.18,万平方公里，人口,613,万，其中城区面积,556,平方公里，人口,199,万。,长沙处于湘江下游，湘中丘陵与洞庭湖冲积平原过渡地带和湘浏盆地，地势南高北低，丘涧交错、红岩白沙。地貌基本上是山地、丘陵、岗地、平原各占四分之一。土质多为弱酸性地带红壤和河流冲积土，肥沃适耕。土地利用以林地和水田为主，林地占,51.65%,，耕田占,28.38%,。,4,长沙市,GDP,总量分析,项目,2004,2005,2006,2007,2008,2008,年武汉,GDP,（亿元）,1108.85,1519.9,1790.66,2190.25,3000.98,3960.08,增幅（,%,）,14.80%,37.07%,17.81%,22.32%,37.02%,15.1%,2004-2008,年，长沙市,GDP,总量增幅虽然有起伏，但是,GDP,总量保持较好的增长态势，反映了长沙市增增日上的经济发展状况。,5,长沙市人均,GDP,分析,项目,2004,2005,2006,2007,2008,2008,年武汉,人均,GDP,（元）,17638,23774,27698,33545,45569,44148,增幅（,%,）,14.60%,34.79%,16.50%,21.11%,35.84%,30.34%,2004,年,-2008,年，长沙市人均,GDP,稳步提升，,2008,年加速增长，增幅超越,2007,年创出新高。,6,长沙市固定资产投资分析,项目,2004,2005,2006,2007,2008,2008,年武汉,固定资产投资（亿元）,668.09,881.44,1089.81,1445.18,1873.33,2252.05,增幅,38.90%,31.93%,23.64%,32.61%,29.63%,30%,房地产开发投资（亿元）,175.54,256.35,303.86,412.99,469.5,570.36,增幅,43.20%,46.04%,18.53%,35.91%,13.68%,24.1%,房地产投资所占比总,26.27%,29.08%,27.88%,28.58%,25.06%,25.32%,2004-2008,年，长沙市固定资产投资稳步增长，房地产开发投资所占比重为四分之一强，强劲房地产开发力度带来巨大的经济拉动效应。,7,长沙市常住人口总量分析,项目,2004,2005,2006,2007,2008,2008,年武汉,常住人口（万人）,628.7,639.3,646.5,652.92,658.56,897.00,增幅,1.40%,1.69%,1.13%,0.99%,0.86%,0.06%,2004,年,-2008,年，长沙市常住人口稳步提升，但是,2007,年后，增幅超越有所放缓。,8,长沙市产业结构分析,2004-2008,年，长沙市产业结构中第一产业（农业）所占产业比总持续下降，第二产业（工业）和第三产业（服务业）所占产业比总持续增加。,项目,2004,2005,2006,2007,2008,产业结构,9.3:44.4:46.3,7.4:43.1:49.5,6.9:43.3:49.8,6.3,：,45.0,：,48.7,5.7,：,52.2,：,42.1,9,长沙市社会消费品零售总额分析,项目,2004,2005,2006,2007,2008,2008,年武汉,社会消费品零售总额（亿元）,525.13,743.43,865.61,1037.03,1273.87,1850.05,增幅,16.20%,41.57%,16.43%,19.80%,22.84%,21.8%,2004-2008,年长沙市社会消费品零售总额的稳步增长反应了居民消费水平的提高和消费力的稳步增强。,10,长沙市人均可支配收入分析,项目,2004,2005,2006,2007,2008,2008,年武汉,城镇居民,人均可支配收入（元）,11021,12434,13924,16153,18282,16712.44,增幅,11.00%,12.82%,11.98%,16.01%,13.18%,16.44%,2004-2008,年长沙市城镇居民人均可支配收入稳定增加，人民生活日益富足。,11,据长沙市,2001,年修编后的城市总体规划规定，到,2020,年长沙市人口将增加到,350,万,，城市用地规模由原来的,250,平方公里增加至,350,平方公里,。,城市空间结构为,“,一主二次四组团,”,，即一主,-,河东主城区，二次,-,河西新城、星沙马坡岭新城，四组团,-,捞霞组团、高星塘岭组团、含浦组团、,暮云组团,。城市规划区由原来的,966,平方公里扩大到,2890,平方公里，其中都市区,1450,平方公里,。,按照长沙整体规划修编后的蓝图，长沙通过,10-15,年的努力，将建设成一个人口,300,万，城区面积,350,平方公里的大都市，按此速度，长沙还要增加住宅面积,4000,万平方米,，每年要新增住宅面积,200,多万平方米,，房地产市场仍有巨大的发展空间。,长沙市城市规划战略,12,长沙市城市主体规划,城市主体指河东城区集中联片发展区域，北、东至浏阳河，西至湘江，南至绕城线，规划城市建设用地,124,平方公里，城市人口规模为,146,万人。规划强化综合服务功能，“退二进三”，改善环境质量，完善基础设施，建设城市商务中心和商业中心，使之成为集信息、金融、商务、行政,办公,于一体，环境优美、设施一流、高效集约的“极核”。,环线以内要有机疏散人口，外迁布局零散的工业企业，优化用地结构，增加绿地及公共设施用地，改善基础设施条件。规划将展览馆路以南、人民路以北、车站路以西、湘江路以东的地域作为市级中心，集中布置城市金融、贸易、信息、商业、办公等公共服务设施。,2),环线以南规划以公共设施和居住用地为主，要尽早搬迁黑石铺地区的危险品仓库及有污染的企业，结合省政府新址的建设，建成现代化的省级行政管理中心，并在原有文教科研的基础上，大力发展,文化教育,产业，逐步建成面向长株潭的井湾子文教科研区。,3),环线以东规划充分利用其区位和存量土地较多的优势，为旧城区人口外迁提供发展用地，并在圭塘规划体育中心。,13,长沙市两大新城规划,1,、河西新城位于湘江以西，西至都市区边界，北至谷山，南至靳江河，规划城市建设用地,65,平方公里，城市人口规模为,65,万人。在保护好岳麓山风景名胜区和其他自然山水体系的前提下，充分利用科研院校云集的有利条件以及国家级高新技术开发区的先导优势，大力发展高新技术产业，使之成为环境一流、水平一流的文化科教产业中心。,2,、星马新城位于城市主体东面，规划城市建设用地,64,平方公里，城市人口规模为,53,万人。以星沙国家级经济开发区、马坡岭农业高科技园以及广电中心、世界之窗为依托，扩大高新技术产业基地的规模，利用其特有的对外交通优势，大力发展新型工业、高科技农业、航空产业和文化休闲产业。,14,长沙市四大组团规划,1,、暮云组团位于城市主体以南，北至绕城线，西至湘江，东南至都市区边界，包括暮云镇全部、大托乡部分及洞井镇部分，规划城市建设用地,12,平方公里，城市人口规模为,9,万人。利用其区位和资源优势，布局面向长株潭的旅游、商贸等区域性公共设施。,2,、捞霞组团位于城市主体以北，东北至都市区边界，西至湘江，南至浏阳河，包括捞霞开发区和丁字镇，规划城市建设用地,20,平方公里，城市人口规模为,14,万人。结合城市主体内货运码头和火车北站的搬迁，布局霞凝新港和捞霞货运站、编组站，成为水运、公路、铁路的中转联运中心，并规划仓储用地、物流中心、大运量的工业基地。,3,、高星组团位于城市主体西北部，东至湘江，西北至都市区边界，南至市区边界，包括高塘岭镇和星城镇，规划城市建设用地,16,平方公里，城市人口规模为,14,万人。利用现有工业基础以及河西高新产业的辐射，规划为以机械、食品工业为主的综合性产业区、市区新产业开发及置换外迁企业基地。,4,、含浦组团位于城市主体西南部，西南至都市区边界，东至湘江，北至市区边界，包括含浦镇和坪塘镇，规划城市建设用地,9,平方公里，城市人口规模为,9,万人。主要为岳麓山大学城的远期发展用地以及与之配套的生活居住用地，对坪塘现有小水泥厂逐步实行关停并转。,15,板块关键词：,行政文化、高尚住宅、休闲养生、生态产业,/,融城核心,一主两副环绿心,暮云片区发展方向定为集合生态型的省级行政文化中心、长株潭核心区域的高尚住宅区和长沙最富吸引力的城市休闲场所、环保型工业生产基地于一体的世纪人与自然和谐发展的新型生态城。,省府行政中心,野生动物园,长沙理工大学,中信新城,。,长沙市城市规划战略,16,经济基础良好，城市处于快速发展阶段，发展空间大,城市意象：,山水洲城，中国第一批历史文化名城，中部发展的重点城市，充满活力的城市,经济基础：,GDP,和固定资产投资快速增长，但人均,GDP,高，恩格尔系数小，固定资产投资和房地产投资增长强劲,大势向上,小结,17,2004-2008,年,长沙市房地产,行业发展统计解析,第二章,18,房地产开发投资额度年度分析,由上表可以看出：房地产开发投资额占固定资产投资额的比例基本稳定在,30%,以下，反映投资结构基本合理；从变化趋势来看，该指标从,06,年开始上升，显示房地产市场仍处在上升通道；受宏观调控影响，,2008,年房地产开发投资额增幅减小，从而该项比值轻微下降。,长沙市经过几年房地产市场的快速发展，已经进入一个相对平稳发展的阶段，因此可以预计长沙市未来房地产开发投资额,/,固定资产投资额将保持平稳态势。,项目,2004,2005,2006,2007,2008,固定资产投资,668.09,881.44,1089.81,1445.18,1873.33,增幅,38.90%,31.93%,23.64%,32.61%,29.63%,房地产开发投资,175.54,256.35,303.86,412.99,469.5,增幅,43.20%,46.04%,18.53%,35.91%,13.68%,房地产投资所占比总,26.27%,29.08%,27.88%,28.58%,25.06%,19,新开工面积和施工面积比较分析,2003,年,-2009,年商品住宅施工面积和新开工面积的稳步增加，从侧面反映了长沙市城市化进程的规模化趋势和房地产行业的稳步发展前景。,20,商品房新开工面积与商品房施工面积比值的大小，反映了市场运行的状况和开发商对市场预期的信心，同时也反映了今后几年市场供应量的增减情况。从这个表可以看出，近七年来，其比例比较平稳，表示市场供应量呈现平稳良好的走势。但,2008,年、,2009,年所占比例有所下降，表明随着国家的宏观调控政策进一步落实，投资过热的情况有所缓解。,新开工面积和施工面积比较分析,21,竣工面积和施工面积比较分析,2003,年,-2009,年商品住宅施工面积和新开工面积的稳步增加，从侧面反映了长沙市城市化进程的规模化趋势和房地产行业的稳步发展前景。,年度,2004,2005,2006,2007,2008,施工面积（万平方米）,1780.41,2118.78,2946.63,4086.