绿城早期介入与前期物业服务

单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,*,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,*,绿城早期介入与前期物业服务,早期介入与前期物业效劳,庄永兴,绿城房地产咨询,二一五年四月,工作经历：,1987年2006年 杭州友好饭店 杭州香格里拉饭店 杭州维景国际大酒店 浙江大酒店,2006年2021年 绿城物业效劳集团金桂大厦、丁香公寓、留庄高级公寓,2021年2021年 浙江报业绿城物业效劳集团.浙 江日报大楼,2021年2021年,2021年2021年 绿城物业效劳集团深蓝区域. 深蓝广场,2021年3月至今 浙江绿城房地产咨询,绿城金桂大厦,绿城丁香公寓,绿城留庄公寓,万银国际大厦,绿城深蓝广场,引 言,什么是物业前期介入,前期物业介入各阶段服务内容,相关案例分享,结束语,目 录,Part,引 言,便于业主使用、便于物业操作、符合标准要求是房产品规划设计及硬件配置的根本要求。我们提供的产品是建立在能够满足业主平安使用的根底上，是建立在物业效劳单位能够便捷操作的根底上，是建立在设施设备正常运行、标准使用的根底上。,如果背离了这些根本要素，就会给业主、效劳企业和建立单位带来隐患，也会给业主和物业带来不便，会直接影响物业效劳品质和产品保值增值。前期介入可以从源头上纠正偏差、降低损失、躲避责任、减少纠纷，将产品完美地呈现给业主，为更好地效劳于业主奠定根底。,苹果成功原因：,顶尖的产品理念,+,合的借用外力,小结：企业优势互补、合作共,赢是成功的不二秘诀。,业主所认为的物业管理？,电影?大腕?里的一段对话：,一定得选最好的黄金地段，建就建最高档次的公寓，楼子里站一英式管家，戴假发，特绅士那种，业主一进门儿，甭管有事儿没事儿，都得跟人家说：“May I help you?一口地道的英国伦敦腔儿，倍儿有面子,Part,什么是物业前期介入？,什么叫物业前期介入？,又称物业早期介入，是指物业尚未建成和实施前期物业管理效劳之前，物业管理企业承受开发商的委托，介入工程的开发建立，参与工程的可行性研究、规划、设计、施工、安装、调试、验收和交房等各阶段工作的一种物业管理的咨询效劳活动。,前期物业效劳： 由开发商在房屋销售前通过招标方式选聘物业效劳企业，从物业交付前至首届业主委员会成立止所提供物业效劳。前期物业效劳是指从承接查验开场至业主大会选聘物业管理企业为止的物业管理阶段。,物业承接查验阶段 物业入住阶段 业主大会选聘物业管理企业,前期介入时物业企业向开发商提出的建议1规划方案和建筑设计的完善2机电设施选型节能便于维护3水电设计节能控制便于操作4智能安防系统有效减少盲区5配套设施合理便于业主使用6景观绿化美观易于养护7施工过程跟进及工艺改进 ,前期物业管理参谋:,在物业设计及施工阶段，以物业管理及使用者角度对物业的设计、施工、安装及装修等提出参谋意见和建议，为方便今后的物业管理创造条件。,物业开发项目的可行性研究阶段（立项阶段）,规划设计阶段,建设阶段,销售阶段,竣工验收阶段,物业承接查验阶段,物业入住阶段,业主大会选聘物业管理企业,早期介入,前期效劳,房产开发过程,早期介入与前期物业效劳的阶段划分图,物业工程开发建立存在的问题,物业建立和销售过程，建立工程由于多种原因往往会存在一些问题，主要表现在：,物业规划设计和施工安装存在的问题，如设备配置不当、车位配比缺乏、配套资源缺乏、工程质量及缺陷隐患等；,建立单位未按标准要求提供物业效劳所需的根底条件，如物业办公用房、物业工程图纸资料缺漏、物业承接查验未执行等；,工程质量保修和工程遗留问题处理不及时；,建立单位无意识的或从自身利益的考虑，将局部开发建立的责任和义务转嫁给物业管理企业承担；,建立单位在售房时向业主作出不合理的物业效劳承诺，使物业效劳企业承担不合理的责任等。,哪一张景观更完美？,您的选择是？,物业管理因需求产生,因此物业效劳企业通过早期介入活动，将长期积累的物业管理知识与经历用于规划设计，并且在建筑施工销售阶段同步跟进配合，协助开发建立单位及时发现和处理建立销售过程中存在的问题，不仅能从源头上堵住漏洞，防止或减少上述问题的发生，减少房地产开发建立的纠纷，使房地产开发建立得以顺利进展，而且可以在物业开发建立初期把不利于物业管理、损害业主利益的因素尽可能消除或减少，使物业投入使用后，物业管理顺利开展，业主利益得到保障。,物业管理前期介入的作用,优化设计,有助于提供工程质量,有利于了解物业情况,为前期物业管理作充分准备,有助于提供建立单位的开发效益,前期介入,最终目的,物业管理前期介入的目的是在物业建成之前采取措施，确保建成的物业质量和功能都符合要求，有利于业主平安便捷使用，在方便物业效劳企业日后操作的同时，降低或减少效劳本钱，降低或减少开发本钱，提高房产品的开发品质。,前期物业管理,在前期物业管理期间，物业管理企业从事的活动和提供的效劳，即包括物业正常使用阶段所需要的常规效劳内容，又包括物业共用部位、公共设施设备承接查验、业主入伙、装修管理、工程质量保修处理、物业管理工程机构的前期运作、前期沟通协调等前期物业管理的特殊内容。,物业管理实践中，往往在业主入住之前就已经成立了物业效劳工程机构，配备了相应的物业效劳企业人员，设置了办公场所并进展了物资配备，但是，上述工作一般带有临时性和不确定性。因此，在前期物业效劳过程中，需要不断的进展调整，具体的内容包括：,1、管理资源的完善与优化 1管理用房到位 2) 物质配备到位 3) 物业管理人员到位管,4园区配套设施完善2、管理制度和效劳标准的健全3、确定物业管理单项效劳的分包,前期物业效劳的特点,1、前期物业管理的特定内容是以后常规期物业管理的根底，对常规期物业管理有着直接和重要的影响；2、前期物业管理在时间上和管理上均是一个过渡时期和过程。3、此阶段的物业管理呈现管理效劳的波动和不稳定状态4、前期物业管理阶段的经营收支一般呈现收入少、支出多，收支不平衡和亏损的状态。,Part 前期物业介入各阶段效劳内容,房地产工程的立项阶段可行性研究阶段,主要工作内容:,根据物业建立本钱及目标客户群的定位确定物业管理的模式；,根据规划和配套确定物业管理效劳的根本内容；,根据目标客户情况确定物业管理效劳的总体效劳质量标准；,根据物业管理本钱初步确定物业管理费的收费标准；,从物业建立单位的角度出发，设计出与客户目标相一致的建立在合理性能价格比之上的物业管理框架性方案。,本卷须知：,在此阶段除对物业档次定位外，还要考虑物业的使用本钱；,物业效劳的模式要和业主的生活水准、文化需求相一致；,要完成此阶段物业效劳的工作，需要对市场准确把握和深刻认识，同时具备知识面广、综合素质高、筹划能力强的高级人才。,规划设计阶段,介入形式:,参与各项规划设计的讨论会，并从使用、维护、管理、经营以及未来功能的调整和保值、增值等角度，对设计方案提出意见或建议，此时介入的物业管理企业应站在潜在业主的角度上对待和分析问题。,主要工作内容：,就物业的构造布局、功能方面提出改进建议；,就物业环境及配套设施的合理性、适应性提出意见或建,议；,提供设施设备的设置、选型及效劳方面的改进意见；,就物业管理用房、社区活动场所等公共配套建筑、设施、,场地的设置、要求等提出意见。,本卷须知 ：,在此阶段提出的意见或建议，要贯彻可行性阶段所确定的物业效劳总体设计规划的内容和思路，保证总体思路的一致性、连贯性和持续性；,一定站在已确定的目标客户的角度上来对待和考虑问题，尤其要将设计与将来的使用维护与建立和使用本钱及目标客户的需求及经济承受力相结合，这样才能将业主、物业建立单位与物业管理企业的目标利益统一起来；,所提的意见及建议应符合有关法律、法规及技术标准的要求。,工程建立阶段,介入形式：,此阶段主要是派出工程技术人员进驻到现场，对建立中的物业进展观察、了解、记录，并就有关问题提出意见和建议。,主要工作内容：,就施工中发现的问题与建立单位和施工单位共同磋商，及时提出并落实整改方案;,配合设备安装，现场进展监视，确保平安和质量；,对内外装修形式、布局、用料及工艺等从物业效劳的角度提出意见；,熟悉并记录根底及隐蔽工程、管线的铺设走向，特别是设计中及今后竣工资料里没有反映的内容，从而为以后的物业效劳奠定扎实的根底。,本卷须知：,在此阶段介入的物业效劳企业，是站在开发商和潜在业主的角度，对施工进展监理。但此时物业效劳企业并不是建立监理的主体或主要授权人及责任人，因此既要对质量持有认真的态度，又要注意方式和方法。工程建立阶段，早期介入的主要工作是工程开发建立过程中的优化建议，是物业管理咨询活动的主要内容之一。,要特别强调记录的作用，节点记录可以为今后的物业效劳提供详尽的资料，另一方面的重要作用是：当物业效劳企业对施工中的问题或隐患提出整改建议时，工程因为某些原因没有及时进展改进，此时完善的记录和详尽的图文材料，对区分物业管理与建立、施工、安装单位的责任非常有利。,销售阶段案场效劳,介入形式,此阶段物业效劳企业介入的形式多种多样，物业效劳企业派出的人员及投入的力度都较大。,销售前：,物业效劳整体筹划落实成完整、详细的物业效劳方案及实施进度表；,确定物业管理的外部制度，如各类公共管理规定、房屋公共场地及场所的管理规定；,明确各项费用的收费标准及收费方法，必要时履行各种报批手续；,销售中：,派出现场咨询人员，在售楼现场为客户提供咨询效劳，一方面使购房者对物业管理有较具体的了解，另一面也可以了解并统计分析潜在业主对物业管理的要求、意见等；,可以印发有关资料和制度，以加深业主对未来物业管理的认识并明了物业管理的消费内容和金额，将各项收费的用途和管理方法公开化、透明化；,已确定的前期物业管理企业可以采取各种方法宣传并展示未来物业管理的状况；,催促物业建立单位与业主签订?前期物业效劳协议?；,将前期全部物业管理早期介入的资料、记录、方案等，连同在销售中收集的情况和分析结论，整理后移交给前期物业效劳企业，如果早期介入与前期物业效劳是一家企业，也应整理资料后准备成立物业效劳中心，并进展承接查验的前期准备工作。前期物业效劳企业应参与物业竣工验收及物业交付前的各项工作。,销售后：,本卷须知：,有关物业管理的宣传及承诺，包括各类公共管理制度和公共场地的使用规定，一定要合法，同时要实事求是、根据物业管理的整体筹划和方案来进展。为了销售而夸大其辞，乱承诺无论对物业管理企业还是物业建立单位都是不智之举。,销售阶段对物业效劳所作的承诺以及大多数业主反映和关注的效劳工程，物业效劳企业应履行并到达前期物业的效劳标准。另外还应注意，对公共制度和公共秩序的规定也应建立在以现有的物业效劳费标准下物业管理所能到达的效劳水准的根底之上。防止由于对业主要求过高，而产生物业管理企业的管理水平和管理措施跟不上的情况。,在销售过程中对未来物业效劳企业的宣传以及未来物业效劳所带来的生活品质，具有很多的表现手段和操作手法。尺度把握准确，方法适用得当，会给销售工作以很大的促进，给物业建立单位带来丰厚的回报。APP PDA 智慧园区 效劳体系,竣工验收阶段,此阶段物业效劳企业介入的形式为组建队伍协助和参与开发商的竣工验收工作。尤其是开场实施分户检验工作后，要求分户检验必须由物业效劳企业共同参与并盖章认可。主要工作内容是按照竣工验收各项工作要求对物业进展检验。,本卷须知：,竣工验收不等同与接收验收。在这个阶段，由房地产开发公司会同质量监视部门对工程工程进展验收。只有在完成竣工验收后，才能进展工程的接收验收工作。因此，物业效劳企业在这个过程中的角色仅仅是“协助。,物业效劳企业在参与竣工验收的过程中，应由开发建立单位承担相关费用。,Part,相关案例分享,按照大的分类来划分，主要可以分为规划、建筑、电气、设备、景观、给排水、配套等方面。物业早期介入咨询活动的主要内容也是围绕着几个方面展开，根据工程工程进度和施工节点为建立单位提供必要的意见和建议。,我们认为，一个优秀的房产品离不开精心的规划设计和标准的施工管理，也要从方便使用和方便管理的角度去营造。我们以效劳者的身份和业主使用的视角，建议产品要注意三个结合：,一是产品与业主使用相结合,二是产品与物业效劳相结合,三是产品与地域文化相结合,以下，我将例举局部我们在早期介入中发现的内容，与在座的各位同仁共同探讨。,产品与业主使用相结合,我们的房产品是与人相伴的，是承载人类精神、传承人类文明的产品，归根结底都是为人所效劳、为人所享用的，因此，我们认为，优秀房产品的首要条件是必须满足业主的使用要求。,关键词：平安、舒适,产品与业主使用相结合,安居方能乐业，“平安作为人的一项最为根本的需求，历来被政府、企业、个人所重视和关注。尤其是住宅区，从业主问卷调查反响的情况来看，“平安总是被业主放在首位，是最受业主关注的。在产品营造过程中，平安自然也应该是我们考虑的首要因素。,安 全,1. 现在的工程均采取人车分流，建议车行入口都能在地面设置道闸，业主车辆凭卡直接驶入，外来访客车辆经询问后发卡进入如道闸设置在地下车库内，访客车辆一旦误入地下车库，那么进退两难。同时，地下车库的道闸建议不要设置在坡道上，遇道闸故障、无法及时开闸，较易产生车辆溜坡等问题。,安 全,安 全,2.当业主在地下车库通行时，必须为其创造平安的行走路线或环境。如在地下车库内划出专门的人行通道，设置斑马线等。此外，结合目前在其他小区中发生的治安事件及业主反响意见，建议在地下车库做到监控系统全覆盖，并在地下车库内设置局部紧急呼叫按钮，以利于业主万一在地下车库遭遇突发事件时可及时报警求助。,安 全,3.为防止雨雪天气坡道陡滑，建议在非机动车库的入口上方考虑设置雨篷；非机动车库入口及通道两侧要设置照明灯具，以提高夜间业主推行车辆的平安系数；坡道的宽度、形式、材质及台阶位置既要考虑业主推行非机动车的平安性包括防滑、防撞，也要考虑建筑主体构造可能对坡道实际使用带来的影响。,安 全,4.单元入口等室外、业主常易走动之处的地面材质必须考虑防滑性，以免雨雪天气业主摔伤。,5.为防止相邻相互之间高层二层连廊相连和顶层的住户攀爬所带来的不平安隐患，必须考虑平安隔离设施。,安 全,6.消防管理是物业平安管理中的重要工作。绿城集团二代高层住宅，两梯两户户型在两台电梯前室间设置了隔墙，并有各自通向楼道的防火门，使电梯前室具有排他性使用的电梯入户功能。建议电梯前室与消防楼道间防火门锁具的设置既要考虑业主使用的便利性，更要考虑日后消防的平安性。防止设置的单向锁具，在发生消防或其他事故时，一旦电梯停用后造成消防人员和救急人员因防火门锁上后不能翻开，延误救助时间。,安 全,舒 适,在产品的营造过程中多些“以人为本的设计细节能令业主感到舒适，进而身心愉悦。,1.目前多数工程业主搬家、装修的送货车辆都需要通过地下车库运送至业主家中。在地下车库设计时，必须考虑为每个单元业主规划一条合理的货车通行路线，并在各单元入口预留适宜的货物装卸空间，以免因货物装卸影响其他业主通行。同时，地下车库车行主通道上部的管线设备安装时，对于横穿车行道的管道建议采用上翻，以保证车行道空间高度。,舒 适,地下室通往电梯厅之间设置有台阶，后期不便于业主搬运家具及婴童车和轮椅出入通行。,建议：提前考虑相关使用便利性，以方便业主使用。,舒 适,园区围墙未发现周界报警的安装，从后期平安的角度考虑。,建议：在园区围墙安装周界报警系统。,舒 适,2.大型地下车库为便于业主快捷找到自己的车位，建议通过对不同停车位区域的地面、墙面用不同颜色加以区分尤其是当地下车库有访客车位时，更能令访客能快速找到车位停车。,舒 适,3.为便于业主非机动车能就近停放，在一个组团建议设置不少于1个非机动车出入口，以免业主在地下车库穿行机动车道存在不便也有平安隐患。同时，建议在非机动车库内设置集中充电点，可采取插卡充电形式，防止业主拎着电瓶上下的不便。,舒 适,4.考虑残疾人、行动不便的老人和幼小的孩子都有充分享受园区景观和阳光的需要，建议在园区内由各单元入口至园区各主要景观设计一条无障碍景观路线其宽度和形式均便于轮椅、孩童推车推行。,舒 适,5. 景观的小品要考虑平安性，建议对小品中的尖角要采取钝角处理形式，以免伤到行人。同时，建议人行步道的铺装既要考虑美观，又要考虑人的行走习惯，防止出现步道交接处绿化被踩踏在容易出现绿化踩踏的局部如转弯处采取用绿化小品处理或倒圆角设计的形式。,舒 适,石材尖角防撞保护,安 全,儿童游乐区周边存在一步台阶高差，其阳角为直角，为了防止后期小业主不慎碰上。,建议：设置一定的平安防护设施。,安 全,6. 道路排水系统不畅、路面积水，也是目前业主反映较为普遍和集中的问题，主要表达在景观中考虑与路面的协调、采取大量在石材上打孔排水的形式，实际排水效果不佳，建议能预先考虑道路排水通畅性。,舒 适,舒 适,舒 适,园区地下车库入口路面找坡，地下车库将额外承担来自路面的汇水量。考虑到江浙地区处于多台风区域，为防止日后因暴雨天气造成园区路面雨水倒灌地下室引起地下室设备和车辆损失。,建议：在地下车库坡道将进库室外道路设置反坡形式，底部设置排水沟，并在车库入口处设置防洪闸栏板防护为宜如下右图所示。,舒 适,舒 适,7.如宽度允许，建议厨房的开窗形式可设置为平移式。假设设置为推拉式，那么必须考虑厨房台面宽度的影响，采取摇杆式拉手，防止窗户开关困难。,舒 适,距离太大，窗户开启不便,舒 适,8. 业主希望有个安静的生活空间，建议电梯设计时必须考虑其隔音效果。井道设计时应防止直接紧挨卧室或书房。当井道设计与卧室或书房相邻时，充分做好隔音。同时，对于无机房电梯设备运行时的噪声也必须采取充分的隔音措施。,舒 适,高层楼标准层电梯厅强弱电井每层之间并未进展隔断，日后如电井门未关闭人员容易由此位置坠落发生平安事故。,建议：在每层位置浇筑楼板进展隔断。,舒 适,9. 精装修房屋在前期设计和营造过程中，必须考虑使用功能的合理性如插座的个数、位置合理性，配电照明箱设置在封闭衣柜中、易跳闸等)和实用性防止大量射灯和镜面的运用。,舒 适,卧室插座设置高度为,300mm,后期布置床头柜易把插座遮挡，不利于使用。,建议：后期开发过程中调整插座高度。,舒 适,室外空调孔高度高于窗框处孔洞高度，后期导致冷凝水无法正常排放，建议调整。,舒 适,产品与物业效劳相结合,房产品的寿命是几十年甚至几百年，物业公司的使命就是通过管理和效劳使房产品保值、增值。但我们面临的困境是，劳动力本钱和日常维护材料本钱日益上涨，物管费调升却颇为艰辛，导致一些工程出现严重亏损。如果，在房产品设计和营造阶段能够从节约后续管理的人力本钱、维护本钱和提高管理效率上多些思考，就会提高工程良性循环经营的能力。,关键词：本钱、效率,产品与物业效劳相结合,物业管理的正常开支中人力本钱占总本钱支出的60%左右，20%的本钱是工程内各类设施设备的运行和维护费用。因此，节约物业管理本钱最有效的方法莫过于节省物业管理人员上的投入和设施设备的维保费用。,成 本,1.出入口的个数、形式和物业安保人员的配备人数、管理效率息息相关。我们建议：一是防止非机动车入口、地下车库入口直接与市政道路相连；二是园区的人行入口采用门禁刷卡形式，业主持卡即可进入园区；三是当有地下车库入口必须与市政道路相接时，将道闸设置为能有效防止人穿越进入的栅栏式。,成 本,2.园区内的木质铺装均有一定生命周期，一旦时代年久，木质材料更换较为麻烦。同时，从环保角度也建议景观上用仿木材料替代木材。如确实仍需使用木材的，必须考虑维修时的便利，防止将木材与下部龙骨整体固定，维修时必须整体撤除，既费工时又易造成不必要的损失。,成 本,3. 越来越多工程的公共能耗电梯、景观水系、水泵等采取按照实际使用费用进展公摊的方式，为防止今后业主对能耗实际使用量提出异议，建议对所有需要公摊能耗的设备独立设置计量表，也便于对能耗日常使用情况实时记录与监控，利于及时反映设备异常运行状况。,成 本,4. 近年来，绿城集团不断在会所功能设定、运营模式等方面做了努力和改善，但仍存在会所功能设计不合理、会所后续自负盈亏能力不强等问题。建议会所按照酒店化运营的形式进展设计，充分考虑位置合理性选择在工程外围位置，为今后对外营业提供可能、功能实用性选择业主使用频次较高，受业主欢送的功能、功能之间匹配性会所餐饮桌席数和会议室规模、客房数量相匹配。,成 本,提高管理效率是提升物业管理效劳水平与能力的重要方法和手段。因此，在房产工程营造过程中，对于今后可能影响物业管理工作效率的问题也需要引起开发商特别关注。,效 率,汽车车库出入口截水沟盖板与角铁直接焊接固定，导致截水沟盖板无法翻开左图，日后截水沟内垃圾无法清理。建议物业效劳中心联系开发公司进展整改或调整为横向下格栅雨水篦子如右图,效 率,1.地下车库中有大量的设施设备，需要日常检修或使用，我们建议应防止在地下车库单元入口设计停车位，否那么，既不利于意外紧急事故时的业主快速疏散，也不便于日常业主进出。更建议不要在诸如设施设备房门口、排污井盖上方等处设置停车位，既不便于日常维护操作和业主通行，也带来一定平安隐患、不利于突发事件的处理。,效 率,地下车库整体面积较大，但没有设置排水浅沟，日后容易产生积水，较难去除。,效 率,设备房门外设置为车位，在突发事件发生时可能导致设备房门无法开启，存在平安隐患。,效 率,地下车库汽车坡道底部侧面设置有单元出入口，且标注区域为停车位，存在平安隐患，在条件允许的情况下，建议取消该处停车位，调整单元出入口开门方向。,效 率,地下车库人防门上口被车库横梁阻挡，无法完全开启，导致此处的两个车位无法使用。 建议：施工时对人防门和横梁的标高进展核实，防止出现阻挡现象。同时，建议取消紧邻人防门处车位，防止后期出现人防门碰擦业主车辆现象。,效 率,汽车车库的车位由于地面设计长度不够，导致车位超出墙面到车库坡道截水沟位置，日后给进出地下车库和本车位车辆带来不便及平安隐患。,效 率,地下车库集水井处设置车位，后期在使用时，如车位上面停放有业主车辆，就无法开启集水井盖，无法进展维修和保养。,建议：在以后的设计和施工中，合理设置集水井的位置，防止出现集水井设置在车位上现象。,效 率,地下室通讯设备安装在明处。对设备没有平安的保护，会容易导致人员触碰。建议：通讯设备应做好保护设施，或在设备外增加设备用柜，柜门上锁并做到专人负责。,效 率,2.日常管理中，对于单元门，有些业主不能做到人走门关，需要物业管理人员加强巡逻。我们建议单元门的形式采取双向电动移门，既可以做到人走门关，也可防止单向开门的地弹簧长期使用后出现移位，影响单元门正常关闭，带来不平安隐患。,效 率,效 率,出入口人行通道设置有台阶，不利于非机动车的通行，同时人行通道处未考虑设置门禁系统，建议增设。,效 率,园区出入口人行道路远离岗亭且未设置人行门禁，不利于秩序维护队员对于进出行人的管控。建议设置人行门禁从美观度出发可考虑人行闸机,人行道未设置门禁不利于后期管理,效 率,人行主入口为敞开式管理的模式，加大了后期物业管理的难度；同时未设置无障碍设施，对业主后期使用带来不便。,建议：对人行主出入口的管理模式及无障碍设施予以考虑。,效 率,3. 信报箱设置在架空层时其位置选择必须考虑防止淋到雨；没有架空层的高层信报箱考虑外投内取或外投外取形式，防止今后如由邮递员投送到户需要进入单元门、带来不平安隐患，如由效劳中心投递，那么大大增加工作量、存在信件丧失等效劳风险；多层单元门斗设计时，要为今后设置信报箱预留空间。,效 率,排屋区域可视对讲围墙机露天安装，长期日晒雨淋易导致设施损坏。建议,:,可视对讲围墙机防水设施。,效 率,4.游泳池在非开放季节是园区内一处美丽的景观，在开放季节，为园区内的业主创造了一方夏日清凉的空间，同时，也是我们海豚方案实施的必要硬件设施。为了确保泳池能顺利通过政府相关部门验收，应做到：1游泳池的设计参照政府对游泳池开放的要求如围合、灯光、浸脚池等。2从更衣室进入泳池交通流线防止与室内外其他行人通过流线穿插。,效 率,效 率,泳池浴区用木质门作为分隔，在正常使用时水会喷溅到木门，长时间的使用会使木门变形起翘。同时浴区的灯控开关设置在浴区内部，淋浴会将水溅到开关处造成人员触电。建议：将木制门更换成浴帘的形式。灯控开关移至门外。,效 率,5.为确保设施设备日常维保的顺利进展和出现问题时得到尽快解决，我们建议：1为设施设备检修提供方便、预留适宜和足够的操作空间如检修孔的合理设置、井道阀门周边预留必要的操作空间、设备安装时注意阀门与设备周边及墙壁的合理距离等。,效 率,2设备选型时尽量选择成熟、稳定，在国内具有较好的维保口碑，能及时响应维修的产品。3没有市场通用配件的产品应预留一定的备品备件，以便出现问题能及时修复。,效 率,效 率,电梯机房内空调安装在排风扇上部，排风扇孔洞影响空调的制冷效果。,建议：在排风扇孔洞设置可开启封闭活动盖板。,效 率,屋顶电梯机房内设备紧贴墙面设置，对设备日后运行的散热、维修、维保都存在影响，同时夏季天气炎热，机房内部温度较高，将对机房内设备使用寿命产生影响。建议增设空调。,效 率,6,.,建议在水管井安装排水管和地漏，以免水管井内的给排水管网接口和表具漏水时因管井积水造成业主户内与井道间隔墙渗水，从而可能引起业主家中和电梯等机电设备水浸，对装修和电梯造成损坏。,效 率,消防泵试水排水管朝地面设置，未与排水沟、集水井相通，后期试水会导致水泵房地面产生积水无法排出。建议：贵司请安装单位将导水管引到集水井、排水沟内或消防水池内。,效 率,地下室设备房内集水井控制箱未设置水位提示报警装置，业主不在家时发生集水井内水倒灌之类的事故时无法及时觉察。,建议：增加集水井水位提示报警装置，并将报警提示信号接引到一楼/报警中心容易引起注意,效 率,生活垃圾房,示例图片,效 率,产品与地域文化相结合,不同的地域有不同的历史、不同的文化，不一样的山水养育了具有不一样习性的居民。我们认为尊重历史、尊重文化、尊重习惯也是我们在房产开发中必须遵循的一个准那么。同时，各地的气候不同，以及同一样事物在同一区域内的不同地点摆放带来的结果亦可能完全不同。因此，因地制宜非常重要。,关键词：,因地制宜,产品与地域文化相结合,1.园区内的不同位置对绿化品种的选择要求也是不同的，我们建议：1为确保低层的住户有良好的采光，要防止选择将枝叶繁茂的大型乔木等植物种植在住宅南侧。2为了业主的平安与环境的整洁，园区内要防止将一些较易招致蝇虫或花叶掉落后难以去除的植物如合欢、海桐球种植在业主公共活动空间或必经的道路旁。,因地制宜,2.北方地区工程因当地气候、居民习惯不同，与南方工程存在较大差异。我们建议：1北方住宅工程的南北阳台除局部设备阳台散热需要不能封闭外也非完全敞开，用百叶封闭均采取封闭形式，尤其是大阳台，更需要考虑封闭问题。2架空层设计时充分考虑北方的气候条件，采取可变通或调整的封闭形式或局部封闭，以免架空层内冬季积雪。,因地制宜,考虑北方冬季的寒冷设置两道门出入，但因为出入门为直通式，产生空气的对流，在严寒的冬季或西北风天气，会使大堂内的温度流失，造成很大程度的能源浪费。同时因温度降低大堂难以作为休息区域。,建议：将外侧门第一道门两侧再增加两扇门，在冬季使用时可开启两扇耳门，可防止空气的直通。,因地制宜,因地制宜,因地制宜,3为便于清扫积雪，道路材质尽可能选择易清理材质，同时为免路面受冻开裂、切忌采用高透水率的材料。4因北方水费价格高、冬季维护要求高、日常维护吸污频次高等因素，致使北方游泳池的维护本钱是南方地区的四至五倍，相反，游泳池实际开放时间却仅有两个月，建议北方工程尽量少做室外泳池。,Part 完毕语,本课培训到此完毕，由于资料收集有限，课件中图片为典型案例分析。希望各位在今后的效劳和工作中，能将本次课程内容学以致用，能善于发现缺陷问题、及时反响涉及平安隐患的问题，见贤思齐、不断提升自己的效劳能力。,完毕语,完毕语,没有最好、只有更好！,大家,好才是真的好！,完毕语,谢谢,