房地产产品标准化研究

单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,产 品 标 准 化 研 究,绿 城 产品系列化,一、绿城的全国战略,二、绿城的产品线,1,、以“杭州桂花城”“杭州紫桂花园”“合肥桂花园”为代表的,多层公寓系列,紫桂花园、兰桂、金桂,楼盘始建于,1999,年，是城西楼盘中最精致高雅的楼盘。创新有这么几个方面：,1,）临街的主入口作了,8000,平方米大面积的退让，把公园绿地奉献给整个城市,2,）建筑风格尽量做到不张扬，以米褐色的陶土砖贴面来反衬现在流行的大色,块和现代风格，颇有儒家文化色彩，深受传统知识子的喜爱,3,）小区规划上以庭院为设计单元，由数个庭院组成一个完整的小区，配合,“,老虎窗,”,等传统中国建筑元素,4,）环境设计的精致，使小区做到可赏、可品,入口：,紫桂花园紧邻已建成的兰桂花园，总占地,116,亩，总建筑面积,117728,平方米，容积率,1.4,，建筑密度,28.85%,，绿化覆盖率,36%,。紫桂,花园设计定位为精新雅致、格调高尚的中高档住宅园区，总体退后文,二路,22-26,米，留出长,300,余米，宽,22-36,米，提供面积达,8000,平方米,的大型公共绿地，充分展示了小区主入口区宏伟的气势，也标志着高,品质住宅园区的界定。,中央景观：,紫桂花园由,7,幢,9-11,层,的建筑组成，以,4,幢点式公寓围合,中心下沉式广场，并有观景连廊相,互贯通，同时辅以底层架空和丰富,的高差变化，不仅形成半室外空间,交流平台，也同时产生步移景异的,观景效果。,紫桂花园的园区环境设计体现了一种均衡的美，小区由六个组团组成，,每个组团都有一个共享的半封闭的休闲庭院空间。,会所：,3,幢条式公寓则与会馆相结合，通过会馆的柱廊与大台阶，,围合成视野开阔的屋顶花园，与会馆一起成为中心广场的对景。,由住宅间超大的楼间距而形成的庭院空间则是紫桂花园的另一,个经典设计，这种安全舒适的休憩空间利用半地下室的高差设,计，通过草坡和台阶的变化，形成丰富的竖向景观,而底层局部架空的手法，使得各种景观空间有机地联系起来，,为人们提供了充满情趣的室外公共空间，从而，园区的大型,城市绿地、中心花园、组团规模绿地、空中花园、宅间绿地,共同组成了层次丰富的绿色空间。,绿 城 桂 花 城（园）,有人做过统计，,“,桂花城,”,系列多层公寓产品是目前国内房产品,中最长的一个系列房产品，,10,年来，已建、在建的已达,18,个之多，,地域涉及杭州、北京、合肥、郑州、长沙等地。在各地桂花城一,路热销的背后，有两个事实显得更为重要：一、桂花城总是同区域,内房价最高的楼盘；二、桂花城的二手房总是在同区域内最走俏的。,桂花城市场反响之强、建筑形态之美，构成了令业内外注目的,“,桂花,城现象,”,。,固化总平面,长沙绿城桂花园,桂花城的内核蕴涵了典型的现代江南小,镇的诗意。在现存江南小镇的聚落中可,以看到：一个江南小镇，在整体的布置,上，通常采用围合的办法布置，抵御外,来可能的危险，给人安全的感；小镇的,中心一般是湖面或者水系，是作为饮用,水或者防御火灾的源头，后来这些实际,的功能逐步弱化，沿湖面的区域逐步演,化为邻里交流空间或者具有审美趣味的,空间；江南小镇的建筑风格内敛而含,蓄，建筑之间各有不同又相互和谐，讲,究与周边环境的和谐。桂花城的种种要,素，和这些小镇的典型特征十分吻合。,固化总平面,合肥绿城桂花园,固化建筑立面形式,用四坡顶、大型景观阳台、八角窗等元素，久经时间磨炼,采用青灰、赫红系列的清水砖墙面,巧妙组合页岩、片石饰面及局部喷涂,立面丰富柔和，营造淡雅清新、含蓄大气的江南小城风情,在众多设计元素中，首先被提炼,的是：围合。通过营造围合，院,落套院落，形成一个整体，而不是,当时普遍的一栋一栋房子的组合。,一旦院子形成之后，园区的感受会,完全不一样，所谓的居住氛围就会,有所依托，就会有很多的可能性出,现。第二是对建筑时间感的把握。,桂花城的建筑充满时间的痕迹，它,也许造好的时候看起来不新，但很,多年以后看起来也绝对不旧。,桂花城的植被覆盖率极高，花草树木不在乎名贵，重要的是如何,搭配出环境和家的融合氛围，运用层次、色彩、形态的变化，与,建筑相表里，形成高低相形，水木相生，清新爽目的景观意向。,绿城在景观方面的投入很大，一般公寓项目也要达到,400,元,/,平,米，因此在景观展示方面的优于金地、万科，深得消费者认可。,桂花城在细节上的注重还体现在道路铺装方面，运用丰富多彩的,硬质铺装材料拼出富有变化的人行道路，通过植物的衬托，软化,了道路枯燥、生硬的感觉。同时顺应地势的变化，有节奏的收,放，凡是在两条道路的交叉口还特设了景观小品丰富。,房型标准化,固化面,宽、进深的尺寸,桂花城户型,二房二厅二卫,118,平米,绿城桂花城,触及人性的,116,个细节,对称、稳重、均衡,园区规划,居者优其屋,品质第一,江南庭院式布局,大社区、小住区,庭院式居住理念,组团庭院设计,五重渐进,外围围墙,-,社区入口门禁,-,组团,-,单元门厅,-,入户门,优雅尊贵的载体,单元大堂、精装修大堂、楼道,建筑细部,观景阳台、八角窗、老虎窗、空调机位预设,生活细节考虑,主副烟道、双中空玻璃、会所、幼儿园,2,、以,“,绿城,杭州绿园,”,“,绿城,杭州春江花月,”,“,上海绿城,”,为,代表的高层公寓系列,上海绿城,上海绿城与其他楼盘以社区中心发散布局，共享世纪公园,1000,米的距,离优势，周边生活配套设施包括超市、学校，加上完善的社区配套,（室内外游泳池、网球场、,6000,余平方米会所、,2000,余平方米步行商,业街），让绿城与其他楼盘形成明显差异，作为进军上海市场的首个,项目，成为公司品牌之作。,园区外围车道、人走捷径设计，完全人车分流,中心广场落差,5.6,米，,5,个独立组团高出地坪,2,米左右，,3,个层,次的立体空间创造前所未有的自然落差,新月形坡面和隐形轴把各组团有机结合，花园、会所与绿化,水景相融合,上海绿城项目鸟瞰图,杭州春江花月,杭州春江花月项目鸟瞰图,真正的人车分流,外围车行系统,真正的人车分流,社区内人行系统,上海绿城,春江花月,固化建筑立面,典雅、稳重,（,三段式、选材、色彩、细节）,点式住宅强调竖向线条的挺拔刚毅，立面作三段式处理，底层架空,7,米，上部处理以厚实为基调，体现该组建筑整体的阳刚气质。三幢,建筑由于位置、高度特殊，与园区整体相对柔美的基调形成对比。,其余住宅建筑强调横向的组合关系，建筑立面的凸凹转折增强了层次感、,光影效果，相对于前述三幢点式住宅，其虚面（玻璃）所占比例更大，,讲究线角的丰富细腻，讲究形体变化的韵律，讲究窗、门、阳台等建筑,构件组合的比例关系。,固化建筑立面,典雅、稳重,（,三段式、选材、色彩、细节）,固化建筑立面,典雅、稳重,（,三段式、选材、色彩、细节）,春江花月,固化建筑立面,典雅、稳重,（,三段式、选材、色彩、细节）,杭州绿园,中心广场高层底层架空,5.4-7,米，增强会所下沉的空间感,将会所作为整个规划的核心，景观的视觉的焦点,利用架空层设置室外休憩场所，提供交流平台,3,、以,“,九溪玫瑰园,”,、,“,桃花源,”,为代表的高档精品别墅,九溪玫瑰园,1996,年，杭州郊外的别墅项目还不太有，在自然风景区里建造别墅,的经验尤其缺乏。当时，绿城能够率先引进,“,环境设计,”,开发理念，,以,“,山水之间的理想家园,”,为开发主题，选择在杭州之江国家旅游度,假区内营造九溪玫瑰园别墅区，对杭州绝佳的自然人文资源进行保,护性开发，这在杭州房产界，无疑是一次开先河的壮举。,九溪玫瑰园,121,栋独栋别墅和,4,栋高级公寓生长在,17,公顷的森林之中，充分利用地势,和景观优势（山、水、森林）进行规划，九溪玫瑰园没有任何重大的主,题贯穿，但其得天独厚的自然环境将项目的优势体现淋漓尽致。,九溪玫瑰园,九溪玫瑰园,桃花源,位于杭州城西近郊凤凰山南麓的丘陵地带，其特征是,“,依山傍水,”,有,许多的天然小河与池水穿插于山坡之间。桃花源在建筑单体设计上,创新升级，外观吸取国外乡村别墅的优雅风格，但在建筑思想和空,间设计上融汇中国民居庭院设计理念，避免独立点状形态，而强调,与自然相融合的庭院围合形态。,桃花源,一层为主，局部两层，呈水平展开状，通过廊道、花架、厢房与大地山,川水体更贴切的融合，与自然、阳光更加和谐地交融。局部取高低曲折,之趣，间以池沼花木，接近自然。西方休闲的户外生活方式与中国人强,调的朝阳方位在桃花源巧妙地结合起来,桃花源全装修别墅,桃花源全装修别墅,桃花源全装修别墅,桃花源全装修别墅,杭州桂花城、杭州紫桂花园、合肥桂花园为代表的,多层公寓系列,绿城,杭州绿园、绿城,杭州春江花月、上海绿城为,代表的高层公寓系列,1,、产品标准化应针对不同物业类型进行，而非简单,的部件复制,2,、结合消费者需求进行产品标准化因素筛选，并根据,项目实际条件改善,3,、产品标准化需要一定高度的产品模块，以保证一定时,间市场的竞争优势,对我们的启示：,三、产品标准化的运用,1,、针对具有独特地理、自然景观优势项目应充分挖掘、打造,精品概念，实现项目价值最大化,2,、形成主产品线（系列化复制）及副产品线（特色精品）,利于规模化、高效益的实现，同时加强公司品牌认知度,3,、产品标准化前提是公司战略性土地获得，并需要开发个环,节各部门共同配合实现，,对我们的启示：,三、产品标准化的运用,以,“,九溪玫瑰园,”,、,“,桃花源,”,为代表的高档精品别墅,