商业地产项目并购及运营过程中的纳税筹划

单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,2016-03-21,#,商业地产项目并购及运营过程中的纳税筹划,目 录,一、,商业地产,项目背景介绍,二、,商业地产并购及运营所涉及的税收种类,三、,商业地产并购及运营的税收筹划方法,四、,商业地产并购及运营的税收筹划实施方案,分工,马春阳：,组长、技术总监,运营过程中纳税筹划,衣龙,涛：,并购过程中纳税筹划、,纳税筹划报告,主笔,张 媛：,运营过程中的纳税方法总结,罗 敏：,配合完成运营过程中的筹划计算,王立,东：,配合完成并购过程中纳税筹划、,PPT,制作,王亚,东：,案例选取、顾问、主讲,一、,项目背景介绍,项目背景,B,集团是大型综合商业超市集团，主要经营食品、饮料、日用百货、服装、电器等两万余种商品，。截止,2007,年，,B,集团在全国开设了,58,家连锁店。其中青岛市连锁店由于经营管理不善，,B,集团计划将其主要业务和资产分拆出售。,A,公司关注到该信息，经过初步调查，有一定的投资价值，因此,A,公司决定由旗下的子公司,AA,收购,B,集团的青岛连锁店，但就其收购的方式需做出合理的纳税筹划。,商业地产,并购,所涉及的税收种类,税种,说明,企业所得税,对企业生产经营所得和其他所得征收的所得税,增值税,对商品或应税劳务在流转过程中产生的增值额征收的一种流转税，,并购,中发生视同销售行为,营业税,提供应税劳务，转让无形资产、销售不动产所征收的税,契税,不动产所有权发生转移变动,印花税,对经济活动中应税凭证如产权转移书据的数额征收的税款,其他税种,土地增值税等,二、涉及税种,运营方式,增值税,营业税,消费税,教育及附加,土地使用税,房产税,契税,土地增值税,印花税,出售,所得税筹划较为复杂，因此表中并未包含,租赁,联营,自营,其他,商业地产,运营,所涉及的税收种类,二、涉及税种,先分立后整体资产转让的筹划,先分立后被收购的筹划,商业地产,并购,的税收筹划方法,三、税收筹划说明,商业地产,运营,的税收筹划方法,1,流转税及附加（增值税,/,消费税,/,营业税及附加）,2,房产税,3,企业所得税,三、税收筹划说明,四、税收筹划实施方案,从,租计征方式下，合理分配各收入比例，减少房产税计税,基数,。,从,价计征方式下，合理降低房产原值，减少房产税计税,基数,。,房产税从价计征和从租计征的选择的税收筹划计算过程,，,可以,参照临界点的比值进行选择筹划,。,商业地产,并购,的税收筹划实施方案,并购形式：,（,1,）直接收购目标资产；,（,2,）与,B,协商一致，,B,先将目标资产分立为一个新的目标公司，而后出售该目标公司的股权，使得目标公司股东变更为,AA,。,四、税收筹划实施方案,商业地产并购的税收筹划实施方案,方案一：直接销售商业地产资产,应缴纳的营业税及附加：,1000005.5%,5500,万元；,应缴纳的土地增值税：,2000030%,6000,万元；,应缴纳的契税：,1000003%,3000,万元；,应缴纳的印花税：,1000000.005%=50,万元；,应缴纳的企业所得税：（,100000-80000-5500-6000-3000-50,）,25%,1362.5,万元。,四、税收筹划实施方案,商业地产并购的税收筹划实施方案,方案二：先分立后整体转让,四、税收筹划实施方案,A,公司,B,集团,子公司,AA,目标公司,散,铺公司,地产物业已出售的商铺,B,集团,支付款项往来,收购,收购,回购,分立,新设,存续,商业地产并购的税收筹划实施方案,结论：方案二的收购中，,AA,公司以股权支付为主要方式，使得交易不征收营业税、土地增值税和企业所得税，起到了递延纳税的作用。不言而喻，方案二有着明显的优势。,最终,交易,方式,：,B,集团以分立的方式一分为七，包括：一家存续公司（,B,商业集团）、五家目标公司和一家散铺公司。收购方,AA,公司通过收购各个目标公司和散铺公司股权的方式实现收购目的,。,四、税收筹划实施方案,商业地产,运营,的税收筹划实施方案,四、税收筹划实施方案,营业税,土地,使用税,企业,所得税,增值税,房产税,商业地产运营的税收筹划实施方案,营业税,四、税收筹划实施方案,散租店,物业费收入,44.64,万元,营业税及附加,2.46,万元,支付给物业公司的物业费,25.48,万元,所得税（,25%,）,4.23,万元,收益,12.47,万元,结论：,物业费由,AA,公司收取，则可获益,12.47,万，即使增加,2.46,万的营业税，仍获益,建议由,AA,公司收取,租金收入缴纳营业税无太多筹划,空间,主要考虑,物业费,是否从租赁收入中剥离,出,：,物业公司收取,orAA,公司收取,商业地产运营的税收筹划实施方案,土地使用税,（,1,）现况：面积,36929.3,平方米，单价,10,元,/,平方，年缴税,36.93,万元。,（,2,）筹划空间：无,（,3,）结论：土地使用税以土地面积计征，不存在筹划空间。,四、税收筹划实施方案,商业地产运营的税收筹划实施方案,增值税,四、税收筹划实施方案,电费（元,/,度）,水费（元,/,吨）,向商户实际收取,1.05,3.3,缴纳增值税（,3%,）,0.03,0.09,电业局,/,自来水费,0.86,3.1,收益,0.16,0.11,增值税主要是针对,AA,公司买卖水电费的业务征收,。,水,电表挂在美特,好名下，美,特好对电业局和自来水公司付款,。,AA,收取,各散铺商户的水电费后与美特,好结算,。,该,模式下，,AA,为,小规模纳税人，,按,3,%,的税率,交增值税,，美特好向,AA,开具,的的增值税发票不予抵扣,。,结论：,11,年收取电费,65.6,万，水费,2.6,万,。,11,年,水电费收益,10.1,万左右。,商业地产运营的税收筹划实施方案,房产税,四、税收筹划实施方案,经营场地面积,经营面积占比,美特好,18730.31,30.71%,家得宝,12293.73,20.15%,原家和建材城,12482.51,20.47%,一楼招商区,7348.17,12.05%,地下车库,10138.35,16.62%,面积合计,60993.07,100.00%,从租计征房产税主要以租金收入为计税基础，考虑尽量以物业费、管理费等其他形式反映租赁收入,。,若,物业费继续由,AA,公司收取，此种筹划方案尤为可行。,从,租,计征,部分,：,主力,店美特好的,租金和,门头朝外的散户商铺的,租金；,从,价计征,部分,：,计,税基础是扣除掉上述租赁房产后的房产原值。,11,年房产原值为,11666.23,万元，总建筑面积,60993.07,平方米,。,其,中美特好、家得宝、一楼招商区所属商户肯德基等租用,AA,公司房产进行经营，同,AA,公司形成租赁,关系,。,按,从租计征计缴房产税,商业地产运营的税收筹划实施方案,企业所得税,四、税收筹划实施方案,项目,合计,2013,2014,2015,租金收入,14,593,4,800,4,811,4,982,运营开支,3,360,1,216,1,127,1,017,资产折旧,5,235,1,745,1,745,1,745,税费,2,671,879,881,911,小股东保底,分成,1,806,602,602,602,项目收益,1,520,358,456,该商业地产项目自,03,年开业以来,一直亏损，,不缴纳,所得税,；,纳税,调整项主要是小股东保底分成（约,480,万）和折旧,。,项目既往,亏损较大,，未来三年收益,仅递,1500,万的亏损,，,应,将可抵扣亏损额向以后年度递延，其它方面筹划空间不大,。,未来收益,做,测算,项目,可抵扣收益,有限,亏损,资源需统筹,考虑,谢,谢,!,