养老diacritics专题研究

,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,*,*,*,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,*,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,养老diacritics专题研究,养老地产的,定义,:,对于养老地产的概念，目前业内并未形成共识，更无明确的界定。,借鉴商业地产、旅游地产等复合型地产的概念，顾名思义，养老地产应当是,用以养老的地产。,养老地产开展时机挖掘:,人口老龄化和城市空巢家庭比例加剧，市场需求增加。,国内养老地产的开发供给量缺乏。,政府政策的支持。,养老地产开发的,8,大核心战略问题：,创新核心：在于适老化设计!,养老配套和效劳是关键！,养老地产的运作模式和运营本钱应精心测算!,国家提出的“居家养老政策！,迅速寻找工程的核心竞争力!,有弹性的设置土地开发控制模式!,认识入市风险并设定相应的解决方案!,在本钱及溢价平衡间选择物业组合!,研究,框架：,part1：养老地产概论,part2：市场研究,part3：产品打造,part4：开展前景分析,part5：风险评估,part1：养老地产概论,概念,养老地产应该定义为住宅地产、商业地产和效劳三者的有机结合体，可以称为房地产混合开发模式。,养老地产接近于高端住宅产品，但又有所不同，养老地产的标准更高，功能和设施更全，可以根据老年人的需要，从居住、餐饮、护理、医疗、康复等方面量身设置。,住宅地产,服务,商业地产,混合开发模式,差异性,消费群的专一性它是“针对老年人提供的住宅产品；,产品设计的特殊性住宅楼、医疗看护、交通线路、配套设施等符合老人的生理特点；,社区活动的广泛性在娱乐、学习、交往、情感等方面照顾老人的心理需要。,所以，它又被称为“银色住宅、“乐龄住宅、“关心住宅。,开展,老年公寓：“专供老人集中居住的，采用居家养老和社区效劳相结合模式的住宅。是由社会投资按照市场化运作的商品住宅。,养老社区：与一般住宅小区一样之处是都是一般大小不等的住宅小区。不同之处是，老年社区主要入住的是老年人。,医护型养老院：,因患了某些生活不能自理的病，例如瘫痪在床等，就可以申请住医护型养老院。,普通型养老院：老年人年老体衰，身边又无亲人，较多的愿意或都被“社会工作者发动住进养老院。,养老院代表案例：日本医护型养老院,小规模多功能效劳站中，配备有日托护理、上门效劳、短期居住和长期居住等老年人根本效劳功能，面向所有老年群体。,日本老年居住和效劳设施分类详细，全面覆盖了各类人群的需求。,幼儿园与养老院结合,老年公寓代表案例：台湾老年公寓,房屋样式,经营项目,独立半独立,单间套房,门诊健康咨询,餐饮娱乐等,租贷式、产权式,产权带租式,运营方式,台湾老年公寓,养老社区代表案例：美国CCRC社区,CCRCcontinuing retirment community)中文翻译为：持续性照顾退休社区,美国相对欧洲及其他兴旺国家而言，其老龄化程度较轻，与中国当前的老龄化阶段较为接近。,美国ccrc社区采取自费的模式，依住民与其签定的契约內容，提供各种型态的住屋、住民的效劳和安康效劳。,CCRC,区域划分：,独立生活区,协助生活区,专业护理区,老年痴呆照顾区,CCRC社区参考点：,CCRC,居民,住院照顾方面,天数,短、,次数,少,一般保守老人,比较,平均价格,贵,、次数多时间,长,在护理之家照顾方面,次数、天数,多,在护理之家照顾方面,次数、天数,少,在机构式照顾方面,居住天数,较多,、花费,较少,在机构式照顾方面,居住天数较,少,、花费较,多,虽然,CCRC,住民在住入护理之家，所花费的,医师照顾费用远高,于传统社会族群。但在门诊上花费的，却比传统社区老人低许多。此外,CCRC,居民对自己的寿命有较高期望，其死亡率也低于一般人口死亡率。,.国内养老地产的开发模式,国内养老地产,开发模式,居家养老,专业化的养老护理员,志愿者队伍,候鸟养老,度假养老基地,老人公寓,日托护理中心,护工上门服务,住院照顾,护理之家照顾,机构式照顾,异地养老,旅游养老,度假养老,回原籍养老,居住护理之家,CCRC社区,模式,诠释,产品,形态,“留鸟式养老,广东邦家公司也正在广州、长沙、海南、青岛等地选址，拟大批量购置别墅群，筹建“留鸟式高端社区养老院。,度假养老基地“模式,超凡生态农业园占地万亩，可按照一定的比例划分，彼此间既有不同，又有关联。其中3000亩用于生态农业，4000亩山坡地用于养老地产开发，另4000亩用于综合开发。,超凡生态农业对这局部物业持有运营，出售使用权。,老人,冬季:南方过冬,夏季:北方度假,开发商,开发旅游产业,养老地产产业,生态观光、娱乐设施,餐饮、旅馆,医疗机构等,业主购买房屋的使用权,分享综合服务区的相关服务,价格较低适用于老年群体,典型案例,居家养老形式,经过专业培训的服务人员,上门为老年人开展照料服务,社区创办老年人日间服务中心,为老年人提供日托服务,9,：,0018,：,00,日托护理服务站,19,：,00,专车送回家,8,：,00,专车从家接走,典型案例,居家养老,以家庭为核心、以社区为依托、以专业化效劳为依靠，为居住在家的老年人提供以解决日常生活困难为主要内容的社会化效劳。,例如：,日本以社区为根本单元，在生活区域内提供所有效劳，让老年人能够就近、便捷地享受各种效劳。,一站式，日托、上门效劳、短期入住、长期居住等效劳在一个效劳体内集中解决，同时有助于保持护理的连续性，可以与其他效劳机构拼设，如老人公寓、幼儿园等。,国内的,CCRC,社区,典型案例,三亚海棠湾国际养生社区国内的CCRC社区,产业定位：休闲产业+养生养老产业+安康产业,形成多元产业集群 构筑复合型社区.,整体功能设计包括：CCRC社区、养生酒店公寓、主题,酒店会所、养生运动中心；主题养生谷；,养生文化学院、养生博物馆等,经营模式：向客户出售物业产权;出售会员卡,通过返本销售入住、反向抵押贷款、,房屋置换、出租原有房屋租住社区等方式。,.国内养老地产的盈利模式,国内养老地产,盈利模式,长期持有,出售与持有相结合,单纯租用,部分进行销售,满足老人租用,度假之用,开发资金回笼快速,一气呵成,开发资金回笼较慢,资金循环,开发资金回笼一般,长期运营,出售,单纯销售,典型案例：,出售与持有相结合盈利模式,北京太阳城国际老年公寓就是较早采取了这一模式。同时还采取了“反按揭方法和“置换方法。,“反按揭即老人同意后，将老人原有房屋出租，以租金收入入住(以租换租)。,置换“即将原有的住房与之进展等价换房，到老人去世后，将原置换的房产折价返还继承人。,.住宅建立与社区管理建立相结合模式,住宅建设与社区,管理建设相结合,住宅建设与社区管理,相结合,的经营模式,住宅建设与社区管理,相分离,的经营模式,优势,优势,劣势,劣势,立体的开发经营模式,利润来源不止是住宅,产品配套服务为物业,增值效应,资金投入大、回收期较长,投资风险、,经营管理风险大,对开发商专业要求高,完成销售即可,收回投资,获取利润,风向投资小,收益比,”,相结合,“,模式少,对开发商专业要求低,客户群,阶段阶段：绝大多数的老年人在退休后就成为纯消费者。,时限特征：老龄纯消费人口比低龄纯消费人口有着更加漫长的纯消费年数。,行为特征：自主消费,思想特征：消费观较为成熟，冲动型热情消费和目的不明的盲目消费少。,质量特征：老年消费对商品质量和效劳质量的要求高于一般消费。,内在特征：休闲性消费与效劳性消费所占比例大。,目标客户群的消费特征,“以租换租的形式社区帮助老年人将原有住房出租，所得租金来支付老年人租住独立型老年公寓的费用；,“以旧换新的形式即老年人的现有住房与老年公寓的住房进展交换，如果老年人去世之后，收回公寓住宅再将原置换房折旧返还其子女。利用这些“差价养老的方式，老年人不仅可以实现人住，还能为自己或后代提供了一定的社会保障，可谓一举两得。,“倒按揭在兴旺国家中是一种普遍的做法。退休后的老年夫妻买下或者用原有住宅交换老年公寓中的住宅后，与银行与保险公司签订一份合同，在相关机构评估公寓价值和测算人均寿命之后，银行与保险公司每月支付老年夫妻一定的生活费，直到其故世，届时，该住宅归银行等处置。这种“倒按揭的做法实际上还含有人寿保险的意义。,目标客户群的消费方式,问题,非营利性组织,私募基金,REITS,投资商,国际养老地产的投资商主要有三类：,REITs作为上市公司更关注租金收益的稳定性，强调资产的长期持有；,私募基金那么主要面向机构投资人，更关注资产升值的收益，强调物业资产的低买高卖；,非盈利性组织主要利用捐赠资金和政府补贴为低收入群体提供社区养老。,国内,目前的融资机构多为商业银行，一级城市目前已经出现房地产基金、房地产投资信托等新型的金融工具。,part2：国内养老地产市场分析,有少量相关政策，,但还缺少政策支持。,与大型医院合作设立护理医疗中心、家政效劳中心、老人再就业中心、旅游效劳、房屋置换效劳、婚介中心。,商业银行、,房地产基金、,房地产投资信托,国内专业机构较少，,国外较多：美国SASAKI设计公司、,环境,分析,融资,机构,规划设,计资源,政策,环境,社区服,务资源,人口的开展状况,我国1999年成为老年型的国家，是世界上老年人口最多、增长最快的国家之一。,20世纪80年代以来，60岁以上的老年人口平均每年以3%的速度持续增长，更为突出的是，80岁以上高龄老人已高达1100万，并以年均5%的速度递增。本世纪中叶，60岁以上的老年人口将到达4.4亿左右，约占亚洲老年人口总数的36%，占世界老年人口总数的22.3%。中国老年人口规模之大，老龄化速度之快，高龄人口之多，都是世界人口开展史上前所未有的。,中国人口年龄构成及发展预测(%),年 份,1953,1964,1982,1990,2000,2020,2040,2050,0-14岁,36.28,40.70,33.59,27.62,26.10,20.60,19.60,19.80,15-59岁,56.40,53.22,58.78,63.80,63.80,64.20,58.30,58.80,60岁,7.32,6.08,7.63,8.58,10.10,15.20,22.10,21.40,资料来源：?人口研究?,居住模式,B、购置房屋居住,A、自行建房居住,C、租房居住,资料来源：?人口研究?,地产,现状,现有的开发模式：按建立经营者划分为三种模式,政府,福利型,政府,收益性,企业,盈利型,北京香山老年公寓,山东威海老年公寓,乡镇单位主办，海淀区民政局直接领导和管辖,山东省标准最高的、规模最大的社会福利效劳机构,由企业投资开发建立运营,北京太阳城,福利型养老院,盈利型型养老院，老年公寓,老年公寓，养老社区,目前处于老年住宅第二阶段，多为商业赢利性,老年住宅受众群体有限,建设投资额巨大，资金回收期长，赢利风险大,现有老年住宅未形成规模效应，服务、设施差,现有老年公寓具有“福利性事业、市场化经营”的特点，基本属于商业范畴,仅有部分发达城市的个别发展商开发了老年住宅，但都是资金实力非常雄厚的发展商,现有老年公寓仅为中高经济实力的老年客户提供个性居住条件和人性化服务,我国社会保障体系不完善，无足够资金发展老龄事业，老年住宅未形成“产业化、社会化、规范化”。,无真正针对老年人生活、消费习惯、心理特点等方面研究、服务人员素质不高、社区管理、设施亟待完善。,我国老年,住宅现状,特点：企业赢利性初级老年社区，仅为中高经济实力老年群体打造，投资额大，开发周期长,养老地产开发现状,1,、大都市郊外模式：,以上海、北京、深圳、成都为代表的大城市，近郊开发模式成熟，市场潜力巨大。,2,、古镇开发模式,以周庄、同里等江南古镇及丽江等西南古镇为代表。,3,、山地养老模式,以黄山、武夷山、庐山为代表。,4,、热带、亚热带避寒模式：,三亚独特的模式。,主要分布区域：目前，以北京、上海的养老地产开展最为成熟,项目名称,占地,（万）,总建,（万）,产品形式,运营模式,北京东方太阳城,233,70,一期产品：公寓（ 点式、板式、连廊） ，联排别墅,二 期 产 品 ：在已有的一期产品中增加独栋别墅,租售+持有,北京太阳城,42,30,一 期 产 品 ： 假 日 公 寓 （ 租 售 ）， 多 层 、 小 高 层、联排别墅，独栋别墅,租售+持有,上海亲和源,老年公寓,8.37,8.6,多层为主,租售+持有,上海,21城,孝贤坊,6.15,4.47,高层、小高层为主,广州颐年园,33,20,一 期 产 品：洋 房 ，独 栋 别 墅；,二期产品 ：小高层洋房,出售,海南清平乐,8.8,15,以高层、小高层为主,出售,小结：企业营利性养老地产工程少、具低密度、产品类型多样特点、以租售方式为主,企业营利型养老地产开发现状：,目前国内开发的养老地产工程较少，且开发比较成功的更是凤毛麟角,国内养老地产的物业管理方式,根据国内老年人的特殊性，物业管理要包括社区医疗护理中心、家政效劳中心、老人再就业中心、旅游效劳、房屋置换效劳以及婚介中心等。,社区服务的供应或管理,社区文化的营造,常规,管理,物业管理,根本操作模式：,将效劳内容外包给引进社区的专业机构，也可以采用物业管理公司与专业机构合作的方式来进展。,老年住宅物业管理的收入结构,日常物业管理费,家政服务费,配套设施使用费,特殊护理费,其它费,趋势,规模化：随着市场的进一步开展，质高价低的大型老年社区应运而生，老年住宅产品呈现规模化。,郊区化：满足对环境的高要求，也为了减低本钱降低入住的门槛，未来老年住宅的选址将会远离城市，但是同时会顾及交通的便捷性，以方便家人朋友的探访的郊区。,科技化：为老年人提供更细致的照顾；智能化的应用，带来更方便、平安的全方位保障。,建筑多样化：随着市场的日趋成熟，产品推陈出新，建筑呈现多样化。在建筑设计上，住宅安康性、使用的多功能化、增强邻里沟通的将是未来产品的竞争焦点。,功能丰富化：融养老和家庭悠闲于一体,社区效劳专业化：社区效劳在不断细化、丰富的过程中向专业化开展。,产品趋势,规模化,科技化,建筑多样化,郊区化,社区服务专业化,功能丰富化,适合中国养老地产开展的创新手段：,创新,创新手段,房屋置换、两代买、,以房养老、分时度假、,私募基金、房地产投资信托基金(REITs)、,上市、信贷、,企业债、政府债,part4：发展前景分析,中国的养老设施传统上是民政机构社会福利的一局部，最初以为三无老人效劳的社会救济为主，近年来逐步走向了社会化，但仍然是以非营利社会福利为主体。无疑，养老地产是相当有前景的，市场需求也是不可抑制的。,开展前景,时机点一,老龄人口增长速度快，城市空巢家庭比例增加过快，对养老地产的需求增加。,数据来源：2000年全国第五次人口普查报告；2021年全国第六次人口普查报告,全国老龄人口统计表,2021年至2050年，中国60岁以上的人口将由现在的12.3%上升到31.1%，到2021 年的未来5年，中国老年人口将达2亿，占总人口的15%。在广州，60岁以上老人在2007年突破了100万大关。,时机点二,老年消费者收入提高，消费能力增强。,随着经济的开展，未来具有高消费能力的老年群体将会凸现；,随着收入构造的多元化，未来老年人的收入将不再是过去单一的退休补贴，投资、保险等收益也将纳入老年人收入构成中去。,未来老年人收入水平的提高，为老年住宅产品提供了强大的消费支持。,时机点三,国内养老地产的开发供给量缺乏,福利性养老地产供给缺乏，2021年，居住在福利性质的养老机构人数缺乏高龄人口总数的0.54%。,营利性养老地产供给缺乏: 国内开发的养老地产较少，做得成功的更是凤毛麟角。,数据来源：策略研究周报,时机点四,政策的支持，“适居养老概念的提出,财政部和税务总局?关于对老年效劳机构有关税收政策问题的通知?财税200097号；,2006年颁发的?国务院办公厅转发全国老龄委办公室和开展改革委等部门关于加快开展养老效劳业意见的通知?国办发20066号；,海南政协提案?关于大力推进我省异地养老度假工程建立的建议?。,“十二五规划纲要提出，鼓励社会资本兴办具有护理功能的养老效劳机构，提倡适居养老概念,市场不成熟，商业模式仍需探索 ，创新赢得先机。,时机点五：,养老地产这种创新型的地产产品，租售方式将比普通住宅更为复杂。从更长远的层面来看，对于大多数开发商来说，受限于资金压力，开发商采取“销售+持有运营的方式运作更为现实。比方康乃馨，二期10万平米疗养型精装公寓和养生型住宅已全面启动，在这一公寓中，有带租约销售的商务公寓，也可以直接采取租赁方式。,“未来养老社区模式一定是多元的。李重九表示，老年社区房产可能会采取出租、卖产权和直接买断等方式进展。而更具体的问题，那么是医疗机构是否能够满足社区老人护理需要。而这，或许也是未来是否能够持续生存的关键所在。,part3：产品打造,.构建开发商、投资商、运营商角色别离的金融生态,中国养老地产持有经营要考虑资金风险，经营收益缺乏10%，开发与经营的截然分开势在必行。其开展需要把开发商、投资商、运营商的角色进展别离，促使养老地产金融生态的发育，并逐步构建这一生态链资金本钱最低、规模化速度最快、抗冲击能力最强的优势。,问题的核心是如何对养老地产的风险收益进展合理分配，实现整个系统的低本钱平稳运行。,美国养老地产金融生态中风险收益分解与匹配,打造,成功的养老地产,.六大核心要素，打造成功养老地产,室内设计,规划设计,项目选址,单体设计,户型设计,6大核心要素,色彩规划,工程选址：环境良好，交通便捷，场地周边活动平安，生活气息浓郁。,规划设计：应该从老年住宅的特点出发，满足自然环境、人文环境、生活环境等方面需求。,单体设计：单体设计以别墅、多层为主，主要是从老年人行动不便的生理特征考虑。,色彩规划：稳重和谐，但忌过于沉闷；不同组团应采用不同的色彩，利于老人识别。,户型设计：保证有良好的采光、通风，为老年人提供一个安康的生活环境；,室内设计：从墙地面装修、厨卫产品选择到色彩设计、电器照明设计，乃至门窗的选择等等细节上都应表达出对居住者的细腻关心。,.产品设计原那么,心理：,环境行为心理学的角度出发，考虑大多数老年人常年形成的,居住习惯,，提供传统形式的室内空间。,设计：从空间消除室内高差、装置设置扶手、地面防滑、设备紧急通报系统、平安电热源、管理员或护理人员等方面对应老年人日常生活中的平安性，做到紧急时刻可立即采取措施；,交流：,尽可能在楼内外为老年人提供各种,邻里交流、人际交流,的公共交往空间和环境；,建筑：,从建筑人类工程学的观点出发，在家具、卫生器具的尺寸方面,符合老年人的身体特征,；,交流,建筑,设计,心理,产品设,计原则,区位：北京顺义区潮白河畔,定位：“世界级的高尚退休社 区、“全新退休生活的领跑者,规模：总建筑面积70万平方米,物业类型：独栋别墅、联排别墅、中式四合院、公寓,客户来源：主要来源北京,案例,北京太阳城：国内最成功的老年社区之一,别墅,别墅,四合院,公寓,公寓,成功点之,1,：针对不同人群，设计较为丰富的住宅物业形态,东方太阳城医院一级综合性医院,东方嘉宾国际酒店，五星级标准,大型超市进驻，商业一条街,康体中心，各类球馆、温泉游泳池, 5万平米太阳会所，商务会议，餐饮休闲,汇佳幼儿园,成功点,2,：六重成品配套满足各大需求, 约,2000,亩潮白河,近,10,万株原生树,近,20,万平米社区生态湖, 75,万平米运动休闲绿地,节能环保的水源地源热泵系统,高达,4000,个,/,立方厘米负离子含量，绿色生态系统，可比海滨、森林开放,成功点,3,：良好的自然环境,太阳城医院：专业医师和设备、由北京市老人病研究中心选派、定期体检，提出保健方案、专业急救中心、全覆盖的应急呼叫系统。,老年大学：,北京第一家社区申办的老年大学，开设多重课程，如芭蕾、陶艺、书法、雕刻等，部份课程由社区老人担任教师,社区农庄：,在社区内开辟可以耕种的农庄，每块地管理费低廉，一年中可以在地块中耕作，很多老人非常喜欢这种农家乐的感觉,成功点4 ：针对老年人需求建立的社区医院、康体中心、老年大学、自助农庄等,音乐会合唱团,太极俱乐部活动,棋牌俱乐部,国际风筝文化节,举办过,3,届国际风筝节,举行了,3,次新年音乐会,社区组织的俱乐部,乒乓球俱乐部、太极俱乐部、,棋牌俱乐部、钓鱼俱乐部,业主自发的俱乐部,太极俱乐部、音乐沙龙、,健身俱乐部等,成功点5：多彩的精神文化生活,养老地产要配套完整的，可应对紧急情况的医疗效劳系统。,要拥有丰富的、满足不同需求的康复运动和娱乐配套设施。,具有复合精神和价值需求的老年人效劳功能，满足自我价值的实现。,针对养老客户的无障碍设计。,养生跟养老相结合。,小结：,part5：风险评估,“银发经济的庞大市场预示着中国“夕阳产业正在成为蒸蒸日上的朝阳产业。然而，因为缺乏配套政策和监管，持有经营要考虑资金风险，经营收益缺乏10%，开发与经营的截然分开势在必行，养老地产面临着很大风险。,风险,评估,新兴市场不稳定,风险评估一,老年地产作为一个新兴的市场自然要面对新兴市场所要面对的风险。由于人们多这一产业还不熟悉，所以可能需要一个适应期，再加上老年人风险意识很强，行事慎重等原因，是老年地产的投资者可能出现面对着巨大的消费群体却卖不出房子的风险。,政策优惠无保障,由于老年地产的带有一定的社会福利性质，所以政府的政策扶持对老年地产的开展至关重要，也是老年地产的投资者首要考虑的问题之一。,一般来说，政府会在税收、土地的取得、贷款政策等方面给投资者提供政策上的优惠。在我国，虽然在从目前的情况来看，老年地产的投资者确实获得了政府多多少少的支持，但并没有任何具体政策表示可以对养老地产的开发过程提供优惠。这种无保障的政策优惠是养老地产投资者首要面临的风险。,风险评估二,对于开发商来说，最熟悉的商业模式是：买地、建房、出售或持有。养老地产的不同在于，盈利更依靠后期的运营。目前传统的养老机构根本属于亏损或者微利状态，大都需要民政部门的补贴才能维持运转。,而当前国家倡导的是“以居家养老为主的政策，全国有90%以上的老人在家养老，这是一个巨大的产业，开发商在这个产业需要寻求新的模式创造经济效益。,开发模式需要创新,风险评估三,投资额高，投资收益风险大,老年地产消费群体的特殊性要求投资者在建造老年社区时，要投入比普通住宅工程多30%-50%的资金。,如养老地产社区的无障碍通道、慢速电梯等方面的本钱比普通商品住宅社区要高30%-50%。,另外，养老地产工程在配套方面的投入很大，如医疗保健中心、老年活动中心、商业购物中心等大量的医护及配套设施设备，对企业来说是很重的负担。,投资,功能性,安全性,健康性,私密性,高额的投资必然提高老年地产的本钱，投资者要获得利益就需要提高房价，这就增加了投资者的销售风险。,风险评估四,回收期长，扩大了投资者的风险,目前我国老年人更青睐于租赁或购置所有权的方式入住养老地产，因养老地产配套设施较多，养老地产工程需要投资者进展一定时期的经营才可以收回投资，这种长时间的占用资金一方面增加了时机本钱，另一方面也在无形中扩大了投资者的风险。,风险评估五,后期物业管理要求高,老年地产入住人群的特殊性，要求其要有更加完善的后期物业效劳，包括针对老年人的保洁、送饭、医疗等效劳，这也使投资者需要考虑的风险之一。,风险评估六,THE END,THANKS!,The End,谢谢您的聆听！,期待您的指正！,