不动产登记程序

单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,第三部分 不动产登记实务,第一章 不动产登记的程序,快速回顾：不动产登记概述,不动产登记的概念、意义,（公示）,世界不动产登记制度,（契约、权利、托仑斯）,不动产登记效力,（两种：登记对抗、登记生效）,不动产,登记原则,（重点掌握“属地原则”）,不动产,登记内容,（主体、客体；权属性质与来源）,不动产,登记分类,（概念）,登记一般程序,1.,依申请的程序,申请受理审查、决定 审查决定,办理,2.,依嘱托的程序,嘱托受理审查办理,3.,依职权的程序,我国不动产登记具有物权变动效力，具有公示性和公信力，登记的真实性与准确性非常重要，而程序的合法性和合理性，将为登记内容的准确性提供保障。,1,、土地登记规则,土地登记申请,地籍调查,权属审核,注册登记,颁发证书,2,、土地登记办法,土地登记申请,权属审核,注册登记,颁发证书,登记程序对比,地籍调查前置，权利人自举,3,、不动产登记条例,申请,受理,查验,登记,发证,不动产登记程序,2,添加标题,提交材料,不动产登记机构审查材料及实地查看,3,完成登记,1,4,申请人提出申请,30,天内完成,申 请,受 理,发 证,登 簿,审 核,不动产登记申请审批表,不动产登记簿,不动产权证书和登记证明,第一章 登记程序,18,第十四条因买卖、设定抵押权等申请不动产登记的，应当由当事人双方共同申请。属于下列情形之一的，可以由当事人单方申请：,（一）尚未登记的不动产首次申请登记的；,（二）继承、接受遗赠取得不动产权利的；,（三）人民法院、仲裁委员会生效的法律文书或者人民政府生效的决定等设立、变更、转让、消灭不动产权利的；,（四）权利人姓名、名称或者自然状况发生变化，申请变更登记的；,（五）不动产灭失或者权利人放弃不动产权利，申请注销登记的；,（六）申请更正登记或者异议登记的；,（七）法律、行政法规规定可以由当事人单方申请的其他情形。,明确了申请不动产登记必须由当事人双方共同申请的情况并列举了单方单独可以申请的情况。,依申请登记的原则，即登记自愿的原则，扭转以前行政强制命令。,如：合同签订后，通过登记方能受物权法的保护；未登记受合同法的保障。,登记程序： 申请,受理,查验,登记,发证,登记申请人及申请方式,申请人：,登记申请人为土地权利人或者土地权利变动的当事人、利害关系人，包括,自然人、法人和其他组织三种类型,。,申请方式：,直接申请与代理申请（委托、法定、指定）；,共同申请与单方申请,登记申请人及申请方式,直接申请与代理申请（委托、法定、指定）,法人和其他组织均可,直接申请,自然人中，只有完全民事行为能力人才可以直接申请土地登记，限制民事行为能力人和无行为能力人均不能直接申请，而必须由其,法定,代理人,代理申请。,土地登记申请人不管是自然人、法人还是其他组织，也可以,委托,代理人,代理申请,。,土地登记申请的代理除了法定代理、委托代理外，还有一种特殊的情况,指定代理,。这是根据人民法院或者有关机关的指定而发生的代理。,第一章 登记程序,19,第十五条当事人或者其代理人应当到不动产登记机构办公场所申请不动产登记。,不动产登记机构将申请登记事项记载于不动产登记簿前，申请人可以撤回登记申请。,该条体现了充分尊重申请人意思自治的原则，规定登记机构将申请登记事项记载于登记簿前，申请人可以撤回登记申请。,登记程序：申请,受理,查验,登记,发证,当事人,代理人,法定代理人（监护人）、委托代理人,登记一般程序,登记申请,处分共有不动产申请登记的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人共同申请，但共有人另有约定的除外。,按份共有人转让其享有的不动产份额，应当与受让人共同申请转移登记。,共有不动产申请登记,的特殊规定,登记一般程序,申请撤回,（三）申请撤回,条例,允许可以撤回申请，贯彻了自愿的原则，是对当事人自愿原则的充分尊重。,但必须以不动产登记机构将申请登记事项记载于不动产登记簿前为基本前提，一旦记载于登记簿后不允,许撤回。,第,15,条第,2,款：,“,不动产登记机构将申请登记事项记载于不动产登记簿前，申请人可以撤回登记申请。,”,第一章 登记程序,20,第十六条申请人应当提交下列材料，并对申请材料的真实性负责：,（一）登记申请书；,（二）申请人、代理人身份证明材料、授权委托书；,（三）相关的不动产权属来源证明材料、登记原因证明文件、不动产权属证书；,（四）不动产界址、空间界限、面积等材料；,（五）与他人利害关系的说明材料；,（六）法律、行政法规以及本条例实施细则规定的其他材料。,不动产登记机构应当在办公场所和门户网站公开申请登记所需材料目录和示范文本等信息。,明确了提交申请材料的范围，并明确申请人要对材料的真实性负责。,申请材料,登记一般程序,9,登记原因证明材料,申请材料,因继承、受遗赠取得不动产，当事人申请登记的，应当提交死亡证明、遗嘱、全部法定继承人的基本情况以及与被继承人的亲属关系材料等，也可以提交经公证的材料或者生效的法律文书。,第一章 登记程序,21,第十七条不动产登记机构收到不动产登记申请材料，应当分别按照下列情况办理：,（一）属于登记职责范围，申请材料齐全、符合法定形式，或者申请人按照要求提交全部补正申请材料的，应当受理并书面告知申请人；,（二）申请材料存在可以当场更正的错误的，应当告知申请人当场更正，申请人当场更正后，应当受理并书面告知申请人；,（三）申请材料不齐全或者不符合法定形式的，应当当场书面告知申请人不予受理并一次性告知需要补正的全部内容；,（四）申请登记的不动产不属于本机构登记范围的，应当当场书面告知申请人不予受理并告知申请人向有登记权的机构申请。,不动产登记机构未当场书面告知申请人不予受理的，视为受理。,为方便群众申请登记，减轻申请负担，简化了申请程序。,受,理,登记一般程序,申请受理,1.决定是否受理的,审查要点,包括：,（,1,）是否属于本登记机构的职责范围,。,物权法,第,10,条第,1,款规定：“不动产登记，由不动产所在地的登记机构办理。”,条例,第,7,条对登记的管辖、跨县级行政区域的不动产登记的办理机构以及三类特殊的不动产登记的机构作出了规定。,（,2,）申请材料是否齐全,。,物权法,第,12,条第,2,款规定，申请登记的不动产的有关情况需要进一步证明的，登记机构可以要求申请人补充材料。,（,3,）申请材料是否符合法定形式,。,只有全部符合这三个条件，登记机构才应予以受理。,登记一般程序,申请受理,2.,贯彻高效便民的原则,（,1,）对于符合条件或全部补正的，应当受理,，,不得拖延,。,（,2,）对于申请材料有错误但可以当场更正的，,应当让申请人当场更正，然后受理,；,给申请人提供了及时救济渠道。,（,3,）对于材料不齐全或不符合法定形式的，要当场,一次性告知,如何补正，切实方便,群众。,（,4,）对于不属于自己登记职责范围的申请，不能一推了之，应当场告诉申请人到哪个登记机构申请,。,登记一般程序,申请受理,3,、强调书面形式，彰显规范，,防止争议,无论受理还是不受理，都应当,书面告知,，而非口头形式。一旦不动产登记机构未当场书面告知申请人不予受理的，视为受理。,告知需要补正的内容也应采取书面形式。,行政许可法,立法精神的借鉴,第,17,条第,2,款：,不动产登记机构未当场书面告知申请人不予受理的，视为受理。,第,32,条：,行政机关受理或者不予受理行政许可申请，应当出具加盖本行政机关专用印章和注明日期的书面凭证。,第一章 登记程序,22,第十八条不动产登记机构受理不动产登记申请的，应当按照下列要求进行查验：,（一）不动产界址、空间界限、面积等材料与申请登记的不动产状况是否一致；,（二）有关证明材料、文件与申请登记的内容是否一致；,（三）登记申请是否违反法律、行政法规规定。,第十九条属于下列情形之一的，不动产登记机构可以对申请登记的不动产进行实地查看：,（一）房屋等建筑物、构筑物所有权首次登记；,（二）在建建筑物抵押权登记；,（三）因不动产灭失导致的注销登记；,（四）不动产登记机构认为需要实地查看的其他情形。,对可能存在权属争议，或者可能涉及他人利害关系的登记申请，不动产登记机构可以向申请人、利害关系人或者有关单位进行调查。,不动产登记机构进行实地查看或者调查时，申请人、被调查人应当予以配合。,对可能存在权属争议，或者可能涉及他人利害关系的登记申请，不动产登记机构可以向申请人、利害关系人或者有关国家机关进行调查。,查验,形式审查：材料的真实性、合法有效性、内容的完整性、内容的一致性。,实质审查：实地查看、实地调查。,权属审核的标准,权属合法,界址清楚,土地权属来源清楚,土地的权属性质准确,土地的使用合理,面积准确,界址点、线、界标设立准确、合理,指界人认界手续完备,实地与图、表描述一致,勘丈数据与图上量算结果在限差之内,总面积与各地类面积之和一致,共有宗地各分摊面积之和与共有使用面积一致,批准面积与实际使用的面积一致,图上量算面积与实地测量面积一致,登记一般程序,实地查看和调查,物权法第12条第2款,：,申请登记的不动产的有关情况需要进一步证明的，登记机构可以要求申请人补充材料，,必要时,可以实地查看。,（二）实地查看与调查,1,、实地查看,登记一般程序,实地查看和调查,条例,第1,9,条,第,1,款,：,“属于下列情形之一的，不动产登记机构可以对申请登记的不动产进行实地查看：,（一）房屋等建筑物、构筑物所有权首次登记；,（二）在建建筑物抵押权登记；,（三）因不动产灭失导致的注销登记；,（四）不动产登记机构认为需要实地查看的其他情形。”,【,注意,】,登记机构“,可以,”实地查看，而非“应当”,(,如以嘱托登记则不需要,),。登记机构根据不动产登记的实际情况和需要，进行实地查看,，,形成查看的文字和影像记录等，避免“无中生有”、与事实不符现象的发生。例如，在建工程抵押时，如果对已经建成部分是否有申请人描述的那么多产生怀疑时，就可以进行,。,登记一般程序,实地查看和调查,关于实地查看的内容,要求,不动产登记机构进行实地查看时，应当重点查看以下情况：,（一）房屋等建筑物、构筑物所有权首次登记，查看房屋坐落及其建造完成等情况；,（二）在建建筑物抵押权登记，查看抵押的在建建筑物坐落及其建造等情况；,（三）因不动产灭失导致的注销登记，查看不动产灭失等情况。,登记一般程序,实地查看和调查,条例,第1,9,条,第,2,款,：“对可能存在权属争议，或者可能涉及他人利害关系的登记申请，不动产登记机构可以向申请人、利害关系人或者有关单位进行调查。”,【,注意,】,不动产权属争议类型众多，尤其房屋权属争议，不动产登记机构的调查,是为,进一步核实不动产是否存在权属争议这种客观事实，确保不动产登记的真实、准确。,对不动产权属争议的调查,不意味着登记机构要过多的介入不动产的民事纠纷,。,如果存在权属争议，则不予登记，属于条例第22条的调整范围。对争议事实的调查和对争议的处理属于两个工作层面的内容，不属于条例规范的内容。,查看,和调查不同，,第二款与第一款之间没有必然联系,，并不是只有第一款的四种查看情形才可以调查,。,2.调查,第一章 登记程序,23,第二十条不动产登记机构应当自受理登记申请之日起,30,个工作日内办结不动产登记手续，法律另有规定的除外。,第二十一条登记事项自记载于不动产登记簿时完成登记。,不动产登记机构完成登记，应当依法向申请人核发不动产权属证书或者登记证明。,第二十二条登记申请有下列情形之一的，不动产登记机构应当不予登记，并书面告知申请人：,（一）违反法律、行政法规规定的；,（二）存在尚未解决的权属争议的；,（三）申请登记的不动产权利超过规定期限的；,（四）法律、行政法规规定不予登记的其他情形。,严格受理期限，体现了简化程序、方便群众的原则。,登记发证,登记一般程序,登簿期限,条例,第,20,条,：“不动产登记机构应当自受理登记申请之日起,30,个工作日内办结不动产登记手续，法律另有规定的除外。”,（一）办理期限,自受理登记申请之日起,30,日,。这是最长办理期限，并非每一类登记都只要在,30,日办理完毕即可。原则上，各类不动产登记都应当本着便民、高效的原则，尽快办理,。,具体办理时限，各地登记机构可以结合本地实际进一步细化明确。,登记一般程序,登簿,条例,第,21,条,第1款,：“登记事项自记载于不动产登记簿时完成登记。”,物权法第14条：,不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。,不动产登记以登簿工作完成为标志，而非发证。,登记一般程序,发证,条例,第,21,条,第,2,款,：,不动产登记机构完成登记，应当依法向申请人核发不动产权属证书或者登记证明。,1.,不动产权属证书与登记证明的效力,物权法,第,17,条第,1,款：“不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。”,2.,登记机构有义务向申请人依法颁发合法证书或证明。遵从我国重视证书的传统观念。,3.,国际上，契约登记和权利登记模式下的国家或地区一般不要发证。但台湾和澳大利亚等具有托伦斯模式色彩的地区要求发证，但存在淡化的趋势（如昆士兰州,2000,年修订的,1994,年土地法,）,登记一般程序,发证,细则,关于不动产权属证书和登记证明发放的情形,不动产登记机构应当根据不动产登记簿缮写不动产权证书和不动产登记证明。,除办理,抵押权登记、地役权登记、预告登记、异议登记,，向申请人核发不动产登记证明外，不动产登记机构应当依法向权利人核发不动产权属证书。,不动产权证书和不动产登记证明应当加盖不动产登记机构登记专用章。,不动产权属证书和不动产登记证明样式，由国土资源部统一,规定,。,现有证书种类包括：,集体土地所有证,国有土地使用证,集体土地使用证,房屋所有权证,房地产权证,土地承包经营权证,林权证,草原所有权证,草原使用证,海域使用权证,无居民海岛使用证,，以及,土地他项权利证明书,、,房屋他项权证,。,登记一般程序,发证,关于共有不动产的权属证书的发放,（,发一本为原则，分别发放为例外）,申请共有不动产登记的，不动产登记机构向全体共有人合并发放一本不动产权属证书；共有人申请,分别,持证的，可以为共有人分别发放不动产权属证书。,共有不动产权属证书应当注明,共有,情况，并列明全体共有人。,关于不动产权属证书的收回,因不动产权利灭失等情形，不动产登记机构需要收回不动产权属证书或者不动产登记证明的，应当,在不动产登记簿上,将收回不动产权属证书或者不动产登记证明的事项予以,注明,；确实无法收回的，应当在不动产登记机构门户网站,或者,当地公开发行的报刊上公告作废。,登记一般程序,发证,关于权属证书、登记证明的换发、补发,不动产权属证书或者不动产登记证明污损、破损的，,当事人可以向不动产登记机构申请换发。符合换发条件的，不动产登记机构应当予以换发，并收回原不动产权属证书或者不动产登记证明。,不动产权属证书或者不动产登记证明遗失、灭失，,不动产权利人申请补发的，由不动产登记机构,在其门户网站上,刊发不动产权利人的遗失、灭失声明15个工作日后，予以补发。,不动产登记机构补发不动产权属证书或者不动产登记证明的，应当将补发不动产权属证书或者不动产登记证明的事项记载于不动产登记簿，并在不动产权属证书或者不动产登记证明上注明,“,补发,”,字样。,登记一般程序,不予登记,条例,第,22,条,：,登记申请有下列情形之一的，不动产登记机构应当不予登记，并书面告知申请人：,（,1,）违反法律、行政法规规定的；,（,2,）存在尚未解决的权属争议的；,（,3,）申请登记的不动产权利超过规定期限的；,（,4,）法律、行政法规规定不予登记的其他情形。,关于贯彻落实,土地登记办法,进一步加强土地登记工作的通知,（国土资发,200870,号）明确了,12,种不予登记的情形。,说明：,严禁借登记手段将,”,小产权房,“,等违法行为合法化。,登记一般程序,依嘱托的登记,有下列情形之一的，不动产登记机构直接办理不动产登记：,（一）人民法院持生效法律文书和协助执行通知书要求不动产登记机构办理登记的；,（二）人民检察院、公安机关依据法律规定持协助查封通知书要求办理查封登记的；,（三）人民政府依法做出没收、征收或者收回不动产权利决定后，要求不动产登记机构办理注销登记的；,（四）法律、行政法规规定的其他情形。,不动产登记机构认为登记事项存在异议的，应当依法向有关机关提出审查建议。,