房地产业scp框架分析

,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,基于,SCP,范式框架下的,中国房地产业分析,房地产概念,什么是房地产,房地产：,房产和房地产的总称，也叫“不动产”，指土地及土地上的建筑物、附着物。,房产：,是房屋及其处分权、使用权、占有权、收益权等权利的总称。,地产：,是土地及其使用权、收益权等权利的总称。,房地产业概念,房地产业：,以土地和建筑物为经营对象，从事房地产开发、建设、经营、管理以及维修、装饰和服务的集多种经济活动为一体的综合新产业，属于第三产业，是具有先导性、基础性、带动性和风险型的产业。,主要包括：,土地开发、房屋的建设、维修、管理，土地使用权的有偿划拨、转让、房屋所有权的买卖、租赁、房地产的抵押贷款，以及由此形成的房地产市场。在实际生活中，人们习惯于上将从事房地产开发和经营的行业成为房地产业。,我国当前房地产市场发展现状,SCP,框架分析,法律法规不完善,房价居高不下,投资大周期长,市场供不应求,市场结构,市场集中度,产品差异化,进入壁垒,市场行为,价格行为,广告行为,兼并行为,市场绩效,资源配置效率,规模经济效率,房地产业,SCP,框架分析,一 、市场结构,（一）市场集中度,年份,TOP5,商品房销售额,TOP10,商品房销售额,总商品房销售额,CR5,CR10,2009,2343,3588,23995,5.33%,8.16%,2010,3441,5319,52478.72,6.56%,10.14%,2011,4246,6298,59119,7.18%,10.65%,2012,5372,8222,64456,8.33%,12.76%,2013,7088,11272.5,81428.28,8.7%,13.84%,2009,年,2012,年我国房地产集中度的比较 单位：亿元,数据来源：国家统计局官方网站,完全竞争市场？,（二）产品差异化,1.,消费需求差异,年份,商品房销售额,住宅商品房销售额,别墅、高档公寓销售额,办公楼销售额,商业营业用房销售额,其他商品房销售额,2010,53721.24,44120.65,4613.11,2155.71,5418.82,1026,。,07,2011,58588.86,48198.32,4100.66,2471.58,6679.08,1239.88,2012,64455.79,53467.18,3983.56,2773.43,6999.57,1215.60,2013,81428.28,67694.94,20102013,按用途分各类房产品总销售额 单位：亿元,数据来源：国家统计局,消费者对于不同商品的需求是不一样的,（二）产品差异化,2.,地段差异,（二）产品差异化,省份,北京,上海,四川,广东,山东,湖南,价格,17021.63,14061.37,5448.82,8112.19,4763.61,4948.62,2012,年中国部分城市商品房销售价格,单位：元,/,平方米,数据来源：国家统计局,3.,价格差异,区域性差异大,（三）进入壁垒,1.,资金壁垒,年份,国内贷款,利用外资,外商企业直接投资,自筹资金,其他资金来源,小计,2010,12563.7,790.68,673.45,26637.21,32952.45,72944.04,2011,13056.80,785.15,689.54,35004.57,36842.22,85688.73,2012,14778.39,402.09,358.52,39081.96,42274.38,96536.81,20102012,房地产企业资金来源 单位：亿元,数据来源：国家统计局,总投资额大，进入壁垒要求高,（三）进入壁垒,2.,政策壁垒,进入房地产行业的主要壁垒之一,，,房地产,行业的兴衰与政府政策密切相关。,控制途径：,对注册资本的直接要求,资金供给,土地供给,产品销售的优惠或障碍,（三）进入壁垒,3.,规模经济,资金实力雄厚经营规模较大,的房地产开发商在国有土地使用权转让的公开招标时具有中标的优势,同时,由于其自有资金的占比较高,信誉较好,可以较为容易地从银行手里,获取低成本的贷款,并有充裕的资金进行房地产项目开发与研究,保证产品的质量。此外,长期以来大规模的广告投入以及高品质产品所创造出来的声誉使其产品的销售顺畅,又加快了资金的回流。这些都使房地产业表现出较明显的规模经济特性,市场集中度,竞争型市场结构,产品差异化,区域性差异,进入壁垒,稀缺资源,控制,协同调价,政策壁垒,规模经济壁垒,区域性寡头垄断,二、市场行为,（一）价格行为,1.,采取措施：,价格合谋行为,2.,价格合谋成立条件,房地产产品的相似性,房地产产品的区域性,房地产业进入壁垒高,竞争企业数量少,监控不到位,（一）价格行为,3.,价格合谋的博弈论分析,开发商,1,开发商,2,合作（,L,）,竞争（,R,）,合作（,T,）,4,4,6,-2,竞争（,B,）,-2,6,0,0,不同策略的收益组合图,假设：某区域房地产业,两个寡头,开发同质产品,进行一次博弈,囚徒困境,如何形成合作的？,多次博弈和经验累积的结果,统一区域的开发商,多次博弈后,最终选择：,博弈不止一次,累计损失,短期收益,非价格竞争,（二）广告行为,从广告投入角度看,2001,年房地产广告投放量占全国广告投放量的,8.7%,2003,年增长至,13%,房地产广告自身年增长率达,56.98%,我国房地产企业广告支出不断增加,强化了房地产的主观差别化,进而影响到我国房地产业的绩效,（三）兼并行为,获得融资渠道,获得土地资源,强强联手、优势互补,跨区域发展,引入外资、引入国际化理念,其他行业企业为进入房地产行业而进行兼并,中、小企业为求生存,大企业为实现战略合作而进行兼并,2006,年，万科以,18.6,亿并购南都集团，目的就是为了打开江浙一带的房地产市场，从而形成其跨区域的发展。,三、市场绩效,（一）房地产行业的规模经济效率,年份,2010,2011,2012,2013,总投资额（亿元）,48259.04,61796.89,71803.79,86013.38,竣工面积（万平方米）,78743.88,92619.94,99424.96,101434.99,就业人数（人）,2091147,2256964,2386772,数据来源：国家统计局,总投资额逐年增加,竣工面积逐步扩大,就业人数逐步上升,市场绩效稳步上升？,绝对指标,（二）房地产行业的资源配置效率,年份,2010,2011,2012,营业利润率,14.21%,13.03%,11.76%,企业营业利润率 单位：亿元,相对指标,实质：市场绩效逐步下降趋势,原因：国家宏观调控，使房地产泡沫得到一定程度的遏制,谢谢观赏,