2011淮安农业开发区项目市场分析报告

,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,45,优派克思地产整合平台,淮安农业开发区项目市场分析报告,谨呈：,9/28/2024,项目市场环境竞争核心问题界定,我们的一切研究都以客户为研究的核心，以市场为导向。,核心问题,淮安城市的宏观经济环境及城市规划方向？,问题1,问题 2,市场供应产品的主力户型结构及滞销产品特征是什么？,问题 3,小高层物业的市场接受度如何，目标客户的需求特征？,城 市 背 景 解 读,城市概况,城市宏观经济环境,城市整体发展规划,有,运河之都,和,千年古城,之称的,淮安市是,苏北中心腹地的的文化名城，,距离发达中心城市较远，城市交通环境一般,地理位置：,淮安市地处江苏省北部中心地域，北接连云港市，东毗盐城市，南连扬州市和安徽省滁州市，西邻宿迁市，东西最大直线距离132 公里，南北最大直线距离150公里，面积10072 平方公里，目前市区建成区面积89平方公里；,对外交通：,初步形成了一个以高等级公路为主骨架、水陆并举的交通网络；,道路交通：,淮安是江苏南北交通交汇中心。北京到上海的京沪高速公路、淮安到连云港的淮连高速公路、南京到徐州的宁宿徐高速公路贯穿淮安境内，使淮安到北京、上海、车距分别只需约8.5小时和3.5小时 2.5小时；南京到淮安的宁淮高速公路目前已通车，南京到淮安的车距仅需不到2小时，宿淮、淮盐公路均已通车，江苏新沂到浙江长兴的新长铁路客货运已全线通车；,水路交通：,京杭大运河、苏北灌溉总渠、淮河及其入江、入海水道等航道纵横交错；,铁路交通：,“十五”以来，淮安市建成新长铁路淮安段、新淮铁路南延段2条铁路正线；“十一五”期间，淮安市规划开工建设淮扬、淮宿、淮连、淮蚌和宁淮铁路，逐步构建淮安作为苏北地区铁路枢纽的地位（2007.4.18淮安火车站开始通车）。,城市概况,市域面积广阔，人口密度相对较小 ；城市的地理位置具备经济发展集聚条件,淮安市是江苏省省辖市，下辖清河、清浦、淮阴、楚州4区和涟水、洪泽、盱眙、金湖4县。此外，江苏省淮安经济开发区计划单列，计单独列统。至2004年末，全市有116个乡镇，其中24个乡、92个镇；另有13个街道办事处；,城市概况,城市下辖区域广阔，作为区域中心城市，淮安市地处辖区几何中心位置，这为整个城市的优势资源向淮安市区集聚提供了可能。,三现合并后的新淮安市区经济实力增强的同时，淮安市的城市发展空间得到了扩大,淮安市下辖四区四县，分别是清河区、清浦区、淮阴区、楚州区以及涟水、盱眙、金湖和洪泽四个县，另有一省级的经济技术开发区。,清河区、清浦区构成淮安市的主城区，外围有淮阴区、楚州区、经济开发区。,其中，清河区政府机关集中，是政治、经济、文化中心；,清浦区作为老城区，各项配套成熟，,大型企业和居住小区集聚在区域西侧；,经济开发区是,淮安市大中型企业最集中的地区；,淮阴区原为淮安县，2000年撤县变区；,城南分区及为淮安楼市划分的农业开发区，这一区域为大学城所在地，属于城市重点开发的方向，配套设施尚未完善；,楚州区原为淮安市，2000年撤市变区，更名为楚州区，是周恩来的故乡。,淮阴区,清河区,清浦区,城南分区,经济开发区,楚洲区,城市概况,城 市 背 景 解 读,城市概况,城市宏观经济环境,城市整体发展规划,近几年淮安GDP总量保持稳定的增长态势，高增长率带来的是房地产的飞速发展,经济总量,2006,年全市实现地区生产总值,651.06,亿元，比上年增长,14.9,。这说明淮安经济发展速度较快，根据国际经验，其房地产市场进入,飞速发展阶段,。,GDP增长,小于4%,4-5%,5-8%,大于8%,10-15%,房地产业发展状况,萎缩,停滞甚至倒退,稳定发展,高速发展,飞速发展,发展期,启动期,快速发展期,平稳发展阶段,减缓发展阶段,人均GDP（美元）,800-1000,1000-4000,4000-8000,8000以上,需求特征,生存需求,生存、改善需求兼有,改善需求为主,改善需求为主,发展特征,超速发展，单纯数量型,快速发展，以数量为主，数量和质量并重,平稳发展以质量为主数量和质量并重,缓慢发展综合发展型,2006,年全市人均,GDP1687,美元（按常住人口计算），同比增长,15.8%,。按照国际研究城市房地产发展的标准房地产进入,快速发展期,注：数据来源于淮安市统计公报,产业结构演变趋势来看，经济结构进一步优化，尤其是三产比例的提高为城市经济发展注入活力,2006年全市第一产业增加值123.78亿元，增长5.0；第二产业增加值305.23亿元，增长19.2；第三产业增加值222.05亿元，增长15.5。三次产业结构由2005年的21.0:45.5:33.5变为19.0：46.9：34.1。工业壮大为城市发展奠定坚实基础，,第三产业的发展为城市经济不断注入活力；,支柱产业支撑明显，化工、纺织、机械、冶金、烟草五大支柱产业保持较快发展，2006年五大支柱产业实现销售收入528亿元,淮安近几年产业结构变化情况,经济结构,2006年淮安支柱产业构成,注：数据来源于淮安市统计公报,固定资产投资额稳定增长，城市居民消费意识趋于保守，消费增长率不高,2006年全市完成500万元以上项目固定资产投资353.74亿元，比2005年增长31.8%。其中，城镇投资239.37亿元，增长26.5%；农村投资48.02亿元，增长33.9%；房地产开发投资66.35亿元，增长53.3%；,淮安市社会消费品零售总额的总量较低，反映出城市商业经济的不发达及居民消费意识的保守，从市区和全市的社会消费品总额的比较来看，市区的居民消费总额上不具备传统区域中心消费的优势，增幅平稳。,经济结构,注：数据来源于淮安市统计公报,对外经济不发达，进出口总量较低制约了城市经济发展的同时也降低了经济运营风险，但出口能力差对国民经济的拉动作用微弱,在制约其经济发展速度的同时也降低了经济运行过程中的外部风险，但出口能力差，对于拉动国民经济所起作用比较微弱；,城市外向型经济发展速度减缓，尤其是2005年增幅降低到6.3%，进出口总额与同类城市相比较总量较低。,经济结构,注：数据来源于淮安市统计公报,2006年贷款金额的增幅首次超过存款，显示城市经济开始活跃，但财政的赤字阻碍了城市的发展,存款余额无论从增幅和总量上都远高于贷款增幅和总量，资本供给充足，而资本需求则相对不够旺盛，经济不活跃，2006年有所改善 ；,财政收支严重失衡，财政连年赤字，无法为城市发展提供强有力的保障,金融、财政,注：数据来源于淮安市统计公报,城市居民收入保持稳定增长，但消费意识不强,可支配收入的稳定增长为消费奠定了良好的基础，城市居民消费实力不断增强，但人均消费性支出增长率下滑表明城市居民整体,消费意识较为保守,；,城市居民人均可支配收入与消费支出比值呈现趋小化趋势，表明,城市居民消费意识趋于保守,；,在城市经济发展的大背景下，淮安人民收入状况以及生活状况都在稳步提高，但消费支出与可支配收入比例持续下滑，城市整体消费水平增长与收入水平并未形成正比 ，在一定程度上,影响了城市的发展,。,居民生活,注：数据来源于淮安市统计公报,人口总量增长较为缓慢，非农业人口增长速度明显加快，城市化进程提速,2006年末全市户籍总人口532.77万人，比上年增加5.00万人，增长9.0；城市化水平为38.4%（按常住人口计算），比2005年提高1.7个百分点。,人口及城市化,注：数据来源于淮安市统计公报,根据国际研究城市发展的惯例，淮安的城市发展开始进入高速发展的第二阶段,不同发展阶段城市化特征,发展次序,第一阶段,第二阶段,第三阶段,第四阶段,发展阶段,初步城市化,高速发展期,调整发展期,稳定发展期,城市化率,30%,30%50%,50%75%,75%以上,城市发展特征,工农业生产水平较低，工业提供的就业机会有限，农业人口缓慢释。,工业基础比较雄厚，经济实力明显增强，工业产业快速扩大，工业吸引大批农业人口。,工业产业成为城市绝对的经济支柱，城市经济的乘数效应迅速刺激第三产业的发展，城市经济进入高速发展阶段。,城市经济高度发达，农村人口的绝对数量已经不大，城市发展表现为内部人口向第二三产业转移。,城市界定,城 市 背 景 解 读,城市概况,城市宏观经济环境,城市整体发展规划,城市中期规划为百万人口的大型城市，发展空间大，对于房地产开发的需求也将进一步扩大,城市性质：,国家历史文化名城，江苏省重要的交通枢纽，苏北腹地能够辐射2000万人口的中心城市。,城市规模：,目前市区人口,85万人,，中期（2010年）,100万人,，远期（2020年）,120万人。,城市建设用地规模：,2010年建成区面积达到120平方公里，全市城镇人口达到250万，城市化水平达到45；规划远期（2020年）城市建设用地约140平方公里，全市城镇人口达到300万，城市化水平为55%；远景城市人口180万人，城市建设用地规模为200平方公里。,总体上形成 “一个高速圈、两大组团、三条轴线、四水穿城”城市发展格局,一个高速圈,由环绕淮安城的京沪、宁连及徐淮盐高 速公路,组成的一个高速公路圈；,两大组团,指中心城区包括主城区组团和古城组团两个组团，,两组团以生态绿地相连；,三条轴线,工业产业轴、文化商务轴、生活休闲轴；,四水穿城,指贯穿城市的盐河、古黄河、里运河、大运河。,高速圈,两大组团,整体规划,城市近期的发展规划是主要向东次要向南和向北发展，本项目不处于城市发展的主要区域,本项目,整体规划,城市背景总结,作为江苏省苏北地区的中心腹地，区域交通条件不够完善，以陆地交通为主，目前随着各项建设的推进，,淮安城市进一步发展的条件已经具备,；,产业结构正在不断优化中，近年来第三产业不断发展，为城市经济发展,注入活力,，同时第二产业的壮大为城市发展奠定坚实基础。,固定资产保持持续增加，而增幅下降，,城市经济发展趋向理性,；,以经济开发区为代表充分吸引外来企业，,改变财政赤字的问题可以得到解决,；,城市居民收入增加，生活水平不断提高，近年来，淮安生产总值均以两位数的速度增长，随着人均经济收入的不断增长，居民的潜在购买力很大，需求旺盛，,住宅产业将处于快速增长期；,城市经济的快速发展必将改变居民的保守消费观念，,合理引导消费,是近期城市发展的重点；,城市化进程将扩大城市面积，同时带动大量流动人口涌入市区，,城市住房需求将会进一步扩大；,近期城市发展的重点区域在经济开发区，对于本项目所处的,城南片区的近期开发存在不利因素。,淮 安 房 地 产 市 场 解 析,房地产宏观市场,土地市场,商品房市场,消费者市场,2006,年末全市人均,GDP,为,13155,元，折合,1687,美元,（按常住人口计算），同比增长,15.8%,；,近年来淮安市的国民生产总值保持,10%,以上的幅度增长，,2006,年全市实现地区生产总值,651.06,亿元，比上年增长,14.9,；,根据相关理论和国际通用衡量标准判断，淮安房地产市场正进入一个,快速发展,的阶段。,东海房地产市场正步入快速发展阶段,人均GDP与房地产发展关系,生存需求,生存、改善需求兼有,改善需求为主,改善需求为主,超速发展,单纯数量型,快速发展,以数量为主，数量与质量并重,平稳发展，以质量为主，数量与质量并重,缓慢发展,综合发展型,宏观经济增长与房地产发展关系,国际通用衡量标准表明，宏观经济增长和人均GDP水平决定了一个地区房地产市场的发展阶段。,1000-4000美元,4000-8000美元,8000-20000美元,800-1000美元,启动期 快速发展期 稳定发展期 减缓发展期,房地产宏观市场,小于4%,4-5%,5-8%,8-10%,萎缩,停滞,稳定发展,高速发展,大于10%,飞速发展,2006年，淮安房地产投资额增幅较大，但房地产投资占GDP与固定资产比例均较低，反映房地产发展存在较大空间,异常,基本正常,正常运行,基本正常,异常,2006年,房地产开发投资额增幅,25%,53%,适度投资利于拉动经济增长，而增幅过高，将使供给过量，若无需求匹配，将导致供过于求,房地产投资/GDP,20%,10.19%,反映房地产投资规模的基础指标，较合理指标为10-15%,房地产投资/固定资产投资,37%,18.76%,反映投资结构是否合理的基础性指标，发达国家的比例为20%-25%,房地产市场指标体系,房地产宏观市场,注：数据来源于淮安市统计公报,注：数据来源于淮安市统计公报,淮安市历年的竣工和销售面积显示，累计市场供销情况表现为供过于求，预计2007年市场放量将进一步扩大,房地产宏观市场,2006,年商品房施工面积增幅突然加快，后期的市场竞争将是空前的；,2003-2005,年，商品房竣工面积平稳增长，,2006,年竣工面积开始加大；,2004,年商品房销售面积增幅波动较大，受国家新政的影响波动明显；,历年商品房销售面积与竣工面积比值计算结果除,2004,、,2005,年皆在,0.7-0.9,之间，商品房供大于求现象明显；,根据历年商品房销售面积与竣工面积计算商品房供需比为,0.8,：,1,，供大于求。,注：数据来源于淮安市统计公报,淮 安 房 地 产 市 场 解 析,房地产宏观市场,土地市场,商品房市场,消费者市场,清河区的土地资源开始紧缺，开发的热点开始向经济开发区和清浦区转移,wewe,注：数据来源于淮安市国土资源局,近期淮安市区的土地成交主要集中在经济开发区和清浦区；,清河区的土地挂牌和成交价格充分显示了这一区域备受追捧；,同近期土地成交地块的位置相关，清浦区成交地块主要集中在老城区周边，开发区成交地块相对比较偏远。,淮 安 房 地 产 市 场 解 析,房地产宏观市场,土地市场,商品房市场,消费者市场,房地产商品房市场,住宅市场,商业市场,办公市场,区域市场调研,在售的商品房主要围绕着政府所在的清河区以及老城区的清浦区,清 河 区,清 浦 区,经济开发区,经济开发区,住宅市场,政府发展方向的转变使得房地产住宅市场的开发重心转移,2006,年至今，淮安市的房地产住宅的施工量持续放大，预计后市的市场竞争将异常激烈；,经济开发区作为政府近阶段的主要发展区域，住宅市场的施工量在,2007,年初就开始凸现；,经济开发区无论从房地产投资还是新开工的情况看均为主城区的开发重点区域；,住宅市场,2006年，全市商品住宅销售均价低于徐州、连云港、盐城，略高于宿迁经济开发区商品住宅成交均价涨幅明显。,住宅市场,100平米以下户型供销平衡，平米户型为市场主力,小户型由于其供应量少，市场去化情况较好（平米一下）；,平米的户型空间市场表现好，但市场供应有限；,平米为目前淮安整体市场供应和销售去化的主力；,平米以上的户型市场供应少而去化相对缓慢。,住宅市场,市场滞销的户型主要为平米的大三房，主要区域为清浦区,三室两厅为市场滞销的户型，经济开发区的二室两厅是近期刚刚上市的，清河区的滞销户型主要为高层项目；,清浦区的滞销户型主要分布在平米的大三房；,经济开发区由于是近期刚上市，因此分布比较广泛，但主要还是大三房的供应。,住宅市场,房地产商品房市场,住宅市场,商业市场,办公市场,区域市场调研,近期施工土地的面积分布主要集中在清河区和清浦区，楚洲区为政府商业项目开发的重点区域,房地产商品房市场,住宅市场,商业市场,办公市场,区域市场调研,清河区作为政府行政办公所在地，这一区域成为了办公用房投资和销售的主力区域,房地产商品房市场,住宅市场,商业市场,办公市场,区域市场调研,个案调研的区域,分析范围：清河区、清浦区（包括农业开发区）、经济开发区,清河区是全市在售商品住宅供应量最大的片区，项目容积率普遍较高，多数项目规划有高层和小高层，整体销售去化快,新世纪豪园,香格里拉,清河区,淮海第一城,项目名称,物业地址,物业,类型,建筑形态,占地（万平米）,总建（万平米）,容积率,均价（元/）,开盘时间,销售动态,新世纪豪园,市委斜对面,住宅,高层,1.47,7,4.8,3500,2006.1,推出第一批2栋高层，共计144套，截至2007.4销售87%，后期会推出840套酒店式公寓产品，面积38-66平米,金鼎御庭,淮海西路127号,住宅,多层、小高层,4.2,8.8,2.1,3200,2007.5,2007.5开盘，第一批推出4栋多层房源，小高层房源最后推出,金马广场,淮海北路43号,商业,高层,0.8,7.5,9.4,4700,2006.1,2006.11开盘，推出437套办公小户型，迄今销售90%,淮海第一城,淮海东路126号,住宅、商业、办公,多层、小高层,18.7,40,2.1,4500,2007.6,早期开盘房源已经全部销售，将推出2栋小高层房源,康城明珠,健康东路34号,住宅、办公,多层、小高层、叠加,7.9,17,2.2,3750,2007.5,尚未销售,香格里拉花园,大渡口大道8号,住宅、商业,双拼、联排、多层、小高层、高层,35,100,2.86,3280,2007.7,2007.1推出的3栋多层销售接近尾声，将推出2栋小高层,清浦区为淮安的老城区，配套设施相对完善，多层的销售去化情况好，小高层和高层项目多数项目未推售，前期的客户积累情况堪忧,新世纪豪园,清浦区,项目名称,物业地址,物业类型,建筑形态,占地面积（万平米）,总建筑面积（万平米）,容积率,均价（元/）,开盘时间,销售动态,河畔花城,翔宇大道与解放东路交汇,商业、住宅,多层、小高层、叠加,25,45,1.8,2750,2007.6,2006.5推出一期600套多层房源，截至2007.3销售结束，将推出7栋小高层116套,盛世名门,解放东路3号,住宅、商业,多层、小高层,14.7,26,1.77,2800,2007年,未开盘,新淮中花园,新石桥路与解放东路交汇,住宅、商业,小高层、高层,2.53,7,2.77,3100,2005.7,2005年开盘销售，共计336套，迄今还有少量剩余房源，同时还有一栋高层综合楼未推出，规划打造为soho和商业,日月星城,承德南路与前进东路交汇,住宅,多层、小高层,13.3,20,1.5,3100,2007.4,项目一期2005.6开始销售，即将交付；二期正在销售第二批房源，共计3栋多层,嘉润苑,新民东路18号,商业、住宅,多层、小高层,6,9,1.5,项目一期已经,金樽国际,解放东路与承德路交汇处,住宅、商业,高层,0.9,5.8,6.4,未确定,未开盘,日月星城,嘉润苑,新淮中花园,经济开发区为近期政府开发的重点区域，这一区域存在一定的产业支撑，产业人口的不断增加为区域的房地产商品房去化提供了有力的保障,开发区,紫荆苑,东方曼哈顿,盛华心港湾,项目名称,物业地址,物业,类型,建筑形态,占地面积（万平米）,总建筑面积（万平米）,容积率,均价,（元/）,开盘时间,销售动态,上海新城,翔宇大道与青岛路交汇处,住宅、商业,高层,8.7,24,2.76,未确定,未开盘,紫荆苑,深圳路北侧,住宅、商业,多层、小高层,-,7,-,2600,2006.10,小高层部分尚未开始销售,大湖城邦,深圳路与合肥路交界处,住宅、商业,叠加、联排、独立、多层、小高层,29,30,1.03,3000,小高层部分尚未开始销售，3000为叠加价格,东方曼哈顿,深圳路与南昌路交叉口,住宅、商业,高层,0.5,2.9,5.8,2500,2005年,2005年开始销售，迄今尚有不少房源剩余,世袭雅园,深圳路,住宅、商业,别墅、多层、小高层,4.7,9,1.9,2500,2006.10,小高层尚未推出,盛华心港湾,深圳路与济南路交叉口,住宅、商业,多层、小高层,5,2650起,2006.1,2006.10推出4栋多层，2007.1销售结束；小高层尚未推出,淮安楼盘总结：,住宅市场处于启动阶段，品质、开发水平普遍较低，但提升较快,开发节奏,一般0.5-1万,，最大开发规模2.4万，分期开发，启动期1.8-2万,物业类型,以多层为主，一般不超过6层，现有项目正在规划建设小高层，06年内有望上市，别墅项目较少，沿街面广置底商，建筑布局以排式为主,产品,户型创新很少，顶层做复式或阁楼设计，南北通透，一层一般作为车库出售，价格低于住宅200-300元/,主力户型,3房为主，面积偏大，一般不低于1,销售情况,大多数在售楼盘为期房，现楼几乎全部销售完毕，100-1203房2厅畅销，大户型则慢，总价25万以下销售速度快，个盘年最大销售面积3万,核心竞争力,地段、配套、价格,客户分析,泛公务员是目前消费主力人群，3成按揭使该类人群较容易置业，早期富有的水晶生意人则多已有住房，并不是购房主力,开发企业,本地企业资金实力较弱，开发项目规模普遍较小，5万左右，品质一般，外地企业操作规模较大，超过10万,营销水平,广告作用较弱，已有策划代理企业全程介入，营销水平正在提升,区域市场,淮 安 房 地 产 市 场 解 析,房地产宏观市场,土地市场,商品房市场,消费者市场,主城区客户的特征,区域,客户心理,共性,清河区,老城区各项生活配套成熟，吸引区域周边的客户购买用于自住，在价格上也相对较高，客户群年龄结构趋于成熟,目前淮安市民的居住观念相对落后，首选多层购买，同时倾向于购买较大面积的住房，将居住一步到位；另外一个现象是淮安房地产经过几年的发展，出现一部分改善居住的二次置业群体，他们是大户型的主要关注者。,清浦区,围绕淮中分布的项目吸引了区域来源广泛的客户，因为孩子教育问题以及由此带来的升值和投资前景将他们拉到了一起，较远的淮阴区、楚州区甚至下面的县城都有客群分布,开发区,拥有较好的发展前景，价格优势吸引了不少投资客，同时还有部分被市区价格驱赶出来的客群购买用做婚房,消费者市场,泛公务员和产业工人（城区&乡下）构成现阶段淮安房地产消费主力,客户多为本地客户，自住为主，包括泛公务员、产业工人、区县乡镇迁移到市区人群，其中教师、医生的购买力较强，在一些项目中占50%比例。,购房,需求,改善型,自用型,区域聚集型,城区,外来,公务员约,5000,人，教师,1.5,万人，医务人员,5000-10000,人，金融系统、电信、电力、及其他事业单位,1.5,万人，总共约,4,万,人，人均月收入约,2000,元，有,住房但希望改善居住条件,；,从事烟草、机械、化工、高新产业等相关产业工人，作为淮安市区支柱产业的从业人员工资水平相对较高，有一定的资金积累和稳定的收入来源，具备超前的消费观念；,另外，还有一些人为了以后生活方便、子女教育，而进城置业的人群。,泛公务员,产业工人,聚集人群,消费者市场,