沈阳万象城11年6月调研报告

单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,沈阳商业考察报告,-,万象城部分,2011,年,5,月,沈阳华润中心,万象城,项目规划布局,整个综合体由：购物中心（万象城）、,5A,级写字楼（华润大厦）、高端精品住宅（悦府）、五星级酒店（君悦酒店）构成，总占地面积约万平方米，总建筑面积近,70,万平方米，总投资超过,50,亿港币。一期包括近,25,万平米购物中心万象城、,7,万平方米国际,5A,写字楼华润大厦；二期为超五星级君悦酒店、悦府高档住宅；三期为酒店式公寓，全部工程预计将于,2012,年底完成。,沈阳华润中心,万象城,沈阳悦府位于华润中心都市综合体核心区域，是拥有超豪华顶级商业配套的城市资源型高端精品住宅，由三栋超高层及两栋高层建筑构成，主力户型面积跨越,100300,。,美国,RTKL,国际化规划理念融入项目。项目总体规划共,5,栋高层住宅，其中,3,栋,48,层，,1,栋,33,层，,1,栋,32,层，规划仅为,752,户，顶层,500,平米空中豪宅，私家泳池，完全人车分流规划，全部地下停车，比例近,1:1,。,规划大观,建筑品鉴,上海天华设计公司在建筑设计上秉承“精致了无痕”，大到精致，小到了无痕。将现代意识和自由精神的,Art Deco,风格融入项目。刚柔并济的横竖线条，突出建筑材料的质感和纹理。石材、金属、玻璃相结合，建筑兼具时尚感。,新加坡英柏建筑景观设计公司总裁兼总设计师亲自操刀主持设计，为悦府带来了长白山珍惜树种，大面积越冬草坪，特色五重景观设计。每栋住宅入户空间布置水景，开门即是景观。项目整体垫高米，隔绝城市的喧嚣和烟尘，更带来私密的生活环境。,景观欣赏,沈阳华润中心,万象城,样板间赏析,实景拍摄,更多详细介绍可参考官方网站： :/,沈阳华润中心,万象城,作为华润集团在全球范围内第六座以“华润”命名的国际,5A,级写字楼，华润大厦地上建筑面积约,7,万平方米，楼高度约,180,米，地下,3,层、地上,33,层，写字楼在,2011,年,7,月正式投入使用。建筑设计由美国,RTKL,建筑师事务所与中国建筑北京设计研究院联手完成；专项室内设计聘请了日本,ILYA,建筑设计事务所，设计突出节能环保，全面打破传统办公场所的冰冷压抑，营造出轻松舒适的高端商务氛围。,实景拍摄,沈阳华润中心,万象城,沈阳华润中心,万象城,开发商：华润置地,地理位置：沈阳市和平区青年大街,288,号（文艺路与青年大街交界，原辽宁省体育馆）,建筑面积：,25,万,建筑设计：,RTKL,开业时间：,2011,年,5,月,15,日,营业时间,：,9:30am-10:00pm,可达公交线路：,21,条,地铁,2,号线可直达（即将开通）,项目概况,沈阳华润中心,万象城,南侧主入口：南侧有两大入口，,L1,和,B1,层 各一个。,北侧主入口：北侧主入口造型锋利，有大刀阔斧感觉。,主入口形象,中部主入口：与两侧两层通高店铺同高，宽高比失常。,1,1,2,3,2,3,4,四大主要入口对应三大主要中庭，通过单动线、公共区间串联。简单、实用。,4,中部西侧入口：与深圳万象城一致，为私家车主要落客区。,沈阳华润中心,万象城,外立面,1,2,1.,与深圳万象城不同的是，沈阳项目采用了更多部分的石材，十分舍得，整个外立面运用石材与玻璃等元素的有机结合，大气、统一；,2.,与高尚住宅,悦府之间的通道（楼与楼距离）约,20,米左右，与我大连项目相比不同的是，住宅是侧面相对着商业项目。,沈阳华润中心,万象城,室外,沈阳华润中心,万象城,入口处的多层空间,沈阳万象城内部的各个入口都有局部多层通高的空间，而且相比大悦城等项目来说，这个空间的尺度显然万象城把握地更好，从高度、宽度、光线等各元素配合都使得这样一个入口的空间更大气且不失亲和力。,此局部两层通高的空间可更多借鉴于我大连项目，在接下来的设计深入过程中，在设计上更多地营造高端物业的氛围。,沈阳华润中心,万象城,沈阳华润中心,万象城,平面布局,沈阳万象城,深圳万象城,沈阳华润中心,万象城,楼层规划,L6,主要业态：主力百货、餐饮、儿童、美容美发、家居、生活服务,代表品牌：食通天、,kingkow,、梦郎美发、瑞妃曼美容、,TAYOHYA,、,FRANZ,、倍轻松,L5,主要业态：主力百货、影院、冰场、餐饮、运动休闲、家居、生活服务,代表品牌：,MEGA BOX,、冰纷万象、金牌小笼、鹏达体育、,Columbia,、,OSIM,、,BOSE,主要业态：主力百货、餐饮、综合服饰、女装、皮具、箱包,代表品牌：张生记、速写、,ANMANI,、,ONLY,、,ANNA TOSANI,、,Samsonite,L3,主要业态：主力百货、女装、男装、潮流服饰、鞋类、皮具,代表品牌：,EQ:IQ,、,JORYA Weekend,、,VASTO,、,NOVO,、,Steve Madden,、,DISSONA,L2,主要业态：主力百货、女装、男装、综合服饰、鞋类、皮具、餐饮、家居生活,/,影音,代表品牌：,GIADA,、,Daniel Hechter,、,NOVO,、,LOTTUSSE,、,LLOYD,、,Drivepro,、,Paciffic Coffee,L1,主要业态：主力百货、男装、女装、综合服饰、鞋类、皮具、珠宝钟表、,代表品牌：,Ermenegildo Zegna,、,Max Mara,、,BURBERRY,、,HUGO BOSS,、,BALLY,、,Hermes,、,miu miu,、,FENDI,、亨吉利、,CARTIER,B1,主要业态：主力百货、超市、餐饮、个人护理、药品、家居生活、配饰、眼镜、珠宝,代表品牌：,OLE,、太兴餐厅、甜言物语、必胜客、瑞莱、华润堂、妍丽、星港、亮视点、,ENZO,、,Rebecca,、周生生、周大福,L4,主要业态：主力百货、餐饮、综合服饰、女装、皮具、箱包,代表品牌：张生记、速写、,ANMANI,、,ONLY,、,ANNA TOSANI,、,Samsonite,沈阳华润中心,万象城,楼层规划,-B1,楼层品牌,B1,层与地铁,2,号线零距离接驳，业态主要为精致生活相关业态，包含餐饮、配饰、个人护理、家居等。该楼层整体开业率为,82%,（按开业店铺数量计算）。,沈阳华润中心,万象城,下沉式广场,下沉式广场整体面积与深圳万象城相近，无水景，且在入口相同的位置选择相同的品牌,/,业态，广场中加入了一些生态元素，类似薰衣草等。但,B1,与,L1,主入口的位置太近，,L1,层入口的形象被弱化，,B1,层随着下沉式广场以及生态环境的营造更具吸引力。,沈阳华润中心,万象城,B1,层内部空间,B1,层主要中庭，从,B1,通到,L6,，且中庭成收缩式。,B1,层与,L1,层局部通高处。,在,OLE,一端没有通高的中庭，在自然光线供应不足的情况下，利用墙面绚丽的灯带来进行补充。但是否绚丽的灯光有喧宾夺主势头？周边的店铺，特别是,OLE,超市稍显暗淡。,沈阳华润中心,万象城,店铺,沈阳华润中心,万象城,楼层规划,-L1,楼层品牌,L1,层为项目定位最高的楼层，以大店为主，业态方面，纯男、纯女的品牌较少，主要以综合品牌为主（综合的含义在于含男女装、配饰、精品、皮具、皮鞋等众多品类，例如,Agnona,、,BALLY,、,BURBERRY,等），由于该楼层目前所有商户都仍在装修阶段，故,L1,层店铺形象无法展现，同时也影响了购物中心本身的人流量。,沈阳华润中心,万象城,沈阳华润中心,万象城,楼层规划,-L2,楼层品牌,L2,层品牌以时尚类品牌和国际二线品牌为主，囊括的业态种类丰富，可逛性强，与,L1,层一样，同样以综合类品牌为主。,L2,层整体开业率达到,96%,，除主力店尚泰百货尚未开业。,沈阳华润中心,万象城,与深圳万象城一样，在室内空间的尺度营造上非常相似，在局部公共空间的装修、装饰上也非常一致。地板的选材和廊道选材的拼接也保持和深圳一样的风格与做法。,室内,沈阳华润中心,万象城,与写字楼的连接处,商业在,L2,层与写字楼连接，目前看该连接的空间稍显空旷，与写字楼相连的商业业态为咖啡（,Pacific Coffee,）；,在上图（左右两图）对照中，在与写字楼想连接的公共区域装修区别于商业的装修。,沈阳华润中心,万象城,店铺,沈阳首家,NOVO,概念店，,NOVO,百货携手,40,余个殿堂级潮流时尚品牌进入沈阳。在深圳、广州、成都、上海、重庆、北京的,NOVO,百货逐渐成为当地最有感召力的潮流聚集地同时，沈阳,NOVO,百货势必成为沈阳时尚人群及潮流圈的新焦点。,NOVO,概念潮流百货是一种全新概念的乐活空间，它迎合年轻、时尚、独立的消费者，用独有的概念视觉 装修形象、新奇好玩的潮流主题活动、浓厚的潮流时尚文化体验、便捷的一站式潮流品牌购物，打造出与众不同的购物空间。,代理诸多国际时尚奢侈品牌，如保时捷设计,-Porsche Design,，,Rimowa,，,Lamy,，,Loewe,，,Dyson,等，在深圳著名商场均有专卖店，如万象城（,4,个店）、金光华、中信、,Coco Park,购物公园、花园城等；另外杭州万象城也有,3,个店。今后，公司将会伴随着华润万象城的足迹遍布全国。,沈阳万象城,Drivepro,店继在杭州与万象城合作后，在沈阳店又加入新鲜元素，将其代理的品牌更多植入店中，店铺也更显丰满和高端。,沈阳华润中心,万象城,楼层规划,-L3,楼层品牌,L3,层业态相对比较少，主要为服饰和皮具，且楼层主题围绕着女性主题，服饰也主要以国内的一线品牌为主，例如,JORYA,、,Marisfrolg,、,EP,等等，开业率较高，除主力百货部分未开，其余都已在正常营业状态。,在本层也发现一些与深圳假日广场相同的品牌，就品牌的装修上，都有可借鉴和参考的东西。,沈阳华润中心,万象城,室内,与深圳万象城一致，沈阳万象城也有立体停车场，但目前还未全面开通，可直接与,L2L3L4,连通。与此同时，在,L1-L6,层同样位置都设置有礼宾台（咨询台、客服中心）,玻璃上的温馨提示低调、优雅地透露着“温馨”,沈阳华润中心,万象城,室内,在,L3,层中庭位置，设立了两组扶梯，一组,L3,上,L4,（,L4,下,L3,）一对扶梯，一组为飞天梯（,L3,上,L5,），两组电梯的距离非常近，在垂直面上看占据了中庭大量的空间，从上下视觉通透性上阻碍了中庭的表现力；于此同时，中庭吊饰也需要垂到,L3,层的位置才得以展现，很难突出吊饰本身的重点，而且,L3,层以上的中庭顾客都能通过中庭看到吊饰上的灰尘等杂物,沈阳华润中心,万象城,楼层规划,-L4,楼层品牌,L4,层餐饮开始增多，且多为特色餐饮，例如张生记、辽河渡口、亚洲土地等等，同时配合一些休闲服饰以及皮具箱包。该楼层有,3,家空铺面临招商。楼层整体开业率较高。,沈阳华润中心,万象城,室内,L4,层图示区域，为了满足,L5,层冰场的放置位置条件，牺牲了,L4,层图示区域的公共区域价值，该区域显得光线不足，非常灰暗，周边店铺又由于为餐饮业态，灯光本身也不强烈，显得楼层中该区域十分昏暗，光源也不足，顾客较少。,在万象城里从,B1,到,L6,基本都可以找到该项问题,公共区域未预留电源。,前面提到的与立体停车场的连接，,L4,连接处层高尤其低。十分压抑。,沈阳华润中心,万象城,店铺,沈阳华润中心,万象城,楼层规划,-L5,楼层品牌,L5,层零售开始减少，增加生活类相关品类。该楼层空铺率较高，有,6,家空铺。主力店较多，除映射到本楼层的百货除外，有影院和冰场三大主力店。,沈阳华润中心,万象城,店铺,沈阳华润中心,万象城,沈阳华润中心,万象城,楼层规划,-L6,楼层品牌,L6,层主要以儿童、生活加餐饮为主，该楼层空铺率较高，,8,家店尚未招商到位，另外还有,2,家店装修为开业。该楼层亮点食通天美食广场生意不错。,沈阳华润中心,万象城,沈阳华润中心,万象城,按照品牌数来统计，共有,150,家品牌，其中不乏像尚泰百货、,NOVO,、等多品牌集合店。,上图也是根据品牌数量来做的占比统计。,沈阳华润中心,万象城,尚泰百货,入口,1,入口,2,按尚泰方的观点来讲，万象城非常大方的给予了很好的一个展示面，且给予了南中庭区域很大的内部展示空间，在纵向空间上极大的支持主力店的形象展示。,目前尚泰百货正处在装修期间，预计,8,月开业，整体实用面积达万平，比杭州店要大。,业态分布方面，与之前我司和尚泰方沟通方案基本一致。,沈阳华润中心,万象城,停车场,停车场分为地下停车场和地上提车长（立体停车场），前面介绍过立体停车场和深圳一样，与,L2L3L4,相连；,停车场整体感觉很人性化，简单但不失高档。清晰的指引和停车场内部交通组织的非常合理。,沈阳华润中心,万象城,标识,标识简单、实用，指引准确，细节体现大气。,沈阳华润中心,万象城,绿植、花艺,所有万象城室内外的绿植、花艺等全部是真的，色彩搭配也很用心。,沈阳华润中心,万象城,沈阳万象城的指南纸张上明显感觉比深圳的要沉、厚、硬，色彩也相对区域年轻化和时尚化，与其定位比较符合；在业态分类上也不如深圳细。,深圳万象城定位高端，故在导购手册排版方面庄重大体，色彩严肃，文字排版较沈阳比更加紧凑，业态的分类也更加细致。,导购手册,沈阳华润中心,万象城,小结,沈阳项目作为华润在东北市场的首个项目，对我们项目具有极强的参考意义。无论对于建筑外立面、设计、品牌组合等各方面都具有极强参考作用。,商业业态上，更深入研究各楼层的品牌和业态关系，特别重点关注该项目当中主力店百货,尚泰百货的进展和日后的经营情况。,深入细致地研究各个细节，长期持续性关注该项目。,