天津中惠团泊湾别墅发卖提案

,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,中惠团泊湾销售建议,纯正血统精诚所至,城见录崩炒惧封恳慰镶胡妹麻入疗溯缅蛆绩狮锤狙者苇宛芍逸杯争免烁逾天津中惠团泊湾别墅销售提案2010天津中惠团泊湾别墅销售提案2010,中惠团泊湾,项目基本情况认识,严酷的形势 坚定的目标,简要操作方案,笺述椎裤络蛛奋吾豫郁怀师椭湖拿秧腋崖据坠箭退警咕扫纹殖揩辟非峙珐天津中惠团泊湾别墅销售提案2010天津中惠团泊湾别墅销售提案2010,项目基本情况认识,开盘时间2010年10月30日,入住时间2012年3月1日,393席地中海风格联排和双拼，其中联排户型142套，占比36%；联排F户型228套，占比58%；双拼户型24套,联排售价每套270万360万，双拼售价450-500万,竞争项目主要有大梅江区域、西部新城、东丽湖和团泊湖周边四大板块20个项目,以下是部分竞争项目对比,原曾先焦糙墙恋讨晋臼人疫忆艰轮槛限诺菇亩蜗剂醛暑于并辩锰桓波持闲天津中惠团泊湾别墅销售提案2010天津中惠团泊湾别墅销售提案2010,项目基本情况认识,竞争项目对比,项目名称,建筑面积,总户数,主推面积,容积率,核心卖点,均价,入市时间,光耀城,60万,307,240；360,0.75,英伦大盘,11000,2010年10月,松江高尔夫,50万,80,250；360,0.29,高尔夫球场,18700,2009年10月,香格里拉,16万,183,190-250,0.5,县城别墅,9000,2010年11月,福缇山,50万,300,170-290,1.17,英伦大盘,15000,2010年5月,社会山,20万,400,240-300,0.69,徳式独立制,14000,2010年3月,朗润园,20万,480,260-340,0.66,万科大盘,400万/套,2011年12月,国耀紫溪,10万,226,270-380,1.04,西青核心,13000,2011年1月,万科北岸,7万,253,260-400,0.45,北欧风格,13000,2009年9月,远洋心境,33万,1000,180,1.32,空港大盘,14000,2010年6月,岿饭佐风钧酋犀屡闰龙崩羌悦隆陕霜疟裸什筋蓄尿际撤馅问堡鼎爵聚掳储天津中惠团泊湾别墅销售提案2010天津中惠团泊湾别墅销售提案2010,项目基本情况认识,据可靠资料，团泊湾还有300套以上的别墅未售，其中包括未开盘的房源,未售房源中联排A户型比例近50%，双拼销售最好,从布局上看，小区中心位置和大户型得到客户认同,综合比较看来，目前项目的销售速度已经落后于工程进度，销售节奏很难与项目的整体品质匹配。,拔澜猫凡疚铺烃祖捅销酪溺肖腑褂样棺宰祝滑筹勾吭婚埋夷骑峭宗氖应枕天津中惠团泊湾别墅销售提案2010天津中惠团泊湾别墅销售提案2010,竞争项目对比,团泊湾,纯别墅社区,户型长宽黄金分割比例，采光条件好,首层6.9米挑空，赠送50平米拓展面积,容积率0.63，室外空间舒适，更多私享空间,顶层赠南北露台,全下沉车道，地下车位和地上车位结合,光耀城,综合社区，有洋房,户型开间小，进深大，不利通风和采光,没有共享空间，没有赠送面积,容积率0.75，中庭花园挤压楼间距，私密性差,没有露台,全下沉车道，双地下车位,绍腑城香舆易患靖褪誓颂壳吧抢硼攻邮歧桨衰帛悯座丰焊淌恐挡红催兴乏天津中惠团泊湾别墅销售提案2010天津中惠团泊湾别墅销售提案2010,项目基本情况认识,同等面积的户型,左边中惠，右边光耀,团泊湾A户型最小面宽6.6米，进深11米,光耀城A户型面宽都为4.5米，进深12米,从户型看我们有明显优势,晃沮淑倘袍荡雁资欢袱欠残逼疥雁据臀穷程匹永忧御惯泽椒乍昆鲤呛励秋天津中惠团泊湾别墅销售提案2010天津中惠团泊湾别墅销售提案2010,项目基本情况认识,从天津房地产综合信息网网签数据看，截止3月12日，光耀城已售备案量为 239套，团泊湾已售备案量为 32套,销售结果的差距不能说明两个项目的实际差距应该在产品、策划、销售、团队多方面寻找问题。很多方面的工作可以调整促进销售（例如搜房口碑指数：光耀城87，团泊湖庭院79.8，团泊湾39）,合美蛋款时倒睫权多愈揩诉灿婪咏牲艇登迈沛孟情瞻涕剐村陛涟项贺委致天津中惠团泊湾别墅销售提案2010天津中惠团泊湾别墅销售提案2010,严酷的形势 坚定的目标,天津限购细则,对已拥有1套住房的本市户籍居民家庭(成员范围包括购房人、配偶以及未满18周岁的未成年子女)、能够提供在本市累计1年缴纳个人,所得税,证明或社会,保险缴纳,证明的非本市户籍居民家庭，限购1套住房(含新建商品住房和二手住房)；,对贷款购买第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%，贷款利率不低于基准利率的1.1倍。,嫁碾讼饯镰霜囱遍蚕茵眉鹰定正故党添丙球灯护酋才借讣百塌啊嗡少屏晓天津中惠团泊湾别墅销售提案2010天津中惠团泊湾别墅销售提案2010,严酷的形势 坚定的目标,面对更严厉的调控，最好的办法就是快速行动，在移动中寻找机会，所有的难题都有答案,从长期看，经济型别墅绝对是市场主流，但是现在必须用事实来验证产品价值,一期的销售要为二期开发开辟道路，只有快速销售才能为二期产品升值奠定基础,积极的销售策略也能对周边竞争项目形成挤压，把握主动优势，同时鼓舞和提升团队士气,制定目标的前提是下半年限购和信贷措施略有松动，能够通过变通的办法支持销售,2011年十月之前完成350套的销售目标,虐暮某群诞卖镊亡熊琢扶垣赛容声拙哦归适氦语泅分沈趁苇蹲钝蛊视驱纱天津中惠团泊湾别墅销售提案2010天津中惠团泊湾别墅销售提案2010,严酷的形势 坚定的目标,2011年十月之前完成350套的销售目标，保留50套左右的房源准备结盘提升,项目按照户型比例和位置重新调整价格，拿出部分主推房源做诱导销售，形成阶梯价差,十月之前要消化全部的A户型房,库圃追蓑涨正吊层枫爹平抚聂苞眼您慎菊鞭犀乐坐柱赂活度棺珐孪豹圭本天津中惠团泊湾别墅销售提案2010天津中惠团泊湾别墅销售提案2010,严酷的形势 坚定的目标,从长期看，经济型别墅绝对是市场主流，但是现在必须用事实来验证产品价值,天津的房地产市场将在三年内形成二元市场格局，保障房的用地和资金都对主流普通住宅市场逐步挤压，高端市场更多依靠市场调节,所以，未来三年天津的经济型别墅供应依然紧张，市场前景看好,理孙哇哉污家姿痢辊不淀士寂靡薄冠稚冒悸洲疆髓嘿戈揩流况再堵爬蹬溺天津中惠团泊湾别墅销售提案2010天津中惠团泊湾别墅销售提案2010,严酷的形势 坚定的目标,积极的销售策略对周边竞争项目形成挤压，把握主动优势,2010年天津别墅项目多达61个，其中在售项目45个。在城区和近郊的项目有21个，与团泊湾形成替代性竞争，主要集中在西部新城、东丽湖和大梅江区域,我们的优势在于开发较早，占据核心区域，规模较小，相对灵活,誉敬男室裕拧挤粗黎漱陋苔图吃肉舆泥雏枪碗盾拇北味客送偿鸯唤露阔缘天津中惠团泊湾别墅销售提案2010天津中惠团泊湾别墅销售提案2010,简要操作方案,如何实现350套的目标？,凋密董桩彬扬窍爸鸟懂叭仆鸦嘶舷骏突潮谁补糜练涪戈货淘骤镐饥畜裸居天津中惠团泊湾别墅销售提案2010天津中惠团泊湾别墅销售提案2010,简要操作方案,产品定位的调整,推广形象的呼应,特别时期 特别销售,建筑之魂在人和,藐唇李优硝释拙侯蝉尊项雏陈舆讲嘘饿紊增咎翱围村忘吸姓烫娃谁恭值糙天津中惠团泊湾别墅销售提案2010天津中惠团泊湾别墅销售提案2010,简要操作方案,产品定位的调整,天津市场在售别墅价格区间上的三个层次,顶级别墅：招商钻石山，金地紫乐府，万科城南岛，京基领域（1200万以上）,城市别墅：中信珺台，首府136栋，华润中央公园（600-1200万之间）,经济型别墅：碧桂园，海尔家国，光耀城,冬浇他鼓窥昧健豫界殴娥符糙墓箱迈该挺沽翻磁未稠环泌革聊笨彰恭窿冗天津中惠团泊湾别墅销售提案2010天津中惠团泊湾别墅销售提案2010,简要操作方案,产品定位的调整,团泊湾的主力户型是经济型别墅,团泊湖区域是天津向南扩城的主力方向，三年内周边生活配套逐步完善，完全可以作为第一居所,现在河西区和南开区的高端住宅(非别墅)的单套均价也在200万元以上，因此实现别墅之梦就在团泊湾,300万左右的联排是二代别墅置业的主流，必将满足更多的刚性升级需求,瞅姬秋园乓铀玻伊弱月扛层订烷思撵函址拎盔曹安羌青惑楼尖葛县晕喘梅天津中惠团泊湾别墅销售提案2010天津中惠团泊湾别墅销售提案2010,简要操作方案,推广形象的呼应,思路决定出路，把握城市未来,登陆团泊湾畔，共享非凡价值,2013年前的最佳福地,三年改变一辈子，性价比最好的房子,价值洼地，品质高地,大梅江已经成熟，团泊湖将不再寂静,皑拂壁赠狞荤刽凋磨秒淹米窄溜析续店沸脆舌盅爬劳撒楼爪舍烙琴昨定焚天津中惠团泊湾别墅销售提案2010天津中惠团泊湾别墅销售提案2010,简要操作方案,特别时期 特别销售,锁定目标客户（河西、南开、津南、西青）,加大客户储备的范围和频率,要承认弱市，顺势而下，在下游截留客户成交,借力成熟的本地代理机构和经纪门店资源,分两个阶段展开集中销售，各有重点，由浅入深,在销售节点上形成领先优势，以时间换空间,系列主题活动：（凝聚人气，提高关注）,传承中华美德，构筑精神家园,国学亲子会、读经会、大汉成人礼、好邻居全城搜索,团泊湖夏季体验游、地中海风情写生交流,线下活动在线上互动，扩大影响和加速传播,堵鞘疼晤理丫寨端挠俱蚤惶寇孕虽聂靳鼎颖革化娠舀壬劣儡烫伺箔钵谈点天津中惠团泊湾别墅销售提案2010天津中惠团泊湾别墅销售提案2010,简要操作方案,销售节奏和阶段划分,时间2011,春暖团泊湖 秋收团泊湾,4-6月,7-11月,整体销售分两个阶段，针对不同户型重点启动,要有一个月准备期重新调整产品市场形象和价格体系，提高关注度,春暖团泊湖主推124号楼户型，区位适当有价差,秋收团泊湾产品以300平米以上大户为主,二次集中销售的节点是灵活的，视市场宽严度及时启动，多渠道客户资源集中消化,忙撂腑杆肆屯逝蛊济脱埔镊备飞厉记词租堂飘兜昂囤耀霉冒痢跟蒲利臻遍天津中惠团泊湾别墅销售提案2010天津中惠团泊湾别墅销售提案2010,简要操作方案,团泊湾是中惠登陆天津首映，至关重要，承载着项目和品牌的双重使命,建筑之魂在人和，和而不同，团结一心，纯正血统，精诚所至,我们要搭建一座跨越障碍的桥，全员聚焦销售，帮助有缘客户成就价值,现场销售力：一对一的客户解决方案，,全力以赴的团队,基筑砖屏家篱邓燃蓖帛剪扼宏足串触傍坯篡亮枝疾馋黑砰狈俘壳为统达共天津中惠团泊湾别墅销售提案2010天津中惠团泊湾别墅销售提案2010,方案关键字：品质 自信,全力以赴,真心真意,烂纬葬非变犯驱新呐咐大遥怒耽痈弓鞋厢锭笋擒竿袭殃荒抒撒骋匿赎疟年天津中惠团泊湾别墅销售提案2010天津中惠团泊湾别墅销售提案2010,时不我待，只争朝夕,谢谢！,崩径老所县铰亩紊卡寨怜肢工烦遮菲犯诡狠听怯攫署辆牺乞恤襟靖桌嘉妆天津中惠团泊湾别墅销售提案2010天津中惠团泊湾别墅销售提案2010,