2007年京沪高铁无锡站前国际商务区项目沟通报告

单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,中国地产商域网,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,*,中国地产商域网,本报告是严格保密的。,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,*,中国地产商域网,本报告是严格保密的。,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,*,中国地产商域网,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,中国地产商域网,本报告是严格保密的。,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,*,中国地产商域网,本报告是严格保密的。,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,*,中国地产商域网,本报告是严格保密的。,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,*,中国地产商域网,本报告是严格保密的。,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,*,中国地产商域网,本报告是严格保密的。,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,*,中国地产商域网,本报告是严格保密的。,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,*,中国地产商域网,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,单击此处编辑母版标题样式,*,中国地产商域网,京沪高铁无锡站前国际商务区项目沟通报告,依托先行的京沪高铁经济效应,以锡山区新材料与电子、精密机械与车辆、高特纺织与服装 三 大,支柱产业为基础带动产业集聚和转移，同时吸纳国际服务业,对本区域产业进行升级和优化，从而改变产业结构的发展趋势,发展集现代服务，商务，居住，休闲的多元现代商务国际新城,中国,锡山,TBD国际新城,2,美国著名的BART(Bay Area RapidTransit System ,旧金山海湾地区快速运输系统,“Y的底端在中心商业区内,沿公共汽车线路带状发展,沿公共交通线伸展出几条相对高密度的发展带，布置城市住宅和就业岗位,这样通过有限的伸展轴,可避免城市的圈层扩展,沿轴线布置土地开发,增加对客流的吸引率,形成和交通设施的集中建设,必然带来土地交通可达性的提高,促进城市的良性循环,有利于区域形成强大而密集的城市中心,促使城市土地密集发展;区域与区域之间的资源和信息、技术的重新分配,运行线路,法国,巴黎至马赛的地中海TGV,巴黎至波尔多的大西洋TGV,巴黎至伦敦穿英吉利海底隧道的欧洲之星TGV,巴黎至布鲁塞尔的THALYS,西起巴黎东至德国法兰克福的东部TGV,莱茵罗纳TGV,里昂至意大利都灵TGV,法国阿维尼翁至西班牙FIGUERAS TGV,法国TGV高速火车,已形成以巴黎为中心、辐射法国各城市及周边国家的铁路网络，使法国和欧洲各大城市之间的距离迅速拉近，,为法国的国土规划整治和各地区发展作出了不可忽略的贡献,角度,根据国际和国内高铁站点研究分析说明：高铁对于沿线物业的影响表达在交通的的高效率和变输能力，以及人群的集中能力，城市区域空间范围、产业结构、发展理念将产生巨大变化,3,角度,构筑城市视觉，站在城市群-城市-区域的发展眼光，无锡及锡山的机遇、重要发展平台,高速铁路通车后形成的交通条件的大变化，会使区域的产业结构向两个方向变化：一个是综合性的方向，另外一个是专业化的方向,无锡城市的格局和锡山区重新布局，锡山区域将成为苏锡常另一个轨道副中心,区域内部企业集群和企业网络的形成促进区域内部的经济联系,从无锡市的城市发展背景及锡山区未来发展布局，找到思考问题的角度,4,角度,规划区域-城市运营，从战略上定位，给予推进和管理，是一个系统而复杂的工程,城市战略定位,梳理城市群中自身的独特角色和核心竞争力,城市发展策略,与中心城市之间的关系，地域之间和产业之间的发展关系、,城市规划与项目发展计划,城市区域的空间形态和各部份的交通体系立体地表现出来,城市形象包装与推广,在城市大系统的前提下各行各业分门别类的营销活动，走“以城建城、“以城养城市场化新路子,城市运营概念：,把城市当作重要的国有资产经营并增值,城市区域与产业的引导性定位,城市品牌、文化、土地等的经营,智力、资源、技术、人才的整合,区域之间的互动、互补的方式,战略的制定与经营计划的实施,5,2 锡山评估,3 发展远景,4 产业发展与功能布局思考,1 背景介绍,中国 锡山 TBD国际新城,6,无锡处于长三角16个城市中央区域，人均GDP快速增长，经济实力处于,长三角区域领先位置，消费实力较强,无锡处于长三角16个城市中央区域，起着举足轻重的作用，具有一定的竞争优势,无锡市人均GDP 近年持续保持上升趋势，且上升幅度逐年增加,总体来看，2004年无锡人均GDP位于长三角第三，居民人均可支配收入处于长三角第五，其经济实力在长三角处于领先位置，消费能力相对较强,无锡全市历年人均GDP发展状况,0,1000,2000,3000,4000,5000,6000,1999,2000,2001,2002,2003,0.00,0.05,0.10,0.15,0.20,0.25,人均GDP/美元,年增长率,以上数据来源：无锡统计年鉴,无锡,上海,苏州,宁波,嘉兴,绍兴,杭州,湖州,南通,常州,镇江,杨州,泰州,南京,常州,江阴,2004年长三角主要城市人均GDP&年人均可支配收入,无锡背景分析,经济状况,城市规划,7,第二产业始终是主导方向，2004年2006年间三大产业结构调整为,工业园区的建设给无锡市第三产业带来了新的发展机会，产业布局正向“二三一的转变,生产形势总体特点为：第一产业稳定增长、第二产业快速增长、第三产业持续增长,高档纺织及服装加工,9.6%,宏大纺织、日东纺,、,天然纺织、太平洋纺织,精密机械及汽车配套工业,14.2%,小天鹅、,依莱斯机械,、,华联精工、通用机械,、,威孚汽车空调,电子信息及高档家电业,11.1%,TCL数码科技、华润华晶、夏普电子,松下,特色冶金及金属制造业,6.0%,华特钢带、申菱电梯,精密化工及生物医药业,3.9%,朗盛,、,通用电气医疗、圣宝罗药业,、,华裕制药,无锡第二产业占绝对主导，,高新技术产业中有五大支柱产业，占重工业比重的，其中电子信息与新材料、精密机械与车辆、高特纺织与服装已成为锡山区三大主导产业,无锡市的高档纺织及服装加工、精密机械及汽车配套工业、电子信息及高档家电业、特色冶金及金属制造业、精密化工及生物医药业是五大支柱产业，,属于高新技术产业的重工业占全市重工业的比重达,。,2006,年,1-3,月份重工业企业完成总产值,亿元，同比增长,，轻工业企业完成总产值,亿元，同比增长,，重工业增长快于轻工业,个百分点，全市工业发展重型化特征越来越明显,支柱产业,占规模工业企业总量,代表企业,锡山区,无锡背景分析,经济状况,城市规划,8,在“六城、两区、六镇、假设干社区的空间结构下，本项目所在的锡山区处于无锡市十一五规划重点发展的“两轴一纵之一,新区,以工业、居住、物流为主的综合区，是无锡最主要的高新技术产业区,东亭区,以工业、居住、商贸为主的综合区,城中区,以居住和生活服务为主，承担行政、商业、金融、文化等综合职能,锡北区,以居住、物流、工业及现代高科技园区,山北区,以居住功能为主，保留传统工业,蠡溪区,以旅游居住商贸体育为主的综合区,滨湖区,以教育、科研、体育、旅游服务和高品质住区、高新技术产业园为主的综合区,一个主城区,（六城）,两 区,（风 景 区）,新市镇,新市镇,无锡城市发展轴,“两轴沿长江城镇发展轴和沿沪宁交通走廊城镇发展轴,“一纵沿澄锡宜交通走廊城镇发展轴,无锡背景分析,经济状况,城市规划,9,2006年锡山区实现人,均GDP近7000美元，占,无锡人均GDP的3/4，,工业总产值达到795亿元，城市化率达60%，总体上已进入,工业化后期和城市化中期的发展阶段,锡山区背景分析,经济状况,产业研究,工业化阶段,工业化前期,工业化初期,工业化中期,工业化后期,后工业化时期,人均GDP（）,260728,7281456,14565460,546013104,13104以上,初级阶段,中期阶段,后期阶段,城市化率,10%-30%,30%-60%,70%-90%,主要特征,以集聚效应为动,力的区域经济趋势,第二产业、第三产,业与人口的聚集密度,明显加大，城区范围,高速拓展,集聚和扩散相互转化，,扩散上升到主导地位，,导致扩散型城市化和,城市区域化,区域功能研究,10,锡山已经形成以电子信息与新材料、精密机械与车辆、高特纺织与服装三大主导产业，产业集聚程度不断提高，电动车产业具备很强的区域聚集优势,2005年锡山三大工业主导产业经济比重,2005,年锡山工业增加值为,亿元,增长,34.3%,一二三产业比重分别,，,区域以第二产业为主,2005,年，电子信息与新材料、精密机械与车辆、高特纺织与服装三大工业主导产业的规模以上企业实现总产值,亿元，增长,34.1%,占全区规模以上工业总产值的,65.3%,产业集聚程度不断提高,电动车产业已在锡山形成了一个产业集群，是锡山的优势产业、特色产业和支柱产业,，锡山现有电动车生产企业,186,家，,2006,年电动车整车产量达,350,万辆，占全国电动车产量的,20%,，占江苏省的,75%,，实现产值,100,亿元，约占全区经济总量的,12%,，,锡山已成为全国最大的电动自行车整车生产基地,2005年锡山三大产业比重,三大电动车板块,天津,江苏,浙江,特征,依靠“简约”成霸主，使全国第一大电动自行车生产基地且短期内天津电动自行车产销量霸主地位还难以撼动。,以豪华电动车为主，无锡锡山区已成为整个江苏乃至全国电动车行业发展的火车头，并不断扩张产能,台州将成为全国最大、配套能力最强、最齐全的电动车零配件制造中心,锡山区背景分析,经济状况,产业研究,区域功能研究,11,根据锡山区各镇产业布局说明：本项目所在的安镇镇涵盖锡山区三大支柱产业，工业经济增势强劲,安镇镇,土地面积：,平方公里,总人口：,73704,人,化纤、,机械车辆、精密机械、,冶金、,针纺织,、五金工具、通讯六大支柱产业,羊尖镇,土地面积：,平方公里,总人口：,41086,人,无锡市的卫星城和交通物流中心，形成,电动车行业、,特色化工、有机金属三大支柱产业,东港镇,土地面积：平方公里,总人口：75431人,“一区五园：科技创业园、纺织服装园、电子元器件新材料产业园、橡塑制品产业园、电气机械产业园,资料来源：2006年锡山区概况,东北塘镇,土地面积：,平方公里,总人口：,28673,人,以汽车配件、不锈钢、有机金属为主,锡北镇,土地面积：,平方公里,总人口：,61363,人,形成,新材料,加工、冶金、,机械,、金属结构件等产业群,鹅湖镇,土地面积：,平方公里,总人口：,46813,人,涉及彩印、轻工、,机械,、,电子、,化工,、服装,等多个行业,东亭镇,土地面积：,平方公里,总人口：,60569,人,形成了,纺织,、电子、,轻工、冶金和,机械,等产业布局,锡山区背景分析,经济状况,产业研究,区域功能研究,12,锡山区在整个无锡市承担着区域交通枢纽、贸易物流、产业升级和转移以及宜居地的重任,产业生活综合北区,产业生活,综合南区,物流,园区,中心区,仓储式商业集聚区,金融商贸区,锡山区功能定位,大型交通枢纽,区域贸易及物流集散地,主城区纺织工业改造升级和制造业转移的主要基地,市区良好的农业基地,主城区居民宜人的居住地,用地规模：全区规划城镇总建设用地面积,199.,平方公里，占区域用地的,人口容量：全区的最终人口容量为万人，其中城镇人口万人、农村人口万人,锡山区背景分析,经济状况,产业研究,区域功能研究,13,2 锡山评估,3 发展远景,4 产业发展与功能布局思考,1 背景介绍,中国 锡山 TBD国际新城,14,在“一主一副三片为总体布局下，锡山区形成以居住、物流、工业及现代高科技园为主的综合区，京沪高铁的建立将使锡山区成为无锡的副中心,但近期中心化程度并不高,锡山区总体布局,无锡市“城镇布局的重要组成部分，无锡东部新的增长区，锡山区的副中心，是以工业、商贸和居住为主的山水新城,锡山区北部片区中心，,以服装、轻纺产业为主导、联动相关产业协调发展,、对外交通便捷、具有生态环境优势的新型城市组团,以彩印包装工业为支柱，以人文旅游、滨湖景观为特色的现代工贸城镇,锡山区主中心的重要组成部分，,集工业生产、居住生活、交通物流、商业贸易为一体的综合工业新城,锡山区布局结构为“一主一副三片，其中：,“一主东亭、东北塘和八士组成的中心区，且锡山区政府及相关行政机关设置于东亭镇,“一副查桥、安镇、羊尖和厚桥组成的副中心区,“三片港下东湖塘张泾片、荡口甘露片和后 宅鸿声三片，其中东亭主中心区和后宅鸿声片为中心城的组成部分,京沪高速铁路,15,锡山区是无锡最大的陆上门户，基本形成了内联外接、环网互补、节点畅通的城市交通体系，京沪高速铁路的建立将,促进锡山城区新型城市骨架的形成,区位优势,高速铁路：京沪高速铁路规划中,高速公路：沪宁高速、东干线、锡昆高速、锡通高速,对外公路主骨架：锡沪、锡沙、锡太3条东西向省级干道与锡东大道和锡通高速形成“三横二纵骨干道路框架,京沪高速铁路投运后，从安镇站到上海站只需23分钟，而未来无锡轨道交通建成后，安镇到无锡中心商务区只要几分钟,发展思路“建新路、扩空间、改老路、强功能，加快城区道路“北延、,南连、西接、东拓、中优，全面提升交通基础设施水平,锡山区道路规划,京沪高速铁路,沪宁高速公路,东干线,锡通高速,锡甘路,锡东大道,锡太线,锡沙路,综合交通规划,后港路,锡山区道路规划,16,锡山区城改工作基本实现了 “三年大变样的阶段性目标，但产业层次还不够清晰，产业链条不完整，产业集群水平还处在发展阶段,2006年，全区完成地区生产总值212亿元，同比增长16.2%; 工业总产值达795亿元，增长25%，总体经济实力属中等水平，初步形成电子信息、高特纺织、精密机械与及机光电一体化和现代物流四大主导产业群。,民营经济已进入所有支柱产业领域，其产值占到全区工业总产值的70%以上，民营经济成为区域经济发展的绝对动力,以锡山经济开发区和锡东、锡北两大物流园区为依托，加快“退二进三步伐，城区房地产业和现代商贸业快速发展。,锡山正积极构筑国际制造业基地，大力发展生产性服务业，将为海内外投资者提供一个更为完善的工业支撑和配套体系,区域目标推进开放型经济、先进制造业、现代服务业和都市农业发展，增强整体经济实力,积极实施“三产扩张战略，大力发展现代服务业。规划构建“一城三园三片服务业发展新框架,现代都市农业发展规划：围绕“农业增效，农民增收的总体目标，规划“一区八园的发展格局,确立建设“无锡国际先进制造业高新产业集群区、高度开放的国内外资本集聚区,实施成效,政府经济产业规划,产业布局日趋优化，但典型代表不多，产业链条不完整，产业集群水平还处在发展,经济结构合理化、国际化相关,产业配套不足,锡山区产业格局,17,在京沪高铁经济的带动下，锡山区将成为无锡的轨道副中心、现代化交通枢纽区、,专业化产业新城,锡山区发展研判,规划,交通,产业,现状,终端大件产品有限；,行业龙头企业不多；,产业布局趋于扁平化；,产业链条不完整，产业集群水平还处在发展阶段,锡山区中心化程度不高,商业生活配套设施分布分散，档次参差不齐，尚未形成城市商业生活中心；,区域居住与产业发展互动不强,节省交通时间成本,缩短空间距离,货流、人流不断增加,“三横二纵骨干道路框架,内联外接,环网互补,节点畅通,京沪高铁经济带动产业集,聚,/,升级一体化进程,形成对区域完善产业配套,服务的功能需求,使锡山区成为无锡副中心,物流、金融、贸易的完善,旅游业、交通、通信、文化、房地产等相关产业的进一步发展,高铁效应,18,站前商务区总体规划以轨道交通为纽带，打造“一核三区的高铁功能轴：,“一个中心：形成枢纽换乘中心；,“三个区：高端服务业发展区、高品质生活居住区和高层次人才集聚区。,我们的研究范围：,高铁无锡站前国际商务区，以平方公里的核心区带动平方公里的发展方向,区域位置：中心城区以东，锡山区中部，安镇的查桥地区。,四至范围：东到锡东大道，南、西、北至安镇边界。,规划用地：平方公里。,研究范围,19,节点交通价值：,高铁为锡山带来2小时车程优势、500公里集聚效应,城市功能价值：,将重新定位无锡在长三角城市群中的地位,区域价值：,城市东扩的次一级核心区，能加速该区域融入主城区,高铁机遇,主城区,无锡,苏州,常州,南京,杭州,嘉兴,宁波,23分钟,上海,节点交通价值,上海,常州,无锡,苏州,江阴,城市功能价值,上海,区域价值,高铁无锡站在,2,小时车程内的上海、苏北地区、山东省、河北省具有极强竞争优势，拉近了城市之间的时间距离，增加了经济距离效应。,为无锡更大区域范围提供了可选的交通方式，扩大了无锡的辐射范围。,未来在长三角城市中的功能、产业结构、城市分工将会随高铁的运行而改变。,20,项目界定,区域中心化程度不高,拥有高铁带来前所未有的机遇,以交通为纽带，形成“一核三区高铁功能轴,21,我们的愿景：,面向世界,：承接国际服务业转移的机遇，发展区域经济国际化,着眼未来,：实现高端服务业、高品质人居环境和高层次人才集聚,接轨上海,：融入长三角，借势发展,服务周边,：实现城市群功能区分，差异化竞争,22,2 锡山评估,3 发展远景,4 产业发展与功能布局思考,1 背景介绍,中国 锡山 TBD国际新城,23,3 发展远景,1由高铁城市群看本项目,2项目定位：中国.锡山.TBD国际新城,3锡山区未来的变化,A 由经济效益角度,B 由土地价值角度,C 由社会效益角度,A 与上海,上海与长三角高铁城市群的城市分工,B 与同级城市,走出同质化竞争&寻求新的区域功能,C 与地方城市,整合周边城市功能的区域中心,24,长三角城市群以上海为中心增长级，进行内部资源整合，存在圈层间分工，但同圈层中城市,产业结构同质,上海,苏州,扬州,无锡,杭州,宁波,嘉兴,常州,镇江,南通,舟山,台州,泰州,湖州,绍兴,核 心,对外窗口,第一圈层,次级辐射中心,第二圈层,专业产业基地、专业市场,第三圈层,原材料基地,上海将重点发展国际经济、金融、贸易、航运、信息服务等服务业，成为长江三角洲城市群的综合服务中心；同时上海国际大都市的地位得到加强，承但了长三角对外窗口的功能。,次级中心城市一方面接受核心城市转移出来的产业，向核心城市提供原材料和市场，同时调整自己在整个城市群内的产业，向低一等级的区域转移产业，带动低一等级区域的经济发展 。,集中发展优势产业，形成专业性的产业基地,南京,为产业基地提供原材料，并形成专业市场,第三圈层,原材料基地，以廉价的人力、物力、丰富的自然资源为核心竞争力。,第二圈层,依靠廉价的人力资源，对原材料进行低附加值的粗加工，以集群优势、低成本、低利润取胜。,依靠人才、信息、技术、成本优势，完成产品的深加工，提高产品附加值。,第一圈层,核心层,依靠便捷的交通枢纽、优良的社会环境、高级人才的聚集、与国际接轨的大平台建设，提高凝聚与展示优势。,1由高铁城市群看本项目定位, 与上海,C 与地方城市,B 与同级城市,25,长三角城市产业需要形成梯度层次，,高铁经济将加速长三角城市功能的重构，而本项目借高铁无锡站找准自身在长三角的区域分工和定位,制造业结构雷同造成,同质竞争,寻找调整产业布局的有力杠杆,防止新一轮同构竞争,、,江苏，浙江，上海的产业同构率：,在长三角个城市中，选择汽车作,为重点发展产业的有个，选择石,化业的有个，选择电子信息业的有,个。除此之外，在食品饮料、纺,织、印刷、塑料、办公机械设备等产,业方面，三地同构率在以上,。,产业大类的同构会造成低质竞,争的巨大风险。,要求长三角各城市功能明确：,长三角“十一五区域规划中，调整,长三角产业布局的主要杠杆是对各城,市功能明确定位。城市之间的同质化,竞争是构成产业同构的主要因素。,科学的长三角区域规划和城市,区域定位是主要杠杆。,高铁经济效应就,是促使长三角城市,分工的加速器，同,时合理的区域发展,定位是防止新一轮,同质竞争的有效预,防机制。,？,？,？,1由高铁城市群看本项目定位, 与上海,C 与地方城市,B 与同级城市,26,城市群发展梯度日益明显，城市分工合理性显现城市群成熟度,成熟度梯度：珠三角长三角环渤海,27,上海,南京,杭州,无锡,宁波,苏州,无锡高铁站点，拉近了与上海的时间距离和经济距离，为接轨上海，营造新时代“小上海创造了优势,高铁开通后，无锡到上海时间缩短到23分钟,苏州作为上海都市区的副中心，与上海关系最为密切，独立性最弱，依托性强；,无锡既依托上海发展，同时位于苏锡常几何中心，拥有广阔的腹地市场，独立性较强，可打造新时代“小上海：,接轨上海,接受上海产业的延伸；,充分利用上海国际物流条件、国际金融条件、国际贸易条件、上海总部经济、跨国公司经济、科技研发经济以及科技成果转化、产权交易、人才高地等。,接轨上海，,实现共赢，已成为长三角城市发展的共识：,苏州,：近水楼台，四沿布局；,无锡,：,融入一体化，谋求新发展,；,南京,：呼应上海，辐射周边；,杭州,：接轨上海，错位发展。,差,异,化,无锡接轨上海的,无锡,苏州,23分钟,上海,常州,1由高铁城市群看本项目定位, 与上海,C 与地方城市,B 与同级城市,28,无锡属长三角城市群第一圈层，拥有四大支柱产业，但与同级别城市产业同质化现象严重,南京,镇江,常州,无锡,苏州,嘉兴,杭州,绍兴,宁波,制造、机械、轻工业,电子产品,、,精细化工,、,精密机械,、新材料,精密机械,、汽车配套业、,高档家电业,、纺织及服装加工业,通信设备与软件、现代中药与生物制药、重化装备,临港工业、服装、家用电器、汽车、造纸,机械制造、输变电设备、制造业,石化、钢铁、电子信息、车辆制造,皮革服装、临港工业、机电,纺织、,精细化工,、微电子、轻纺环保设备,第一圈层城市,第二圈层城市,第一圈层第三产业所占比重较大，乡镇企业发达，普遍成为当地的经济支柱和财税来源。,第二圈层产业结构处于“二、三、一阶段，工业发展迅速，主要向机械、电子方向发展。,1,1,2,2,3,3,1由高铁城市群看本项目定位, 与上海,C 与地方城市,B 与同级城市,29,苏锡常的三类产业结构比例相似，同时又都含有京沪高铁站点，本项目必须在长三角的城市分工与竞争差异化方面明确定位同时具备前瞻性的区域发展补给功能,上海市,昆山市,苏州市,无锡市,常州市,同城效应：苏锡常高铁站点总长85公里,城市,第一,产业,第二,产业,第三,产业,轻重工业比率,苏州,2.2%,65.7%,32.1%,0.49,无锡,2.2%,57.6%,40.2%,0.42,常州,4.7%,58.8%,36.55,0.53,资料来源：长江和珠三角及港澳台统计年鉴2005,高铁站点的到来给了苏锡常城市圈一次重,新审视城市定位和区域分工的利好时机,同城效应与苏锡常的同质竞争要求差,异化的城市分工和区域定位,1由高铁城市群看本项目定位, 与上海,C 与地方城市,B 与同级城市,30,未来由于无锡高铁站点带来的效益而产生的关联产业带动区域发展新模式,走出竞争，寻求新的区域功能,1。会展产业,2。参与性娱乐产业主题公园,3。教育产业,4。总部基地,5。运动康体产业,模式,典型代表,琶洲岛广州,华侨城深圳,狮山镇佛山南海区,总部基地北京丰台,西奥良治运动产业美国,6。区域型休闲商业中心,柠檬广场 休斯敦,7。博彩业,澳门、蒙地卡罗、拉斯维加斯,1由高铁城市群看本项目定位, 与上海,C 与地方城市,B 与同级城市,31,依据锡山区无锡站点的辐射距离，形成以该站点为核心的分钟活力圈，包括张家港，常熟，江阴，宜兴在内的城市圈，同时带动周边城市功能的转变和产业调整,宜兴,常熟,张家港,无锡站,苏州站,常州站,江阴西,江阴中,江阴东,70KM,57KM,20KM,40KM,60KM,大于65KM,28KM,无锡高铁站不仅是无锡的高铁，同时,也是江阴，张家港，常熟，宜兴的高铁,无锡高铁站,江阴.张家港.常熟.宜兴,江阴，张家港，常熟，宜兴四城的优,势配套也是无锡高铁站区的有益补充，如,张家港港，江阴港等,高铁交通，贸易来往加速产业分工与集聚,四城力推助无锡高铁站区成为区域中心,1由高铁城市群看本项目定位, 与上海,C 与地方城市,B 与同级城市,32,无锡市,无锡市,江阴市主要产业,张家港市主要产业,宜兴市主要产业,常熟市主要产业,特色冶金、石化深加工、,软塑包装、精密机械、,高档纺织,等五个重点,产业集群板块,以机械、电子、,纺织,、化工,汽配、食品等行业为主,产业集群板块,电线电缆、,化纤纺织,环保机械为主 产业集,群板块,特殊钢铁、高档造纸,电力能源、精细化工、,高档纺织,，汽车零部件,六大主导产业群团,高铁效应带来时间,经济，成本优势,吸纳大量跟时间成本,关系更紧密的企业,低端制造业，成本竞争,处弱势的企业受到排挤,锡山区三大支柱产业,优势加强，借势高铁效应,高铁,无锡站,由高铁效应，锡山区带动和加速无锡市与周边四城市产业转移与集聚，同时因时间成本优势成为整个区域的活力中心，达到加速产业升级与完善区域功能的目的,1由高铁城市群看本项目定位, 与上海,C 与地方城市,B 与同级城市,33,由高铁城市群看本项目定位-总结篇,与上海,与同级,城市,与地方,城市,上海与长三角高铁城市群的城市分工,走出同质化竞争&寻求新的区域功能,整合周边城市功能的区域中心,本项目发展方向,34,4 发展远景,1由高铁城市群看本项目,2项目定位：,中国.锡山.TBD国际新城,3锡山区未来的变化,A 由经济效益角度,B 由土地价值角度,C 由社会效益角度,A 与上海,上海与长三角高铁城市群的城市分工,B 与同级城市,走出同质化竞争&寻求新的区域功能,C 与地方城市,整合周边城市功能的区域中心,35,世界上有高铁的城市是如何发展的？高铁的到来对于这些城市有些什么样的影响？,中国城市的发展模式是什么？锡山区会选择怎样的城市发展模式？,随着锡山区的城市化进程布局的展开，无锡站前国际商务区又是什么样的发展特征？,项,目,定,位,1,2,3,36,法国TGV对沿线城市发展的影响：,促进城市开发、房地产和服务业加速发展、吸引了企业落户,巴黎,南特,勒芒,旺多姆,里昂,南特距巴黎小时1989年TGV开通,空间区位：旅行时间的减少使南特和巴黎的联系更加紧密了，对企业选址、扩张和迁移的影响非常大，许多公司将总部从巴黎迁到南特。,城市形象：TGV车站建筑被更新为现代的流线型帆船造型寓意着高铁连通了大西洋。另外，由于TGV的高科技性和其在商业上的成功，对南特产生了渗透性的影响。TGV开通后南特开始积极的招商，并帮助企业在南特扎下根来。,直接影响：提高城市可达性、降低了旅行成本、提高了生产力、产生了企业选址的积聚效应。,里昂距巴黎2小时1981年TGV开通,从1983年至1990年，站区周边区域办公物业从万平米增至万平米，整体增长43，年均增长。,商务乘客人数增加最多的是服务、贸易相关行业的旅客。整体商务旅行乘客增加了约56，其中与服务、贸易相关的乘客人数暴涨了112。,案例参考-,法国高铁,1,37,对沿线城市的影响：促进城市开发和房地产的加速发展，吸引了企业、大学、科学园落户,高铁对沿线城市的影响,1,3,4,2,1996年统计有23个大型开发项目分布在TGV沿线。地方政府将与TGV网路接驳视为地方经济繁荣的象征，他们与私人业主一起在铁路车站周边地区展开了的规模的城市开发。,高铁沿线城市房地产交易量和价格的到了较大的提升，特别是站区周边区域上升明显。,与大城市联系的紧密性提高，吸引了大量生产企业和商贸服务业公司将总部搬迁至沿线中小城市,TGV网的扩张驱动沿线城市开发,加速沿线城市房地产发展,沿线文化教育产业的发展,由于城市空间区位的改变，与大城市联系的紧密性提高，吸引了大学、科学园等落户。,大企业落户沿线中小城市促进当地经济发展,TGV是那些已经存在发展条件的地方经济发展的催化剂。,对企业选址和搬迁来说TGV只是一个因素，城市整体经济环境、交通网络、政府公共服务等都是企业考虑的重要因素。,案例参考-,法国高铁,1,38,日本新干线的建设目的：紧密3个沿海工业带的联系、加强经济辐射力、缓解交通压力,20世纪50年代后半期，形成了东京、横滨、名古屋、大阪、神户等“沿海型工业地带，3大经济圈 成为日本经济发展的“火车头以东京、横滨为中心的关东经济圈，以名古屋为中心的中部经济圈，以大阪、神户为中心的近畿经济圈。,当时连接这些地区的东海道铁路虽只占铁路总长的3%，却承担全国客运总量的24%和货运总量的23%。,新干线,区间,开业时间,距离,1,东京-大阪,1964年,515.4,2,大阪-博多,1975年,553.7,3,东京-盛冈,1982年,496.5,4,大宫-新泻,1982年,269.5,案例参考-,日本高铁,1,39,新干线带来了人口、知识、技术的高速流动性，促进了沿线知识经济的发展,东北新干线沿线与非沿线城市就业人数统计,年份,1970年,1982年（通车）,1995年,沿线城市就业人数,1.0,1.3,1.85,非沿线城市就业人数,1.0,1.3,1.54,通向仙台、岩手的东北新干线,1982,年开通后，沿线城市的人口和企业分别增加,30%,和,45%,，地方财政收入明显增加。,促进了人员流动，加速和扩大了信息、知识和技术的传播，从而带动了地方经济发展，缩小了城乡差别。,将沿线各城市连接成扩张功能区或整体的经济走廊。,沿线知识经济的发展,1,、为沿线各城市资源、技术资源、生产资源和市场间的优化组合提供便利条件；,2,、促进新知识的产生和流动；,3,、带动高新技术产业的发展。,案例参考-,日本高铁,1,40,日本新干线促使二产结构的调整和升级、三产的快速发展,高铁对沿线产业的影响,1,2,3,4,新干线将京滨、中京、阪神、北九州4大工商业地带连接起来的静冈、冈山、广岛等兴建新的工业地带，形成沿太平洋伸展的“太平洋工业带,1975年新干线从大阪进一步延伸到九州后，冈山、广岛、大分乃至福冈、熊本等沿线地带的工业布局迅速发生变化，汽车、机电、家用电器等加工产业和集成电路等尖端产业逐步取代了传统的钢铁、石化产业。,东京229公里的大和市，在建成上越新干线浦佐站后，诞生了国际大学，观赏戏剧会、茶道会的机会增多，美术馆、音乐厅的建设也增多。,东海道新干线和山阳新干线，带动旅游人口每年2亿人次，产生的食宿、旅游等的消费支出约为5万亿日元，增加就业50万人。高铁建成后，客流量的诱发率平均为25%，,促进沿线产业带的形成,沿线城市产业结构的调整,沿线文化教育产业的发展,沿线旅游、商贸产业的发展,案例参考-,日本高铁,1,41,依据新城发展的内在核心驱动因素和城市功能的不同，可以分为6大新城发展模式,新城发展模式,田园新城,产业新城,边缘新城,行政中心新城,国 际 案 例,Letchworth英国，伦敦,Welwyn Garden City 英国，伦敦,新城发展,模式,资料来源：文献检索、世联分析,TOD新城,Port Sunlight 英国，利物浦,筑波科学城日本，筑波,Radburn美国，纽约,Columbia哥伦比亚新城美国，马里兰州,千里新城日本，大阪,多摩新镇日本，东京都,沙田新市镇中国，香港,Canberra澳洲，堪培拉,Brasilia巴西，巴西利亚,副中心新城,东京临海副中心新城日本，东京,拉德芳斯副中心法国，巴黎,过渡型城市发展,模式,粗放型城市发展,模式,1,2,3,发展模式,2,42,案例1：TOD新城日本多摩,19-33公里,多摩新镇,新宿,位于东京新宿副都心的西南方向,19-33,公里处，距离横滨市中心西北部约,25,公里的多摩地区的丘陵地带；,东西长,14,公里，南北宽,2-3,公里，包括了东京都多摩市、稻城市、八王子市和町田市的一部分，是日本最大新镇；,新镇开发计划在,1965,年得到批准，到,1996,年共建有,万套住宅，新镇中心位于多摩火车站区设有商店、银行、企业、事务所、政府机关、学校、研究所、公共福利和文化娱乐设施。,多摩新镇基本概况,为了缓解东京住房压力，日本政府采用,以,铁路,为导向,的新镇发展计划。,43,多摩新城开发的成功之处,1 、限制城市中心发展，促进站点周边高密度高强度发展,控制在东京中心的就业和人口的集中，包括限制在东京中心区建设工厂和教育设施；,鼓励在铁路站点周边的高强度发展。,2、限制私家车发展，鼓励铁路捷运系统的使用,政府制定了交通补助政策，承担雇员通勤成本，因此人们对交通时间敏感，而不是交通费用；,增加了对快速铁路的依赖性。,3、政府主导，与铁路运营商共赢的开发模式,4、交通网络和节点整合,车站广场的建设、行人友好氛围的营造以及公交出租车站等换乘站点的建设；,保证,TOD,站点的强大辐射力和吸引力。,44,Fairfax,county,杜勒斯高速公路,杜勒斯国际机场,华盛顿特区,面积：1062平方公里,人口：约100万,距离杜勒斯机场16公里,距离华盛顿市中心10公里,杜勒斯高速公路穿郡而过,美国最成功的新城RESTON坐落于此,全美最富有的100个郡,排名第5,全美本科学历人口比例最高的10个郡,排名第256.3%),案例2：空港产业带动美国费尔法克斯郡Fairfax,Fairfax已经成为美国最大最成功的新城,Fairfax的绝对,支柱产业,以,信息技术服务,为龙头带动的现代服务业,2002年产业构成,服务业各部门从业人数所占比例2002年,资料来源：美国政府统计网站；Fairfax经济发展委员会,信息,45,Fairfax的发展以中产阶级和生产型服务业的郊区化为起点，形成了产业与人口不断升级的良性循环,信息产业的聚集和发展进一步带来,大量的高素质产业人口,市区的高昂地价推动信息技术,服务产业的郊区化,中产阶级的郊区化为,信息产业聚集,准备了劳动力,高素质人口聚集促进社会服务业的繁荣与升级,优质居住社区建设吸引高素质的中产阶级郊区化,生活质量的提升进一步带动,产业的聚集和高素质人口进入,46,对外：高铁经济对环渤海区域，山东半岛，及长三角三大区域站点经济效应，对内：由高速道口，省际大道，高铁站点构成的捷运系统拉近市区及周边城市的经济互动距离，内外因素构成新城模式的核心动力,1,3,6,5,4,312国道,沪杭线,杭甬线,常苏线,苏嘉线,2,沪宁线,无锡,苏州,常州,南京,杭州,嘉兴,宁波,40分钟,90分钟,上海,70分钟,1,2,3,4,5,6,2中国.锡山.TBD 新城,TOD 新城发展研判,3,47,高铁站区是无锡市区连接上海的东大门,同时也是锡山区进入中心区的第一站,以高铁站为基点逐步形成,门户与心脏,门户与新区,门户与周边城市,的交通网络，从而完善城市功能,吸引中心城市的部分功能转移，达到分散城市,中心区居住功能的目的。,发展远景：,江阴,张家港,常熟,苏州,新北区,中心区,常州,滨湖区,TOD 新城发展脉络,2中国.锡山.TBD 新城,3,48,工业企业个数,4200,服务业增值,亿,开放型经济项目,1670,民营企业个数,8300,四大支柱产业工业总产值,70%,“一城三园三片,“一区八园,高新技术产业集聚群,经济结构合理化、国际化,相关产业配套不足,货流、人流不断增加,物流、金融、贸易的完善,旅游业、交通、通信、文化、房地产等相关产业的进一步发展,京沪高铁经济带动产业集,聚,/,升级一体化进程,从而形成对区域完善配套,服务的功能需求,典型代表不多，产业链条不完整，,产业集群水平还处在发展,高铁经济引发,产业,聚集，促进产业升级，上升到产业优化，调整区域产业结构，走向,专业化和综合化,的两个方向,现状,政府经济产业规划,高铁效应,产业新城发展脉络,2中国.锡山.TBD 新城,3,49,锡山,区已进入新城模式的城市化进程，在核心定位上必须走差异化道路,这是一个以什么发展特征行政，产业，,田园，交通等为主导的国际商务区？,？,本项目综合价值点分析,产业,。,交通,。 文化。 生态。,三大特色支柱产业,民营经济发展旺盛,特色外向型农业,京沪高铁无锡站,沪宁高速道口,省级干道,苏南国际机场,京杭大运河,7000,年彭祖墩文化,名人，名居，名镇,苏南模式产业文化,7000,年彭祖墩文化,名人，名居，名镇,苏南模式产业文化,以高铁交通发展带动产业转移和升级的TOD+ 产业,双向新城发展模式,核心定位,2中国.锡山.TBD 新城,3,50,锡山独有的历史文化积淀，辉煌的苏南模式经济基础，已居规模的物流商贸园，以及绿色生态园区构建无锡站前国际商务区发展的的多元文化性，商务多样性，及功能复合性,历史文化价值,名人：画家顾恺之、诗人李绅、科学家华蘅芳、书法家吴芝瑛、作家孙毓修等,名居：华蘅芳故居、阿炳祖居、严家桥唐氏故居等,名镇：荡口、严家桥、黄土塘三个古镇。其中，严家桥村和荡口古镇是无锡市唯一获得省级历史文化名村镇称号的村和镇,苏南模式经济价值和品牌价值,中国最强的县域经济，创造了苏南经济模式。,全区总体上全面建成小康社会。,已居规模的三大服务业集聚板块，形成了10个重点商贸物流专业,市场和10个新型生活性专业大卖场。,私营经济活力十足，其产值占全区总产值的70% 以上。,强势特色资源,2中国.锡山.TBD 新城,3,51,锡山独有的历史文化积淀，辉煌的苏南模式经济基础，已居规模的物流商贸园，以及绿色生态园区构建无锡站前国际商务区发展的的多元文化性，商务多样性，及功能复合性,现代科技农业价值,具有26个规模性农业园区，形成了花卉苗木，时尚蔬菜，名特,茶果，特色水产，优质水稻五大外贸导向特色产业。,一区八园的江苏省无锡现代农业开发区构筑了多元化产业发展，走外向型经济发展道路。,生态价值,已有的“三水三山及生态绿化系统打造绿色锡山发展理念。,良好的生态系统为商务区的发展品质及生活社区奠定优质配套。,强势特色资源,2中国.锡山.TBD 新城,3,52,本项目区域定位诞生记叠加效应,TOD新城模式,产业新城模式,自身强势特色资源,+,+,独一无二的，走差异化路线的,TOD+ 产业新城模式,中国。锡山,TBD 国际新城,53,中国. 锡山. TBD国际新城-,功能定位,商务休闲,中心,核心住宅,物业区,商务商贸,服务区,随着基础设施的一一步完善,旅游业、交通、通信、,文化、房地产等相关,产业的进一步发展,带动物流、,金融、贸易的完善,货流、人流，信息技术流不断扩张,以国际商务为导向,物流集散,中心,新材料与电子、,精密机械与车辆、,高特纺织与服装,三大制造产业,为核心的产业体系,现代服务业,发展平台,1,2,3,4,5,54,依托先行的京沪高铁经济效应,以锡山区新材料与电子、精密机械与车辆、高特纺织与服装 三 大,支柱产业为基础带动产业集聚和转移，同时吸纳国际服务业,对本区域产业进行升级和优化，从而改变产业结构的发展趋势,发展集现代服务，商务，居住，休闲的多元现代商务国际新城,中国,锡山,TBD国际新城,55,世界上有高铁的城市是如何发展的？高铁的到来对于这些城市有些什么样的影响？,中国城市的发展模式是什么？锡山区会选择怎样的城市发展模式？,随着锡山区的城市化进程布局的展开，无锡站前国际商务区又是什么样的发展特征？,项,目,定,位,1,2,3,2项目定位：中国.锡山.TBD国际新城,沿线城市,沿线产业,新城发展,TOD,新城,产业新城,差异化竞争路线,结合自身特点,案 例 分 析,56,4 发展远景,1由高铁城市群看本项目,2项目定位：中国.锡山.TBD国际新城,3锡山区未来的变化,A 由经济效益角度,B 由土地价值角度,C 由社会效益角度,A 与上海,上海与长三角高铁城市群的城市分工,B 与同级城市,走出同质化竞争&寻求新的区域功能,C 与地方城市,整合周边城市功能的区域中心,57,新干线事实上已成为直接效益非常高的投资项目,目前新干线的运输量约占日本铁路运输量的30，而营业收入那么占了45。,两条代表性线路“东海道 及“山阳新干线的营业收入与支出之比分别达到了10042及10066，表现出很好的收益性。,日本于1963年初建设的东京至大阪的“东海道新干线到1971年已收回了全部建设投资，前后仅用了8年时间。,运营量,运营收入,收入,支出,收入,支出,支出,支出,支出,VS,案例研究：从经济效益角度看日本新干线,直接效益,间接效益,58,新干线是一项成功的选择，不但取得了很好的经济效益，而且对推进整个日本社会的现代化进程起了巨大作用,经济效益,时间效益,新干线技术是集各种技术大成的新技术集合体，其技术涉及了电源电力、材料、信息及控制、高精度土木工程、防震等众多领域，由于新干线的开发带动了这些学科领域的发展，使得日本的交通综合技术站在世界前列，其长远效益不可估量。,新干线是一种对环境负荷小的运输工具，其能耗、COX、NOX、噪音、交通事故等因素折合成金额的效益评价每年约为731亿日元，至1995年的累计效益金额为17479亿日元。,高速的移动系统可创造大量的时间经济价值，根据?日本运输白皮书?的数据，至1995年，东京大阪新干线创造的单纯的时间效益为兆日元。,环境效益,科技效益,1970年，东京大阪新干线带来的全产业增加值为2238亿日元，这个数字相当于当年日本国民生产总值0.3%，而建设新干线的总投资额为4000亿日元，即不到2年的时间“产业发展的间接效益已超过新干线的建设投资。,日本第一条新干线的总投资额为4000亿日元，基础建设投资直接拉动效益按计算，当年新干线的开工也为日本经济发展提供了相当的动力。,投资效益,案例研究：从经济效益角度看日本新干线,直接效益,间接效益,59,今天的新干线与19世纪90年代利用旧式火车相比，空间距离不变的情况下，“时间距离缩短到1/9，“经济距离缩小到约1/25,两周,时间距离,经济距离,人均半年收入,人均一个月,收入,18,个小时,人均一天收入,2,个小时,东京,空间距离不变,19世纪80年代,铁路未开通,现在,新干线开通,19世纪90年代,旧式铁路开通,大阪,案例研究：从经济效益角度看日本新干线,直接效益,间接效益,60,无锡高速铁路站点对于周边发展的经济效益影响根据空间和时间的变化而呈现不同,第一影响区域项目本体距离站点步行或者自行车距离5-10分钟，适合发展高等级功能，包括高级办公、商业以及居住，开发强度高；通常是地价最高、最先发展起来的区域;开发强度很高very high),第二影响区域锡山区距离站点通过其他交通方式15分钟内可以到达包括交通以及换乘时间，是上述高等级功能的备选区域同时适合布局可进行产业聚集cluster)的相关功能；开发强度较高high),第三影响区域无锡市区距离站点通过其他交通方式需要15分钟以上的时间包括交通以及换乘时间，取决于地段状况可以发展多种功能；开发强度取决于地块以及开发内容,资料来源：,Schtz E, 1998, Stadtentwicklung durch Hochgeschwindigkeitsverkehr (Urban development by High-Speed Traffic) Heft 6,安镇镇,锡山区,无锡市,3锡山区未来的变化, 由经济效益角度,C 由社会效益角度,B 由土地价值角度,61,无锡高铁站对于锡山区有着直接与间接的经济效益两个方面，即投资与收益的关系,高铁经济对于整个锡山区的经济效应,直接经济效益：,加速锡山区的区域定位和产业分工，同时本项目成为区域发展中心，推进现代化进程发展,间接接经济效益：,巨额高铁建设投资,项目增加客运量并带来收益,对无锡乃至周边城市经济发展的整体贡献,创造时间经济价值,高技术发展对于周边产业的长期效益,3锡山区未来的变化, 由经济效益角度,C 由社会效益角度,B 由土地价值角度,62,城市轨道交通所获得的开发利益是十分巨大的，而且这部分利益的极大部分都被开发商无偿占有,线路开通后05年,线路开通后510年,线路开通后1015年,土地所有者（开发商,1301970%),1465（73%）,1515（73%）,商家企业,246（13%）,283（14%）,312（15%）,居民,296（17%）,262（13%）,259（12%）,日本名古屋市一条市郊轨道交通延伸线 亿日元,资料来源：日本轨道交通,日本,香港,公司,Hankyu铁路公司,香港地铁公司，目前香港最大的不动产管理机构之一,举措,区铁路与铁路沿线的零售商业、房地产、公共汽车、宾馆等产业进行综合经营,开发了18处房地产,轨道资金利用,售物业所得利润全部用于地铁建设，成为香港地铁发展重要的资金来源之一,3锡山区未来的变化, 由经济效益角度,C 由社会效益角度,B 由土地价值角度,63,地铁的开通运营，带来了一种蕴含无限商机的“地铁经济，从而带旺一个片区,注：地铁对房地产的影响的有效距离为,500米,的范围,地铁发展阶段,对土地价值的影响幅度,一期建设,一期运营,二期建设,临近完工,全线通车,运营成熟期,案例：地铁对深圳房地产价值影响的阶段序列表现,国内研究发现，地铁对周边区域的地价提升比率，根据原有区