资产评估总论知识介绍

单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,单击此处编辑母版标题样式,资产评估学,本课程框架,情感态度与价值观,能力与方法,知识掌握,通过案例分析、课后小组讨论、合作学习，培养学生独立思考能力，培养学生参与意识，增强学生的责任感，发挥学生的探索精神和研究能力，引导学生课后关注资产评估方面的现实案例,。,教学目标,教法设计,情境导入,案例分析,在教学过程中充分体现教师的主导和学生的主体作用。,学法设计,自主学习,合作探究,翻转课堂,多媒体演示,第一章,资产评估概论,1.,资产评估的,历史沿革,2.,资产评估的,含义及特点,3.,资产价值的,形成原理,4.,资产评估的,要素；主体和依据,5.,资产评估的,目的,与,价值类型,6.,资产评估的,假设与原则,学习目的和要求,学习目的和要求,第一节,.,资产评估的历史沿革,一、资产评估的产生于发展,1.,原始评估阶段,特点,2,、经验评估阶段,特点,3,、科学评估阶段,资产评估作为一种有组织、有理论指导的社会经济活动应该是从,20,世纪,40,年代开始。到了,20,世纪,80,年代以后，世界各国的资产评估活动开始趋于规范化和国际化。,二、我国资产评估的历史与现状,在我国，现代意义上的资产评估活动是在改革开放和建设社会主义市场经济的过程中兴起的，它从维护国有资产、加强国有资产管理起步，逐步将评估对象扩展到各类所有制性质的资产。,为了适应资产评估这一行业建立和发展的需要，使资产评估工作有法可依、有章可循，伴随着资产评估业的发展，国家制定了一系列资产评估法规和规章制度。,早在,1989,年，原国家国有资产管理局颁发在国有资产产权变动时必须资产评估的若干暂行规定,标志着中国资产评估业发展伊始即纳入法制轨道,。,1990,年国家国有资产管理局批准组建了资产评估中心，负责全国的国有资产评估工作。,1991,年,11,月，国务院颁布了国务院第,91,号令国有资产评估管理办法。明确规定了全国资产评估管理的政府职能部门是国有资产管理部门，从事资产评估业务的机构必须取得国有资产管理部门授予的资产评估资格证书，同时规定了被评估资产的管理范围、评估遵循的程序、评估方法及法律责任。,标志着我国的资产评估制度基本建立。,1992,年,7,月，国家国有资产管理局根据国务院,91,号令的授权，制定颁发了国有资产评估管理办法施行细则，施行细则对资产评估的基本原则、资产评估的组织管理、资产评估原则和程序、资产评估方法标准、资产评估的法律责任等做出了具体规定，使国务院,91,号令具有可操作性。,1993,年,12,月成立中国资产评估协会,标志着中国资产评估行业已逐步从政府直接管理向行业自律性管理过渡。,1995,年,3,月中国资产评估协会代表中国资产评估界加入国际资产评估准则委员会，标志着中国资产评估活动汇入了国际资产评估活动之中，中国资产评估行业管理组织已经与国际评估组织接轨。,1995,年,5,月，我国建立了,注册资产评估师,制度。,1996,年,7,月，资产评估操作规范意见,(,试行,),发布，分别就评估程序、评估方法、评估原则、信息收集及各种资产的评估等方面做出明确规定。,标志着我国资产评估标准的初步建立。,1999,年,7,月，财政部印发了中国注册资产评估师职业道德规范和中国注册资产评估师职业后续教育规范。,2001,年,7,月，财政部发布资产评估准则无形资产,规定从,2001,年,9,月,1,日起施行。,2004,年,2,月财政部发布资产评估基本准则、资产评估职业道德准则基本准则，规定从,2004,年,5,月,1,日起施行。,存在的问题,1资产评估理论体系不健全，评估标准不统一,2服务领域相对较窄，未能充分发挥其作用,3执业人员的素质、知识结构、职业道德制约了行业的发展。,4收费标准存在缺陷,5行业管理与自律观念有待加强,6风险意识淡薄,第二节,.,资产评估的含义及特点,引：资产的含义,国家、企业或其他单位以及个人所拥有或控制的，能以货币计量的经济资源，包括各种财产、债权和其他权利。,资产是经济资源，它具有能够为其拥有者或控制者带来经济利益的潜能。,经济资源必须能够以货币计量。,有权从经济资源中获利的人（包括法人与自然人）不能局限于经济资源的拥有者，还包括经济资源的控制者。,资产类型,（一）有形资产和无形资产,（存在形态）,（二）可辨认资产和不可辨认资产,（能否独立存在）,（三）单项资产和整体资产,（是否具有综合获利能力）,（四）经营性资产和非经营性资产,（与生产经营的关系）,（五）流动资产、长期投资、固定资产、无形资产、其他资产,（会计报表项目）,（六）不动产、动产、合法权利,（法律意义的不同）,资产,有形资产,无形资产,固定资产,流动资产,长期投资,自然资源性资产,可辨认的无形资产,不可辨认的无形资产,存在形态,资产,可辨认资产,不可辨认资产,能否独立存在,资产,整体资产,单项资产,是否具有综合获利能力,三峡大坝，青藏公路,商誉,商誉,什么是商誉？,商誉是指能在未来期间为企业经营带来,超额利润,的潜在经济价值，或一家企业预期的,获利能力,超过可辨认,资产,正常获利能力（如社会平均投资回报率）的,资本化价值,。,商誉是企业整体价值的组成部分。在,企业合并,时,，它是购买企业投资成本超过被并企业净资产公允价值的差额。,商誉形成原因,商誉形成的原因很多，,弗克,（,Fale,）和,戈登,（,Gordon,）经过大量深入的,实证研究,，发现企业形在商誉的因素如下：,1,、短期现金流量的增加，包括生产的经济性，能筹集更多的资金，有,现金,储备较低的,筹资,成本，,存货,持有成本,的减少，避免,交易成本,，,税务,优惠。,2,、稳定性，包括有稳定的原材料,供应,，无重大的经营波动，与政府保持良好的关系。,3,、人力因素，包括管理才能，良好的劳资关系，精细的,培训计划,，,组织结构,，良好的,外部公共关系,。,4,、排它性，包括技术的独占权和,品牌,。,商誉的特点,商誉是不可确指的,无形资产,，其特点是：,1,、没有,实物,形态。,2,、商誉融入企业整体，因而它不能单独存在，也不能与企业其他各种,可辨认资产,分开来单独出售。,3,、有助于形成商誉的因素，难以用一定的方法或公式进行单独的计价。商誉的价值，只有在把企业作为一个整体来看待时才能按总额加以确定。,4,、在企业合并时，可确认商誉的实际价值，但它与建立商誉过程中所发生的成本没有直接的联系。商誉的存在，未必一定有为建立它而发生的各种成本。,按,国际会计惯例,，只有外购的商誉才能确认入账，即在企业合并时才可能予以入账。,自创商誉,不能入账，即使有费用的发生与商誉的形成有某种关系，但也应确认为费用，其理由在于，无法确定哪笔支出是专为创立商誉而支出，无法确定发生的出生地同多少商誉以及发生支出的受益期有多长，根据会计的,稳健性原则,，将这些支出均作 为费用处理。,中华老字号（,China Time-honored Brand,）是指历史悠久，拥有世代传承的产品、技艺或服务，具有鲜明的中华民族传统文化背景和深厚的文化底蕴，取得社会广泛认同，形成良好信誉的品牌。,资产评估（,valuation,）的概念,指符合国家有关规定的专门机构和人员，依据相关法律、法规和资产评估准则，为了特定的评估目的，遵循适用的评估原则，选择适当的价值类型，按照法定的评估程序，运用科学的评估方法，对评估对象在特定目的下的评估基准日价值进行分析、估算并发表专业意见的行为和过程。,其核心是对资产在某一时点的价格进行估算。,资产评估的分类和特点,按资产评估工作的内容不同,一般评估,评估复核,评估咨询,按资产评估和评估准则间的关系不同,完全评估,限制评估,评估对象和适用原则,单项资产评估,整体资产评估,资产评估的特点,（一）时点性：,是指资产评估是对评估对象（即待评估资产）在某一时（间）点的价值的估算。,（二）市场性：,需要通过对评估基准日的市场实际状况进行模拟，以求评估价值（或说评估价格）尽可能地接近资产在评估基准日的市场价值。,所谓,市场价值,是,一资产在公开竞争的市场上出售，买卖双方行为精明，且对市场行情及交易物完全了解，没有受到不正当刺激因素影响下所形成的最高价格。,（三）预测性：,是对资产未来产生的净收益的现实反映。,（四）公正性：,资产评估的公正性表现为两方面,技术基础：遵循正确的评估原则，依照法定的评估程序，运用科学的评估方法,组织原则：评估主体应当与资产业务及其当事人没有利害关系。,（五）专业性,（六）咨询性,（七）责任性,1.,会计资产指企业，而资产评估中的是特定经济主体，范围更广,2.,负债不是会计资产，评估资产有时包括评估负债,1.,会计资产计价一般是以企业会计主体不变和持续经营为假设前提,2.,资产评估则是用于发生产权变动、会计主体变动或者作为会计主体的企业生产经营活动中断时。,1.,会计资产反映资产的实际价值量，为投资者。债权人和经营管理者提供有效的会计信息。,2.,资产评估中，反映资产的效用，并以此为取得收入或确定在新组织、实体中的权益的依据。为资产的交易和投资提供公平的价值尺度。,1.,本企业的财会人员完成,2.,独立于企业之外的具有资格的社会中介机构完成。,1.,会计实践中，历史成本仍是会计的基本计量属性,2.,资产评估中反映的是资产的现实价值,，市场价值。,1.,会计方法单一,2.,评估多样,第三节 资产价值的形成原理,由大卫李嘉图创立，在马克思经济学中得到发展完善。认为：劳动创造价值，资产的价值有生产这种资产的社会必要劳动时间决定。生产资产的社会必要劳动实践越长，资产的价值就越大。该理论认为：资产的价值由凝结在资产中的物化劳动和活劳动决定，也就是资产的价值由其生产成本决定。,劳动价值论,19,世纪,70,年代，经济学发生了边际革命，该学派认为资产的价值不是来自于生产过程，而是来自于消费者对于资产的主观评价。效用越大，价值越高，而效用就是资产为其所有者带来的收益。,效用价值论,19,世纪末,20,世纪初，以马歇尔为代表的新古典主义学派成功地将古典经济学派的供给,-,成本观点与边际学派的需求,价格观点结合起来。认为市场的供给与需求共同决定资产的价值，形成了均衡价值。,该理论认为在评估中，既要考虑资产的构建成本，又要考虑资产的效用。在市场竞争激烈的环境中，资产的市场价格是以实际价格（价值）为基础上下波动。,均衡价值论,第四节 资产评估的要素：,主体和依据,评估主体,评估对象,评估依据,评估目的,评估原则,价值类型,评估程序,评估方法,评估主体,:,从事资产评估业务的机构和人员。,机构：,专业性资产评估机构：房地产评估事务所,兼营性资产评估机构：会计师事务所、,审计事务所，,财务咨询公司,综合性资产评估机构：资产评估公司,人员：,注册资产评估师是指经全国统一考试合格，取得,注册资产评估师执业资格证书,并经注册登记的资产评估人员。英文简称,CPV,（,Certified Public Valuer,） 考试设有,5,个科目，具体是：,资产评估,、,经济法,、,财务会计,机电设备评估基础,、,建筑工程评估基础,。,必须符合国家的相关规定，取得相关资格并登记注册 。,评估对象：,待定资产,（一）有形资产和无形资产,（二）可辨认资产和不可辨认资产,（三）单项资产和整体资产,（四）经营性资产和非经营性资产,（五）流动资产、长期投资、固定资产、无形,资产,、其他资产,评估依据：,国家的有关规定，,即，资产评估活动应当遵守的有关法律，法规，政策文件等。,一、资产评估的目的,是指资产评估行为所服务的经济活动，也即估价结果的期望用途，包括资产的买卖、租赁、抵押、保险理赔、课税、征用补偿、确定拍卖底价、分割或合并、损害赔偿，以及企业价值管理等。,第四节,.,资产评估,目的,与,价值类型,资产转让,企业兼并,企业出售,企业联营,股份经营,中外合资合作,企业清算,抵押,担保,企业租赁,根据我国,国有资产评估管理办法,的规定,评估目的,非法定评估,资产交易,单项资产交易,产权变动,房地产交易,合资经营、合作经营、企业联营,企业合并、分立、兼并,企业出售,企业租赁,土地成片出租,土地开发经营,房地产买卖,房地产出租,资产保全,融通资金,抵押贷款,发行债券,融资租赁,资产清算,咨询服务,资产开发,考核经营业绩,诉讼,税收,国家征用不动产,法定 评估,Eg.,占有国有资产的企业和事业单位,1.,对相关国有资产进行评估,2.,对相关非国有资产进行评估,二、资产的价值类型,（一）市场价值：是指资产在评估基准日交易的评估值，资产交易是买者与卖者在适当的市场上自愿、独立进行的交易，并且交易双方都是精明、慎重、自愿的。因而市场价值以评估基准日可能获得的最合理的市场价格来衡量。,市场价值包括,资产按照最佳用途使用条件下的市场价值,资产按照当前用途使用条件下的市场价值,公允市场价值（,fair market value),指资产在评估基准日的公开市场上的交易价格。,公开市场价格,形成的条件,买卖双方地位平等,有充分的时间收集信息,有理智的经济人,自愿成交,买卖双方均是正常交易的当事人,（二）非市场价值：是指资产在各种非公开交易市场条件下的最可能价值。使用价值、投资价值、保险价值、课税价值、清算价值、净变现价值、持续经营价值。,价值类型：评估价值， 课税价值， 保险价值，账面价值，资本价值，已折旧价值，经济价值，交换价值，外在价值，内在价值，公平价值，投资价值，租借价值，清算价值，抵押借贷价值，外部性价值，潜在价值，真实价值，重置价值，出售价值，残余价值，投机价值，使用价值，净变现价值。,1.,投资价值,指某项资产相对于某个特定购买者（或所有者）的价值。表现为该资产给其所有者（或未来所有者）带来的未来收益的价值。,对不同的潜在购买者而言，同一资产的投资价格可能不同。,2.在用价值（,value-in-use,）,指属于企业组成部分的特定资产价值。,不考虑最优使用状态或资产出售能够实现的价值。,3.账面价值,指资产的账面原值减去累计折旧，或账面值减去负债（对企业而言）。,资产的账面价值具有客观性和可审计性，但却不能直接成为资产评估的依据。原因：,（,1,）财务报告中的资产是以历史成本计价的,（,2,）企业资产负债表上并不包括全部有价值的,资产、可能的负债项目，也不考虑权益资,产的成本。,4.内在价值（,intrinsic value,）,指资产预期创造的未来现金流的现值。,内在价值与市场价值,对于能够在市场上交易的资产，若市场是完善的， 公允市场,=,内在价值,内在,价值,资产的获利能力,账面,价值,资产的创建成本,内在价值缺乏客观性和可审计性，但却是投资决策时考虑的主要因素。,5.重置价值（,replacement value,）,指在现时条件（市场、技术）下，获得与被估资产同等功能的处于在用状态的资产所需耗费的成本。又称为折余重置成本。,6.清算价值,指企业停止营业，变卖企业所有资产减去所有负债后以货币形式存在的余额。,与公允市场的区别：,1,、买卖双方地位不平等,2,、没有充足的时间询价,清算价格属于非正常市价，因此评估值低于正常市价,7.残余价值,指机器设备、房屋建筑物或者是其他的有形资产等的拆零变现价值估计数额。原资产不能继续使用，不再具有经济使用价值。,（一）以市场价值为基础的评估标准该标准要求评估目的即资产业务的性质，,可以使得将该待评估资产视为公开市场上出售的资产,（二）以非市场价值为基础的评估标准,资产评估标准,根据资产评估的目的决定,资产评估标准,市场价值,（,market value basis of valuation,）,非市场价值,（,valuation basis other than market value,）,1,、市场价值标准（公开市场价值标准）,1,）含义：,资产在评估基准日公开市场上最佳使用状态下的价值,2,）适用对象：,从资产业务看：适用于正常的产权变动类资产业务,从评估对象看：被估资产是可在公开市场上出售的资产。即指资产一 般应具有独立功能，可单独交易，并且有 一定的通用性。,评估市场价值的方法：市场比较法、收益法、成本法。,2,、非市场价值（非公开市场价值）,1,）含义：,指不满足市场价值成立条件以及满足市价成立条件， 但只能在非公开市场条件下实现的价值。,2,）适用对象：,需采用非市场价值标准评估的资产业务可分为两类：, 从资源业务看：,属于特定评估目的（主要指非正常产权变动或非产权变动）,从评估对象看：,属于,特殊评估,对象,非经营性资产 非竞争性资产,特定地理位置的资产,商誉,专用资产,有限市场资产,无法单独在公开市场出售,3.,以财务报告及会计事项为目的的资产评估标准,4.,贷款担保、抵押和债券的评估标准,总之，评估标准更强调以资产业务的性质来确定，当然还要考虑资产本身,资产评估标准与各种价值类型的内在联系,1,、公开市场价值,=,市场价值,2,、投资价值,=,非市场价值,交易价格在双方投资价值之间,:,作价基础,公允市价,投资方,投资价值,公允价值,投资交易中,出售方,投资价值,市场价值,不具有在公开市场出售条件的资产：,内在价值,=,非市场价值,4,、重置价值,与内在价值相一致,=,市场价值,与内在价值不一致,=,非市场价值,5,、清算价值,6,、在用价值,7,、账面价值,非市场价值,第五节 资产评估的假设与原则,一、资产评估的假设,同一资产在不同的假设条件下，其价值实现受到不同的约束，因,而会产生不同的评估价值。,这里的假设不是子虚乌有，也不是由注册资产评估师随心所欲的进行选择和确定。而是应该,根据评估目的对现实中发生的不同资产业务,情况的科学归类和判断。,假设（一）继续使用假设：,是指资产将按照现行用途继续使用，或转换用途继续使用。现实中的表现主要有三种情况。,1.,按现行用途原地继续使用,2.,转换用途后在原地继续使用,3.,地理位置发生迁移后继续使用,采用继续使用假设的条件：,（,1,）具有剩余寿命以及具有收益能力；,（,2,）资产能否通过转换用途实现其最佳效用，转换在法律上是否允许，在经济上是否可行。,假设（二）公开市场假设,是指待评估资产能够在完全竞争的市场上进行交易，从而实现其市场价值。,公开市场：在该市场上，交易双方进行交易的目的在于最大限度地追求经济利益，并掌握必要的市场信息，有较充裕的时间进行交易，对交易对象具有必要的专业知识，交易条件公开且不具有排他性，即一个完全竞争的资产市场。,假设（三）清算假设,是指资产所有者在某种压力下，如破产、抵押权实施等，将被迫以协商或以拍卖方式，强制将其资产出售。,二、资产评估的原则,横看成岭侧成峰，,远近高低各不同。,不识庐山真面目，,只缘身在此山中。,宋,苏轼,题西林壁,人们要认清事物的本质，就必须摆脱主客观的局限，置身庐山之外。高瞻远瞩，这样才能认清庐山的真面目。,规范评估行为和业务的准则,1.资产评估的工作原则,规范资产评估主体行为的准则，也是调节资产评估主体与委托人及资产业务有关权益当事人在资产评估中的相互关系准则。,2.资产评估的经济原则,（技术原则）,（一）贡献原则：就是说待评估资产的边际效用（即边际贡献或说边际生产力）决定了其价值。,（二）替代原则：同一市场上的相同（或相近似）物品具有相同（或相近）的价值。,（三）预期收益原则：资产的价值决定于评估基准日后的获利能力。,（四）供求原则,（五）,时点原则,随着情况或环境的变化而相应变化。,（六）最佳（也称最高最佳）使用原则：最佳使用是指在法律上允许、技术上可能、经济上可行的前提条件下，能够使估价对象产生最高价值的利用方式。,1.,保持利用现状前提,2.,转换用途前提,3.,投资改造前提,4.,重新利用前提,参,考,书,目,中国资产评估协会,；,国际资产评估标准,，经济科学出版社,1996,资产评估学教程,；中国人民大学出版社,资产评估理论与实务,；于艳芳，宋凤轩；人民邮电出版社,2010,年版,资产评估学,；蒋国发，清华大学出版社，,2011,年版,等等,本章结束 谢谢！,