某项目招商方案和计划

单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,*,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,*,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,*,招商方案,(,1,),目录,一、项目概况,二、招商准备工作,团队组织架构,团队组建及计划,物料准备,工作流程,审批流程,三、租赁策略,租金策略,租期策略,谈判策略,租赁方案,方案分析,四、品牌策略,洽谈构想,品牌规划,五、招商推广,推广计划,推广预算,六、收益测算,收入预算,改造预算,支出预算,七、工作安排,招商时间,工作计划,项目概况,项目位于北京大兴区黄村，北靠康庄路，南向枣园路，西邻大兴黄村南北主干道兴华大街，东至兴丰大街。距地铁四号线枣园站仅,354,米，距京开高速,500,米，是黄村地区的交通枢纽地带。,项目概况,承租单位：吉星德亿商业中心,建筑面积：,11890,楼层：地上四层,停车位：地上,370,个，地下,370,个,主营：一层沿街为餐饮，主入口部分区域及二层为大中电器,三、四层为服装、运动工厂店、电玩城以及儿童娱乐等。,(,4,),目前暂定作为整个项目的协调管理，对资源进行整合调动，对项目的状况进行监督。,招商准备工作,-,团队组织架构,共计,26,人,招商准备工作,-,团队组建及计划,组织筹备商业管理有限公司,2012,年,10,月,8,日,-2012,年,11,月,30,日,制定商管公司成立预算，上报,OA,流程进行审批,商管公司组织架构、薪酬标准的确定,商管公司注册申请,商管公司企业名称核准,商管公司注册资金申请及拨款,商管公司完成注册后备案,办理物业管理资质证件,商业管理有限公司人员到岗,2012,年,11,月,1,日,-2013,年,2,月,28,日,项目总经理入职,各部门经理入职,各部门员工入职,商业管理有限公司各部门员工开业前培训,2013,年,4,月,15,日,-2013,年,5,月,15,日,招商准备工作,-,物料准备,招商折页（海报）, 2012,年,12,月底到位,面积测算表及图纸, 2012,年,11,月底到位,招商说辞, 2012,年,11,月底到位,招商培训, 2012,年,12,月底到位,租赁意向书、租赁合同, 2012,年,11,月中旬到位,物业及客户管理手册, 2012,年,11,月中旬到位,招商中心, 2012,年,12,月底投付使用,招商准备工作,-,工作流程,招商工作流程图,招商筹备,招商实施,协议,&,签约,团队组建,商业方案策划,招商物料准备,商户搜集,商务洽谈,综合评审,初步审核,意向书审核,&,签订,合同审核,&,签订,转入运营,意向沟,通,招商准备工作,-,审批流程,租赁策略,-,租金策略,租金构成：纯租金和租金或营业额抽成,两者取其高两种租金收取方式；,租金形式：纯租金（,80%,），,租金、抽成两者取高（,20%,）；,报价策略：,130%-150%,保守租金价格；,租金递增策略：较优惠的租金吸引商家，通过租金递增调整达到租金目标免租策略；维持整体的租金报价体系，对于特殊商户通过免租期调整进行实际租金的调控 。,租赁策略,-,租期策略,租期策略,大型餐饮店：,5-10,年,电玩、培训：,5-8,年,快餐及特色餐饮店：,3-8,年,儿童、服装服饰：,2-5,年,其它：,1-3,年,装修期,大型餐饮店：,4-6,个月,电玩、培训：,4,个月,快餐及特色餐饮店：,2-4,个月,儿童、服装服饰：,2-3,个月,其它：,1-2,个月,免租期,大型餐饮店：,2,个月,电玩、培训：,1,个月,快餐及特色餐饮店：,1,个月,儿童、服装服饰：,3,个月,其它：,1-2,个月,续约策略：,对知名品牌，提供灵活的续约政策，保证远期租金目标实现。,对高成长性品牌，提供优先续约策略，保证品质、租金的高速增长。,(,11,),对具备影响力品牌进行预先接触和访谈，测试定位,安排与客户会面，激发客户对项目的兴趣,安排客户对项目的实地考察,处理客户的提问资讯，与客户进行商务洽谈、租赁条款谈判,确定合作，收取押金并签署意向书及租赁合同。,结合招商推广活动，不断改变客户对项目认知,租赁策略,-,谈判策略,1,、整体租赁,项目可出租建筑面积为,11890,平米，由一家商户整体承租后再进行项目的规划以及调整，我司只负责收取相应的租金，项目运营过程中所产生的水、电、气、人员成本、维修等费用，由承租方自行承担。,由于项目物业原因，超市业态不予考虑，故业态定位为电器行业、大型折扣店或整合商业的企业。,租赁策略,-,租赁方案,2,、分租,-,根据目前商户实际情况的商业定位,根据目前项目情况，保留部分商户延续租约，剩余面积重新调整后，我司组建团队自行运营。,租赁策略,-,租赁方案,A,方案：,租赁策略,-,租赁方案,298m,2,呷哺呷哺,33m,2,化妆品,礼品,428m,2,比格,pizza,24m,2,么么茶,61m,2,钟表眼镜,37m,2,化妆品,饰品,50m,2,化妆品,礼品,52m,2,化妆品,礼品,24m,2,钟表,15m,2,比格,pizza,24.4m,2,东方时尚,驾校,91m,2,蛋糕烘培店,256m,2,个性护理店,244m,2,兴宏,小额贷款,39m,2,化妆品,礼品,31m,2,化妆品,礼品,1F,租赁策略,-,租赁方案,2F,144m,2,特色餐饮,93m,2,特色美食,94m,2,特色餐饮,129m,2,休闲服饰,213m,2,皮具,鞋品,247m,2,休闲服饰,104m,2,休闲服饰,35m,2,170m,2,皮具,鞋品,114m,2,皮具,鞋品,42m,2,珠宝首饰,54m,2,甜品店,14m,2,水吧,229m,2,特色餐饮,租赁策略,-,租赁方案,A,方案,3F,425m,2,特色餐饮,102m,2,休闲服饰,118m,2,休闲服饰,10m,2,水吧,35m,2,家居,礼品,224m,2,休闲服饰,31m,2,家居,礼品,45m,2,家居,礼品,租赁策略,-,租赁方案,418m,2,手机,数码,479m,2,教育培训,114m,2,休闲服饰,102m,2,休闲服饰,16m,2,家居,礼品,36m,2,家居,礼品,A,方案,4F,1000m,2,酷动电玩,254m,2,文具用品,图书用品,246m,2,一多宝贝,545m,2,丽家宝贝,59m,2,甜品店,80m,2,协和美容院,租赁策略,-,租赁方案,150m,2,巴布豆,60m,2,琴学社,68m,2,家居,礼品,85m,2,力士玩具,奥迪玩具,2,、分租,-,根据目前商户实际情况的商业定位,根据目前项目情况，保留部分商户延续租约，剩余面积重新调整后，我司组建团队自行运营。,租赁策略,-,租赁方案,B,方案：,298m,2,呷哺呷哺,33m,2,化妆品,礼品,428m,2,比格,pizza,24m,2,么么茶,61m,2,钟表眼镜,37m,2,化妆品,饰品,50m,2,化妆品,礼品,52m,2,化妆品,礼品,24m,2,钟表,15m,2,比格,pizza,24.4m,2,东方时尚,驾校,91m,2,蛋糕烘培店,256m,2,个性护理店,244m,2,兴宏,小额贷款,39m,2,化妆品,礼品,31m,2,化妆品,礼品,1F,租赁策略,-,租赁方案,2F,457m,2,特色餐饮,404m,2,特色餐饮,213m,2,餐饮,2,278m,2,餐饮,1,491m,2,114m,2,休闲服饰,特色餐饮,170m,2,休闲服饰,租赁策略,-,租赁方案,B,方案,29m,2,家居礼品,99m,2,休闲服饰,2F,457m,2,特色餐饮,404m,2,特色餐饮,213m,2,餐饮,2,278m,2,餐饮,1,491m,2,114m,2,休闲服饰,特色餐饮,170m,2,休闲服饰,租赁策略,-,租赁方案,B,方案,29m,2,家居礼品,99m,2,休闲服饰,3F,1071m,2,特色餐饮,121m,2,精品女装,163m,2,精品女装,租赁策略,-,租赁方案,255m,2,精品女装,644m,2,翻斗乐,/,淘气堡,420m,2,特色餐饮,B,方案,4F,1000m,2,酷动电玩,254m,2,文具用品,图书用品,246m,2,一多宝贝,545m,2,丽家宝贝,59m,2,甜品店,80m,2,儿童用品,租赁策略,-,租赁方案,150m,2,巴布豆,60m,2,琴学社,68m,2,家居,礼品,85m,2,力士玩具,奥迪玩具,3,、分租,整体商业全部调整后的商业定位,目前租赁商户全部进行清场处理后，我司自行组建团队对该项目重新定位、招商、运营。,金融,个,性,护,理,店,蛋糕烘焙店,钟表眼镜,1F,2F,3F,4F,主题餐厅,特色餐饮,电玩娱乐,水吧,儿童服饰,摄影,美容美发,教育培训,饰品,休闲服饰,手机,数码,特色餐饮,租赁策略,-,租赁方案,租赁策略,-,租赁方案,538.5m,2,西式快餐,688.5m,2,Pizza,牛排馆,112m,2,蛋糕烘焙,252m,2,个人护理店,244m,2,兴宏小额贷款,22m,2,饰品,52m,2,手表,化妆品,52m,2,手表,化妆品,9m,2,饰品,51m,2,眼镜,71m,2,手表,化妆品,1F,租赁策略,-,租赁方案,538.5m,2,西式快餐,34m,2,饰品,184m,2,休闲服饰,104m,2,休闲服饰,67m,2,饰品,688.5m,2,Pizza,牛排馆,308m,2,休闲服饰,462m,2,手机,数码,13m,2,饰品,2F,租赁策略,-,租赁方案,904m,2,电玩娱乐,282m,2,美容美发,104m,2,儿童摄影,184m,2,儿童服饰,31m,2,水吧,10m,2,水吧,784m,2,教育培训,86m,2,儿童服饰,儿童玩具,153m,2,婴儿培训,3F,租赁策略,-,租赁方案,3890m,2,主题餐饮,4F,租赁策略,-,租赁方案,整租方案,：,劣势：,1,、租赁年限较长，持续增长较为缓慢，且商业整体定位不能把控。,2,、由于项目进深较窄、层高较低故商户业态选择上限制较多，所以符合商家较少,招商,洽谈时间相对较长。,3,、需将现有租赁商户全部清退后，方可实施该方案，故清退时间较长。,优势：收益相对稳定，且不需我司投入改造及运营费用。,分租方案（一）,：,根据目前商户实际情况调整,劣势：,1,、需前期投入部分费用进行项目改造以及宣传推广事宜，并增加人员成本的支出以及设,施设备的维护费用,。,2,、接收部分商家会造成商业整体定位布局的局限，调整周期较长，不利于公司整体商业,形象的提升。,优势：,1,、双方协商达成一致的可能性较大，故清退时间会相应缩短。,2,、保留部分商家可减少招商商户洽谈量。,3,、我司可利用该项目自行组建团队，成立自己的运营队伍，为今后商业发展奠定基础。,租赁策略,-,方案分析,分租方案（二）,：,整体商业全部调整,劣势：,1,、需前期投入部分费用进行项目改造以及宣传推广事宜，并增加人员成本的支出、公,共区域能源费以及设施设备的维护费用,。,2,、需将现有租赁商户全部清退后，方可实施该方案，故清退时间较长。,优势：,1,、经营收益调整空间大且灵活，可随市场的趋势进行调整，持续递增较快，日后收益,较高；,2,、商业整体定位利于把控，招商品质可随市场变化而适时调整，有利于提升公司整体,形象；,3,、根据项目物业情况尽量整合商户进行大面积租赁，可节省部分人员支出成本以及公,共区域水、电、气等费用。,4,、我司可利用该项目自行组建团队，成立自己的运营队伍，为今后商业发展奠定基础。,租赁策略,-,方案分析,品牌策略,-,洽谈构想,优先考虑因素,对项目具有标杆意义的品牌,提高品牌聚集和凝聚度的品牌,大面积的租户,进度安排,大型主力店、特色店,各业态领衔品牌,一般品牌,品牌策略,-,洽谈构想,业态,代表品牌示例,个人护理用品,万宁、屈臣氏,彩妆/护肤,美宝莲、ZA、欧莱雅、OLAY、佰草集,家居/家饰/礼品/玩具(小型店）,LOCK LOCK、谭木匠、特百惠、老银匠、天福茗茶、同仁堂、福奈特洗衣房、雪茄、烟斗屋,数码/眼镜/手表,COODOO、宏图三胞、亮视点、宝岛、CASIO、时间廊、SWACTH,休闲服饰,HOT WIND、VERO MODA 、ONLY、JACK JONES、SELECTED、ETAM、Nike、Adidas、李宁、彪马、匡威,儿童服饰,丽家宝贝、巴布豆、小鬼当家、博士蛙、派克兰帝,皮具鞋品,TATA、KISS CAT、 BELLE、 千百度,烘培店,好利来、味多美,特色餐饮,KFC、MC DONALDS、MR.PIZZA、必胜客、呷哺呷哺、比格PIZZA味千拉面、土大力、吉野家,甜品店/饮品,么么茶、DQ、可可茜里冰激凌、快乐柠檬,美容美发,审美造型、木本造型、协和美容院,教育培训,红黄蓝、天才宝贝、一多宝贝、京翰1对1、学大教育,(,36,),阶段,推广任务,招商阶段,时间安排,第一阶段,招商筹备,招商准备工作,2012年10月2012年12月,第二阶段,公开招商,公开对外招商,2012年12月2013年04月,第三阶段,招商末期,完成项目80招商,2013年04月2013年06月,根据项目实际工程进度情况，及不同招商阶段的时间安排，将项目招商分为以下阶段：,招商推广,-,推广计划,(,37,),第一阶段：招商筹备（,2012,年,10,月,2012,年,12,月,）,推广目的：前期市场筹备入市,通过前期招商筹备，在业内开始接触掌握一定的资源。,市场策略：业内关注,将项目前期招商工作顺利开展，筹备各种宣传资料，并在市场业内形成一定的声音，吸引市场关注度。,推广执行：,接洽确定广告公司：着手准备未来的广告平面展示、推广宣传物料等；,招商现场：进行现场周边包装，完善导视系统；,招商折页：强调项目成熟现状、周边成熟社区、所属成熟商圈、主力商户重新招商、品牌升级等，充分展示项目的优势和亮点。,招商推广,-,推广计划,(,38,),第二阶段：公开招商（,2013,年,01,月,2013,年,03,月,）,推广目的：增强商户对项目的信心！,通过对项目商业优势的告知性宣传，全面展示项目成熟现状、周边成熟社区、所属成熟商圈等优势，主力商户重新招商、品牌升级等信息，引起商户兴趣，并增强进驻项目的信心。,市场策略：项目优势展示，针对性宣传,通过媒介组合，选择受众集中的媒介渠道，有针对性的宣传。,广告主题：首邑上城，火爆招商中,看得到的消费 享得到的商机,推广执行：,活动：项目公开对外招商推介会，邀请主、次要商户代表、媒体、合作团队参加；,纸媒、短信：定期对项目成熟现状、周边成熟社区、所属成熟商圈等优势进行分析，发布招商信息；维持每,2,周,1,篇软文、短信发放；针对性选择商业杂志进行项目招商信息宣传，包括项目优势及主力商户重新招商、品牌升级等信息；,道旗：临近主要路道旗宣传，项目分主题、招商信息宣传；,项目现场：对现场包装重新更换画面，宣传商业主题（时尚生活、娱乐天地、大众配套等），配合形象示意图，赋予项目生动的消费场景；对签约主力商户、一般商户信息进行宣传；,招商推广,-,推广计划,第三阶段：招商末期（,2013,年,04,月,2013,年,06,月,）,推广目的：增强商户对项目的信心,结合项目优势和招商情况宣传，造势项目品牌升级成功，即将重新开业，吸引市场关注度，为成功试运营做好宣传准备。,市场策略：制造项目人气度,进行项目优势及招商情况的宣传，通过庆祝项目成功招商，制造项目热点，提升项目人气度，为项目试营业营造热烈氛围。本阶段选择多媒介组合，采用集中投放，在短期内引起市场轰动效益。,广告主题,：,恭贺首邑上城成功升级，即将重新开业。首邑上城开业在即，引爆商机无限。,推广执行：,活动：商户答谢暨开业推介会，邀请主、次要商户代表、媒体、合作团队参加；,纸媒、短信：对项目招商后的情况、商户进驻进行宣传报道。着重开业消息的宣传，舆论造势。维持每两周,1,篇软文。短信密集投放；,道旗：临近主要路道旗宣传，项目成功升级及重新开业消息；,项目现场：营造热烈、隆重的开业氛围。对外墙、现场包装重新装饰，成功升级、即将开业宣传；,派报：对社区、商业区进行派报，告知开业信息；,招商推广,-,推广计划,(,40,),单位：万元,招商推广,-,推广预算,推广类型,内容,形式,招商筹备期,正式招商期,招商末期,开业庆典答谢会,预计费用,时间,2012.09-2012.12,2013.01-2013.03,2013.04-2013.05,2013年6月,单项,小计,招商道具,招商折页,5,5,2,12,24,海报、展板,2,2,1,5,手提袋及其他,3,3,1,7,现场包装,条幅,2,1,3,8,内场包装,2,2,1,5,媒体,商业短信,广告/软文,10,10,20,20,活动,常规活动,客户活动,5,2,7,137,主题活动,推介/开业会,60,5,5,60,130,户外媒体,道旗,临近主要路段,15,15,15,广告公司,支付平面设计费,6,2,2,10,10,不可预计费用,2,2,2,6,6,总计,80,53,27,60,220,220,1,、整体租赁,按照正常估计，整租,15,年总租金收益大约为,1.15,亿元。,按照乐观估计，整租,15,年总租金收益大约为,1.53,亿元。,资产升值另计,第一年,第二年,第三年,第四年,第五年,第六年,第七年,第八年,第九年,第十年,第十一年,第十二年,第十三年,第十四年,第十五年,合计,正常,6944204,6944204,6944204,7291414,7291414,7291414,7655985,7655985,7655985,8038784,8038784,8038784,8440723,8440723,8440723,115113329,乐观,8680255,8680255,8680255,9374675,9374675,9374675,10124649,10124649,10124649,10934621,10934621,10934621,11809391,11809391,11809391,152770773,租金单价,（平米/天）,面积,标准年租金,（元）,正常,1.60,11890.76,6944203.84,乐观,2.00,8680254.80,第一年年租金,正常,乐观,5%,8%,租金每三年递增建议,单位：元,收益测算,-,收入预算,第一年正常年租金,2,、分租,-,根据目前商户实际情况商业定位的租金预算,单位：分,收益测算,-,收入预算,楼层,楼层面积,业态,品类,套内面积,租金单价 （平米/天）,物业费,（平米/天）,费用总计,标准年租金,标准年物业费,合计,一层,1707.4,餐饮,特色餐饮,741,4.0,0,1081860.00,0.00,1081860.00,面包房,91,4.2,1,138395.83,33215.00,171610.83,水吧,24,4.2,0,36500.00,0.00,36500.00,配套,个人护理,256,5.3,1,498346.67,93440.00,591786.67,饰品/化妆品,242,5.5,1,485815.00,88330.00,574145.00,银行,244,4.2,0,374052.00,0.00,374052.00,钟表眼镜,85,5.7,1,175808.33,31025.00,206833.33,其他,24.4,7.0,0,62342.00,0.00,62342.00,二层,1682,服装,休闲服饰,480,4.7,1,817600.00,175200.00,992800.00,餐饮,特色餐饮,467,3.8,1,653410.83,170455.00,823865.83,特色美食,93,3.7,1,124465.00,33945.00,158410.00,水吧,14,3.7,1,18736.67,5110.00,23846.67,甜品店,54,3.7,1,72270.00,19710.00,91980.00,配套,皮具鞋品,497,4.8,1,876790.83,181405.00,1058195.83,饰品/化妆品,77,5.3,1,149893.33,28105.00,177998.33,三层,2205,餐饮,特色餐饮,425,3.7,1,568791.67,155125.00,723916.67,水吧,10,3.5,1,12775.00,3650.00,16425.00,服装,休闲服饰,660,4.3,0,1043900.00,0.00,1043900.00,儿童,教育培训,479,3.2,1,553644.17,174835.00,728479.17,配套,手机数码,456,4.5,1,748980.00,166440.00,915420.00,家居礼品,175,4.3,1,276791.67,63875.00,340666.67,四层,2547,餐饮,甜品店,59,3.3,1,71783.33,21535.00,93318.33,儿童,儿童集合店,545,2.8,0,556990.00,0.00,556990.00,儿童服饰玩具,235,3.3,0,285916.67,0.00,285916.67,教育培训,306,3.0,0,335070.00,0.00,335070.00,配套,电玩娱乐,1000,2.8,0,1022000.00,0.00,1022000.00,美容美发,80,3.3,0,97333.33,0.00,97333.33,图书音像,254,3.0,1,278130.00,92710.00,370840.00,家居礼品,68,4.0,1,99280.00,24820.00,124100.00,合计,8141.4,8141.4,3.75,0.49,11140262.33,1445400.00,12585662.33,第一年乐观年租金,2,、分租,-,根据目前商户实际情况商业定位的租金预算,单位：分,收益测算,-,收入预算,楼层,楼层面积,业态,品类,套内面积,租金单价 （平米/天）,物业费,（平米/天）,费用总计,标准年租金,标准年物业费,合计,一层,1707.4,餐饮,特色餐饮,741,4.0,0,1081860.00,0.00,1081860.00,面包房,91,4.3,1,143931.67,33215.00,177146.67,水吧,24,4.5,0,39420.00,0.00,39420.00,配套,个人护理,256,5.7,1,529493.33,93440.00,622933.33,饰品/化妆品,242,6.0,1,529980.00,88330.00,618310.00,银行,244,4.2,0,374052.00,0.00,374052.00,钟表眼镜,85,6.0,1,186150.00,31025.00,217175.00,其他,24.4,7.0,0,62342.00,0.00,62342.00,二层,1682,服装,休闲服饰,480,5.8,1,1022000.00,175200.00,1197200.00,餐饮,特色餐饮,467,3.8,1,653410.83,170455.00,823865.83,特色美食,93,4.0,1,135780.00,33945.00,169725.00,水吧,14,4.0,1,20440.00,5110.00,25550.00,甜品店,54,4.0,1,78840.00,19710.00,98550.00,配套,皮具鞋品,497,5.5,1,997727.50,181405.00,1179132.50,饰品/化妆品,77,5.8,1,163945.83,28105.00,192050.83,三层,2205,餐饮,特色餐饮,425,3.7,1,568791.67,155125.00,723916.67,水吧,10,3.8,1,13991.67,3650.00,17641.67,服装,休闲服饰,660,5.7,0,1365100.00,0.00,1365100.00,儿童,教育培训,479,3.5,1,611922.50,174835.00,786757.50,配套,手机数码,456,6.0,1,998640.00,166440.00,1165080.00,家居礼品,175,5.3,1,340666.67,63875.00,404541.67,四层,2547,餐饮,甜品店,59,3.8,1,82550.83,21535.00,104085.83,儿童,儿童集合店,545,2.8,0,556990.00,0.00,556990.00,儿童服饰玩具,235,3.3,0,285916.67,0.00,285916.67,教育培训,306,3.0,0,335070.00,0.00,335070.00,配套,电玩娱乐,1000,2.8,0,1022000.00,0.00,1022000.00,美容美发,80,3.3,0,97333.33,0.00,97333.33,图书音像,254,4.0,1,370840.00,92710.00,463550.00,家居礼品,68,5.0,1,124100.00,24820.00,148920.00,合计,8141.4,8141.4,4.31,0.49,12793286.50,1445400.00,12624413.17,按照正常估计，整租,15,年总租金收益大约为,1.98,亿元。,按照乐观估计，整租,15,年总租金收益大约为,2.44,亿元。,资产升值另计,分租租金每两年递增建议,第1年,80%,第2年,85%,第3-5年,95%,第6年,100%,出租率,正常,乐观,6%,8%,第1年,面积日租金基价365天出租率80%,第2年,面积日租金基价365天出租率85%,第3-5年,面积日租金基价365天出租率95%,第6年,面积日租金基价365天出租率100%,租金计算方式,2,、分租,-,根据目前商户实际情况商业定位的租金预算,单位：元,收益测算,-,收入预算,租金,第一年,第二年,第三年,第四年,第五年,第六年,第七年,第八年,第九年,第十年,第十一年,第十二年,第十三年,第十四年,第十五年,合计,正常,8912210,10026236,11808678,11808678,12517199,12517199,13268231,13268231,14064325,14064325,14908184,14908184,15802675,15802675,16750836,200427864,乐观,10234629,11513958,13816749,13816749,14922089,14922089,16115857,16115857,17405125,17405125,18797535,18797535,20301338,20301338,21925445,246391418,A,方案：,分租第一年正常年租金,3,、分租,整体商业全部调整后商业定位的租金预算,楼层,楼层面积,业态,品类,套内面积,租金单价,（平米/天）,物业费,（平米/天）,费用总计,标准年租金,标准年物业费,合计,一层,1649,餐饮,快餐,746,6,1,1633740.00,272290.00,1906030.00,面包房,112,6,1,245280.00,40880.00,286160.00,配套,个人护理,252,6,1,551880.00,91980.00,643860.00,眼镜/手表/化妆品,226,7,1,577430.00,82490.00,659920.00,银行,244,4.2,0,374052.00,0.00,374052.00,饰品,31,7,1,79205.00,11315.00,90520.00,其他,38,6.5,1,90155.00,13870.00,104025.00,二层,1653,服装,服装,596,5,1,1087700.00,217540.00,1305240.00,餐饮,快餐,481,5,1,877825.00,175565.00,1053390.00,配套,手机数码,462,5,1,843150.00,168630.00,1011780.00,饰品,114,6,1,249660.00,41610.00,291270.00,三层,2538,餐饮,水吧,41,6,1,89790.00,14965.00,104755.00,儿童,教育培训,937,3,1,1026015.00,342005.00,1368020.00,儿童摄影,104,3,1,113880.00,37960.00,151840.00,儿童服饰/玩具,270,4,1,394200.00,98550.00,492750.00,配套,电玩娱乐,904,3,1,989880.00,329960.00,1319840.00,美容美发,282,3,1,308790.00,102930.00,411720.00,四层,3890,餐饮,正餐,3890,1,0.33,1419850.00,473283.33,1893133.33,合计,9730,9730,3.08,0.71,10952482.00,2515823.33,13468305.33,单位：分,收益测算,-,收入预算,分租第一年乐观年租金,3,、分租,整体商业全部调整后商业定位的租金预算,楼层,楼层面积,业态,品类,套内面积,租金单价,（平米/天）,物业费 （平米/天）,费用总计,标准年租金,标准年物业费,合计,一层,1649,餐饮,快餐,746,6,1,1633740.00,272290.00,1906030.00,面包房,112,6,1,245280.00,40880.00,286160.00,配套,个人护理,252,6.5,1,597870.00,91980.00,689850.00,眼镜/手表/化妆品,226,8,1,659920.00,82490.00,742410.00,银行,244,4.2,0,374052.00,0.00,374052.00,饰品,31,8,1,90520.00,11315.00,101835.00,其他,38,7,1,97090.00,13870.00,110960.00,二层,1653,服装,服装,596,6,1,1305240.00,217540.00,1522780.00,餐饮,快餐,481,5.5,1,965607.50,175565.00,1141172.50,配套,手机数码,462,6,1,1011780.00,168630.00,1180410.00,饰品,114,7,1,291270.00,41610.00,332880.00,三层,2538,餐饮,水吧,41,6,1,89790.00,14965.00,104755.00,儿童,教育培训,937,4,1,1368020.00,342005.00,1710025.00,儿童摄影,104,4,1,151840.00,37960.00,189800.00,儿童服饰/玩具,270,4.5,1,443475.00,98550.00,542025.00,配套,电玩娱乐,904,3.5,1,1154860.00,329960.00,1484820.00,美容美发,282,4,1,411720.00,102930.00,514650.00,四层,3890,餐饮,正餐,3890,1.5,0.33,2129775.00,473283.33,2603058.33,合计,9730,9730,3.67,0.71,13021849.50,2515823.33,15537672.83,单位：分,收益测算,-,收入预算,按照正常估计，整租,15,年总租金收益大约为,1.95,亿元。,按照乐观估计，整租,15,年总租金收益大约为,2.48,亿元。,资产升值另计,租金,第一年,第二年,第三年,第四年,第五年,第六年,第七年,第八年,第九年,第十年,第十一年,第十二年,第十三年,第十四年,第十五年,合计,正常,8761986,9857234,11609631,11609631,12306209,12306209,13044581,13044581,13827256,13827256,14656892,14656892,15536305,15536305,16468483,197049450,乐观,10417480,11719665,14063597,14063597,15188685,15188685,16403780,16403780,17716082,17716082,19133369,19133369,20664039,20664039,22317162,250793412,分租租金每两年递增建议,出租率,正常,乐观,6%,8%,租金计算方式,3,、分租,整体商业全部调整后商业定位的租金预算,单位：元,收益测算,-,收入预算,第1年,80%,第2年,90%,第3年以后,100%,第1年,面积日租金基价365天出租率80%,第2年,面积日租金基价365天出租率90%,第3年以后,面积日租金基价365天出租率100%,序号,改造项目,工程数量,单位,单价（元）,费用预算（元）,备注,1,拆除及垃圾外运费用,11,890,元/平方米,15.00,178,350.00,包含：剔槽，打洞，堵洞等粗装,2,电路改造,11,890,元/平方米,30.00,356,700.00,利用原有部分电气设备,3,煤气改造,1,000,元/米,150.00,150,000.00,数量暂估,4,给排水改造,11,890,元/平方米,25.00,297,250.00,卫生洁具利旧,5,餐饮排风排烟,11,890,元/平方米,50.00,594,500.00,风机、风管、风口阀部件等改造及安装,6,空调改造,11,890,元/平方米,80.00,951,200.00,设备利旧，空调水系统保留,7,消防改造,11,890,元/平方米,25.00,297,250.00,喷淋头，消防水电，消火栓利旧,8,监控系统,11,890,元/平方米,15.00,178,350.00,增加管线及监控设备,9,吊顶改造,2,378,元/平方米,150.00,356,700.00,轻钢龙骨，石膏板，数量暂估,10,商铺隔墙,1,500,元/平方米,260.00,390,000.00,轻钢龙骨，双面石膏板加岩棉，数量暂估,11,地面修复,1,189,元/平方米,150.00,178,350.00,数量暂估,12,墙面和吊顶粉刷,5,378,元/平方米,30.00,161,340.00,数量暂估,13,内部装饰,11,890,元/平方米,39.00,463,710.00,14,外墙广告,1,项,700,000.00,700,000.00,15,外立面,1,项,200,000.00,200,000.00,合计,11,890,元/平方米,458.68,5,453,700.00,不可预见费,10%,545,370.00,估算总价,11,890,元/平方米,504.55,5,999,070.00,此估算总价下浮15%可作为设计招标及施工招标的限额指标,分租方案需前期投入,600,万左右的改造费用,单位：元,收益测算,-,改造预算,支出项目包括：前期投入的改造费用（分摊到,10,年）、宣传推广费用（逐年递减）、人员成本以及设施设备维保费用等,-,该费用未包含各项税费及附加。,单位：万元,项目,第一年,第二年,第三年,第四年,第五年,第六年,第七年,第八年,第九年,第十年,第十一年,第十二年,第十三年,第十四年,第十五年,合计,人员成本表,120,130,140,151,163,176,190,206,222,240,259,280,302,326,352,3258,外包保洁人员费用,24,25,26,28,29,31,32,34,35,37,39,41,43,45,48,518,物业费用,29,29,29,29,29,29,29,29,29,29,29,29,29,29,29,428,水电、供热费用,170,170,170,170,170,180,180,180,180,180,190,190,190,190,190,2700,宣传推广,100,100,100,80,80,70,70,60,60,50,50,50,50,50,50,1020,维保费用,（电梯、空调）,7,7,7,7,7,7,7,7,7,7,7,7,7,7,7,98,改造费用,60,60,60,60,60,60,60,60,60,60,0,0,0,0,0,600,合计,509,520,531,524,537,552,568,574,593,602,573,596,620,647,675,8621,收益测算,-,支出预算,(,50,),招商阶段,第一阶段,第二阶段,第三阶段,日期,（时间节点）,11月21日12月30日,1月1日,2月8日,3月1日4月30日,招商意向,40%,（签约20%）,60%,（签约40%）,80%,（签约80%）,招商的时间受到多重因素的影响，招商进度计划建立于以下的时间进度结点之上：,首邑上城商业商户清退符合进度规划；,项目工程改造符合进度规划；,招商开始及各项前期推广工作符合进度规划；,我司具备相关的签订意向书和合同的条件；,招商时间计划,工作安排,-,招商时间,工作安排,-,工作计划,阶段,事件,标准,开始时间,完成时间,准备阶段,项目启动会,以启动会召开时间为准,2012年9月27日,2012年9月27日,原有商户清退方案完成并通过集团内部评审（清点交接流程、商户改签办法、注册清退办法、清退计划）,成果完成，提交集团评审通过，以通过集团评审会议记录日期为准,2012年9月1日,2012年9月29日,招商方案和计划内部评审通过,成果完成，提交集团评审通过，以通过集团评审会议记录日期为准,2012年9月10日,2012年10月10日,吉星德亿商户清退完成,以吉星德亿所有商户全部撤场时间为准,2012年9月30日,2012年12月30日,改造阶段,改造精装方案完成并通过集团内部评审,成果完成，提交集团评审通过，以通过集团评审会议记录日期为准,2012年9月27日,2012年10月20日,改造精装施工图完成并装修材料确认，下发项目,以进场施工为准,2012年10月20日,2012年11月10日,精装单位合同签订,确定精装施工单位，以合同签订日期为准,2012年11月20日,2012年11月30日,精装修开工,施工单位进场开始施工为准,2012年11月30日,2013年11月30日,达到商家入驻装修条件,外立面、机电、水电工程完工，并通过集团及监理公司验收，已验收通过日期为准,2013年3月20日,2013年3月30日,工程完成消防验收,工程完工，并取得消防部门出具的认可文件,2013年3月20日,2013年3月30日,招商阶段,前期筹备,商业管理公司组建计划及人员安排,成果完成，提交集团评审通过，以通过集团评审会议记录日期为准,2012年10月8日,2012年11月30日,招商推广策划方案及计划审批,成果完成，提交集团评审通过，以通过集团评审日期为准,2012年10月10日,2012年10月30日,商户招商政策上报审批,根据规划方案、业态定位、商铺面积逐步上报分解租金标准，提交OA进行流程审批，以通过审批日期为准,2012年10月15日,2012年11月30日,启动招商,店铺招商工作,完成整体招商40%,2012年11月21日,2012年12月30日,完成整体招商60%,2013年1月1日,2013年2月8日,完成整体招商80%,2012年11月21日,2013月4月30日,召开招商推介大会,会议筹备及费用通过集团审批，招商推介会顺利召开,2012年12月10日,2013年1月30日,招商完成,向商家交房,与商家办理交接手续，进行穿插施工,2013年3月1日,2013年4月6日,商户装修并验收合格,达到开业要求,2013年3月1日,2013年5月25日,运营筹备阶段,开业前准备,商户开业准备（营业证照、税务登记证等办理）,监控商户营业执照、税务登记证等证照办理完成,2013年7月15日,2013年8月30日,运营物料准备,各类运营手册、表单、对讲机到位,2013年4月1日,2013年5月25日,开业营销策划方案完成并通过集团审批,成果完成，提交集团评审通过，以通过集团评审会议记录日期为准,2013年2月1日,2013年3月30日,开业前检查,开业前消防检查,项目整体开业前消防检查,2013年5月20日,2013年5月25日,开业前运营条件联合检查,项目整体试运营条件联合检查,2013年5月25日,2013年5月30日,开业,项目整体开业,以开街典礼日期为准,2013年6月1日,