房地产会计学

,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,房地产会计学,1,第一节 房地产评估概述,第二节 房地产价格及其影响因素,第三节 收益法在房地产评估中的应用,第四节 市场法在房地产评估中的应用,第五节 成本法在房地产评估中的应用,第六节 剩余法在房地产评估中的应用,第七节 路线价在房地产评估中的应用,2,第一节 房地产评估概述,一、土地与土地使用权,二、地租与地价理论,三、房地产及其特性,四、房地产评估的原则,五、房地产评估程序,3,(一)土地,1.定义,狭义： 土地一般是指地球表层的陆地部分，包括内陆水域和滩涂。,广义：土地是指陆地及其空间的全部环境因素，是由土壤、气候、地质、地貌、生物和水文、水文地质等因素构成的自然综合体。,2.性质,双重性：不仅是资源，也是资产 。,4,3.土地的供给,（1）自然供给,（2）经济供给,5,地球提供给人类可利用的土地数量，叫做土地的自然供给，包括已利用的土地和未来可供利用的土地 ，它是无弹性的 。,自然供给的土地有5个特性：一是具有适宜于人类生存和工作的气候条件，二是具有适宜于植物生长的土壤质地和气候条件，三是具有可以利用的淡水资源，四是具有可供人类利用的生产资源，五是具有一定的交通条件。,6,土地的经济供给是通过人类开发利用而形成的土地供给。,土地的经济供给是有弹性的。,土地的经济供给的变化 直接变化,间接变化,7,(二)土地的特性,土地的特性,土地的自然特性,土地的经济特性,8,1.位置的固定性。,2.质量的差异性。,3.不可再生性。,4.效用永续性。,9,1.供给的稀缺性。,客观上要求人们集约用地。,2.可垄断性。,在土地所有权或使用权让渡时，要求实现其垄断利益。,3.土地利用多方向性。,要求在地产估价中需要确定土地的最佳用途。,4.效益级差性。,10,(三)土地使用权,我国土地两级所有,1.城市土地的所有权属于国家,（不能进入市场流转）,2. 农村和城市郊区的土地属于农民集体所有,（不能进入市场流转）,11,国家,土地使用者,土地使用者,协议、招标、拍卖、挂牌,出让,转让,或：出售、交换、赠与,土地使用权出让最高年限：,(1),居住用地,70,年（2）商业、旅游、娱乐用地,40,年,（3）其他50年,12,二、地租与地价理论,（一）地租理论,(二)地价理论,(三)地价的特征,13,地租,级差地租,绝对地租,级差地租,级差地租,垄断地租,建筑地段,地租,14,地价不是土地的购买价格，而是土地所提供的地租的购买价格，因此地价是地租的资本化,。,15,1地价是地租的资本化。,2,地价是权益价格。,3,土地具有增值性。,4,地价与用途相关。,5,地价具有个别性。,6,地价具有可比性。,16,1,位置固定性。,2,供求区域性。,3,长期使用性。,4,大量投资性。,5,保值与增值性。,6,投资风险性。,7,难以变现性。,8政策限制性。,17,四、房地产评估的原则,供需原则、替代原则、贡献原则,1最有效使用原则。,2合法原则。,18,五、房地产评估程序,(一)明确评估基本事项,(二)制定工作计划,(三)实地勘察与收集资料,（四)测算被估房地产价值,(五)综合分析确定评估结果,(,六,)综合分析确定评估结果,19,第二节 房地产价格及其影响因素,一、房地产价格的种类,房地产价格的种类,1根据权益的不同分 类,2.,按价格形成方式类分,3.,按房地产的实物形态分,类,4.,按房地产价格表示单位分类,5.,其他价格类型,20,1.所有权价格,2.使用权价格,3.其他权利价格,抵押权,租赁权,典当权,21,1.市场交易价格,2.评估价格,基准地价,标定地价,房屋重置价格,交易底价,课税价格,22,1.土地价格,2.建筑物价格,3.房地产价格,23,1.总价格,2.单位价格,3.楼面地价（单位建筑面积地价）,是指平均到每单位建筑面积上的土地价格。,楼面地价=土地总价格 建筑总面积 容积率=建筑总面积土地总面积,楼面地价=土地单价容积率,24,1.,公告地价。,政府定期公布的土地价格在有些国家和地区，一般作为征收土地增值税和征用土地补偿的依据。,2.,申报地价。,土地所有人或使用人参照公告地价向政府申报的土地价格。,25,二、房地产价格的影响因素,（一）般因素,（二）区域因素,（三）个别因素,26,1,经济因素。,2社会因素。,3,行政因素。,4. 心理因素。,27,(1)经济发展因素。,(2)财政金融因素。 (3) 产业结构因素。,28,（1）人口因素,(2),家庭规模因素,(3),房地产投机因素,(4),教育科研水平和治安因素,(5),社会福利因素,29,(1),土地使用制度与住房制度、地价政策。,(2)城市规划、土地利用规划、城市发展、战略。,(3)税收制度、投资倾斜、优惠政策。,(4)行政隶属关系变更。,(5)交通管制。,30,1.购买或出售心态,2.对居住环境的认同度,3.欣赏趣味、时尚风气,4.接近名家住宅,5.讲究门牌号码或土地号码、讲究风水,6.价值观的变化,31,(二)区域因素,1,商服繁华因素。,2,道路通达因素。,3,交通便捷因素。,4,城市设施状况因素。,5,环境状况因素。,32,影响工业用地的区域因素,1.交通条件,2.基础设施完善程度,3.相关产业聚集程度,4.自然条件状况,5.规划因素,33,影响商业用地的区域因素,1,商服繁华因素,2. 道路通达因素,3,交通便捷因素,4.商业综合环境因素,5.规划因素,34,影响住宅用地的区域因素,1,商服繁华程度,2交通便捷因素,3.公用设施及生活设施,4. 环境因素（人文、自然）,5.规划因素,35,1,土地的个别因素。,2,建筑物的个别因素。,36,(1),区位因素。,(2),面积因素、宽度因素、深度因素。,(3),形状因素。,(4),地力因素、地质因素、地势因素、地形因素。,(5),容积率因素。,(6),用途因素。,(7),土地使用年期因素。,37,(1),面积、结构、材料等。,(2),设计、设备等是否良好。,(3),施工质量。,(4),法律限制。,(5),建筑物是否与周围环境协调。,38,