某楼盘营销方案

单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,*,泰和园营销方案,1,目 录,一、项目理解：,1.项目概况,2.项目主要威胁与风险,3.项目优势与机会,二、卖点提炼,1.企业品牌,2.项目定位,3.升值潜力,4.周边环境,5.生活配套,6.教育配套,三、客户群再分析及锁定,1.客户消费特征,2.客户群细分,2,目 录,四、销售执行阶段安排,1.准备期,2.认筹期,3.开盘热销期,五、各阶段促销计划及目标制定,六、项目所需销售物料的准备,七、营销人员控制与管理方案的准备,3,一、,项目理解,1.项目概况,泰和园位于百里奚路与光武路交汇处西北角，约占地20亩，总建筑面积约6万m2，其中住宅约4.4万m2，商业面积约1.6万m2，绿,化,率达35%，由2栋高层及临街商铺组成。,4,一、,项目理解,2.项目主要威胁与风险,目前很多南阳人更愿意到市中心、或是东区买房，所以,本案除了需要面对市场竞争问题，还有消费习惯的引,导，以及消费水平的准确把握问题,；,本案周边环境目前比较混乱，生活配套资源不足，人气,不旺,；,本案社区较小，户型与主题设计等与其他在售楼盘相,比，景观、户型等特色不够突出鲜明。,5,一、,项目理解,3.,项目优势与机会,泰和园所处地理位置在未来城市发展中占有较明显的优,势，坐处贯穿城市中央的光武路西段，不仅交通方便快,捷，随着周边项目的不断发展完善，泰和园将成为西部,核心的重要领地,；,本案建筑为高层，项目可视性强，可以最快时间传达项,目形象、品质；,本案属于小社区，相对的配套设施不多，可以降低房,价，并有效减少日常费用支出；小社区居住人口少，生,活恬静、安定，不像大社区那样嘈杂、人来人往,；,6,一、,项目理解,3.,项目优势与机会,泰和园的开发率先引领了西城区的发展，抢占了市场先,机，奠定了其未来城市发展的中心地位，升值潜力大,；,根据规划，未来城市发展方向主要向东延伸，那么人口,也会随之东移，西城区人口相对随之减少，远离了城市纷,争和人群拥挤，是宜居生活的首选之地。,7,二、卖点提炼,1.企业品牌：,黄河集团的企业品牌优势。在大多数地产开发项目中,都是先有项目品牌，在项目品牌的基础上建立的企业,品牌，而黄河集团在此之前已经建立起了一定的项目,品牌，企业品牌也已逐步渗入人心,；,一个品牌相当于一种信任一个承诺，黄河集团的每一,个项目都是在诠释着这份信任,，,兑现着这个承诺,；,2012年，在南阳西区，黄河集团拓展城市未来！,8,二、卖点提炼,2、项目定位：,南阳地产市场多而杂，铁路以西地产项目鲜有，在西城,另辟一方天地，,打造一所适宜投资、居住的绝佳圣地；,精品小盘诠释着完美现代生活，,这里是城市精英的立足,之地,。,9,二、卖点提炼,3.升值潜力：,泰和园位于光武西路与麒麟路交汇处，西邻北京大道，,交通发达，出,入,便利，该地段目前入市价较低，,对于,未,来升值潜力巨大,；,成为未来南阳西城又一核心力作，以及涵盖以商业、建,材、农副业等为中心的城市社区,！,绝高性价比，买到等于赚到！,10,二、卖点提炼,4.周边环境：,本案周边以自然村居多，小区附近没有任何的污染源。,。,11,二、卖点提炼,5.生活配套：,泰和园周边配套齐全：美联超市、金利源超市、乐购生,活广场、世纪龙、禄康源超市等；,工商、邮政、农业、建设、中国银行等一应俱全；,陶瓷市场、果品批发市场、光彩大世界、建材、农贸、,汽配市场。,12,二、卖点提炼,6.教育配套：,金拇指幼儿园、麒麟幼儿园、七色花幼儿园、十九小、二,十一小、六十六小、二十六中、十六小、二十九中等,；,孩子教育全程无忧，前程无忧，“钱”途无限,；,居住改变生活，教育成就未来,！,13,三、客户群再分析及锁定,1.客户消费特征,年龄以25-55岁为主；,具有一定财富积累，依靠自己的力量购房置业；,南阳市房价居高不下，担心房价持续上涨，迫切需要改,善住宅者（如结婚）；,项目周边的消费人群以及习惯性居住群体；,项目所在方位（如镇平、内乡）的县区客户群体。,14,三、客户群再分析及锁定,2.,客户群细分,四大类：工薪阶层、私营业主、周边人群、县区进城购房者。,15,四、销售执行阶段安排,第一阶段,：,准备期,16,四、销售执行阶段安排,（一）时间,2012年,5,8,月,（二）工作重心,1、客户的开发、蓄积、筛选并跟进；,2、销售价格策略确定、销控方案的确定；,3、建筑面积审核、单元标识核实；,4、工装、名片、胸卡、楼书、单页等销售道具的准备；,5、认筹协议书、退卡申请书、认筹细则、开盘活动细则,及选房流程的制定；,6、认筹前一周开始通知前期来电/来访客户并过滤。,17,四、销售执行阶段安排,（三）,支持工作,1、营销中心装饰包装，项目沙盘、户型制作；,2、工地围墙包装；,3、面积、标识的确定；,4、各类效果图制作，包括景观效果图、户型效果图；,5、户外广告制作和媒介传播发布；,6、楼书/DM设计印刷；,7、确定按揭银行、按揭成数及年限；,8、预售许可证的办理；,9、制作认筹流程以单页的形式设计。,18,四、销售执行阶段安排,第二阶段,：,认筹期,19,四、销售执行阶段安排,（一）时间,2012年9,-10,月,（二）销售策略,分批推出，分批认筹。,（三）认筹策略,1、制作泰和园VIP认筹卡500张，卡号从001-500，每,张发售金额为5000元/张（拟定）；,2、适当地采取VIP卡的优惠措施（如5000抵10000万，,再送大礼包等），吸引更多的客户。,20,四、销售执行阶段安排,（,四）主要工作,1、通知意向客户销售方式并认筹泰和园VIP卡；,2、认筹期间客户的接待工作；,3、认筹期间现场氛围渲染，刺激客户下定；,4、认筹协议内容以易拉宝的形式公开；,5、发售VIP卡并签定认筹协议书；,6、开盘前一周以电话及挂号信的形式通知认筹客户开盘,间；,7、根据VIP卡认筹情况调整开盘选房计划。,21,四、销售执行阶段安排,第三阶段,：,开盘热销期,22,四、销售执行阶段安排,（一）时间,2012年11月份开盘,（二）开盘策略,正式公开发售，前期的VIP客户转为准业主，根据VIP卡,顺序进行选房，单元确定后，客户须签定认购协议并补缴,定金20000元。,（三）主要工作,1、开盘现场接待工作、现场销售控制；,2、VIP客户的选房工作及确认；,3、VIP客户的转定及签定认购协议；,4、销售过程中的疑难问题的解决；,5、合同签定及按揭材料的提交。,23,五、各阶段促销计划及目标制定,1.,第一阶段,24,五、各阶段促销计划及目标制定, 产品发布说明会,【原则】：配合现场的形象出台，启动市场,【方式】：“泰和园-开启西城人居新生活”新闻发布会,，,邀请,来访、来电意向客户参加，同时组织一次以产品,特性为主的夹报派送。,25,五、各阶段促销计划及目标制定, 持续派发项目DM,【准备资料】：DM单、手提袋,【市场攻击策略】：选择人流量非常集中的鸿德购物广场、,新华城市广场等；派发时间定为周末。,第一阶段目标与任务：强势入市，首先建立起市场认知度。,26,五、各阶段促销计划及目标制定,2.,第二阶段,27,五、各阶段促销计划及目标制定,【,战术一,】,：,VIP,认筹盛典,为给开盘聚集人气同时摸清市场底细，举行,VIP,卡认筹，凡购买持有,VIP,卡者可充抵房款若干，同时享受折扣优惠，以此吸引并尽快消化客户需求,.,28,五、各阶段促销计划及目标制定,【,战术二,】,：热销概念,在此阶段加大广告投放力度，加大,VIP,卡优惠策略宣传及对认筹情况的跟踪，在市场形成热销概念，并形成项目的旺销势头,.,29,五、各阶段促销计划及目标制定,【,战术三,】,开盘盛典,在之前市场预热及引爆的基础上，将项目重磅推出市场，消化认筹期间积累的客户需求，举行开盘盛典、签约仪式。,第二阶段目标与任务：持续热销，保持市场热度。,30,五、各阶段促销计划及目标制定,3.,第三阶段,31,五、各阶段促销计划及目标制定,【,战术,】,：社区人文互动,定期或者不定期举行社区人文活动，如：体育竞赛、书法绘画比赛等。项目销售最后依托的是产品本身的价值。将项目核心价值体现出来并将其深入人心，形成良好口碑，以达到客带客的良性循环。,第三阶段目标与任务：将产品与社区文化结合起来，,保持市场销售热度的同时形成市场美誉度。,32,六、项目所需销售物料的准备,1,、模型（沙盘,+,户型模型）,2,、楼书、,DM,单,3,、户型图册,4,、广告夹报（楼报）,5,、手提袋,6,、案场销售人员所需：服装、名片、工作卡等,33,七、营销人员控制与管理方案的准备,（一）销售前期,制定统一说辞,营销人员统一培训（接待技巧、谈判技巧）,34,七、营销人员控制与管理方案的准备,（二）管理方案包含以下管理表格的执行,案场来访登记表,案场来电登记表,置业顾问日报表,成交客户登记卡,客户追踪访问周计划表,案场销售周计划表,来客来电统计分析表,优惠销售审批单,售后交易交接登记表,。,35,谢 谢 观 看！,36,