当前形势下的房地产开发面临风险及应对

*,上海同策房产咨询股份有限公司,Tospur Consulting,当前形势下的房地产开发面临风险及应对,2010,年,10,月,高利润率往往伴随着高风险，房地产行业也不例外，从今年,4,月中旬“国十条”的新政到,9,月底“新国五条”的二次调控，在当前越来越复杂的环境下，政策的不确定性只是房地产开发诸多风险中的一个，下面我们从咨询行业的角度着重对房地产开发中的拿地、规划、及销售三个环节所面临的风险进行分析并提出我们的应对策略,2,拿地环节,拿地环节所面临的风险：,1,、政策风险,在土地政策风险来源于土地产权制度的变更、不确定，不同的土地取得方式、土地调控制度，以及不同的土地政策执行力度等,2,、融资风险,房企拿地之后就要在一定时间内缴纳巨额土地出让金，如何解决资金问题非常关键，目前主要的融资渠道是银行贷款等，但随着国家对信贷的收紧及调控政策力度的加大，融资难度亦是加大,3,、市场风险,市场随着政策和购房者心理预期转变而转变，从拿地到销售要经历至少一年的时间，若市场在这一期间由上行变为下行或僵持状态的话，房企将面临很大的市场风险,3,规划环节,项目规划环节所面临的风险：,1,、项目所在地的城市基本面风险,房地产是城市经济的重要组成部分，是城市全面发展的基本载体条件和重要投资环境。因此房地产项目是立于城市基本面之上的，一个城市的经济发展水平决定了项目的高度，而该城市的人均可支配收入水平决定了项目的广度。在不同的发展水平的城市里，城市的基本面决定了房地产项目规划肯定是要因地制宜的,2,、项目产品定位风险,产品由于城市发展的不同而有地区性的差异，因而各地区的产品也有所不同。同时由于各个城市的文化底蕴不同，购买者可能会对不同地区的产品特色有着不同的需求。因此，在产品定位上要准确把握市场,4,销售环节,销售环节所面临的风险：,1,、政策风险,销售阶段是决定房地产开发项目能否获利的一个关键阶段。国内大多数房地产开发企业都采用预售的销售方式。而对这一销售方式的质疑由来已久，尽管暂时取消的可能性不大，但国家相继出台政策加强预售制度的管理,2,、销售模式转变中的风险,在日益复杂的市场环境下，快销快售快回现成为众多房企的亲睐的销售模式。向快速销售模式转变的过程中风险是在所难免的,5,国内外宏观经济环境,应对风险,时机,经济复苏阶段,经济复苏仍不稳定、资产价格泡沫风险,美国：经济复苏前景仍不明朗，以宽松货币政策促使美元贬值，试图刺激经济恢复。,欧盟：欧债危机、紧缩性财政政策。,中国：复苏后经济面临“软着陆”、实体经济面对严重产能过剩、政府主导的投资因信贷风险难以持续、暂时性高通胀及人民币升值压力带来资产价格泡沫的风险。,6,国内房地产调控政策严厉,国内房地产行业结构调整 “洗牌”,应对风险,时机,行业环境政策风险,房企自身所处市场中的相对低位及发展阶段,房企自身战略及策略规划,企业自身发展阶段及战略规划,区域发展规划和地方政策对市场选择的方向指导作用,区域经济发展水平和结构特征对市场选择的支撑作用,区域规划及经济支撑,区域市场发展阶段和成熟度,区域市场目前发展重点和未来发展方向,区域市场目前产品及客群特征、市场量价水平、未来市场容量及增长点,区域市场主要及潜在竞争者、进入风险和对应策略,区域市场结构和特征,7,进入领域及市场定位,投资开发领域（项目类型）的选择,应对风险,项目,项目定位的选择（住宅项目）,基于对宏观经济、行业政策环境、目标市场的分析，在对参与项目的时机和市场整体把握后，进一步对项目类型和定位的选择是决定项目风险最直接的考虑因素。,多产品线多物业类型开发；,加大商业物业和综合性物业开发；,适度参与保障性住房建设。,注重产品创新、开发差异化并实用性强的产品；,满足大量刚性需求的中小户型；,走高端产品路线，开发高品质、具有独特优势的高端项目；,针对特殊市场定位的产品，如老年公寓。,8,香港模式及美国模式,香港模式,全产业链操作,应对风险,操作,为了应对政策风险和开发经营风险，原先以香港开发模式为主流的国内开发商开始出现分化，部分房企转而以美国模式为蓝本，探索新的业务增长点并且降低部分环节的风险，即将融资、拿地、开发、销售等基本职能分离进行专业化操作，开发商转而仅做其中的一项。,美国模式,产业链专业分工操作,国内知名房地产开发商很大一部分自南部沿海一带起家，最早受香港开发模式影响较大，因此国内以香港开发模式为主流，即将融资、拿地、开发、销售等环节一并进行全产业链操作。,9,投资开发各环节操作模式,在投资开发各个具体环节“融资,拿地,开发建设,销售,/,或持有并运营管理”上，对应了“,融资模式,投资模式（拿地模式,开发建设模式,销售模式,/,运营管理模式）,”，操作模式的多元化为应对经济政策和开发经营风险提供了多种选择或组合的可能性。,应对风险,操作,融资模式,减少受信贷及货币政策影响的风险、拓宽融资渠道、减少融资压力,房地产调控下，对开发贷款的收紧直接影响到房地产开发投资资金来源；对个人购房贷款的收紧间接影响到房企销售资金回笼；资金链紧张客观要求寻找多元化融资渠道和融资模式。,常见应对策略：,从传统以银行贷款为主的较单一渠道向股权融资、产业基金、信托、私募等多元化融资模式发展，以应对融资环节的风险；,与投资机构合作成立融资平台，针对项目进行专项融资进行大规模项目开发；,少部分参与融资，减少融资环节参与度，融资职能部分分离。,10,投资开发各环节操作模式,应对风险,操作,拿地及开发建设模式,应对土地价格上升的风险、减少获取土地及开发资金需求大的压力、分散开发风险、发挥各主体的综合优势、形成战略合作关系、增强联合开发能力,常见应对策略：,多家房企联合拿地并共同开发建设；,与投资机构合作建立融资平台来募集资金进行共同开发；,房企和商业企业或投资机构联合投资拿地、由房企负责建设开发；,房企与当地政府合作、优先获得土地、进行片区开发；,有土地一级开发资质的房企进行土地一二级联动开发；,从单纯参与土地竞拍到参与综合评分招标；,通过获取部分股权、控股或兼并收购相关企业或项目公司来获取土地和参与开发；,不参与或少部分参与融资拿地、主要负责开发建设、进行“轻资产”的“代开发”；,11,投资开发各环节操作模式,应对风险,操作,销售,/,运营模式,应对房地产调控政策对销售的影响、对现金流的管理,常见应对策略：,低价快销：降价或以各类优惠间接降价以促进销售，考虑到业绩及力求快速回笼资金，企业多为上市公司或因资金链偏紧，项目多为满足刚需的非市中心小户型，如恒大、碧桂园；,采取观望态度、稳步推盘：不降价或提价，或者企业之前积累了足够资金、不存资金压力，或者在售项目高品质、占据稀缺资源、走高端路线，对项目针对的专属客群强化项目高端形象；,改售为租、租售结合：对于部分住宅项目采取改售为租、持有运营；,进度控制、优点强化：非从价格入手，而是紧密结合政策和市场环境，调整销售计划、控制销售节奏、选择合适的项目特点进行强化并进行差异化营销。,12,房企应对风险战略及策略调整 实例,应对风险,操作,总结当前国内典型房企应对风险战略调整，可以概括为：,产品类型及定位：“高端”、“商业及综合”、保障房；,区域市场：向有潜力有特色资源有消费动力的二三四线市场扩展；,开发模式：职能专业化分工、轻资产“代开发”模式兴起；,13,暗御风险之地产阳谋,阳光,100,被称为“二线之王”的,阳光,100,，尝试进入别墅产品线，并开始进入四线城市。,从产品线来看，阳光,100,一直,定位于为白领打造城市公寓，随着房价的上涨、这部分购房群体减少，加之宏观调控下部分需求的抑制，阳光,100,尝试进入别墅产品线，在武汉、无锡、长沙、沈阳等地的别墅项目将陆续进入市场。,从市场布局来看，被称为“二线王”的阳光,100,仍会坚持二、三线城市开发战略，同时开拓四线城市，避开同行间过度竞争。在这些城市，公司和城市可以一起成长，获得良好的社会效益和公司效益。,阳光,100,14,暗御风险之地产阳谋,金地集团,”,豪宅“和”商业“，金地战略锦囊。,以徐泾、赵巷两幅土地为载体，金地上海公司正式进军豪宅市场，在金地上海公司的产品线布局中，豪宅与中高端住宅的比例，将按照,19,到,28,再到,37,来发展。而“天字系列”高端项目，将打造成一个产品系列，代表金地上海公司旗下最顶尖产品的子品牌。以中高端市场的积累支撑豪宅领域的发展，再以豪宅市场的经验带动中高端产品的提升，是金地在长三角筹谋已久的“产品线黄金布局”策略。,豪宅之外，金地今年另一 “锦囊” 是商业地产。金地今年加大商业地产投入。据金地集团的计划，金地将沿高铁站点布局一些区域性的商业综合体项目。将在苏州、无锡、常州、镇江、南京等城市，寻找合适的商业地产投资机会。,金地集团,15,暗御风险之地产阳谋,华润置地,截至,8,月底，华润置地完成全年销售计划的,55%,。华润开发速度放慢，与其战略转型有关。,华润近两年的重心逐渐偏向商业地产，华润万象城商业模式在杭州、上海、青岛等地持续推进，未来将形成新的盈利点。今年,3,月份，华润表示将加大商业地产开发力度，计划在,5,、,6,年时间内，将商业地产比例增加至整体业务的四成左右。,在住宅产品线上，华润置地的产品走高端路线，也导致速度变慢。产品偏高端的华润置地周转速度要较万科、保利等要慢，但利润率相对较高。,华润置地,16,绿城集团,推行代建模式来抵御调控的办法。通过代建，绿城可以在不增加负债率的基础上，获取土地资源，同时输出管理，获取收入。,绿城代建业务的合作对象分为项目持有者、资本市场和政府机构，并分别对应三种代建模式：一是与已经取得土地证的企业对接，由合作方承担全部或部分资金，绿城建设承担开发任务；二是与外部资本对接，通过成立平台公司募集资金，绿城负责开发建设，并与投资方共享收益；三是与政府安置房建设对接，由绿城的 专业团队承担项目开发任务。绿城将根据项目的销售额或利润额提取,7%-8%,的分成。,暗御风险之地产阳谋,绿城集团,17,中凯房地产,”,代开发”正越来越受到关注并成为众多研究机构新的研究课题。不少地方政府已开始频繁接触“代开发”企业，并逐步将引入这种模式作为地方房地产开发的一个全新战略。针对中国房地产业未来发展因中国城镇化进程而发生的转型，中凯“代开发”模式以三、四线城市为核心战略框架，以中国第一个真正意义全链轻资产，服务于中国,2800,多个县级市的城镇化进程，是一种资源输出、技术先导的理念。,更多资本希望介入房地产，需要专业开发平台为这些资本服务，而房地产基金与代开发之间，存在天然的共生关系。庞大的资本希望进军房地产，是对“代开发”业务增长最大的动力。作为轻资产模式的“代开发”企业，在众多潜在投资合作方中，在中国尚处于起步阶段地产基金或许将成为未来共同发展的首选。,暗御风险之地产阳谋,中凯房地产,18,THE END,THANK YOU,！,19,