社区购物中心商业项目调研报告

,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,深圳机场地产,领航城,商业项目调研报告,调研概况,1,调研项目简介,2,调研总结,3,调研目的,大宁国际金桥国际正大乐城,K11,（定位分析、项目概况、业态布局）,调研概况,调研目的,针对领航城四期商业项目，尤其是社区型购物中心的市场研究、商业定位、招商组织、营销推广、运营管理、建设规划、交通组织、环境设计及标示系统等到,上海大宁国际商业广场,、,上海金桥国际商业广场,和,上海正大乐城,进行相关考察和学习 。,第一代：,大宁国际商业广场,第二代：,金桥国际商业广场,第三代：,正大乐城,社区购,物中心：,调研项目简介,定位分析,艺术购,物中心：,K11,艺术购物中心,地理位置示意图,项目分析,大宁国际商业广场,地理位置,：大宁国际商业广场项目位于,上海浦西南北中轴线,-,共和新路,(,南北高架,) -,与大宁路交界,。东靠,10,车道的共和新路，北临,4,车道的大宁路，西、南面为新建的,3,车道双向道路。,行车方式,公共交通示意图,公交,公交车,46、79、95、107、114、220、222,等,20,多条公交线路直接到达,地铁,离地铁,1,号线延长路约,80,米,基本概况：大宁国际商业广场由香港福乐斯特集团投资，,投资额,20,亿元,，开发商为上海福乐思特房地产发展有限公司，物业管理：,第一太平戴维斯物业顾问（上海）有限公司，,2009,年,6,月开业。,项目概况：,大宁国际商业广场位于上海市浦西中轴交通主干线共和新路与大宁路交界，项目占地面积约,55000,平方米，总建筑面积约为,250000,平方米。,是一个商业布局合理、服务功能齐全、服务质量和管理水平较高的社区商业综合服务体系,。,大宁商业广场经济技术指标,占地面积,55000,平方米,总建筑面积,250000,平方米,地上建筑面积,200000,平方米,地下建筑面积,50000,平方米,广场和庭院,11,个,建筑,15,栋,停车位,1,300,个,容积率,4.50,大宁国际商业广场,项目分析,大宁国际商业广场,酒店及裙楼商业区,停车场及休闲娱乐区,办公及裙楼商业区,特色餐饮及购物区,1,2,11,6,8,9,10,5,12,组团,栋数,规模,主题,1,1,1F,3F,购物、,数码、餐饮、培训,2,1,1F,3F,服饰、影院,5,1,1F,3F,电器、餐饮,、健身,6,4,1F,4F,餐饮、服饰,、手机,8,1,1F,4F,餐饮、电脑、娱乐,、,KTV、,眼镜、鞋,9,4,1F,4F,餐饮、服饰、休闲,10,1,1F,3F,购物、休闲,、超市、家纺、银行,11,1,1F,4F,服饰、购物,12,1,1F,5F,购物、餐饮、休闲,、玩具、童装、卖场、酒店,整体商业布局平面图,项目分析,大宁国际商业广场,项目分析,大宁国际商业广场,中心小广场商业氛围浓厚，商业广告牌和标示清晰，具有聚集人气和交汇人流动线功能,大面积独栋建筑通过连廊链接，,小面积独栋建筑单个经营,外立面玻璃幕墙,+,垂直绿化，打造不同效果商业效果,项目分析,大宁国际商业广场,情景式的街区打造，雨棚作为外摆区的诞生，兼顾街区景观协调和商业价值最大化,项目分析,大宁国际商业广场,打造不同风格独栋商业建筑，实现不同商家外立面个性化需求,项目分析,大宁国际商业广场,总结分析,：,大宁国际商业广场是全国首个独栋街区式社区购物中心，设计理念新颖、模式独特，情景街区很吸引顾客。但由于是初期作品，独栋商业之间的连接点较少，且连接方式较为被动，广场面积小，展示面不够。,项目分析,大宁国际商业广场,金桥,瑞仕花园,东方,知音苑,黄山,始信苑,金杨九街坊,金新花苑,蝶恋园,通昌苑,新景园,广洋苑,通联苑,今达花园,博三兰城,金泰小区,碧云新天地家园,金桥新村四街坊,金藤苑,中星,长岛苑,船舶小区,南极苑,金桥新村,11,街坊,项目分析,金桥国际商业广场,行车方式,公交,公交车,638,、金桥,4,线、沪东线、,723,、上川线、新川线、沪祝线等,地铁,地铁,6,号线金桥路站,项目位置,：金桥国际商业广场位于浦东重要组成部分的办公园区板块金桥，张江，“药谷”和外高桥保税区。,紧邻地铁金桥路站。距离浦东陆家嘴金融区,7,公里,，,1.5,公里范围内聚集了多个大型居住社区，常住人口密集。区域内高达,50,万的常住人口和,37,万的流动工作人口，高收入，有车有房，消费能力强且观念超前。,金桥国际,共有,11,幢商业楼宇组成，包括,1,栋写字楼和,10,栋,2,4,层的商铺,，项目建筑外观以灰、白、米色为主色调，呈现代简约风格。金桥国际强调的是生态公园，公园即为购物中心，购物中心即为公园。,11,栋商业建筑错落有致地被绿荫围合，树木和绿地间楼宇有序排列，形成了一个富有情调的商业街区。,项目概况,：金桥国际将自己定位为,“花园里的商场，商场里的花园,”，立志于打造联接商业和绿色现代生活的“丰盛人生”。为浦东及上海的主流消费群创造一个舒适、时尚、高雅并集购物、餐饮、娱乐、健身休闲于一体的大型商业中心,。,金桥国际经济技术指标,项目地址,浦东新区张杨路与金桥路交叉口，地铁金桥站,开发商：,摩根士丹利，香港崇邦集团,物业公司：,上海世邦魏理仕物业有限公司,项目用地性质,纯商业用地,投资额,20,亿,项目占地面积,6,万平方米,总建筑面积,18,万平方米,写字楼面积,1.6,万平方米,商业面积,13,万平方米,停车位,1200,个,开业时间,2009,年,12,月,项目分析,金桥国际商业广场,业态 商户数量 占比零售：,50 73.6%,餐饮：,12 17.6%,休闲娱乐：,3 4.4%,其它：,3 4.4%,业态 商户数量 占比零售：,10 45.4%,餐饮：,4 18.2%,休闲娱乐：,8 36.4%,业态 商户数量 占比零售：,2 20%,餐饮：,5 50%,其它：,3 30%,业态 商户数量 占比零售：,10 52.6%,餐饮：,7 36.9%,休闲娱乐：,2 10.5%,业态 商户数量 占比零售：,16 57.1%,餐饮：,11 39.3%,其它：,1 3.6%,业态 商户数量 占比餐饮：,2 ,业态 商户数量 占比零售：,7 63.6%,餐饮：,3 27.3%,休闲娱乐：,1 9.1%,主要商业部分,业态比例布局,项目分析,金桥国际商业广场,零售,餐饮,娱乐,休闲,生活,配套,教育,培训,汽车,4S,店,数量,95,49,8,17,5,2,比例,53.98%,27.84%,4.55%,9.66%,2.84%,1.14%,业态比例说明,：,金桥国际广场除主力零售业态外，设置较多的餐饮和生活配套业态，特别是,银行、便利店、教育、药店等生活服务类店铺，占到店铺数量的,9.66%,，凸显出对周边社区的服务功能。,项目分析,金桥国际商业广场,现代裙楼,商业外立面展示效果好，外立面广告位突出，利用外露台作为商业拓展空间。,项目分析,金桥国际商业广场,中心广场小品打造风格突出，广场呈一字形延展开来,项目分析,金桥国际商业广场,室外利用灯光效果、墙体装饰和不同色彩烘托不同场景商业氛围,项目分析,金桥国际商业广场,金桥国际商业广场是大宁国际的升级版，在原有的基础进行了改良，包括广场面积的增加、楼宇之间的连廊美化、小品设计的增加以及立体绿化的增加，使得金桥国际更具动态感。不足之处是由于地块不规则，导致独栋楼宇之间仍没有很好进行连通，在一定程度上影响了人流导向和商业氛围。,项目分析,金桥国际商业广场,项目分析,正大乐城,正大乐城东临船厂路，北接中山南二路，南沿龙华中路，西近东安路。位于徐汇中山南二路和船厂路之间，,地处未来徐汇滨江商圈的核心区域,。,该项目以滨江豪庭及新,CBD,商务人群为主客源,，,3,公里范围内,58,万人口，流动人口日均超,100,万。,公共交通,公交：,49,、,41,、,734,、,933,、,50,、,104,至东安路中山南 二路下车,地铁：地铁,7,号线至龙华中路站（原船厂路）,14,号口出站马路对过即可到达，地铁,12,号线（即将开通）,项目概况,：正大商业集团第二个项目，项目位于徐汇区中山南二路东安路路口，定位中高端，,开业后为上海首个女性消费主题的购物公园。,项目分析,正大乐城,栋,规模,主题,1,1F,3F,服饰、餐饮、美容护理、影城,2,1F,3F,服饰、,餐饮,3,1F,3F,服饰、餐饮,5,1F,3F,服饰,、餐饮,6,1F,3F,服饰,、餐饮,、生活配套、美容护理、,7,1F,3F,服饰,、餐饮,、美容护理、影城、宠物店,项目分析,正大乐城,整体商业布局,正大乐城服装零售共,50,家店铺，餐饮,23,家，娱乐,2,家，其它生活配套,15,家，共计,90,家商户。,项目分析,正大乐城,规划设计前期希望打造商业效果,项目分析,正大乐城,商业入口处结合不同主题小品布置和灯光效果营造浓厚商业氛围,项目分析,正大乐城,特色景观活动广场白天集聚人气，晚上烘托出不同色彩，且室外商业活动不受天气影响，不但可以增加租金收益，还可以避免容积率计算,项目分析,正大乐城,通过流通动线优化设计，打造特色商业情景街区,项目分析,正大乐城,独特的商业连廊，连接不同业态商业，商业人流可以轻松到达各个角落和楼层,项目分析,正大乐城,正大乐城在是融合了大宁和金桥的优势的基础上，全新打造的街区式社区购物中心。设计感新潮时尚、定位清晰明确、充分考虑楼宇之间的衔接、街区绿化的新颖布置，这些都成为了正大乐城的鲜明特色。唯一欠缺的是露台商业和精品超市的缺失。,项目分析,正大乐城,项目位置,：香港新世界大厦矗立于淮海中路黄金商务区，西邻马当路，东靠黄陂南路，北依金陵路，周围有超过,15,家甲级写字楼及数十家,5,星级酒店，商务氛围较浓。地下二层直接与轨道交通一号线黄陂南路站地下通道相连，地理位置得天独厚，是淮海路商圈地标建筑。,项目分析,K11,项目概况,：中国内地首个,K11,购物艺术中心,上海,K11,购物艺术中心坐落于淮海路的黄金地带，地下三层至地上六层，面积约,40000,平米，周围配套设施成熟。,秉承品牌“艺术,人文,自然”三大核心元素相融合的核心价值，上海,K11,全力打造最大的互动艺术乐园。,项目分析,K11,K11,经济技术指标,项目名称,上海,k11,艺术购物物中心,项目位置,上海卢湾区淮海中路,300,号,所属商圈,淮海路商圈,占地面积,9900,平米,建筑面积,4,万平米,艺术馆面积,3000,平米,商业楼层,地下,3,层，地上,6,层,品牌数量,80,家,开业时间,2013,年,1,月,18,日试营业，,6,月,28,日开业,停车场,6-9,层，,270,个车位,景观设计,HASSELL,开发商,新世界中国地产有限公司,改造总投资：,5,亿元,K11,都市丛林：,上海,k11,购物艺术中心采用大面积垂直绿化墙设计，有效降低能耗，而垂直绿化墙的灌溉系统，亦是使用了领先的环保技术，收集整栋香港新世界大厦洗手池下水，通过污水处理系统使之循环利用,，有效节水达,33%,；高,33,米的人工水景瀑布飞泻而下，逼真的水流声、鸟叫声让人仿佛置身都市丛林,；中庭剥离顶棚有效采集自然光线，在减少,B1,层灯光能耗的同时，以其树干树枝的创新造型与周围的垂直绿化融为一体,。,项目分析,K11,K11,都市农庄：,3,楼的都市农庄一角，,K11,将流行游戏“开心农场”实体化，把,300,平方米空间打造成室内生态互动体验种植区，突破了室内环境的局限，采用多种高科技种植技术，在室内模拟蔬菜的室外生长环境，种植了奶油生菜、菠菜等，并专门辟出了体验种植区，让大众零距离接近自然体验种植的乐趣。这里还有一个小小的农场，每天的固定时间，三四头可爱的小香猪就会被放养在农场里，欢快地奔跑、打滚，引得不少周边白领和小朋友爱不释手。,项目分析,K11,艺术走廊：走廊的艺术处理使得不同商业之间的连接更为融洽,项目分析,K11,艺术雕塑,:,不同风格的雕塑彰显特艺术特征,项目分析,K11,对细节的特色处理显现出开发商经营的精心和细心,项目分析,K11,商家展示：主力店和特色店展示效果更突显档次和与众不同之处,项目分析,K11,上海,K11,是立足“小众化”的艺术主题购物中心，通过文艺美将消费者引入卖场，从而形成消费。加上注重对细节的把握和处理，每个角落都用心布置，体现出开发商的精益求精。要做艺术主题购物中心并不那么简单，但我们可以从中借鉴,K11,对商业的艺术处理和氛围布置，更好地发挥商业附加值，使得我们今后的项目可以更具竞争力。,项目分析,K11,大宁国际、金桥国际和正大乐城均为社区型购物中心，其在目标消费者选择、商业定位、主力店选择及其分布、业态配比、特色商家、建筑规划等方面具有借鉴意义！两者核心商圈均为,13.5,公里的家庭消费为主。均突出了社区、生活、参与性。,在建筑形态上，大宁、金桥和正大乐城的设计理念是呈阶梯式升级过程，后一个作品是前一个作品的升级版，三个社区,MALL,均为开放式商业街区模式，建立了国内街区式社区商业的模板。,在业态布局上，三个项目的零售业态比例均在,50%,以上，仍占主导地位，餐饮其次，占比在,30%,左右，最后是娱乐和其它配套业态。,调研总结,分析总结,总体规划科学：地块形状本身不规整，但通过规划设计扬长避短，最大限度的发掘商业价值。,开发理念务实：不盲目追求形象，采用更经济性价比更高的做法，节省投资成本。,人流引导巧妙：采用露台、连廊、室外扶梯、室内中庭等多种手段，引导人流。,人性化尺度空间：在各种庭院、扶梯和楼梯的空间尺度上恰到好处，营造出舒适的感官体验。,注重完善细节：从规划设计到经营管理，处处都表现出追求细致的特点，提升经营水平，提高物业商业价值。,业态布局灵活多样：根据不同楼栋的不同特点灵活布局，对业态类型不做任何限制，追求创新业态，提高对消费者的吸引力。,提升商业艺术追求：通过商业艺术的布置利用，体现人文效应，极大提高商业档次和附加值。,调研总结,借鉴意义,需要注意的问题,所处城市：三个社区,MALL,都位于国内一线城市上海，无论是居民消费习惯还是商品业态种类，都属于全国领先水平。因此需根据实地地块的环境考虑，在后期进行自我改良。,规划设计：街区广场巧妙的空间与人流设计，需要设计师对商业的深入理解、对空间尺度的精准把握，才能通过各种细节组合成科学流畅的商业动线。,经营状况：目前大宁、金桥国际广场的经营状况较为理想，但相对来说，楼层较高的业态仍然有部分人气较为冷淡。正大乐城开业半年不到，地理位置较大宁和金桥优越很多，目前招商和经营状况都比较好，后期仍需继续观察。,管理水平：如何通过后期经营提升物业价值，是对经营管理公司的极大考验，尤其是开放式街区的经营管理。,调研总结,需注意问题,THE 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