房地产市场调研简报

单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二层,第三层,第四层,第五层,*,*,此报告仅供客户内部使用，未经中国房地产信息集团,|,克而瑞（中国）信息技术有限公司的书面许可，其它任何机构和个人不得擅自传阅、引用或复制。,绝对保密,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二层,第三层,第四层,第五层,39,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二层,第三层,第四层,第五层,河 北,邯,郸,房,地,产,市,场,调,研,简,报,上海祝源企业发展有限公司,简 报 提 纲,项 目 地 块 概 况,城 市及 区 域 概 况,邯 郸 市 房 地 产 宏 观 市 场 分 析,项 目 目 标 客 户及 需 求 分 析,河北,邯郸,上海祝源企业发展有限公司,邯 郸 市 房 地 产 项 目 分 析,项 目 测 算 及 总 结,PART,1,项 目 地 块 概 况,上海祝源企业发展有限公司,河北,邯郸,上海祝源企业发展有限公司,本项目地块位于邯郸市北部区域，北,环路以外近郊地区,东临：中华北大街、,北湖公园（在建中）,南至：规划路,西临：邯郸二中,北至：规划路,地块位置及四至,北湖公园（在建中）,项目地块,1,0,7,国,道,邯郸二中,中,华,北,大,街,邯郸城区,上海祝源企业发展有限公司,据现场目测,该地块内尚有少量原本地村民房屋仍未拆迁完成,目前拆迁工作进,行中，可净地交付。北湖公园尚处在开发建设中。,地 块 现 状,地块现状,1,地块现状,2,地块现状,3,地块现状,4,上海祝源企业发展有限公司,北湖公园尚处在开发建设中，以初具雏形,地 块 现 状,北湖公园现状,1,北湖公园现状,4,北湖公园现状,3,北湖公园现状,2,上海祝源企业发展有限公司,周 边 配 套,交通配套,商业配套,教育、生活配套,本地块东侧紧邻邯郸市南北交通主动脉,中华北大街，西侧靠近,107,国道。中心城区至此行车交通情况较为便利，但现有公共交通线路较少，且班次间隔时间较长。整体交通尚不成熟,目前该地块周边基本无商业配套,且该地块靠近中华北大街及,107,国道两条城市快速主干道，与中心城区间隔相当距离的未开发地带。商业氛围现状较差。未来较长时间商业氛围发展较为缓慢。,从本地块向西约,300,米位邯郸二中及市级聋哑学校，此外该地块目前无幼儿园、银行、邮局、医院等略具规模的生活配套。,上海祝源企业发展有限公司,地 块 现 状 小 结,该,地块目前所处邯郸市北部近郊地区，道路状况良好， 但公共交通发展相对滞缓；,该,地块周边北湖公园的建设将成为未来重要利好信息，并且成为邯郸市稀缺景观与生态资源；,该,地块目前周边无已成型居住及商业聚集点，缺少商业及生活、教育、医疗等配套设施，配套成型期预估较长；,该,地块目前与中心城区间，有相当距离的未开发区域，城市生活氛围有明显隔断。,PART,2,城 市 及 区 域 概 况,上海祝源企业发展有限公司,河北,邯郸,上海祝源企业发展有限公司,邯 郸 市 概 况,邯郸市位于河北省南端，地处东经,11403,40,，北纬,3620,44,之间，西依太行山脉，东接华北平原，与晋、鲁、豫三省接壤，辖,4,区、,1,市、,14,县，总面积,1.2,万平方公里，其中市区面积,457,平方公里，全市总人口,896.4,万。邯郸市的市花是月季。邯郸市是国家历史文化名城、中国优秀旅游城市、国家园林城市、全国双拥模范城、中国成语典故之都和中国散文之城、太极之乡。国务院批准具有地方立法权的“较大的市”和市区人口超百万的特大城市。,邯郸,邢台,衡水,石家庄,沧州,保定,张家口,承德,唐山,秦皇岛,廊坊,北京,上海祝源企业发展有限公司,邯 郸 市 交 通 概 况,邯郸区位交通条件优越，居晋冀鲁豫四省要冲和中原经济区腹心，在四省交界区是唯一的特大城市，与石家庄、太原、济南、郑州四个省会城市的距离均在,200,公里左右，与北京、天津等大都市的距离均在,500,公里以内。邯郸是全国,179,个重要的公路交通枢纽之一，交通便利，纵穿中国南北的京广铁路、京深高速公路和,107,国道与横贯祖国大陆东西的长治,邯郸,济南,青岛铁路、青兰高速公路和,309,国道交汇于邯郸，境内形成了“五纵五横”的干线公路网络，邯郸国际机场是国家重点发展的干线机场，已经通航上海、重庆、大连、杭州、西安、厦门、广州、深圳、长沙、呼和浩特、温州、海口、合肥等多条航线。,上海祝源企业发展有限公司,邯郸市资源及产业概况,以能源和原材料为主，轻重工业并举为经济发展的主导方向,以煤炭、冶金、电力、纺织、建材、陶瓷工业做为六大支柱产业,邯郸蕴藏有种类繁多的矿产资源，是全国著名的煤炭和高品位的铁矿石产区，拥有丰富的“两黑”,煤、铁资源,，煤炭和铁矿石储量分别达到,40,亿吨和,4.8,亿吨，被誉为现代“钢城”、“煤都”。其中煤炭储量丰富，煤种齐全，煤质较好；铁矿品位高、有害杂质少、可选性好。此外还有较为丰富的非金属矿资源如铝矾土、耐火土、硫铁矿、含钾砂页岩、碳石等四十种以上矿藏。各种矿产地,200,处。,邯郸,第一支柱产业是钢铁，第二支柱产业是煤炭,，邯郸有丰富的煤、铁矿产资源，作为资源型工业城市，邯郸市经过多年发展，经济总量有了较大的提高。然而，因为资源的长期掠夺性开采，出现了经济结构老化、资源枯竭、污染加剧等问题。,邯郸市委、市政府提出培育,装备制造、现代物流、煤化工、新材料,四个新兴产业。通过投入,1000,多亿元进行结构调整，全市经济发展动力有了明显增长,上海祝源企业发展有限公司,邯郸市文化及旅游概况,文化：赵文化、磁山文化、女娲文化、曹魏建安文化、北齐石窟文化、梦文化、磁州窑文化、广府太极文化、成语典故文化、边区革命文化。,旅游：涉县娲皇宫，丛台区丛台公园、涉县八路军一二九师司令部旧址、武安朝阳沟 等。,土特产：马头大米、滏河鲤鱼、彭城陶瓷、大名杏、大名核桃纹乌枣、丛台大曲等。,PART,3,邯郸房地产宏观市场分析,上海祝源企业发展有限公司,河北,邯郸,上海祝源企业发展有限公司,邯郸房地产宏观市场分析,政策因素,城市规划与发展,经济因素,据市统计局最新数字显示，今年邯郸房地产市场运行良好，有开发项目的房地产公司数量增多，市场销售节节攀升、资金状况不断好转，房地产市场最艰难的困窘时期基本度过。,房地产开发业队伍不断壮大。上半年，全市入统房地产开发企业家，比上年同期增加家。目前有开发经营的企业家，比上年同期增加家，占入统企业总量的。全市在建的开发项目达到个，比上年同期增多个。,上海祝源企业发展有限公司,政 策 因 素 分 析,目前阶段，国家针对房地产宏观调控政策持续效应还在逐步显现，并开始逐渐被市场消化。近期全国房地产住宅市场继续显露出价格上扬，销量增长这一态势。同时，河北省“三年大变样”政策的推出，本地政府对邯郸旧城改造及商品房开发的扶持力度较大。整体房地产市场呈现出较好的上升势头。,政 策 因 素,国家针对房地产宏观调控,河北省“三年大变样”政策,本地政府对房地产开发与旧城改造的扶持,上海祝源企业发展有限公司,经 济 因 素 分 析 一,2006,年，全市生产总值实现,1338.1,亿元，,2007,年，全市生产总值达到,1609.5,亿元，年均增长,14.5,；人均生产总值,18422,元，到,2010,年全市生产总值达到,2300,亿元，总量比,2005,年基本上翻一番；全部财政收入达到,240,亿元，总量比,2005,年翻一番；全社会固定资产投资总量达到,3500,亿元。,上海祝源企业发展有限公司,经 济 因 素 分 析 二,煤炭、钢铁、发电、矿产、纺织、瓷器、制药、酒业,使邯郸踏上经济发展高速路,以峰峰矿务局、邯郸矿务局和地方煤矿组成的煤炭工业，是,中国十大煤炭基地之一,；,以邯郸钢铁股份有限公司、新兴铸管集团、邯邢冶金矿山管理局等骨干企业组成的邯郸市冶金工业，已成为,中国重要的矿山和钢铁生产基地,。,邯郸拥有河北电力南网最大的发电能力，以邯峰、邯郸、一五,0,、马头、峰峰,5,个发电厂为主，是,全国火力发电基地,。,其中邯郸市石灰石、矾土、石膏等矿产资源丰富，发展建材工业具有得天独厚的条件，重点产品是水泥；,邯郸市纺织工业居河北省第二位，是,中国,17,个纺织基地之一,；,以“磁州窑”闻名于世的邯郸市陶瓷工业，是全国八大瓷区之一。彭城是全国有名的瓷城，久享,“南有景德，北有彭城”,的盛誉。,邯郸制药、丛台酒业股份有限公司、雪驰集团等骨干企业，是,邯郸轻工业的基础,。,邯郸众多的重轻型生产企业，已成为国家经济结构网的重要组成部分，邯郸的文化与经济的蓬勃发展历经,3100,多年，至今未曾改变。,上海祝源企业发展有限公司,城市规划与发展分析 一,新时期邯郸市城市定位的基本表述为：“以名城、区位、资源三大优势为依托的中原最重要最具活力的新型制造业基地”。简称“,三优一地,”,。,主体表述是：“,新型制造业基地,”。,把“,基地战略,”作为邯郸市,21,世纪头二十年经济和社会发展的主体战略，并形成以科强体的工业高度化、以工带农的城乡一体化、以商促工的经贸互动化和以内联外的开放圈层化的“四大主导战略”框架。,关键词：,新型制造业基地、区域经贸中心、历史文化名城,。,上图为“,1+8”,都市区规划蓝图，按照设想，邯郸市将由中心城区和,8,个卫星城共同组成邯郸都市区，都市区所围合的区域总面积达到,2760,平方公里，比原来规划区面积多,1493,平方公里。,同时邯郸市行政中心计划迁至规划中的东部新区。邯郸城市发展重点东移。,上海祝源企业发展有限公司,城市规划与发展分析 二,城市发展定位,建设独具魅力的国家历史文化名城、区域经贸中心、新型产业基地、现代生态园林城市，打造河北南向经济增长极,1,8,城市格局：以市区和邯郸县为主城区，把,30,公里半径内的峰峰、武安、磁县、临漳、成安、肥乡、永年、广府古城等定为,8,个卫星城，从而拉大城市框架，形成组团式城市群。,城市发展框架,“,传承文化特色,推进生态建设,创优大环境”,三年大变样,上海祝源企业发展有限公司,城市规划与发展分析 三,为防止城市的过度蔓延，邯郸市城镇规划将严格控制中心城区的空间形态，每片城区组团功能、形态相对独立，以永久性生态区进行分隔，形成“一城六组团”的空间结构形式。“六功能组团”，分别为：,旧区综合组团：以居住、工业、商业功能为主。重在用地的梳理和功能调整。,东部新区组团：以行政管理、现代服务、居住、都市工业为主。跨过现京珠高速公路向东发展新区,依托北侧的高新区,重在城市发展新空间的开创和新功能的建立。,东北部开发区组团：以高新技术园区为主。通过产业升级、优化产业结构，使高新区成为高效、生态、低耗的新型产业基地。,南部高教物流组团：以科教研发和居住功能为主。以现状高校为基础，适当南延，重点发展高教园区；同时依托京广铁路货站和邯郸机场建设现代物流专业服务中心。,北部北湖组团：以居住、休闲旅游等功能为主。以北部（输元河以南）的未开发用地为基础，形成新型居住和休闲旅游为主要功能的北部组团。,西部户村组团：以工业为主要功能的西部组团，以发展钢铁及钢铁延伸、配套产业为主。,组团,5,组团,1,组团,2,组团,3,组团,4,组团,6,上海祝源企业发展有限公司,房 地 产 数 据 分 析,2010,年邯郸市房地产主要数据,目前有开发经营的企业,138,家,比上年同期增加,39,家,全市在建的开发项目达到,199,个,比上年同期增多,42,个,1-6,月全市房地产业完成开发投资,105,亿元,比上年增长,91.2%,商品房新开工面积,140.3,万平方米,同比增长,9.8,商品住宅已完成投资,28.6,亿元,同比增长,30.6,总体来看，邯郸市房地产市场各项数据均出现快速上涨与扩展趋势,上海祝源企业发展有限公司,邯郸房地产宏观市场现状小结,阜阳市投资增长步伐加快，房地产业保持较快增长，未来几年房地产业将会是继续加大力度投资的一个重点方向,鉴于河北省“三年大变样”政策的持续强化，本地房地产市场出现较大开发量,随着邯郸市整体经济的持续向好，本地房地产市场投资持续加大，市民购买力及购买意愿较好,随着城市规划发展，城市组团功能分区日渐显现，专业化高品质产品的开发建设机会点出现,由于邯郸旧城改造力度较大，动迁成本导致土地价格过高,PART,4,邯郸房地产项目分析,上海祝源企业发展有限公司,河北,邯郸,上海祝源企业发展有限公司,邯郸房地产市场重点项目,安联水晶坊,均价,4300,元,/,平方米,项目位于新兴大街以东，刘二庄村以南。规划总用地面积,19123.1,平方米，总建筑面积,75000,平方米，建筑密度,18%,，绿地率,55%,。,共,5,栋楼，其中,2,栋楼高为,11,层，另外,3,栋楼高为,30,层,停车位,:,共,470,个车位，可租可售,占地面积,:18140,平方米,建筑面积,:75000,平方米,物业管理附加信息,:0.39,为管理费，,0.5,为电梯费,开发商,:,邯郸市安联房地产开发有限公司,物业管理公司,:,安信联行物业有限公司邯郸分公司,产权年限,:70,年,户 数,:,总户数,666,户 当期户数,666,户,本项目目前尚未取得预售许可证，已开始接受预定，预定情况较好。,上海祝源企业发展有限公司,邯郸房地产市场重点项目,左岸枫桥,均价,4180,元,/,平方米,左岸枫桥位于滏河北大街北段西侧，规划果园北路北侧，北距北环路,400,米，南临规划的苏曹公园。规划,6,栋,24,层，,1,栋,28,层，,2,栋小高层，户型面积：,84-204,。纯住宅建筑，高品质的宜居社区。小区采用人车分流，地上采用江南园林式的景观设计，移步异景，山水相宜。社区配套；,6000,的下沉式会所、健身房、室内游泳池等。,共,9,栋高层，其中,6,栋,24,层，,1,栋,28,层，,2,栋小高层。停车位,:,有地下车库,1:0.8,占地面积,:45054,平方米,建筑面积,:188470,平方米,开工时间,:2010-12-01,工程进度,:12,月份开工,(2010-12-10),产权年限,:70,年,户 数,:,总户数,1380,户 当期户数,1380,户,本项目目前本月开工，目前进行客户积累蓄水阶段，一期项目春节后开盘。,一,期,房,源,上海祝源企业发展有限公司,邯郸房地产市场重点项目,北海庄园,均价,4700,元,/,平方米,北海庄园位于中华北大街西与果园路北，是由是由邯郸鼎嘉琪房地产开发有限公司开发的一高层住宅。楼盘介绍：,4,栋,33,层板式高层，每单元,4,户，双部电梯。户型：,2,室,2,厅，,3,室,2,厅。面积,80,145,平。,。,4,栋,33,层板式高层，每单元,4,户，双部电梯。户型：,2,室,2,厅，,3,室,2,厅。面积,80,145,平。,占地面积,:385500,平方米,建筑面积,:620000,平方米,开工时间,:2008-12-01,工程进度,:A,、,B,、,C,、,D,栋仅余,50,多套，年底交房,(2010-12-17),产权年限,:70,年,户 数,:,总户数,800,户 当期户数,800,户,本项目一期于,2008,年开工，目前仅剩高层住宅尾盘销售，中、高层区有北湖公园景观。,上海祝源企业发展有限公司,邯郸房地产市场住宅项目简介,项目名称,目前均价,物业形态,占地面积,建筑面积,容积率,地理位置,安居东城首府,5000,高层,约,350000,约,1500000,3,丛台区 联纺路与滏东大街交叉口东南角,中广,君邑,4000,高层,100000,约,400000,3,丛台区滏东路和果园北路交叉口西北,丰收苑,4000,高层,29017.7,101562,3.5,丛台区中华大街与丰收路交叉口西行,1000,米路北,国际新城瑞德苑,4000,高层,19995,60000,3,丛台区邯郸市耒荣路以北，人和街以东,万浩吉祥,4600,高层,62000,270000,3.4,高开区来马台高速路口东南角（紫薇苑北侧）,星城国际,现房,5600,期房,5100,高层,126000,480000,3,丛台区滏河北大街与联纺路交叉北行,800,米路西,(,国际会展中心北侧）,连城别苑,6200,高层、小高层,90000,172155,3,邯郸县滏东大街以东,友谊路以南,广泰路以西,中华尚都,4650,高层,6000,28000,3.5,丛台区中华北大街,518,号（市质监局对面）,铂爵天地,5300,高层,90000,300000,3.3,丛台区邯郸市环城西路（乐颐电脑城正对面）,上海祝源企业发展有限公司,邯郸房地产项目现状小结,随着邯郸城市化进城发展，目前市场整体供应量较大，新建在售楼盘较多，但产品去化速度较快,本地住宅项目均全部为高层住宅（,30,层左右，建筑高度,100,米以下），物业形态较为单一，密度较高，且后期本地项目均以高层住宅为唯一住宅类物业形态,本地市场已显现同质化竞争趋势，项目间产品同质化现象明显，产品品质一般,目前现有项目均存在产品品质不高，物业管理服务不佳，项目营销模式落后等问题,目前市场供应住宅产品房型重视度不高，产品设计创新不够,根据市场价格调研，,2009,年,-2010,年市场均价上浮约,1000,元,/,平米,PART,5,项 目 目 标 客 户 及 需 求 分 析,上海祝源企业发展有限公司,河北,邯郸,上海祝源企业发展有限公司,项 目 目 标 客 户,根据项目辐射距离的不同，将目标客户来源区域分为三个圈层,第一圈层：中心城区动迁户及改善性需求客户；,第二圈层：邯郸周边县市客户、年轻群体婚房及本地投资客户；,第三圈层：来经商、务工人群及异地投资客户,本项目客户圈层图,核心客户群,重要客户群,潜在客户群,第一圈层,第三圈层,第二圈层,近,中,远,辐射范围：,由于当地钢铁、煤炭两大支柱产业的稳步发展，外来经商、务工人群及异地投资客户,随着城市化进程发展，邯郸周边县市客户、年轻群体婚房及本地投资客户,随着邯郸旧城改造力度持续高强度，中心城区动迁户及改善性需求客户,上海祝源企业发展有限公司,项目目标客户购买力识别,上海祝源企业发展有限公司,项目目标客户需求分析,物业形态,据调查显示，目前邯郸房地产市场以高层住宅为产品主流（政策导向原,因），多层住宅、花园洋房及别墅市场占有率极低。但在房型、景观动线,及生态休闲等方面的创新机会点存在。,面积配比,目前消费者面积选择集中在,80,150,平方米，客户对房屋总价敏感性,较强，购买热点集中于,80-100,平方米两房,，,110-130,平方米三房,。,80,平,方米以下及,130,平方米以上户型销售速度较为缓慢。,上海祝源企业发展有限公司,项目户型及面积配比建议,房型,面积段（）,面积比例,一房,60-70,4%,二房,80-90,40%,三房（经济型）,90-100,13%,三房（舒适型）,100-120,33%,大三,/,小四,120-140,10%,合计,/,100%,户型配比着力于,90-140,平方米的三房主力产品，以体现项目的整体中高端档次，同时在控制总价的基础上能保证良好的市场接受度；,在考虑总价控制的前提下，辅以开发,80-90,平方米面积段的两房产品，与项目主力产品形成差异，减小开发风险；,120,140,平方米的产品作为本项目标杆产品，以大三房和小四房的形式体现，进一步拉伸项目档次，提高利润空间。,本项目位于待开发地区，面积段较区域普通住宅产品面积要有一定的缩小。在控制总价的基础上，较其他城区产品的面积适当的放小些，有助于增加产品的总价竞争力,PART,6,项 目 测 算 及 总 结,河北,邯郸,上海祝源企业发展有限公司,项 目 测 算（ 估 算 ）,土地成本：约,350,万,/,亩,预计容积率：,3.5,楼板价：约,1500,元,/,平米,建安费用：约,2000,元,/,平米,配套及税费：约,700,元,/,平米,整体成本：,4200,元,/,平米,目前本项目预估市场售价：,4500-4700,元,/,平米,预估利润：,300-500,元,/,平米,PS,：根据邯郸房地产市场预估，未来,1-2,年内，市场售价预计有,1000,元,/,平米上浮空间,上海祝源企业发展有限公司,市场调研分析总结一,随着邯郸市及河北省“三年大变样”政策的大力度执行，本地市场拆迁量近年始终保持着较大规模量。预计未来,1-2,年内，邯郸中心城区及周边近郊区域将会出现,100,万方以上住宅产品新增供应量。预期市场竞争较大。,由于旧城改造这一重要因素，中心城区动迁成本居高不下，致使邯郸中心城区及近郊区域整体住宅用地摘地成本相对较高。在目前高容积率的市场下，虽然楼板价成本相对较低，但后续隐藏风险较大。,经过市场调研、邯郸房地产市场已停止批复,18,层以下住宅产品的开发销售，故该地块可考虑的开发物业形态基本以高层住宅（,30,层左右，建筑高度,100,米以下）为主。目前当地房地产市场已逐步显现出产品同质化竞争趋势，物业形态单一，产品品质不高，物业管理水平不高、营销模式落后等现状，如市场后期没有品质的大幅提升，产品差异化等方面的改善，后期市场的同质化竞争压力将会较大。,上海祝源企业发展有限公司,市场调研分析总结二,邯郸整体住宅产品市场自,09,年至今整体销售情况较为理想。目前市场已在售项目销售率基本超过,80%,，经过市场调研，预计未来一年中，当地市场仍将基本呈现这一销售势头。但随着未来,3-5,年内大批项目投放市场，滞销风险依旧存在。,邯郸作为内陆城市，对水资源依赖程度较高。本地块地处正在开发建设中的北湖公园是本地块的最大优势。但地块同样面临着周边商业配套缺少等隐患。,综上所述，结合邯郸房地产实际情况，该地块在现有市场价格下利润空间较小。但项目土地及北湖公园仍旧属于,稀缺性资源,，有,不可复制性,。如针对该块土地采用进行长期持有、逐步开发、享受未来预期升值这一,长线经营理念,下，该地块,具有相当的开发价值,。同时，建议在项目开发中注重产品品质的把控，通过设计理念的创新、品质的提高、细微的服务来最终提升产品附加值，占领市场先机。,河北,邯郸,