上海金桥国际商业广场调研分析报告

单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,*,上海,金桥国际商业广场,调研分析报告,2014年,第二代：,金桥国际商业广场,社区购物中心：,调研项目,定位,金桥,瑞仕花园,东方,知音苑,黄山,始信苑,金杨九街坊,金新花苑,蝶恋园,通昌苑,新景园,广洋苑,通联苑,今达花园,博三兰城,金泰小区,碧云新天地家园,金桥新村四街坊,金藤苑,中星,长岛苑,船舶小区,南极苑,金桥新村,11,街坊,项目分析,金桥国际商业广场,行车方式,公交,公交车,638,、金桥,4,线、沪东线、,723,、上川线、新川线、沪祝线等,地铁,地铁,6,号线金桥路站,项目位置,：金桥国际商业广场位于浦东重要组成部分的办公园区板块金桥，张江，“药谷”和外高桥保税区。,紧邻地铁金桥路站。距离浦东陆家嘴金融区,7,公里,，公里范围内聚集了多个大型居住社区，常住人口密集。区域内高达,50,万的常住人口和,37,万的流动工作人口，高收入，有车有房，消费能力强且观念超前。,金桥国际,共有,11,幢商业楼宇组成，包括,1,栋写字楼和,10,栋,2,4,层的商铺,，项目建筑外观以灰、白、米色为主色调，呈现代简约风格。金桥国际强调的是生态公园，公园即为购物中心，购物中心即为公园。,11,栋商业建筑错落有致地被绿荫围合，树木和绿地间楼宇有序排列，形成了一个富有情调的商业街区。,项目概况,：金桥国际将自己定位为,“花园里的商场，商场里的花园,”，立志于打造联接商业和绿色现代生活的“丰盛人生”。为浦东及上海的主流消费群创造一个舒适、时尚、高雅并集购物、餐饮、娱乐、健身休闲于一体的大型商业中心,。,项目分析,金桥国际商业广场,业态 商户数量 占比零售：,50 73.6%,餐饮：,12 17.6%,休闲娱乐：,3 4.4%,其它：,3 4.4%,业态 商户数量 占比零售：,10 45.4%,餐饮：,4 18.2%,休闲娱乐：,8 36.4%,业态 商户数量 占比零售：,2 20%,餐饮：,5 50%,其它：,3 30%,业态 商户数量 占比零售：,10 52.6%,餐饮：,7 36.9%,休闲娱乐：,2 10.5%,业态 商户数量 占比零售：,16 57.1%,餐饮：,11 39.3%,其它：,1 3.6%,业态 商户数量 占比餐饮：,2 ,业态 商户数量 占比零售：,7 63.6%,餐饮：,3 27.3%,休闲娱乐：,1 9.1%,主要商业部分,业态比例布局,项目分析,金桥国际商业广场,业态比例说明,：,金桥国际广场除主力零售业态外，设置较多的餐饮和生活配套业态，特别是,银行、便利店、教育、药店等生活服务类店铺，占到店铺数量的,9.66%,，凸显出对周边社区的服务功能。,项目分析,金桥国际商业广场,现代裙楼,商业外立面展示效果好，外立面广告位突出，利用外露台作为商业拓展空间。,项目分析,金桥国际商业广场,中心广场小品打造风格突出，广场呈一字形延展开来,项目分析,金桥国际商业广场,室外利用灯光效果、墙体装饰和不同色彩烘托不同场景商业氛围,项目分析,金桥国际商业广场,金桥国际商业广场是大宁国际的升级版，在原有的基础进行了改良，包括广场面积的增加、楼宇之间的连廊美化、小品设计的增加以及立体绿化的增加，使得金桥国际更具动态感。不足之处是由于地块不规则，导致独栋楼宇之间仍没有很好进行连通，在一定程度上影响了人流导向和商业氛围。,项目分析,金桥国际商业广场,金桥国际为社区型购物中心，其在目标消费者选择、商业定位、主力店选择及其分布、业态配比、特色商家、建筑规划等方面具有借鉴意义！核心商圈均为,公里的家庭消费为主。突出了社区、生活、参与性。,在建筑形态上，金桥设计理念是呈阶梯式升级过程，社区,MALL,为开放式商业街区模式，建立了国内街区式社区商业的模板。,在业态布局上，项目的零售业态比例均在,50%,以上，仍占主导地位，餐饮其次，占比在,30%,左右，最后是娱乐和其它配套业态。,调研总结,分析总结,总体规划科学：地块形状本身不规整，但通过规划设计扬长避短，最大限度的发掘商业价值。,开发理念务实：不盲目追求形象，采用更经济性价比更高的做法，节省投资成本。,人流引导巧妙：采用露台、连廊、室外扶梯、室内中庭等多种手段，引导人流。,人性化尺度空间：在各种庭院、扶梯和楼梯的空间尺度上恰到好处，营造出舒适的感官体验。,注重完善细节：从规划设计到经营管理，处处都表现出追求细致的特点，提升经营水平，提高物业商业价值。,业态布局灵活多样：根据不同楼栋的不同特点灵活布局，对业态类型不做任何限制，追求创新业态，提高对消费者的吸引力。,提升商业艺术追求：通过商业艺术的布置利用，体现人文效应，极大提高商业档次和附加值。,调研总结,借鉴意义,需要注意的问题,所处城市：三个社区,MALL,都位于国内一线城市上海，无论是居民消费习惯还是商品业态种类，都属于全国领先水平。因此需根据实地地块的环境考虑，在后期进行自我改良。,规划设计：街区广场巧妙的空间与人流设计，需要设计师对商业的深入理解、对空间尺度的精准把握，才能通过各种细节组合成科学流畅的商业动线。,经营状况：目前金桥国际广场的经营状况较为理想，但相对来说，楼层较高的业态仍然有部分人气较为冷淡。,管理水平：如何通过后期经营提升物业价值，是对经营管理公司的极大考验，尤其是开放式街区的经营管理。,调研总结,需注意问题,THE END,