《房地产估价》房地产估价 收益法及其运用

,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,房地产估价课件,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,第7章 收益法及其运用,7-1 收益法概述,7-1 收益法概述,一、收益法的含义,收益法:,是预测估价对象的未来收益,将其转换为价值,以此求取估价对象的客观合理价格或价值的方法,收益法本质：,是以房地产的预期收益为导向来求取房地产的价值。,通常把收益法测算出的价值简称为,收益价值,根据未来收益转换为价值方式不同，分为：,直接资本化法:,是预测估价对象未来第一年的某种收益,将其除以适当的资本化率或者乘以适当的收益乘数来求取估价对象价值的方法.其中,将未来第一年的某种收益乘以适当的收益乘数来求取估价对象价值的方法,称为收益乘数法,报酬资本化法:,是一种现金流量折现法,即房地的价值等于其未来各期净收益的现值之和,7-1 收益法概述,二、收益法的理论依据,收益法是以预期原理为基础的,即未来收益权利的现在价值,房地产当前的价值,通常不是基于其历史价格、开发建设已花费的成本或者过去的房地产市场状况,而是基于房地产市场参与者对房地产未来所能带来的收益的预期。,7-1 收益法概述,三、收益法适用的估价对象,适用:,有经济收益或有潜在经济收益的房地产,例如：住宅(特别是公寓)、写字楼、旅馆、商店、餐馆、游乐场、影剧院、停车场、汽车加油站、标准厂房(用于出租的)、仓库(用于出租的)、农地等。,不适用:,行政办公楼.学校.公园等公用.公益性房地产,具备条件:,房地产未来的收益和风险都能够较准确地量化(或预测).,对未来预期是基于过去经验和对现实认识作出的,必须以广泛.深入的市场调查和分析为基础。,7-1 收益法概述,四、收益法的优点与不足,1.收益法的优点,应用范围较广,符合购买者的投资宗旨,2.收益法的不足,纯收益及资本化率的确定相当困难,仅仅根据预期的纯收益确定价格,难免脱离实际,适用范围仍有一定的局限性,7-1 收益法概述,五、收益法的操作步骤,直接资本化法3个步骤：,求取未来第一年的某种收益,求取资本化率或收益乘数,选用恰当的直接资本化法公式计算收益价格,报酬资本化法4个步骤：,确定未来收益期限；,求取未来净收益；,求取报酬率；,选用恰当的报酬资本化法公式计算收益价格。,7-2 报酬资本化法的公式,7-2 报酬资本化法的公式,一、报酬资本化法最一般的公式,实际估价中,报酬率长期不变，则,7-2 报酬资本化法的公式,具体情况分析应用：,1.,净收益每年不变的公式,2.,净收益在前若干年有变化的公式,3.,净收益按一定数额递增的公式,4,.,净收益按一定数额递减的公式,5.,净收益按一定比率递增的公式,6.,净收益按一定比率递减的公式,7.,预知未来若干年后的价格的公式,7-2 报酬资本化法的公式,二、净收益每年不变的公式,净收益每年不变的两种情况：,一是收益期限为有限年,二是收益期限为无限年,7-2 报酬资本化法的公式,(一)收益期限为有限年的公式,设,净收益每年不变为A;,报酬率为Y且不等于零;,收益期限为有限年n,7-2 报酬资本化法的公式,(二)收益期限为无限年的公式,设,净收益每年不变为A；,报酬率为Y,且大于零；,收益期限为无限年。,7-2 报酬资本化法的公式,(三)净收益每年不变的公式运用,直接用于测算价格,不同土地使用期限、收益期限的房地产价格之间的换算,比较不同期限房地产价格的高低,市场法中因期限不同特别是土地使用期限不同进行的价格调整,(三)净收益每年不变的公式运用,1.直接用于测算价格,【例题】某宗房地产是在有偿出让的土地上开发建设的,当时获得的土地使用期限为50年,不可续期,至今已使用了6年;预计该宗房地产正常情况下每年的净收益8万元;该类房地产的报酬率为.请计算该宗房地产的收益价格。,【解】,该宗房地产的收益价格,2011年房地产估价师考题,某旧商业综合楼，装修改造完成后租期尚有5年，承租人有两种装修改造方案：一是重新装修但不改变用途，装修费为180万元，每年净收益比装修前增加50万元；二是重新装修且改变用途，装修费为300万元，每年净收益比装修前增加80万元。假定报酬率为10，则承租人应选择哪一个方案。( ),解：,第一方案,练习,已知某宗房地产土地使用权出让年限50年，已经使用5年，预计未来每年正常情况下可以获得净收益15万元，预期报酬率为10%，则该宗房地产的收益价格为,（ ）,万元。,解：,7-2 报酬资本化法的公式,2.不同土地使用期限.收益期限房地产价格之间换算,举例,【例题】已知某宗收益性房地产40年收益权利的价格为2500元/m2，报酬率为10。请计算该宗房地产30年收益权利的价格。,【解】,该宗房地产30年收益权利的价格：,2.不同土地使用期限.收益期限房地产价格之间换算,当Vn与VN对应的报酬率不相同时，假如Vn对应的报酬率为Yn，VN对应的报酬率为YN，则：,举例,【例题】已知某宗收益性房地产30年建设用地使用权、报酬率为10的价格为3000元m2。请计算该宗房地产50年建设用地使用权、报酬率为8的价格。,【解】,该宗房地产50年建设用地使用权下的价格：,7-2 报酬资本化法的公式,3.比较不同期限房地产价格的高低,要比较两宗类似房地产价格的高低，如果该两宗房地产的土地使用期限或收益期限不同，就需要将它们先转换成相同期限下的价格。,基本公式：,年期,修正系数：,3.比较不同期限房地产价格的高低,【例题】有甲、乙两宗房地产,甲房地产的收益期限为50年,单价2000元/m2,乙房地产的收益期限为30年,单价l800元/m2。假设报酬率均为6，请比较该两宗房地产价格的高低。,【解】,转换为相同期限（无限年）下的价格：,4.市场法中因期限不同进行的价格调整,在市场法中，可比实例房地产的土地使用期限、收益期限等可能与估价对象房地产的土地使用期限、收益期限等不同，需要对可比实例价格进行调整，使其成为与估价对象相同的土地使用期限、收益期限等下的价格。,若已知V,，求,V70、V50,若已知V50,，求,V，V40,4.市场法中因期限不同进行的价格调整,【例题】某宗5年前通过出让方式取得的50年使用期限的工业用地,所处地段的基准地价目前为1200元m2.该基准地价在评估时设定使用期限为法定最高年限,现行土地报酬率为10,假设除了使用期限不同之外,该宗工业用地的其他状况与评估基准地价时设定的状况相同,请通过基准地价求取该宗工业用地目前的价格,【解】,原50年使用期限减去已使用5年的基准地价,7-2 报酬资本化法的公式,三、净收益在前若干年有变化的公式,1.收益期限为有限年的公式,2.收益期限为无限年的公式,三、净收益在前若干年有变化的公式,1.收益期限为有限年的公式,设,净收益在未来t年(含第t年)有变化,分别为A1,A2,At,在第t年以后无变化为A;,报酬率为Y,且不等于零;,收益期限为有限年n。,7-2 报酬资本化法的公式,2.收益期限为无限年的公式,净收益在未来t年(含第t年)有变化,分别为A1,A2,At,在第t年以后无变化为A;,报酬率为Y,且大于零;,收益期限为无限年。,举例,【例题】某宗房地产的收益期限为38年，通过预测得到其未来5年的净收益分别为20万元、22万元、25万元、28万元、30万元，从未来第6年到第38年每年的净收益将稳定在35万元左右，该类房地产的报酬率为10。请计算该宗房地产的收益价格。,【解】,该宗房地产的收益价格：,2007年房地产估价师考题,某宗房地产是于3年前通过出让方式取得,当时获得的土地使用期限为50年并约定不可续期，判定其未来每年的净收益基本稳定。,预计该宗房地产在正常情况下未来4年的净收益分别为31万元.29万元万元和万元,报酬率为8%.用未来数据资本化公式法计算该宗房地产的收益价格为（ ）万元,答案：D,7-2 报酬资本化法的公式,四、净收益按一定数额递增的公式,净收益按一定数额递增的公式具体有两种情况：,一是收益期限为有限年,二是收益期限为无限年,四、净收益按一定数额递增的公式,1.收益期限为有限年的公式,净收益未来第1年为A,此后按数额b逐年递增;,报酬率为Y,不等于零;,收益期限为有限年n,举例,例题，某房地产2010年的纯收益为500万元，预计以后每年按照25万元速度递增，房地产剩余使用寿命35年，房地产的报酬率为10%，则该房地产的价值为,（ ）,万元。,解：,7-2 报酬资本化法的公式,2.收益期限为无限年的公式,净收益未来第1年为A,此后按数额b逐年递增；,报酬率大于零为Y；,收益期限为无限年。,举例,【例题】预计某宗房地产未来第一年的净收益为16万元，此后每年的净收益会在上一年的基础上增加2万元，收益期限可视为无限年，该类房地产的报酬率为9。请计算该宗房地产的收益价格。,【解】,该宗房地产的收益价格：,7-2 报酬资本化法的公式,五、净收益按一定数额递减的公式,（仅有限年）,净收益未来第1年为A,此后按数额b逐年递减;,报酬率为Y,且不等于零;,收益期限为有限年n,且,举例,【例题】预计某宗房地产未来第一年的净收益为25万元,此后每年的净收益会在上一年的基础上减少2万元.请计算该宗房地产的合理经营期限及合理经营期限结束前后整数年份假定经营情况下的净收益;如果报酬率为6,请计算该宗房地产的收益价格。,【解】,该宗房地产的合理经营期限：,n=252+1=13.5(年),2010年房地产估价师考题,某宗商用房地产于30年前建成，预计建筑物剩余自然寿命为20年，房地产未来第一年的净收益为28万元，此后每年的净收益会在上一年的基础上减少2万元，报酬率为8，则( ),。,A该房地产的收益价格为万元,B该房地产的收益价格为万元,C以第一年净收益为依据采用净收益乘数法估算收益价格,净收益乘数为,D该房地产的合理经营期限为15年,E该房地产的合理经营期限为20年,BCD,2010年房地产估价师考题（续）,解,：,该宗房地产的合理经营期限为n,令A-(n-1)b=0，则28-(n-1)2=0，n=15年,该宗房地产的收益价格：,净收益乘数,=收益价格/第1年净收益,7-2 报酬资本化法的公式,六、净收益按一定比率递增的公式,净收益按一定比率递增的公式分两种情况：,一是收益期限为有限年,二是收益期限为无限年,7-2 报酬资本化法的公式,六、净收益按一定比率递增的公式,1.收益期限为有限年的公式,净收益未来第1年为A,此后按比率g逐年递增;,净收益逐年递增的比率g不等于报酬率Y当g=Y, ;,收益期限为有限年n。,举例,【例题】某宗房地产是在政府有偿出让的土地上建造的,土地使用权剩余年限为48年;预计该房地产未来第一年的净收益为16万元,此后每年的净收益会在上一年的基础上增长2;该类房地产的报酬率为9。请计算该宗房地产的收益价格。,【解】,该宗房地产的收益价格：,7-2 报酬资本化法的公式,2.收益期限为无限年的公式,净收益未来第1年为A,此后按比率g逐年递增;,报酬率Y大于净收益逐年递增的比率g;,收益期限为无限年,7-2 报酬资本化法的公式,七、净收益按一定比率递减的公式,1.收益期限为有限年的公式,净收益未来第1年为A,此后按比率g逐年递减;,报酬率为Y,Y不等于零;,收益期限为有限年n,7-2 报酬资本化法的公式,2.收益期限为无限年的公式,净收益未来第1年为A，此后按比率g逐年递减；,报酬率为Y，Y大于零；,收益期限为无限年n。,7-2 报酬资本化法的公式,假设,有效毛收入I按比率g1逐年递增,运营费用E按比率gE逐年递增;,g1或gE不等于报酬率Y;,收益期限为有限年n,且满足,举例,【例题】预计某宗房地产未来每年的有效毛收入不变,为16万元,运营费用第一年为8万元，此后每年会在上一年的基础上增长2,该类房地产的报酬率为10。请计算该宗房地产的收益价格。,【解】,计算其合理经营期限n：,I-E(1+gE)n-1=0 16-8(1+2)n-1=0 n=36(年),该宗房地产的收益价格：,7-2 报酬资本化法的公式,八、预知未来若干年后的价格的公式,假设,已知房地产未来t年期间的净收益为A1,A2,At,已知房地产在未来第t年末的价格为Vt;,期间收益和期末转售收益具有相同的报酬率Y,7-2 报酬资本化法的公式,如果净收益每年不变为A,则公式变为：,举例,【例题】某宗房地产现行价格为2000元/m2,年净收益为200元/m2,报酬率为10%.现获知该地区将兴建一座大型现代化火车站,该火车站将在6年后建成投入使用,到那时该地区将达到该城市现有火车站地区的繁华程度.在该城市现有火车站地区,同类房地产的价格为5000元/m2.据此预计新火车站建成投入使用后,新火车站地区该类房地产的价格将达到5000 元/m2.请计算获知兴建火车站后该宗房地产的价格。,【解】,兴建火车站后该宗房地产的价格：,2011年房地产估价师考题,某写字楼持有5年后出售，持有期内年均有效毛收入为400万元，运营费用率为30%，预计5年后出售时总价为6000万元，销售税费为售价的6%，无风险报酬率为6%，风险报酬率为无风险报酬率的25%。该写字楼目前的价格为（ ）万元.,A.5061.44 B.5546.94 C.5562.96,D,解：,报酬率=6(1+25,答案：A,7-2 报酬资本化法的公式,如果难以预测未来的价格,能预测未来价格相对于当前价格的变化率(即相对价值变动),设增值率为,即Vt=V(1+),则公式变为：,7-2 报酬资本化法的公式,如果预测的是未来价格每年的上涨率为g,即,则公式变为：,7-2 报酬资本化法的公式,净收益按一定的数额,b递增,则公式为：,净收益按一定的数额,b递减,则公式为：,净收益按一定的,比率g递减,则公式为：,净收益按一定的,比率g递增,则公式为：,举例,【例题】某宗收益性房地产，预测其未来第一年的净收益为24000元,未来5年的净收益每年增加1000元,价格每年上涨3,报酬率为.请求取该宗房地产当前的价格。,【解】,该宗房地产当前的价格：,已知:A=24000(元) b=1000(元) t=5(年),Vt=V(1+3)5(元) Y=9.5,7-3 收益期限的确定,7-3 收益期限的确定,收益期限,是指预计在正常和运营状况下估价对象未来可获取收益的时间,其起点是估价时点,终点是未来不能获取收益之日,收益期限应根据建筑物剩余经济寿命、建设用地使用权剩余期限等来确定。,建筑物剩余经济寿命,是自估价时点起至建筑物经济寿命结束的时间。,建设用地使用权剩余期限,是自估价时点起至土地使用期限结束的时间。,两者同时结束；,建筑物剩余经济寿命早于建设用地使用权剩余期限结束；,建筑物剩余经济寿命晚于建设用地使用权剩余期限结束。,7-3 收益期限的确定,例如，,某宗收益性房地产的建筑物剩余经济寿命为30年，建设用地使用权剩余期限为40年，求取该房地产现在的价值时，可先求取该房地产30年收益期限的价值，然后加上30年后的10年使用期限建设用地使用权在现在的价值。该30年后的10年使用期限建设用地使用权在现在的价值，等于现在40年使用期限的建设用地使用权价值减去现在30年使用期限的建设用地使用权价值。,7-4 净收益的求取,7-4 净收益的求取,运用报酬资本化法估价，需要预测估价对象的未来净收益。,在实际估价中，需针对不同的估价对象，测算途径可分为两种：,基于租赁收入：,普通住宅、高档公寓、写字楼、商铺、停车场、标准厂房、仓库等类房地产；,基于营业收入：,旅馆、影剧院、娱乐中心、汽车加油站等类房地产。,测算出的价值对净收益很敏感。,7-4 净收益的求取,一、净收益测算的基本原理,1.基于租赁收入测算净收益的基本原理,净收益=潜在毛租金收入-空置和收租损失+其他收入,-运营费用,=有效毛收入-运营费用,7-4 净收益的求取,1.净收益,是净运营收益的简称,是从有效毛收入中扣除运营费用以后得到的归因于房地产的收入。,2.潜在毛收入,是房地产在充分利用、没有空置下所能获得的归因于房地产的总收入;潜在毛租金收入等于全部可出租面积与最可能的租金水平的乘积。,3.其他收入,是租赁保证金或押金的利息收入，以及例如写字楼中设置的自动售货机、投币 等获得的收入。,7-4 净收益的求取,4.空置和收租损失,空置的面积没有收入.收租损失是指租出的面积因拖欠租金,包括延迟支付租金.少付租金或者不付租金所造成收入损失,空置和收租损失通常是按照潜在毛收入一定比例来估算。,5.有效毛收入,是从潜在毛收人中扣除空置和收租损失以后得到的归因于房地产的收入。,6.运营费用,是维持房地产正常使用或营业的必要费用,包括房地产税.保险费.人员工资及办公费用.保持房地产正常运转的成本,为承租人提供服务的费用(如清洁、保安)等。,7-4 净收益的求取,2.基于营业收入测算净收益的基本原理,以营业方式获取收益,其业主与经营者是合二为一的,净收益测算有两个方面特点：,潜在毛收入或有效毛收入变成了经营收入,要扣除归属于其他资本或经营的收益，例如商业、餐饮、工业、农业等经营者的正常利润。,例如,某餐馆正常经营的收入为100万元,费用为36万元,经营者利润为24万元,则基于营业收入测算的房地产净收益为100-36-24=40(万元)。,7-4 净收益的求取,二、不同收益类型房地产净收益的求取,净收益因估价对象的收益类型不同而不同,可分为：,出租的房地产；,自营的房地产；,自用或尚未使用的房地产；,混合收益的房地产。,二、不同收益类型房地产净收益,(1)出租房地产净收益的求取,出租的房地产净收益,=租赁收入-出租人负担费用,租赁收入：租金收入和租赁保证金或押金的利息收入等,出租人负担费用：维修费、管理费、投资利息、保险费、房地产税、租赁费用、租赁税费和利润,P240住宅为例,二、不同收益类型房地产净收益,自营的房地产净收益的求取,自营商业房地产净收益,=商品销售收入,-商品销售成本,-经营费用,-商品销售税金及附加,-管理费用,-财务费用,-商业利润,二、不同收益类型房地产净收益,自用或空置的房地产净收益的求取,自用或空置房地产的净收益,=通过类似房地产的净收益直接比较得出,二、不同收益类型房地产净收益,混合收益的房地产净收益的求取,混合收益的房地产净收益,=各种类型总收入-各种类型总费用,例如,宾馆：,客房、会议室、餐厅、商场、商务中心、娱乐中心等,7-4 净收益的求取,三、求取净收益应注意的问题,1.有形收益和无形收益,有形收益是由房地产带来的直接货币收益。,无形收益是指房地产带来的间接利益,例如安全感、自豪感、提高声誉和信用、增强融资能力等。,在求取净收益时不仅要包括有形收益,还要考虑各种无形收益.注意有些无形收益可能考虑在报酬率中,因此要与报酬率衔接起来,不能有重复。,7-4 净收益的求取,2.实际收益和客观收益,实际收益:,是在当前经营管理状况下实际取得的收益,一般不能直接用于估价.具体经营管理者的能力等对实际收益影响很大,如果将实际收益进行资本化,就会得到不切实际的结果。,客观收益:,是排除实际收益中属于特殊的、偶然的因素后能够获得的一般正常收益,通常只有这种收益才可以作为估价的依据。,估价中,潜在毛收入、有效毛收入、运营费用或者净收益,除了有租约限制的以外,一般应采用正常客观的数据。,举例,【例题】某商店土地使用期限为40年,自2008年10月1日起算.该商店共有两层,每层可出租面积各为200m2.一层于2009年10月1日租出,租赁期限为5年,可出租面积的月租金为180元/m2,且每年不变;二层现暂空置.附近类似商场一、二层可出租面积正常月租金分别为200元/m2和120元/m2,运营费用率为25.该类房地产的出租率为100,报酬率为9,请计算该商场2012年10月1日带租约出售时的正常价格。,举例(续),【解】,(1)商店一层价格的测算：,租赁期限内,年净收益=200180(1-25%)12=32.40(万元),租赁期限外,年净收益=200200(1-25%)12=36.00(万元),(2)商店二层价格的测算：,年净收益=200120(1-25)12=21.60(万元),该商店正常价格=商店1层价格+商店2层价格,=375.69+229.21=604.90(万元),2008年房地产估价师考题,例题,某公司5年前与一办公楼所有权人签订了租赁合同,租用其中1000m2的面积,约定租赁期限为20年.第一年租金为24万,以后每年租金在上一年的基础上增加1万元,从第8年开始,租金保持固定不变.现市场上类似办公楼的月租金为30元/m2,设折现率为10.请计算目前该,承租人权益价值,.,解,:,承租人权益价值,=无租约限制下价值-有租约限制下价值,承租人权益价值,=万元,7-4 净收益的求取,3.乐观估计、保守估计和最可能估计,求取净收益实际上是对未来的净收益作出预测。预测面临不确定性,会有,三种状态,一是乐观估计,二是保守或称悲观估计,三是最可能估计。,在实际估价中,不仅客观上可能存在着三种估计,可能会为故意高估估价对象价值而对净收益作出过高的估计,或者为故意低估估价对象价值而对净收益作出过低的估计。,为避免出现低估或高估,要求估价师同时给出净收益三种估计值:较乐观估计值、较保守估计值、最可能估计值,除了评估房地产抵押价值应遵循谨慎原则而应选用较保守的估计值外,其他目的的估价都应选用最可能的估计值。,2009年房地产估价师考题,例题，就收益性而言，为合理选用或确定其净收益并客观评估其价值，往往要求房地产估价师对其净收益同时给出( )。,A较乐观的估计值 B较保守的估计值,C过高的估计值 D过低的估计值,E可能的估计值,【答案】ABE,本题考核的是净收益测算应注意的问题,7-5 报酬率的求取,7-5 报酬率的求取,一、报酬率的实质,报酬率也称为回报率、收益率,是一种折现率,是与利率、内部收益率同性质的比率,即投资回报与所投入资本的比率。,投资回报是指所投入资本全部收回以后的额外所得,即报酬.,7-5 报酬率的求取,投资既要获取收益,又要承担风险,由于不确定性的存在,投资收益的实际结果偏离预期结果造成损失的可能性.即投资的结果可能盈利较多,也可能盈利较少,甚至可能亏损.以最小的风险获取最大的收益,是所有投资者的愿望。,投资遵循收益与风险相匹配原则,报酬率与投资风险正相关,风险大的投资,其报酬率也高,反之则低。,7-5 报酬率的求取,二、报酬率的求取方法,1.累加法,是将报酬率视为包含无风险报酬率和风险报酬率两大部分，然后分别求出每一部分，再将它们相加得到报酬率的方法。,无风险报酬率也称为安全利率，是无风险投资的报酬率，是资金的机会成本。,风险报酬率是指承担额外的风险所要求的补偿，即超过无风险报酬率以上部分的报酬率，,1.累加法,报酬率,=无风险报酬率+投资风险补偿率+管理负担补偿率+缺乏流动性补偿率-投资带来的优惠率,7-5 报酬率的求取,2.市场提取法,是利用与估价对象房地产具有类似收益特征的可比实例房地产的价格、净收益等资料，选用相应的报酬资本化法公式,，,反求出报酬率的方法。,7-5 报酬率的求取,3.投资报酬率排序插入法,7-6 直接资本化法,7-6 直接资本化法,一、直接资本化法概述,(一)直接资本化法的含义及基本公式,将估价对象未来第一年的某种收益除以适当资本化率或者乘以适当收益乘数来求取估价对象价值的方法.,V,房地产价值,NOI,房地产未来第一年的净收益,R,资本化率,7-6 直接资本化法,(二)几种收益乘数法,1.毛租金乘数法,毛租金乘数法是将估价对象未来第一年或某一个月的毛租金乘以相应的毛租金乘数来求取估价对象价值的方法，即：,其中：,7-6 直接资本化法,2.潜在毛收入乘数法,潜在毛收入乘数法是将估价对象第一年的潜在毛收入(PGI乘以潜在毛收入乘数(PGIM)来求取估价对象价值的方法。,即：,其中：,7-6 直接资本化法,3.有效毛收入乘数法,有效毛收入乘数法是将估价对象第一年的有效毛收入(EGI)乘以有效毛收入乘数(EGIM)来求取估价对象价值的方法,即：,其中：,7-6 直接资本化法,二、资本化率和收益乘数的求取方法,净收益率与有效毛收入乘数之比求取资本化率：,因为,所以,NIR,净收益率;,EGIM,有效毛收入成数,分子和分母同时除以有效毛收入(EGI),7-6 直接资本化法,三、资本化率与报酬率的区别,相同：,资本化率(R)和报酬率(Y)都是将房地产的预期收益转换为价值的比率,区别：,资本化率,是在直接资本化法中采用的,一步将房地产的预期收益转换为价值的比率,报酬率,是在报酬资本化法中采用的,通过折现的方式将房地产的预期收益转换为价值的比率,7-6 直接资本化法,报酬资本化公式1：,净收益每年不变且收益期限为无限年的情况下,报酬资本化法的公式：,资本化率正好等于报酬率，即：R=Y;,7-6 直接资本化法,报酬资本化公式2：,净收益每年不变但收益期限为有限年的情况下,报酬资本化法的公式：,资本化率不等于报酬率.与报酬率的关系为,7-6 直接资本化法,报酬资本化公式3：,净收益按一定比率g递增且收益期限为无限年的情况下,报酬资本化法的公式为：,资本化率与报酬率的关系为：R=Y-g,7-6 直接资本化法,报酬资本化公式4：,预知未来若干年后的价格相对变动的情况下，报酬资本化法的公式为：,资本化率与报酬率的关系为：,【例题】,某宗房地产的未来净收益流见表，假定报酬率为10，请求取其资本化率。,【解】,该宗房地产价值为其未来各年净收益的现值之和,7-8 收益法总结和运用举例,7-8收益法总结和运用举例,一、收益法总结,1.估价中的公式转换,7-8收益法总结和运用举例,2.净收益与资本化率的匹配,2.净收益与资本化率的匹配（续）,收益法估价测算汇总表见表7-6,见教材P265,7-8收益法总结和运用举例,二、收益法运用举例,【例题1】某旅馆共有300张床位,平均每张床位每天向客人实收50元,年平均空房率30,平均每月运营费用14万元.据调查,当地同档次旅馆一般床价为每床每天45元,年平均空房率20,正常营业每月总费用平均占每月总收入30;该类房地产资本化率10.请选用所给资料测算该旅馆价值。,【解】,注意区分实际收益与客观收益,除有租约限制以外,应采用客观收益,年有效毛收入,=30045365(1-20)=394.20(万元),年运营费用,=394.230=118.26(万元),年净收益,=394.2-118.26=275.94(万元),旅馆价值,=275.9410=2759.4(万元),举例,【例题2】6年前，甲提供一宗面积为1000m2、使用期限为50年的土地，乙出资300万元人民币，合作建设一幢建筑面积为3000m2的钢筋混凝土结构办公楼。房屋建设期为2年,建成后,其中1000m2建筑面积归甲所有2000m2建筑面积由乙使用20年,期满后无偿归甲所有。,现今,乙有意将其现在使用的房地产使用期满后的剩余年限购买下来,甲也乐意出售.但双方对价格把握不准并有争议,协商请一家房地产估价机构进行估价。,举例(续1),【解】,估价对象是未来16年后(乙整个使用期限为20年,扣除已使用4年,剩余使用期限为16年)的28年土地使用权(土地使用期限50年，扣除乙的使用期限20年和建设期2年,剩余28年)和房屋所有权在今天价值。,方法一：,先求取未来44年的净收益的现值之和及未来16年的净收益的现值之和,然后两者相减即可,方法二：,直接求取未来16年后的28年的净收益的现值之和。,举例(续2),估价前准备,据调查得知,现时与该办公楼相类似的写字楼每平方米建筑面积的月租金平均为80元,估价人员分析预测,其未来月租金稳定在80元,出租率为85，年运营费用约占年租赁有效毛收入的35,报酬率为10。,建筑物经济寿命为60年,估价时点以后的建筑物剩余经济寿命为60-4=56(年),建筑物经济寿命晚于土地使用期限结束,收益期限以土地使用权剩余年限确定,估价时点以后土地使用权剩余年限为50-6=44(年)。,举例(续3),(1),未来44年的净收益的现值之和,年净收益=80200085(1-35万元,(2),未来16年的净收益的现值之和,(3),未来16年后28年土地使用权和房屋所有权在今天价值,V28=V44-V16=1044.79-829.94=214.85(万元),2010年房地产估价师考题,例题3，某宗出租的房地产，建筑面积为40000m2，容积率为4，土地使用期限为40年，自2005年10月1日起计算，约定不可续期。,建筑物为钢筋混凝土结构,于2007年10月1日建成可供出租面积占总建筑面积的70.根据市场调查知,2010年10月1日该类房地产的租金为每月40元/m2,年平均空置率为20,平均每月除税费外的运营费用为30万元,出租人承担的税费约占租金收入的8,该房地产现时土地单价为2100元m2,土地报酬率为8,建筑物报酬率为10。,请计算该房地产在2010年10月1日的价值。,解：,解：,(1)总有效毛收入,A=400000.7(1-20)x4012,万元,(2)总运营费用C,=3012+1075.28万元,(3)年净收益a,万元,(4)土地总价L,=4000042100=2100万元,(5)年土地净收益aL=21008%1-1/(1+8)40-5,万元,(6)年建筑物净收益aB,=a-aL万元,(7)建筑物总价=448.99101-1/(1+10)40-5,万元,(8)房地产价值V,万元,2.市场提取法,报酬率,