不动产登记暂行条例的理解与适用0427

单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,程 啸,（法学博士、清华大学法学院副教授）,不动产登记暂行条例的理解与适用,目 录,一、不动产登记概述,二、不动产登记的基本原则,三、不动产登记的客体,四、不动产登记簿册证,五、不动产登记机构及人员,总目录,六、不动产登记的类型,七、不动产登记的程序,八、不动产登记信息共享与保护,九、不动产登记资料的利用,十、不动产登记的法律责任,一、不动产登记概述,（一）不动产登记的涵义,不动产登记暂行条例,第,2,条第,1,款,:,“,本条例所称不动产登记，是指不动产登记机构依法将不动产权利归属和其他法定事项记载于不动产登记簿的行为。,”,申言之，不动产登记是不动产登记机构依当事人的申请、有关国家机关的嘱托或依法定职权，将不动产的自然状况、权利状况及其他依法应当登记的事项记载于不动产登记簿加以公示的活动。,一、不动产登记概述,1,、参与登记活动的主体包括不动产登记机构、当事人、嘱托机关。,2,、不动产登记是将不动产的自然状况、权利状况及其他应当登记的事项记载于不动产登记簿。,一、不动产登记概述,（二）不动产登记制度的功能,A.,基本功能,1,、提高交易效率、维护交易安全,2,、保护不动产权利人的权利,B.,派生功能,1,、有利于国家对不动产市场进行宏观调控；,2,、有利于征收赋税和反腐。,一、不动产登记概述,不动产登记暂行条例,第,1,条规定：“为整合不动产登记职责，规范登记行为，,方便群众申请登记，保护权利人合法权益,，根据,中华人民共和国物权法,等法律，制定本条例。”,1,、,建立和实施不动产统一登记制度是一项重大的改革任务和系统工程，权界清晰、分工合理、权责一致、运转高效、法治,一、不动产登记概述,保障、方,便企业和群众的不动产登记体系，对于,保障不动产交易安全，保护不动产权利人的合法财产权，夯实社会主义市场经济基础,具有重要作用。,2,、统一的不动产登记制度可以为建立健全社会诚信体系和国家自然资源资产管理体制创造条件，为提高国家治理体系和治理能力现代化提供基础支撑。,一、不动产登记概述,（三）不动产登记法的含义与类型,1,、不动产登记法，是调整不动产登记的范围与效力，登记机关的设置与管辖，登记簿与权属证书、登记程序等的法律规范的总称。,狭义的不动产登记法，仅指,不动产登记程序法,。,广义的不动产登记法，既包括不动产登记程序法，还包括,不动产登记实体法,。,一、不动产登记概述,2,、不动产登记程序法，是指规范不动产登记簿之设置及登记程序的法律规范。,不动产登记程序法关注的问题是：何种情形下、在符合哪些条件时，登记机构应当如何进行登记。,不动产登记暂行条例,及,不动产登记暂行条例实施细则,是不动产登记程序法。,一、不动产登记概述,除了条例和实施细则，不动产登记程序法还分散在各种法律法规规章和司法解释中。,（,1,）法律，如,物权法,、,土地管理法,、,城市房地产管理法,、,森林法,、,草原法,、,农村土地承包法,。,（,2,）部门规章，如,土地登记办法,、,房屋登记办法,、,海域使用权登记办法,。,一、不动产登记概述,（,3,）地方性法规：如,上海市房地产登记条,例,、,银川市房屋登记条例,、,济南市房屋登记条例,。,（,4,）地方政府规章，如,河北省土地登记办法,、,广西壮族自治区土地登记办法,、,深圳市房地产登记若干规定（试行）,、,深圳市海上构筑物登记暂行办法,。,一、不动产登记概述,现在存在的问题有二,：,（,1,）,法律中关于不动产分散登记的规定并未立改废；,（,2,）各个部委关于不动产登记的部门规章如何废除？,3,、不动产登记实体法，是指规范不动产物权变动的法律效力等实体法要件的法律规范。,一、不动产登记概述,不动产登记实体法要解决的问题是：如果要使一项不动产物权变动生效的话，必须具备哪些条件。,我国不动产登记实体法主要在,物权法,、,民法通则,、,担保法,、,合同法,等民事法律中。,二、不动产登记的基本原则,（一）依申请原则,依申请登记原则，是指除非法律、行政法规另有规定，否则不动产登记应依当事人之申请进行。当事人不申请，登记机构不得主动进行登记或强制当事人登记。当事人的申请决定了不动产登记的范围；登记完成之前，申请人可以撤回申请。,二、不动产登记的基本原则,不动产登记暂行条例,第,15,条第,2,款：“不动产登记机构将申请登记事项记载于不动产登记簿前，申请人可以撤回登记申请。”,细则草案,第,2,条规定：“不动产登记应当依照当事人的申请进行，但法律、行政法规另有规定的除外。”,征求意见稿,中删除了该条！,二、不动产登记的基本原则,最新的,细则草案,第,3,条第,1,款规定：“不动产登记应当依照当事人的申请进行，但法律、行政法规另有规定的除外。”,在不动产登记中明确依申请登记的原则，具有重要意义。,条例草案,征求意见时，有人提出要强制登记，显然违反依申请登记的原则。,登记应遵循自愿而非强制的原则。,二、不动产登记的基本原则,（二）连续登记原则,连续登记原则，也称“在先已登记原则”，包括两层含义：,（,1,）未办理不动产所有权首次登记的，不得办理其他登记，法律、行政法规另有规定的除外。,（,2,）因处分不动产权利而申请登记的，被处分的不动产权利应当已经记载于不动产登记,二、不动产登记的基本原则,簿，法律、行政法规另有规定的除外。,登记连续原则对于保证登记的真实性与准确性具有重要的意义。尤其是，在不动产登记实践中，一些法院对没有办理初始登记的不动产（非法建筑）做出权利变动的法律文书，要求登记机构办理登记，明显违反了该原则。,住房和城乡建设部,关于无证房产依据协助执行文书办理产权登记有关问题的函,建法函,2012102,号,浙江省住房和城乡建设厅：,关于无证房产可否依据协助执行文书直接办理产权登记的请示,（浙建房,201172,号）收悉。经商最高人民法院，函复如下：,一、对已办理初始登记的房屋，房屋登记机构应当按照人民法院生效法律文书和协助执行通知书的要求予以办理。,住房和城乡建设部,关于无证房产依据协助执行文书办理产权登记有关问题的函,二、对未办理初始登记的房屋，在完善相关手续后具备初始登记条件的，房屋登记机构应当按照人民法院生效法律文书和协助执行通知书予以登记；不具备初始登记条件的，房屋登记机构应当向人民法院书面说明情况，在人民法院按照法律和有关规定作出处理前，房屋登记机构暂停办理登记。,住房和城乡建设部,关于无证房产依据协助执行文书办理产权登记有关问题的函,三、房屋登记机构依据人民法院协助执行通知书予以登记的，应当在房屋登记簿上记载基于人民法院生效的法律文书予以登记的事实。,最高人民法院关于转发住房和城乡建设部,关于无证房产依据协助执行文书办理产权登记有关问题的函,的通知,法,2012151,号,一、各级人民法院在执行程序中，既要依法履行强制执行职责，又要尊重房屋登记机构依法享有的行政权力；既要保证执行工作的顺利开展，也要防止“违法建筑”等不符合法律、行政法规规定的房屋通过协助执行行为合法化。,最高人民法院关于转发住房和城乡建设部,关于无证房产依据协助执行文书办理产权登记有关问题的函,的通知,二、执行程序中处置未办理初始登记的房屋时，具备初始登记条件的，执行法院处置后可以依法向房屋登记机构发出,协助执行通知书,；暂时不具备初始登记条件的，执行法院处置后可以向房屋登记机构发出,协助执行通知书,，并载明待房屋买受人或承受人完善相关手续具备初始登记条件后，由房屋登记机构按照,协助执行通知书,予以登,最高人民法院关于转发住房和城乡建设部,关于无证房产依据协助执行文书办理产权登记有关问题的函,的通知,记；,不具备初始登记条件的，原则上进行“现状处置”，即处置前披露房屋不具备初始登记条件的现状，买受人或承受人按照房屋的权利现状取得房屋，后续的产权登记事项由买受人或承受人自行负责,。,三、执行法院向房屋登记机构发出,协助执行通知书,，房屋登记机构认为不具备初始登记条件并作出书面说明的，执行法,最高人民法院关于转发住房和城乡建设部,关于无证房产依据协助执行文书办理产权登记有关问题的函,的通知,院应在,30,日内依照法律和有关规定，参照行政规章，对其说明理由进行审查。理由成立的，撤销或变更,协助执行通知书,并书面通知房屋登记机构；理由不成立的，书面通知房屋登记机构限期按,协助执行通知书,办理。,二、不动产登记的基本原则,征求意见稿,第,3,条规定：“未办理不动产首次登记的，不得办理不动产其他类型登记，法律、行政法规另有规定的除外。”,现在的,细则,稿子第,3,条第,3,款规定：“未办理不动产首次登记的，不得办理不动产其他类型登记，法律、行政法规另有规定的除外。”,这个表述并不清楚，值得商榷！,二、不动产登记的基本原则,（三）一体登记原则,1,、一体登记原则，是房地一致原则的深化。,现行法中关于房地一致的法律规定如下：,（,1,）房随地走，地随房走（,物权法,第,146,、,147,条）；,（,2,）房抵地抵，地抵房地（,物权法,第,182,、,183,条、,200,条）。,二、不动产登记的基本原则,2,、一体登记原则的具体内容如下：,（,1,）房屋等建筑物、构筑物所有权和森林、林木等定着物所有权登记应当以土地使用权、海域使用权为基础，并保持权利主体一致，但法律另有规定的除外。,（,2,）办理建设用地使用权、海域使用权转移登记、抵押登记、查封登记的，该土地、海域范围内的房屋等建筑物、构筑物所,二、不动产登记的基本原则,有权应当一并登记；办理房屋等建筑物、构筑物所有权转移登记、抵押登记、查封登记的，该房屋等建筑物、构筑物占用范围内的建设用地使用权、海域使用权应当一并登记。,（,3,）土地或者海域上的房屋等建筑物、构筑物未一并登记的，不动产权利人应当在办理转移登记或者变更登记时一并申请登记。,二、不动产登记的基本原则,征求意见稿,第,4,条规定：“房屋等建筑物、构筑物和森林、林木等定着物应当以土地、海域为基础一体登记。”,三、不动产登记的客体,（一）不动产的涵义,物权法,第,2,条第,2,款：“本法所称物，包括不动产和动产。法律规定权利作为物权客体的，依照其规定。”,担保法,第,92,条第,1,款：“本法所称不动产是指土地以及房屋、林木等地上定着物。”,三、不动产登记的客体,不动产登记暂行条例,第,2,条第,2,款：“本条例所称不动产，是指土地、海域以及房屋、林木等定着物。”具体来说，包括：,1,、土地，包括耕地、园地、林地、草地、荒地、水域、滩涂、建设用地、宅基地、无居民海岛，以及因自然淤积和人工填海、填湖形成的土地等；,三、不动产登记的客体,2,、定着于地表、地上或者地下的房屋等建筑物、构筑物以及特定空间；,3,、海域及海上建筑物、构筑物；,4,、森林和林木；,5,、矿产资源、水资源；,6,、法律、行政法规规定可以登记的其他不动产。,三、不动产登记的客体,（二）不动产单元,不动产登记暂行条例,第,8,条第,1,款：“不动产以,不动产单元,为基本单位进行登记。不动产单元具有惟一编码。”,之所以有“不动产单元”这个概念，是因为,1,、我国不动产登记簿采取的编制方法是物的编成主义。采取物的编成主义就意味着，登,三、不动产登记的客体,记机构应当就每一个不动产，如一宗土地、一个房屋登记基本单元分别设置相应地不动产登记簿簿页，并按照地理位置、宗地号或登记基本单元编号排列组装。,2,、满足物权特定原则的要求。依据,物权法,第,2,条第,3,款，物权是权利人依法对特定的物享有直接支配和排他的权利。原则上，无论何种物权，其客体均须为特定的物。,三、不动产登记的客体,这就是所谓的“,物权特定原则,”。不动产登记实质上就是不动产物权登记，既然登记的主要是不动产上的物权，作为物权客体的不动产（无论是土地还是房屋，抑或海域）都必须是特定的、具有独立使用价值的物。通过不动产单元可以确保只有那些能从法律技术上加以分割，可以被特定化的不动产及其上权利方能被记载入不动产登记簿。,三、不动产登记的客体,具体来说，具备以下三个要件的不动产才满足不动产单元的要求：,（,1,）具有明确清晰的界址或界线；,（,2,）地理空间上的确定性与唯一性；,（,3,）具有独立的使用价值。,不动产单元在统一不动产登记之前，我国在土地登记和房屋登记中就已经在使用不,三、不动产登记的客体,动产登记单元的概念。如,土地登记办法,第,5,条第,1,款：“土地以宗地为单位进行登记。”第,2,款：”宗地是指土地权属界线封闭的地块或者空间。”,房屋登记办法,第,10,条：“房屋应当按照基本单元进行登记。房屋基本单元是指有固定界限、可以独立使用并且有明确、唯一的编号（幢号、室号等）的房屋或者特定空间。国,三、不动产登记的客体,有土地范围内成套住房，以套为基本单元进行登记；非成套住房，以房屋的幢、层、间等有固定界限的部分为基本单元进行登记。集体土地范围内村民住房，以宅基地上独立建筑为基本单元进行登记；在共有宅基地上建造的村民住房，以套、间等有固定界限的部分为基本单元进行登记。非住房以房屋的幢、层、套、间等有固定界限的部分为基本单元进行登记。”,三、不动产登记的客体,征求意见稿,第,7,条规定：“,不动产单元由权属界线固定封闭且具有独立使用价值的空间构成。,不动产单元编码规则由国土资源部制定。,无房屋等建筑物、构筑物以及森林、林木定着物的土地、海域，以土地、海域权属界限封闭的范围为不动产单元。,三、不动产登记的客体,有房屋等建筑物、构筑物以及森林、林木定着物的土地、海域，以该房屋等建筑物、构筑物以及定着物与土地、海域权属界限封闭的范围为不动产单元。,前款所称房屋，包括独立成栋、有固定界限的封闭空间，以及区分幢、层、套、间等可以独立使用、有固定界限的封闭空间。”,三、不动产登记的客体,细则最新稿,第,7,条第,1,款：“,条例,第八条所称不动产单元是指,权属界线固定封闭且具有独立使用价值的空间,。”,第,2,、,3,、,4,款：“无房屋等建筑物、构筑物以及森林、林木定着物的土地、海域，以土地、海域权属界限封闭的范围为不动产单元。有房屋等建筑物、构筑物以及森林、林木定着物的土地、海域，以该房屋等,三、不动产登记的客体,建筑物、构,筑物以及森林、林木定着物与土地、海域权属界限封闭的范围为不动产单元。,前款所称房屋，包括独立成栋、有固定界限的封闭空间，以及区分幢、层、套、间等可以独立使用、有固定界限的封闭空间。,不动产单元编码规则由国土资源部制定。”,三、不动产登记的客体,（三）不动产登记能力,1,、涵义,不动产登记制度旨在维护不动产交易的安全和提高交易效率。因此，在不动产的登记中，最重要的是将不动产权利记载于登记簿。惟其如此，方能维护交易安全和提高交易效率。但是，不动产登记并非是对不动产上的任何权利都加以登记。只有那些对交易具有,三、不动产登记的客体,重大法律意义从而需要公示的权利，才应当在登记簿上加以记载并公示。否则，不仅违背了不动产登记的目的，也加重了登记机构的负担。,由此，就产生了究竟哪些权利可以被记载于不动产登记簿，即哪些权利具有“,登记能力,（,Eintragungsfaehigkeit,）,”的问题。何种权利具有登记能力属于实体法的问题，应由实体法律规范加以解决。,三、不动产登记的客体,2,、现行的不动产物权体系,我国现行法上，不动产及其上的权利类型众多，极为复杂。首先，除了最为常见的土地和建筑物等地上定着物外，我国法上的不动产还包括矿藏、水流、海域、森林、山岭、草原、荒地、滩涂等。其次，在这些不动产上，除了国家所有权和集体所有权，还存在各种用益物权，如土地承包,三、不动产登记的客体,经营权、建设用地使用权、宅基地使用权、地役权、集体土地建设用地使用权、林权、取水权、探矿权、采矿权、养殖权、海域使用权等。这些不动产权利之间的关系错综复杂，混乱不清：,（,1,）许多不动产权利存在重合交叉的地方,其一，林权与土地所有权与的重叠,其二，林权、草原使用权、养殖权与土地,三、不动产登记的客体,承包经营权的重叠,其三，海域使用权与养殖权的重叠,（,2,）同样性质与用途的权利受到的限制大相径庭,其一，国有建设用地使用权与集体建设用地使用权、宅基地使用权的法律地位不平等,其二，家庭承包方式取得的土地承包经营权与通过其他方式取得的土地承包经营权,三、不动产登记的客体,（,3,）有些用益物权缺少明确的规定,物权法,和,农村土地承包法,中规定的土地承包经营权的客体是农村土地，即农民集体所有和国家所有依法由农民集体使用的耕地、林地、草地，以及其他依法用于农业的土地。对于国家所有并由国有农场使用的固有农用地的使用权，没有规定。,三、不动产登记的客体,（,4,）存在一些“同名异质”的不动产权利,其一，通过承包取得土地承包经营权与通过转包取得的土地承包经营权。前者是用益物权，后者是债权。,其二，通过租赁方式取得建设用地使用权与建设用地使用权的租赁。前者是用益物权，后者是债权。,三、不动产登记的客体,3,、现行法的规定,不动产登记暂行条例,第,5,条规定：“下列不动产权利，依照本条例的规定办理登记：,（一）集体土地所有权；,（二）房屋等建筑物、构筑物所有权；,（三）森林、林木所有权,;,（四）耕地、林地、草地等土地承包经营权,三、不动产登记的客体,（五）建设用地使用权；,（六）宅基地使用权；,（七）海域使用权；,（八）地役权；,（九）抵押权；,（十）法律规定需要登记的其他不动产权利。”,四、不动产登记簿册证,（一）不动产登记簿的概念,不动产登记簿，是指由不动产登记机构依法制作的，对某一特定地域辖区内的不动产及其上的权利状况加以记载的具有法律效力的官方记录。,不动产登记簿是为了实现物权公示原则而建立的官方记录。通过它，不动产及其上的权利状况得以及时、准确、清晰的展示。,四、不动产登记簿册证,（二）不动产登记簿的特征,1,、不动产登记簿属于官方制作的记录；,2,、不动产登记簿具有很强的法律效力；,3,、不动产登记簿用于记载不动产自然状况、权利状况及其他法定事项；,4,、不动产登记簿属于登记资料，是不动产登记的最终成果。,四、不动产登记簿册证,（三）不动产登记簿的编制,从比较法来看，不动产登记簿的编制方法就是两种：一为,物的编制主义,，一为,人的编制主义,。,1,、物的编制主义（,Realfolium,），也称,“,物的编成主义,”,或,“,物的登记方法,”,。在这种编制方法中，,“,不动产,”,这个物在登记簿中处于核心地位。登记簿是以不动产所在的行,四、不动产登记簿册证,政区域、地段和地号为序相应设置的。一宗不动产设置一份不动产登记簿页，在该簿页中相应的列明该不动产上应记载的各种物权和法律关系。因此，对不动产登记簿的查询是按照地段、地号或房屋门牌号进行的。,很多国家或地区采取的都是物的编成主义，如德国、瑞士、日本、俄罗斯、我国台湾地区等。,四、不动产登记簿册证,例如，,德国土地登记条例,第,3,条第,1,款规定：,“,每宗土地在土地登记簿中获得一个特殊的位置（土地登记簿页）。土地登记簿页就该宗土地应被视为,德国民法典,意义上的土地登记簿。,”,2,、人的编制主义（,Personalforlium,），也称,“,人的编成主义,”,，是指在不动产登记中处于核心地位的不是物而是,“,人,”,四、不动产登记簿册证,即不,动产所有权人。依这种方法，登记簿簿页第一栏，要列明在不动产登记局的辖区内，属于所有权人的所有的不动产。而其他不动产上的物权如抵押权等均记载其权利受到限制的所有人的名下。采取人的编成主义的多是实行契据登记和托伦斯登记的国家。,四、不动产登记簿册证,在我国，绝大多数不动产登记簿采取的是物的编制主义。,土地登记办法,第,5,条规定：,“,土地以宗地为单位进行登记。宗地是指土地权属界线封闭的地块或者空间。,”,土地登记表格使用和填写说明,中更是明确指出：“土地登记簿以物的编成为基础，以街道（乡、镇）为单位，按街坊（村）及宗地号顺序排列组装。”,四、不动产登记簿册证,房屋登记办法,第,10,条规定：,“,房屋应当按照基本单元进行登记。房屋基本单元是指有固定界限、可以独立使用并且有明确、唯一的编号（幢号、室号等）的房屋或者特定空间。国有土地范围内成套住房，以套为基本单元进行登记；非成套住房，以房屋的幢、层、间等有固定界限的部分为基本单元进行登记。集体土地范围内村民住房，以宅基,四、不动产登记簿册证,地上独立建筑为基本单元进行登记；在共有宅基地上建造的村民住房，以套、间等有固定界限的部分为基本单元进行登记。非住房以房屋的幢、层、套、间等有固定界限的部分为基本单元进行登记。,”,四、不动产登记簿册证,我国多数不动产登记簿采取物的编成主义的同时，只有农村土地承包经营权的登记簿采取的是人的编成注意。,农业部设计的,农村土地承包经营权登记簿,首位登记的发包人、承包人和承包合同、承包经营权共有人等信息，然后列举在同一承包人名下的各个承包地块的自然情况。,四、不动产登记簿册证,3,、现行法的规定,不动产登记暂行条例,第,8,条第,1,款第,1,句规定：“不动产以不动产单元为基本单位进行登记。”该款明确了我国实行统一不动产登记后，继续采取物的编成主义。,第,33,条第,2,款规定：“,不动产统一登记过渡期内，农村土地承包经营权的登记按照国家有关规定执行。,”（,五年,）,四、不动产登记簿册证,征求意见稿,第,8,条第,1,款规定：“不动产登记簿以,宗地,、,宗海,为单位编成，同一宗地、宗海范围内的所有不动产编入同一不动产登记簿。”,第,2,款规定：“前款所称宗地是指土地权属界线封闭的地块或者空间；宗海是指权属界线封闭的用海单元。”,四、不动产登记簿册证,（四）不动产登记簿的统一,不动产统一并非意味着土地和房屋就成为一个不动产，它们依然是不同的不动产。如何将房屋、土地等不同的不动产纳入统一的登记簿，值得研究。,1,、以宗地、宗海为基础，同一宗地或同一宗海上的所有不动产编入同一个登记簿；,四、不动产登记簿册证,2,、一宗地或宗海内有两个以上不动产单元的，应设立不动产单元目录和不动产单元登记信息封面页，按照一个不动产单元一本、一个不动产登记事项一页的方式填写。,3,、宗地、宗海的界址、面积变化的，应当更换登记簿；房屋、森林和林木界址或面积变化导致不动产单元变化的，更换相应的簿页。,四、不动产登记簿册证,（五）不动产登记簿的内容,不动产登记暂行条例,第,8,条第,2,、,3,款规定：“不动产登记机构应当按照国务院国土资源主管部门的规定设立统一的不动产登记簿。不动产登记簿应当记载以下事项：,（一）不动产的坐落、界址、空间界限、面积、用途等自然状况；,四、不动产登记簿册证,（二）不动产权利的主体、类型、内容、来源、期限、权利变化等权属状况,（三）涉及不动产权利限制、提示的事项；,（四）其他相关事项。”,四、不动产登记簿册证,（六）不动产登记簿的形式,不动产登记暂行条例,第,9,条规定：“不动产登记簿,应当采用电子介质,，暂不具备条件的，可以采用纸质介质。不动产登记机构应当明确不动产登记簿惟一、合法的介质形式。不动产登记簿采用电子介质的，应当定期进行异地备份，并具有惟一、确定的纸质转化形式。”,四、不动产登记簿册证,首先，条例要求登记簿原则上采取电子介质，而不是可以选择纸质或电子的。这是为建立全国的不动产登记信息管理基础平台，实现不动产登记信息与其他审批、交易信息互通共享奠定基础。,其次，要求不动产登记机构明确不动产登记簿惟一、合法的介质形式。这个规定令人费解，既然应当采取电子介质，那么采取的介,四、不动产登记簿册证,质形式不就是惟一的、合法的介质形式，为何还要明确惟一的、合法的介质形式。,四、不动产登记簿册证,（七）不动产登记簿的效力,1,、转让效力或对抗效力,绝大部分不动产物权变动采取的登记生效要件，土地承包经营权和地役权采取的是登记对抗要件。,2,、推定效力（,物权法,第,16,条第,1,款）,积极的推定力与消极的推定力；,四、不动产登记簿册证,方当事人仅以其为登记权利人为由进行抗辩的，人民法院不予支持。”,3,、公信效力正是由于登记簿具有公信力，会发生善意取得，才有必要设立更正登记与异议登记制度。,不动产的善意取得也称“不动产登记簿的公信力”，是指不动产的占有人无权处分其占有的不动产，将该物移转给他人或为他人设,四、不动产登记簿册证,定他物权，如果该人在取得所有权或他物权时为善意，则善意第三人将依法取得该物的所有权或他物权。,善意取得是为了维护交易安全而产生的一项制度，它体现了物权的公信力。,四、不动产登记簿册证,不动产善意取得的构成要件,（,1,）标的物是不动产,（,2,）转让人是无处分权人,（,3,）受让人是善意的,（,4,）以合理的价格转让,（,5,）完成了法定的物权变动的公示要求，即办理了不动产登记。,四、不动产登记簿册证,（八）不动产登记簿的保管,1,、不动产登记簿由不动产登记机构管理。,2,、不动产登记簿由国务院国土资源主管部门统一制定式样。各级不动产登记机构应当按照统一的式样建立不动产登记簿。采用电子介质不动产登记簿的，应当每天进行异地备份，并具有唯一、确定的纸质转化形式。,四、不动产登记簿册证,3,、不动产登记簿及权籍图由不动产登记机构永久保存。,4,、不动产登记机构应当建立符合防火、防盗、防渍、防有害生物等安全保护要求的专门场所，存放不动产登记簿和权籍图等登记原始资料。除法律、行政法规另有规定或者为避免遭受损害外，不得将不动产登记簿携出不动产登记机构；任何人不得拷贝电子登记簿。,四、不动产登记簿册证,（九）不动产权属证书与登记证明,1,、我国实行登记发证的制度,2,、不同的不动产甚至同一不动产的不同登记，颁发不同的证书或证明。,统一登记之前，不动产权属证书分为：房屋权属证书、土地权属证书和其他自然权属证书；登记证明包括预告登记的证明、异议登记的证明、在建工程抵押的证明。,四、不动产登记簿册证,3,、统一证书和证明,不动产登记暂行条例,第,21,条第,2,款规定：“不动产登记完成的，应当依法向申请人核发不动产权属证书或者登记证明。”,这个规定与征求意见稿不同之处在于删掉了“,相应的,”不动产权属证书或登记证明，为统一不动产权属证书提供了法律依据。,四、不动产登记簿册证,征求意见稿,第,29,条第,1,、,2,款规定：“不动产登记机构应当根据不动产登记簿，缮写,不动产权证书,和,不动产登记证明,。登记完结后，需要发放证书的，除办理,抵押权登记、地役权登记、预告登记、异议登记,，向申请人发放,不动产登记证明,外，不动产登记机构应当向不动产权利人发放,不动产权证书,。”,四、不动产登记簿册证,征求意见稿,第,29,条第,3,、,4,款规定：“,不动产权证书,和,不动产登记证明,应当加盖不动产登记机构登记专用章。,不动产权证书,和,不动产登记证明,由国土资源部统一监制。”,4,、共有不动产权属证书的发放存在争论，到底是一本证为原则还是分别发证为原则。,四、不动产登记簿册证,征求意见稿,第,30,条第,1,款规定：“共有人申请共有不动产登记的，不动产登记机构向全体共有人核发一本不动产权属证书；共有人申请分别持证的，可以为共有人分别发放不动产权属证书。”,5,、未来的不动产权属证书会被分为“单一版”和“集成版”。所谓单一版是指，每一本证书上可记载一种权利或者同一不动产上相,四、不动产登记簿册证,互兼容的一类权利，主要用于城市，但不限于城市；而集成版可记载同一权利人在同一登记辖区内享有的多个不动产权利，主要用于农村，但不限于农村。,6,、不动产权属证书或登记证明破损、填制错误的，当事人可以向不动产登记机构申请换发。符合换发条件的，不动产登记机构应当予以换发，并收回原不动产权属证书或登记,四、不动产登记簿册证,证明。如果不动产权属证书或者登记证明遗失、灭失，则不动产权利人可申请补发，但是按照目前细则的规定，要由不动产所在地的不动产登记机构在其政务网站上刊发不动产权利人的遗失、灭失声明后，予以补发。不动产登记机构补发不动产权属证书或者登记证明的，应当将有关事项记载于不动产登记簿，并在不动产权属证书或者登记证明上,四、不动产登记簿册证,注明“补发”字样。不动产登记机构收回不动产权属证书或登记证明的，应在不动产登记簿上注明；确实无法收回的，在不动产登记机构政务网站等公开媒体上公告作废。,7,、过渡阶段的不动产权属证书与登记簿,条例,第,33,条第,1,款规定：“本条例施行前依法颁发的各类不动产权属证书和制作的不动产登记簿继续有效。”,四、不动产登记簿册证,所谓“本条例施行前依法颁发的各类不动产权属证书”包括：,集体土地所有证,国有土地使用证,集体土地使用证,房屋所有权证,房地产权证,土地承包经营权证,林权证,草原所有权证,草原使用证,海域使用权证,无居民海岛使用证,，以及,土地他项权利证明书,、,房屋他项权证,等。,五、不动产登记机构及人员,（一）不动产登记机构的设置模式,不动产登记机构，也称不动产登记机关，它是负责不动产登记活动的组织，在整个不动产登记中占据非常重要的地位。,从比较法上来看，不动产登记机关的设置，大致有两种模式。,五、不动产登记机构及人员,1,、行政机关作为不动产登记机构的模式,由行政机关来负责不动产登记是许多国家和地区采取的模式，如日本、英国、澳大利亚、俄罗斯、美国的大多数州、台湾、香港、澳门等。,日本不动产登记法,第,6,条规定：“（,1,）不动产登记事务由不动产所在地的具有管辖权的法务局、地方法务局或其支局、派出所,五、不动产登记机构及人员,（以下简称“登记所”）负责。（,2,）不动产跨二个以上登记所管辖区域时，依法务省的规定，由法务大臣、法务局长或地方法务局长指定管辖登记所。“我国台湾地区“土地法”第,3,条规定：“本法除法律另有规定外，由地政机关执行之。”第,39,条规定：“土地登记，由直辖市或县 （市） 地政机关办理之。但各该地政机关得在辖区内分设登记机关，办理登记及其它有关事项。”,五、不动产登记机构及人员,2,、法院作为不动产登记机构的模式,由法院负责不动产登记的国家主要有德国、奥地利、捷克等中欧国家以及韩国等。,例如，德国的不动产登记机构称为“土地登记局（,Gundbuchaemter,）”。依据德国,土地登记条例,第,1,条第,1,款第,1,句，地方法院（,Amtsgerichte,）就是土地登记局，其负责制作土地登记簿，管辖位于本区域内的土地。,五、不动产登记机构及人员,（二）我国不动产登记机构的统一,我国现行的不动产登记机构不统一。房屋、建设用地、农地、林地、草地、海域等分别由不同的登记机构负责登记。不动产登记机构的统一是整个不动产统一登记中最受关注的问题。,2013,年,11,月,20,日的国务院常务会议上，国务院明确决定：由国土资源部负责指导监督全,五、不动产登记机构及人员,国土地、房屋、草原、林地、海域等不动产统一登记职责，基本做到,登记机构、登记簿册、登记依据和信息平台,“四统一”。行业管理和不动产交易监管等职责继续由相关部门承担。,各地在中央统一监督指导下，结合本地实际，,将不动产登记职责统一到一个部门,。,五、不动产登记机构及人员,不动产登记暂行条例,第,6,条规定：“国务院国土资源主管部门负责指导、监督全国不动产登记工作。,县级以上地方人民政府应当确定一个部门为本行政区域的不动产登记机构，负责不动产登记工作，并接受上级人民政府不动产登记主管部门的指导、监督。”,五、不动产登记机构及人员,（三）未来我国不动产登记机构的设置,由于实际办理不动产登记的机构是市县一级的登记机构，因此这一层级的不动产登记机构究竟如何设立，是成为我国不动产登记条例起草过程中争论非常大的一个问题。,2015,年,3,月,1,日,不动产登记暂行条例,施行以来，,27,个省份完成省级职责机构整合，,10,个地区开始颁发统一的,不动产权证书,。,五、不动产登记机构及人员,截至,2015,年,3,月底，全国,300,个地市州盟、,2800,多个县市区旗中，只有,50,个地市、,101,个县完成了不动产登记职责整合，占比分别不到,16,和,4,。即使已经完成职责整合的市县，大多数也尚未将相应的登记机构进行整合，具体从事登记的工作人员尚未整合到位。,2015,年,2,月,3,日国土资源部办公厅发布,2015,年不动产统一登记工作计划安排,明确了今年不动产统一登记工作的,五、不动产登记机构及人员,六项重点，其中，登记机构的整合是今年不动产登记的重中之重。根据安排，今年将继续加强对地方不动产登记职责整合的统一监督指导，在完成职责整合的基础上，确保省、市、县三级登记机构整合落实到位；坚持“,新开旧停,”，在中央统一监督指导下，省、市、县三级不动产登记机构制订工作衔接方案，完成同级不动产登记资料 的整理移交和系统对接；按照,五、不动产登记机构及人员,便民利民的原则，各级登记机构设立统一窗口，建立健全“首问负责”、“一站式”服务等配套措施，开始受理不动产登记申请并颁发统一证书；制订试点方案，报国务院批准后，启动技术层面试点工作。,五、不动产登记机构及人员,2015,年,4,月,13,日国土资源部、中央编办联合下发,关于地方不动产登记职责整合的指导意见,，该意见要求：按照,不动产登记暂行条例,的有关规定，县级以上地方人民政府应当确定一个部门为本地区的不动产登记机构，负责不动产登记工作，并接受上级不动产登记主管部门的指导、监督。,五、不动产登记机构及人员,各地应进一步摸清现有各类不动产登记机构、人员、业务开展等情况，厘清登记、交易、审批管理的职责边界，将原来分散在各部门的登记机构进行整合归并，尽快实现不动产统一登记机构的有机重组和工作流程再造。在不动产登记职责整合过程中，各地要将与不动产登记的申请、受理、审核、登簿、发,证等属于不动产,五、不动产登记机构及人员,登记完整的职责统一到一个部门，严禁随意拆分不动产登记职责，确保不动产登记职责的完整性,。,五、不动产登记机构及人员,（四）不动产登记的管辖,1,、属地管辖,不动产登记由不动产所在地的,县级人民政府不动产登记机构,办理；直辖市、设区的市人民政府可以确定本级不动产登记机构统一办理所属各区的不动产登记。,五、不动产登记机构及人员,2,、特殊管辖,国务院确定的重点国有林区的森林、林木和林地，以及国务院批准项目用海、用岛的登记发证由国务院国土资源主管部门确定的不动产登记机构办理。,3,、跨区域管辖,跨县级行政区域的不动产登记，由所跨县级行政区域的不动产登记机构分别办理。,五、不动产登记机构及人员,申请人应当向不动产所跨县级行政区域的不动产登记机构分别提出登记申请，并说明不动产在其他行政区域的有关事项。不能分别办理的，不动产登记机构应当与不动产所跨县级行政区域的其他不动产登记机构协商办理；协商不成的，由所跨县级行政区域的不动产登记机构向共同的上一级人民政府不动产登记机构提出指定办理的申请。,五、不动产登记机构及人员,受理不动产登记申请的县级不动产登记机构应当将有关不动产登记申请材料移交指定办理的不动产登记机构；负责办理的不动产登记机构登记完毕后，应当将不动产登记簿记载的有关事项告知不动产所跨区域的其他不动产登记机构。,五、不动产登记机构及人员,（五）不动产登记机构与其他机构的关系,1,、不动产交易管理机构。一直以来，在我国不仅是土地、房屋、林地、草地、海域等不动产的登记机构不统一，这些不动产交易的管理机构也不统一。换言之，在不动产统一登记之前，就具体的某一类不动产而言，其交易和管理是统一的，比如房屋，其交易和登记往往都集中在一个机,五、不动产登记机构及人员,构即各地的住房和城乡建设局，它们既负责房屋交易中的管理，如预售许可、预售资金监管、房屋竣工验收备案等行政管理，有负责办理房屋登记（具体办理的机构可能是下设的房地产交易登记中心）。类似的情形，在国土部门、农业行政部门、林业部门和海洋行政管理部门都是一样的。然而，现在这些不动产的登记被分立出,五、不动产登记机构及人员,去统一到一个机构，但是这些不动产交易的管理仍然归不同的行政部门。如此一来，必然产生交易管理机构与登记机构之间的脱节问题，他们之间必须通过信息共享，才可以在很大程度上避免登记与交易分离后的信息孤岛、各自为政的现象。否则，势必引发新的法律风险、产生新的问题。,不动产登记暂行条例,第,24,条第,1,款,五、不动产登记机构及人员,规定：“不动产登记有关信息与住房城乡建设、农业、林业、海洋等部门审批、交易等信息应当实时互通共享。”,2,、不动产登记基础信息机构。不动产登记只有做到真实、准确，才能确保交易安全与效率，国家建立登记制度的目的才能实现。而要做到这一点，作为不动产登记基础的一些信息如地籍信息、居民身份,五、不动产登记机构及人员,信息、户籍信息、婚姻状况信息等，就必须要做到真实准确，否则类似“房姐事件”那样，当事人以从公安机关办理的多个真的“假身份证”购房的情形就不可避免。而登记簿的错误发生的概率将非常高，势必严重损害登记簿的推定力与公信力,。,故此，,不动产登记暂行条例,第,25,条规定：“国土资源、公安、民政、税务、工商、金融、审计、统计等部门应当加强不动产登记有关信息互通共享。”,五、不动产登记机构及人员,（六）不动产登记员制度,未来我国应当建立不动产登记员制度，这是行政机关对内部岗位的专业知识和业务能力的要求，不属于行政许可。,房屋登记办法,第,6,条规定：“房屋登记人员应当具备与其岗位相适应的专业知识。从事房屋登记审核工作的人员，应当取得国务院建设主管部门颁发的房屋登记上岗证书，持证上岗。”,五、不动产登记机构及人员,目前，全国具有房屋登记官资格的人数约为,3,万人,左右。,2012,年,9,月国土资源部颁布的,国土资源部关于规范土地登记的意见,也明确要求：“未取得国土资源部颁发的,土地登记上岗资格证,的人员，不得从事土地权属审核和登记审查工作。土地登记审批表中的“审查人”与“负责人”，在签发审查意见时应当填写,五、不动产登记机构及人员,土地登记上岗资格证号。各地要加强土地登记持证上岗人员的继续教育，不断提高土地登记从业人员的素质。”,目前，具有土地持证上岗资格的人员大约为,10,万人,左右。,五、不动产登记机构及人员,不动产登记暂行条例（征求意见稿）,没有规定不动产登记员制度，存在重大的缺陷，受到批评。,最终，,不动产登记暂行条例,规定了不动产登记员，第,11,条规定：“不动产登记人员应当具备与不动产登记工作相适应的专业知识和业务能力。不动产登记机构应当加强对不动产登记人员的管理和专业技术培训。”,五、不动产登记机构及人员,细则以及未来的不动产登记员管理办法将对不动产登记员的工作职责、管理、考核、回避等做出了规定。,不动产登记员是指通过国务院国土资源主管部门组织的不动产登记人员上岗考试，并在不动产登记机构从事不动产登记工作的在编且在岗的人员。,不动产登记的审核和登簿,由不动产登记员负责。,六、不动产登记的类型,（一）不动产登记的分类方法,不动产登记可以分为权利登记和其他登记两大类。权利登记的分类方法有二：,1,、依据登记的不动产权利类型可分为：集体土地所有权登记、房屋登记、建设用地使用权登记、宅基地使用权登记、土地承包经营权登记、海域使用权登记、地役权登记、探矿权登记、采矿权登记等。,六、不动产登记的类型,2,、如果按照物权变动的形态，可以将权利登记分为：初始登记、设立登记、转移登记、变更登记、注销登记等。,其他登记主要是对某些事项或非物权的权利进行的登记，包括预告登记、更正登记、异议登记、查封登记等。,六、不动产登记的类型,（二）是否规定登记类型,不动产登记暂行条例（征求意见稿）,没有规定不动产登记类型。在征求意见过程中，就是否规定各种不动产登记的具体类型，存在争议。,一种观点认为，条例关于程序的规定比较简单，应增加总登记、初始登记、预告登记、异议登记、更正登记等制度。,六、不动产登记的类型,另一种观点则认为，,物权法,没有规定总登记、初始登记，条例不宜作出规定，而预告登记、异议登记、更正登记等登记类型，只是登记具体程序有所不同，可在实施细则中予以明确、细化。,条例,应当规定不动产登记的类型。具体理由如下：,1,、物权法与不动产登记条例的性质不同，前,六、不动产登记的类型,者属于不动产登记实体法，后者属于不动产登记程序法。,2,、在不动产登记条例中对不动产登记类型做出规定，有利于实现国务院要求的不动产登记的四个统一。,3,、有些类型的不动产登记如果在不动产登记条例中不加以规定，细则无法规定。,六、不动产登记的类型,（三）条例规定的登记类型,不动产登记暂行条例,第,3,条规定：“不动产首次登记、变更登记、转移登记、注销登记、更正登记、异议登记、预告登记、查封登记等，适用本条例”,细则将结合两种分类方法做出规定。,六、不动产登记的类型,（四）首次登记,1,、涵义,首次登记是指不动产权利的第一次登记，包括了现行登记中的初始登记与设立登记。,最初想将总登记规定进去，后来被删除。,征求意见稿,第,33,条：“不动产首次登记，是指,不动产权利第一次登记,。”,六、不动产登记的类型,2,、适用范围,依据,条例,和,细则,的规定，不动产首次登记包括以下几种情形：集体土地所有权首次登记、土地承包经营权首次登记、建设用地使用权首次登记、宅基地使用权首次登记、房屋所有权首次登记、森林或林木所有权首次登记、海域使用权首次登记、抵押权首次登记、地役权首次登记。,六、不动产登记的类型,（五）变更登记,1,、涵义,变更登记是不动产物权发生变更时所为的登记。不动产物权的变更有广、狭义之分。因此，变更登记也有广狭义之分。,狭义的变更登记，是指不动产物权的主体不变，只是物权的内容、客体等发生变化时所为的登记。,六、不动产登记的类型,广义的变更登记既包括了转移登记，也包括狭义的变更登记。,条例,第,3,条规定的是狭义的变更登记。,2,、适用范围,在出现以下情形之一时，不动产权利人可以向不动产登记机构申请变更登记：（,1,）权利人的姓名、名称、身份证明类型或者身份证明号码发生变更的；（,2,）不动产的坐落、界,六、不动产登记的类型,址、用途、面积等自然状况变更的；（,3,）不动产权利期限、来源等权利状况发生变化的；（,4,）同一权利人分割或者合并不动产的；（,5,）抵押担保的范围、主债权数额、最高额抵押担保的债权范围、最高额抵押债权额、债权确定期间等发生变化的；（,6,）地役权的利用目的、方法等发生变化的；（,7,）共有性质发生变更的；（,8,）法律、行政法规规定的其他不涉及不动产权利转移的变更情形。,六、不动产登记的类型,（六）转移登记,1,、涵义,转移登记，也称“转让登记”、“过户登记”，是不动产物权在不同的主体之间进行转移时所为的登记。,2,、适用范围,导致不动产物权转移的原因非常多，其中既有法律行为如买卖、互易、赠与、出资等，,六、不动产登记的类型,也有非法律行为如继承、生效的法律文书、政府的征收决定等。概括起来，适用转移登记的情形：（,1,）买卖、互换、赠与不动产的；（,2,）以不动产作价出资（入股）的；（,3,）法人或者其他组织因合并、分立等原因致使不动产权属发生转移的；（,4,）不动产分割、合并导致权属发生转移的；（,5,）继承、受遗赠导致权属发生转移的；（,6,）共有人增加,六、不动产登记的类型,或者减少以及共有不动产份额变化的；（,7,）因人民法院、仲裁委员会的生效法律文书导致不动产权属发生转移的；（,8,）因主债权转移引起不动产抵押权转移的；（,9,）因需役地不动产权利转移引起地役权转移的；（,10,）法律、行政法规规定的其他不动产权利转移情形。,六、不动产登记的类型,（七）注销登记,1,、涵义,注销登记，是指因法定或约定之原因使已登记的不动产物权归于消灭或因自然的、人为的原因使不动产灭失时所为的登记。例如，,物权法,第,150,条规定：,“,建设用地使用权消灭的，出让人应当及时办理注销登记。登记机构应当收回建设用地使用权证书。,”,六、不动产登记的类型,第,155,条规定：“已经登记的宅基地使用权转让或者消灭的，应当及时办理变更登记或者注销登记。”,2,、适用范围,依据,物权法,、,条例,的规定，当出现以下情形之一时，应当办理不动产的注销登记：（,1,）不动产灭失的；（,2,）权利人放弃不动产权利的；（,3,）依法没收、征收、收回,六、不动产登记的类型,不动产权利的；（,4,）因人民法院、仲裁委员会的生效法律文书致使不动产权利消灭的；（,5,）不动产权利终止等法律、行政法规或者,细则,规定的其他情形。,六、不动产登记的类型,（八）其他登记,1,、预告登记,2,、更正登记,3,、异议登记,4,、查封登记,目前对查封登记与预查封登记规范的最为详细的就是,2004,年,最高人民法院、国土资源,六、不动产登记的类型,部、建设部关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知,（法发,20045,号）。,实践中拥有查封权力的部门，除了人民法院，还有不少其他国家机关，如检察院、公安机关、税务机关登记。例如，最高人民法院、最高人民检察院、公安部等联合发布的,公安机关办理刑事案件适用查封、冻结措施,六、不动产登记的类型,有关规定,第,5,条第,1,款规定：“根据侦查犯罪的需要，公安机关可以依法查封涉案的土地、房屋等不动产，以及涉案的车辆、船舶、航空器和大型机器、设备等特定动产。必要时，可以一并扣押证明其财产所有权或者相关权益的法律文件和文书。”第,6,条第,1,款规定，查封涉案财物需要国土资源、房地产管理、交通运输、农业、林业、民航等有关,六、不动产登记的类型,部门协助的，应当经县级以上公安机关负责人批准，制作查封决定书和协助查封通知书，明确查封财物情况、查封方式、查封期限等事项，送交有关部门协助办理，并及时告知有关当事人。,六、不动产登记的类型,不动产登记暂行条例,只是在登记类型中列举了查封登记，没有对查封登记予以细致的规定。,征求意见稿,第,5,章第,12,节对查封登记、预查封登记做出了规定。,七、不动产登记程序,（