房地产市场调研概述

*,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,第六章 房地产调研,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,20080115,云南房地产策划代理第一品牌,第六章 房地产市场调研,学习目标,熟悉房地产市场调研的含义,掌握房地产市场调研的内容,熟悉房地产市场调研的方法,掌握房地产市场调研的操作流程,熟悉房地产市场调研数据的分析方法,熟悉房地产市场调研报告的撰写,市场调研：运用科学的方法，有目的、有计划地收集、整理与企业市场营销有关的各种情报、信息和资料，在调查的基础上对收集数据和汇总情报进行分析、判断，为企业营销决策提供依据的信息管理活动。,房地产市场调研：以房地产为特定的商品对象，对相关的市场信息进行系统的收集、整理、记录和分析，进而对房地产市场进行研究与预测，并最终为营销决策服务的专业方法。,6.1.1 房地产市场调研的含义,6.1 房地产市场调研概述,房地产市场调研的特点：,6.1.1 房地产市场调研的含义,6.1 房地产市场调研概述,专业性强,针对性强,技术性强,6.1.2 房地产市场调研的重要性,重要性,1、房地产项目定位的需要,2、制定正确的,营销策略,3、企业健全决策,机制的需要,4、企业发现新的市场机会的需要,6.1 房地产市场调研概述,1.市场宏观环境状况,政治环境：主要包括政府思想观念、办事效率、政策法规等,经济环境：主要包括国民经济发展、国民收入发展状况；能源和资源状况；城市发展总体规划、城市基础设施建设、城市人口分布、区域划分状况；社会固定资产投资状况、金融、证劵市场状况；商业零售与贸易状况；居民消费结构；居民储蓄和信贷状况等,社会文化环境：包括居民受教育程度、文化水平、职业构成、民族分布、宗教信仰、风俗习惯、审美观念等,还包括行业环境、技术环境以及对城市发展概况的描述等,6.1.3 房地产市场调研的内容,6.1 房地产市场调研概述,宏观政策,2007年,2007年3月5日上午召开的十届全国人大五次会议开幕会上，,温家宝总理发表讲话指出：必须促进房地产业持续健康发展。,2007年5月23日,商务部、国家外汇管理局日前发出 关于进一步加强、规范外商直接投资房地产业审批和监管的通知,2007年8月7日,国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见,2007年9月30日,国土资源部下发 关于认真贯彻国务院关于解决城市低收入家庭住房困难若干意见进一步加强土地供应调控的通知,2007年10月31日,国家发改委联合商务部发布了 外商投资产业指导目录（2007年修订）,2007年11月14日,财政部正式出台 廉租住房保障资金管理办法,2007年11月27日,建设部、国家发改委、监察部、民政部、财政部、国土资源部、人民银行、国家税务总局和国家统计局等九部门联合发布了廉租住房保障办法。,2007年11月30日,建设部、发改委等七部门联合发布经济适用住房管理办法。,限外政策、经济适用房及廉租房政策以及一系列的金融政策,信号：政策将越来越严厉，行业面临洗牌。,20080115,2007. 01.16,国家税务总局网站发布 关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知，要求从2月起正式向房地产开发企业征收3060不等的土地增值税。这意味着从1993年就出台的土地增值税这一税种将开始实行严格征收。土地增值税将以房地产开发项目为单位进行清算。包括房地产开发项目全部竣工、完成销售；整体转让未竣工决算房地产开发项目的；直接转让土地使用权等三种情况下，房产项目应该进行土地增值税清算。,2007.01.22,建设部、人民银行联合发布关于加强房地产经纪管理规范交易结算资金账户管理有关问题的通知，对通过房地产经纪机构或交易保证机构代收代付客户交易结算资金的支付方式作了多项重点“规范”。,2007. 03.16,十届全国人大五次会议闭幕式上，中华人民共和国物权法草案获得通过。,2007.03.22,中国人民银行决定，自2007年3月18日起上调金融机构人民币存贷款基准利率。金融机构一年期存款基准利率上调0.27个百分点，由现行的2.52提高到2.79；一年期贷款基准利率由现行的6.12提高到6.39。根据建设部关于调整个人住房公积金存贷款利率的通知，同时上调个人住房公积金贷款利率。五年期以下（含五年）及五年期以上个人住房公积金贷款利率均上调0.18个百分点。,深圳两会对精神会加大房地产监管力度：第一个是加大土地的供应，包括我们对现有存量的土地，同时也包括盘活一部分土地，包括坚决打击囤积土地的行为。第二个就是要改变住房结构，重点加大普通住宅房、经济适用房、公共租赁房和廉租房的市场供应量。今年我们准备动工建设25000套经济适用房和公共租赁房，在年底之前保证市场提供量达到6000套。 第三个方面就是在税收工商这些方面，税收严格征管，工商严格管理，打击恶意炒作房地产的行为，同时对信息披露必须要公开，要真实的信息披露，我们现在已经研究了一套方法来加大这个信息的披露力度。,2007. 03.25,房地产政策,2007年3月5日,2007年3月5日上午召开的十届全国人大五次会议开幕会上，温家宝总理发表讲话指出：必须促进房地产业持续健康发展。温总理强调：房地产业对发展经济、改善人民群众住房条件有着重大作用，必须促进房地产业持续健康发展。业界一致认为，讲话明确了2007年房地产调控的总体思路，把解决低收入家庭的住房问题放在了突出位置。,20080115,2007年5月23日,2007年8月7日,商务部、国家外汇管理局日前发出关于进一步加强、规范外商直接投资房地产业审批和监管的通知，要求各地商务和外汇管理部门依法加强对外商投资房地产业的审批和监管。其中规定，外商投资内地房地产项目必须通过审批。与此同时，所有由地方部门审批的外资房地产公司必须上报商务部备案。,国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见出台。这一意见被业界称为“24号文”，它标志着政府住宅调控思路的转变，其关键是要建立多层次住房保障体系，加快住房分类供应体制的实施。首次明确提出把解决低收入家庭住房困难工作纳入政府公共服务职能。其中指出要加快建立健全以廉租住房制度为重点、多渠道解决城市低收入家庭住房困难的政策体系。,2007年9月30日,国土资源部下发关于认真贯彻国务院关于解决城市低收入家庭住房困难若干意见进一步加强土地供应调控的通知，就进一步加大土地供应结构调整力度，保证用于解决城市低收入家庭住房困难的住房用地作出了部署。其中要求，在编制土地供应计划时，要“优先”安排这一部分的用地。在制定年度土地供应计划时，要根据当地的发展规划以及年度计划，明确城市低收入家庭住宅用地的供应规模、布局和供应时序等。廉租住房、经济适用住房和中低价位、中小套型普通商品住房建设用地，其年度供应总量不得低于住宅供应总量的70%。依法报国务院和省级人民政府批准的城市建设用地中涉及的住宅用地，必须单独列出，其中廉租住房等的建设用地也不得低于70%。,2007年10月31日,国家发改委联合商务部发布了外商投资产业指导目录（2007年修订），其中指出，我国将继续限制外商投资于高档宾馆、别墅、写字楼和国际会展中心的建设、经营，外商投资土地成片开发则必须与内资企业合资、合作，并新增对外商投资房地产二级市场交易及房地产中介或经纪公司的限制。同时，将“普通住宅用地开发建设”从鼓励投资类别中删除。,2007年11月14日,财政部正式出台廉租住房保障资金管理办法。规定廉租住房保障资金实行专项管理、分账核算、专款专用，明确了廉租住房保障资金来源的八大渠道，这些渠道包括公积金收益，以及市县财政预算安排用于廉租住房保障的资金等。,2007年11月27日,建设部、国家发改委、监察部、民政部、财政部、国土资源部、人民银行、国家税务总局和国家统计局等九部门联合发布了廉租住房保障办法。其中进一步明确了廉租住房的保障对象为“城市低收入住房困难家庭”，即城市和县人民政府所在地的镇范围内，家庭收入、住房状况等符合市、县人民政府规定条件的家庭。办法中提出，廉租住房保障方式实行货币补贴和实物配租相结合。,建设部、发改委等七部门联合发布经济适用住房管理办法。明确指出只有城市低收入住房困难家庭可以购买经济适用房，并且只能拥有有限产权，转让时政府可以优先回购，单套经济适用住房的建筑面积也被限定在60平方米左右。,2007年11月30日,房地产政策,20080115,金融政策,2007年存款准备金率历次调整,次数,时间,调整前,调整后,调整幅度,10,07年12月8日,13.5%,14.5%,1%,9,07年11月10日,13%,13.5%,0.5%,8,07年10月25日,12.5%,13%,0.5%,7,07年09月25日,12%,12.5%,0.5%,6,07年08月15日,11.5%,12%,0.5%,5,07年06月5日,11%,11.5%,0.5%,4,07年05月15日,10.5%,11%,0.5%,3,07年04月16日,10%,10.5%,0.5%,2,07年02月25日,9.5%,10%,0.5%,1,07年01月15日,9%,9.5%,0.5%,次数,调整时间,调整内容,6,2007年12月21日,一年期存款基准利率上调0.27个百分点；一年期贷款基准利率上调0.27个百分点,5,2007年09月15日,一年期存款基准利率上调0.27个百分点；一年期贷款基准利率上调0.27个百分点,4,2007年08月22日,一年期存款基准利率上调0.27个百分点；一年期贷款基准利率上调0.18个百分点,3,2007年07月20日,上调金融机构人民币存贷款基准利率0.27个百分点,2,2007年05月19日,一年期存款基准利率上调0.27个百分点；一年期贷款基准利率上调0.18个百分点,1,2007年03月18日,上调金融机构人民币存贷款基准利率0.27%,2007年利率历次调整情况,20080115,住宅方面：,经济适用房政策及廉租房政策的逐渐落实将对商品房市场造成冲击；,首套90平米以下住宅，首付不低于20%，超过90平米住宅首付不低于30%，会对大户型产品的销售产生负面影响；,购买第二套以上住房，首付不低于40%，影响部分投资客户的投资行为；,第二套房贷款利率不低于同期基准利率的1.1倍，同样影响投资客户的积极性。,商用房方面：,商用房首付不低于50%；期限不得超过10年门，槛进一步提高，将一部分投资者挡在门外；,利率不低于同期基准利率的1.1倍，影响投资商用房的积极性。,政策分析,政策对于本项目的影响：,20080115,2.城市房地产市场状况,市场整体情况,土地市场情况,商品房市场情况,全市房地产价格走势,全市主要发展商开发销售情况,三级市场交易情况,此外，还包括当地房地产产业相关政策法规等,6.1.3 房地产市场调研的内容,6.1 房地产市场调研概述,指标研判,地块编号,土地位置,面积,（亩）,规划用途,出让年限,每亩成交价格,容积率,楼面地价,中标公司,J2007-001,东二环小庄立交桥旁,71.78,居住用地,70,280.73万元/亩,3.5,1203元/,云龙地产,J2007-002,东二环小庄立交桥旁,76.65,居住用地,70,314.96万元/亩,3.0,1575元/,云龙地产,J2007-003,东站菊花立交桥旁,115.05,居住、商,业、办公,居住70;商业、办公40,258.28万元/亩,3.5,1107元/,巨龙地产,J2007-004,东站菊花立交桥旁,131.84,商住,居住70;商业40,272.74万元/亩,3.5,1169元/,云龙地产,J2007-005,官渡区宝海公园旁,22.8,商务办公,40,355.26万元/亩,3.5,1523元/,顺新置业,J2007-006,二环南路原广丰食品城附近,94.537,商住,居住70;商业40,309.33万元/亩,3.5,1326元/,盛高置地,J2007-018,金星小区万元宏路,14.09,居住用地,70,465.32万元/亩,2.5,2792元/,中产地产,长丰逸康,金石发展,KC2007-35,前卫西路,87.78,居住用地,70,364.58万/亩,2.2,2488元/,官城地产,KC2007-49,东二环小庄立交桥以东,20.31,居住、商业,居住70、商业40,580.35万/亩,2.35,3760元/,珺璨地产,KC2007-50,东二环石闸立交桥,17.97,居住、商业,居住70、商业40,520万/亩,2.5, 3130元/,世邦地产,KC2007-51,东二环石闸立交桥与大树营绿化带旁,52.12,居住、商业,居住70、商业40,533.49万/亩,2.8, 2858元/,水电建设,注：上表为07年全年二环路周边土地拍卖情况,20080115,指标研判,本案,指标分析:,1、项目同区域竞争对手较多，竞争激烈。,2、地块规模较小，难以形成规模优势。,3、项目3130元楼面地价与周边地块相比较高。,4、项目2.5容积率与周边项目相比，相对较低。,结论：项目相比于周边地块，土地成本较高，并且不具备规模优势，其产品定位必须充分考虑周边项目的具体情况。对比金色俊园住宅均价，项目住宅部分利润较低，因此商业将成为本项目的利润点。,20080115,3.消费者行为调研与市场需求容量调研,消,费,者,购买力水平,购买倾向,共同特征,市,场,需,求,容,量,城市人口、家庭数量及变化趋势,购买力,居民居住现状及改善目标,居民日常消费支出水平与结构,不同社会阶层和收入水平的居民数量,及其对不同类型房地产商品的需求特点,6.1.3 房地产市场调研的内容,6.1 房地产市场调研概述,4.项目所在区域环境状况调研,区域规划、功能定位、开发现状及未来定位,区域交通条件,其他影响因素和条件,区域内楼盘总体价格水平与供求关系,竞争对手分析,6.1.3 房地产市场调研的内容,6.1 房地产市场调研概述,基地研究,二环路高架,绿化带宽度减少,金汁河综合整治,在城市东部建设规划中，政府对东南二环路沿线的定位是建成“环境优美、经济繁荣的绿腰带和金腰带”，东二环将改造成昆明城市重要的景观大道。从前景看，二环沿线居住环境及区位价值、人居价值必将得到大幅提高。,区域规划对项目的影响,区域规划对于本项目的影响：,二环高架、道路扩宽，噪音及粉尘影响加重；,绿化带宽度减少，可以提高项目的昭示性；,金汁河综合整治工程，对于项目周边环境的改善起到至关重要的作用。,20080115,用地基本条件分析,地块,市,区,金色俊园,城,中,村,昙华寺公园,石闸,立交桥,大树营,立交桥,待,开,发,空,地,市区可到达性受东二环路限制。,市区进入方向,市区进入方向,20080115,用地基本条件分析,交通组织分析：,车流分析：,从主城进入需经两个立交桥绕行。,东二环路由北向南方向车流需绕大树营立交桥。,由南向北方向车流受交通流量影响，地块进入性受限。,静态交通：,需停车泊位：302个。（据昆明市城市规划管理规定商住类建筑0.5车位100m2建筑面积 。）,需停车面积：2718平米。,结论：车流可进入口主要集中于东侧。,大树营,立交桥,石闸,立交桥,主,城,区,通过石闸立交桥绕行,到项目地块。,20080115,用地基本条件分析,交通组织分析：,人流分析：,东二环西侧居住人群可由天桥进入项目地块。,东二环路段日常人流量较少。,结论：消费人群预估主要来自东侧。,人行天桥,主,城,区,东,二,环,绿,化,带,据以上分析结果及规划条件限制，综合可得出,主入口应设于东北侧15米规划道路上 。,20080115,项目名称,金色俊园,项目LOGO,开发商,云南俊发房地产股份有限公司,地理位置,盘龙区石闸立交桥旁,总占地面积,142.73亩,建筑面积,419416,物业类型,高层（32层）,住宅总套数,2816户,面积区间,49-143,使用率,80%,绿化率,50.2%,容积率,3.49,建筑密度,25%,停车位,1520,金色俊园位于二环与白龙路的交汇处，多路公交经过于此，交通极为方便，毗邻即将建成的市政公园金陵河公园，景观得天独厚。金色俊园由6栋32层与2栋29层建筑组成，独有的8万平方米商业中心即将启动，周边市政设施齐全，即将成为城市的另一个生活高度。,片区住宅市场分析,个案分析,【金色俊园】,20080115,户型,面积,(),套数,户型比,一房两厅,4968,640,23%,二房两厅,7489,1312,47%,三房两厅,108142,640,23%,四房两厅,143,96,3%,户型配比,本项目的主力户型为两房两厅单位，占本项目总数的47，其次是一房与三房单位，各占项目的23。,片区住宅市场分析,个案分析,【金色俊园】,20080115,金色俊园户型销售情况 （近期跟踪信息）,房型,户型,建筑面积（）,推出户数,销售户数,销售率,一房,J2,64,55,17,30.91%,Vb、Vc,63-64,27,7,25.93,K（G2栋）,66,26,2,7.69%,二房,Y（B1、C1栋）,63,8,8,100,U1（B1、C1栋）,87,21,17,80.95,H、Hb（G2栋）,82.94,54,7,12.5%,三房,T1（B2、C2栋）,136,49,6,12.24%,T3（B1、C1栋）,126-131,51,3,5.88,I（G1栋）,137,17,0,0,片区住宅市场分析,个案分析,【金色俊园】,结合整体销售情况来看，目前金色俊园一房产品销售率差强人意，大都在20%左右，相对而言，G2栋的K户型销售情况较差，为7.69%。金色俊园一房的卖点在于大部分一房户型都可以通过改阳台的方式多得一个房间，但K户型的阳台由于大小问题，较难分割，因为销售状况相对较差。,一房产品由于面积过大，导致总价过高，销售率极低。,20080115,金色俊园单体商业部分已经整体出售给得胜家俱城，定位为集家具、装饰装修于一体的一站式服务商场。,片区住宅市场分析,个案分析,【金色俊园】,20080115,客户群,定位细化,所占比例,地域性分析,区域内客户,15%,昆明市内其它城区客户,80%,昆明市外客户（包括国内、国外客户）,5%,年龄结构分析,24岁以下,0%,25-34岁,80%,35-44岁,45-54岁,55岁以上,20%,购房用途分析,自用,80%,投资,20%,客户情况,片区住宅市场分析,个案分析,【金色俊园】,20080115,项目名称,东骧神骏万泰小区,项目LOGO,开发商,云南天佑房地产有限公司,地理位置,昆明市东风东路延长线金马立交桥,占地面积,222004,总建面,646331,总套数,两期共5000套，其中一期2820套,建筑类别,别墅+高层+公寓,价格,5000元/左右,容积率,2.49,建筑栋数,一期18栋,绿化率,46.5%,停车位,每栋楼下均有停车位,交付标准,毛坯房,售楼电话,0871-3835666/3837111,面积区间,50-140 ,开工时间,07年7月份,销售率,一期40%,物业公司,代理公司,白正广告红策划,物业配套,内部有幼儿园、中大型商业、社区会所等，毗邻昙华寺公园、白沙河生态公园、马山公园，位于东部中心地位。,推广主题,东城，前所未有的震撼,片区住宅市场分析,个案分析,【东骧神骏】,20080115,住宅户型数量统计,户型,面积（,）,户数,比例（%）,一房一厅,50,7套,0.2%,二房二厅,60-90,1000套,35.5%,三房一厅,95-115,533套,18.9%,50.8%,三房二厅,118-125,900套,31.9%,四房二厅,130-140,380套,13.5%,总计,2840套,项目具体户型图资料尚未对外公布，一期主力户型为二房和三房。,户型配比,片区住宅市场分析,个案分析,【东骧神骏】,20080115,客户构成分析：,从区域分布来看，前来咨询的客户主要为东市区域群体，该群体多数在附近工作、居住，大概占了60%左右，通过了解，该项目回迁户少。,客户关注问题：,由于东市区城市建设速度缓慢，城市配套设施不够完善，多数客户对该区域的印象较差；,项目周边生活配套较少，将来主要依靠自身来提供，客户对小区基本生活配套比较关注。,客户分析,片区住宅市场分析,个案分析,【东骧神骏】,20080115,项目名称,枫蓝国际,开发商,云南盈佳房地产开发有限公司,地理位置,新迎北区二环路边上,物业类型,多层、小高层、高层,开盘时间,2006.11.19,入伙时间,2007.8月,占地,30亩,容积率,3.4,总户数,814,户型,59160,使用率,85%,主力户型,5996约占60%,销售电话,5621888 5621999,停车位,209,销售率,目前仅有100145少量有售,绿化率,50%,产权年限,住宅产权为70年,面积,总建筑面积70000平米,价格,2006年2月3500元/平米，目前6300元/平米左右,物管,和佳物业，物管费1元1.4元/平米,片区住宅市场分析,个案分析,【枫蓝国际】,20080115,住宅户型数量统计,户型,面积,户数,比例,2室2厅1卫/ 2室1厅1卫,59-83,432,53.1%,3室2厅1卫,96-126,198,24.3%,4室2厅2卫/ 4室3厅2卫,133-160,157,19.3%,5室2厅2卫,142,27,3.3%,从右表的户型数量统计，我们看出枫蓝国际的主力户型为,5983,的,2,房户型，占,53.1%,96126,的,3,房户型占,24.3%,133160,的,4,房户型占总量的,19.3%,142,的,5,房户型占总量的,3.3%,。,片区住宅市场分析,个案分析,【枫蓝国际】,20080115,新迎片区商户老板 占10%,政府公务员 占5%,职工及教师群体 占10%,区域内客户占50%,房产投资（二次置业） 占25%,年龄层:,中青中年中老年 。,片区住宅市场分析,个案分析,【枫蓝国际】,20080115,项目名称,锦泰花园,项目LOGO,开发商,锦泰地产,地理位置,穿金路新迎小区新兴路中段,占地面积,18701.18,总建面,66268,总套数,852套,建筑类别,小高层、高层,价格,6500左右,建筑密度,28.76%,建筑栋数,6,绿化率,40.5%,停车位,275,片区住宅市场分析,个案分析,【锦泰花园】,20080115,户型配比,一房：436套；二房：284套；三房：132套。,片区住宅市场分析,个案分析,【锦泰花园】,20080115,客户分析：,由于该项目尚未开盘，从目前认筹的客户分析，客户主要来自于以下两方面,1.区域内客户；,2.至祥投资会客户。,片区住宅市场分析,个案分析,【锦泰花园】,20080115,项目名称,凯悦时代香舍,开发商,云南劲华房地产开发经营有限公司,地理位置,盘龙区新迎片区白云路28号,物业类型,商住楼,占地面积,12.8亩,总建筑面积,40000平米,住宅套数,389户,价格,三级市场价格5000元/平米,使用率,79%,物管费,1.2元/平米,销售率,100%,停车位,179个,开盘时间,2005.6.18,入住时间,2006.5.30,交付标准,毛坯房,畅销户型,80-120平米,绿化率,45%,容积率,4.98,面积区间,80-280平米,物管公司,劲华物业管理公司,代理公司,至祥置业,广告推广,戴比天扬,片区住宅市场分析,个案分析,【,凯悦时代香舍,】,20080115,凯悦时代香舍结论,面积过大导致总价过高；,东北、西南朝向，单面采光；,户型细部设计存在不合理；,二环路噪音影响；,楼间距较小,私密性不强；,片区住宅市场分析,个案分析,【,凯悦时代香舍,】,20080115,片区住宅市场总体分析,总价分析,楼盘名称,户型,面积区间,总价区间,金色俊园,一房,4968 ,3244万,二房,7489 ,4858万,三房,108142 ,7092万,四房,143 ,93万,东骧神骏,一房,50 ,25万,二房,60-90 ,3045万,三房,95-115 ,4758万,三房,118-125 ,5963万,四房,130-140 ,6570万,锦泰花园（均价按6500元计算）,一房,3548 ,2331万,二房,5973 ,3847万,三房,8389 ,5358万,一房,面积区间在3568之间，总价区间在,23万44万,之间；,二房,面积区间在6090 之间，总价区间在,3058万,之间；,三房,面积区间在83142 之间，总价区间在,5392万,之间。,面积,总价,一房,二房,三房,100,50,30,80,150,100万,50万,20万,80万,面积,总价,20080115,片区住宅市场总体分析,畅销及滞销户型分析,项目名称,户型,结构,面积,单价,总价,金色俊园,Y户型,2房2厅,63平米,6164元/平米,38-40万之间,U1户型,3房2厅,87平米,6614元/平米,57-60万之间,L户型,3房2厅,89平米,6506元/平米,59-62万之间,J户型,1房1厅,64平米,6112元/平米,38-41万之间,东镶神骏,瑞泰苑1号楼,两房两厅,81.28平米,4800元/平米,38-41万之间,铭泰苑3号楼,三房两厅,95.25平米,4900元/平米,46-47万之间,三房两厅,94.93平米,4900元/平米,46-47万之间,畅销户型,滞销户型,项目名称,户型,结构,面积,单价,总价,金色俊园,T户型,3房2厅,134-136平米,6700元/平米,88-95万之间,W户型,3房2厅,96平米,6276元/平米,60-64万之间,S户型,3房2厅,115-120平米,6406元/平米,72-76万之间,东镶神骏,瑞泰苑2号楼,四房两厅,137平米,5000元/平米,68-70万之间,铭泰苑6号楼,三房两厅,120平米平米,4900元/平米,58-60万之间,润泰苑3号楼,四房两厅,144平米,5500元/平米,79-81万之间,总价过高是区域内滞销户型的共同特征，总价在50万以下户型普遍畅销，60万以上普遍销售速度缓慢，在该区域置业的客户对于价格较敏感，总价高低是其做出购买决策的重要考虑因素。,启示：一房总价应控制在,35万以下，两房总价应控,制在50万以下。,20080115,片区住宅市场分析总结,随着政府规划及土地出让，东市区已经成为未来昆明房地产开发的主战场；,开发楼盘不断集中，品牌开发商的进驻使得区域成为投资置业的重点片区；,目前市场供应主要以小高层、高层建筑产品为主，二房、三房是目前市场供应的主力户型；,一房面积区间集中在,3568,之间；,二房面积区间主要集中在,60,90,之间，三房面积区间主要集中在,95,140,之间，并且目前市场畅销户型也主要以中小户型为主；,区域内,50,平米以下的一房产品供应不足，存在市场空间；,由于东市区与主城区的地理位置关系，市场对中小户型的需求比较旺盛，金色俊园、东骧神骏等大盘成为区域楼市的代表；,随着整体营销水平的提高，城市向东发展已经成为必然趋势，城市建设必然为房地产开发带来巨大机遇；,20080115,5.项目基本情况调查调研,项目用地的开发现状和开发条件,项目所在地周边环境,6.1.3 房地产市场调研的内容,6.1 房地产市场调研概述,基地研究,项目基本情况,二环东路,用地面积：17.97亩,容积率：小于2.5,建筑密度：小于25%,高度限制：36米,层数限制：12层,底层商业面积：3000,每亩价格：520万,楼面地价：3130元,地块位于二环东路，石闸立交桥以南500米处，呈不规则形状，四面临街，西侧临二环路。,20080115,地块内部情况,基地研究,总体情况,建筑垃圾,绿色植被,临时建筑,地势较平坦，拆迁量较小。,20080115,地块四至情况：,基地研究,西侧为二环路绿化隔离带；,南侧为30米宽规划路；,东侧为15米宽规划路，农民自建房；,北侧为15米宽规划路，云南电网公司分公司。,20080115,6.1.4 房地产市场调研的原则,原则,1、真实性,2、时效性,3、全面性,4、计划性,6.1 房地产市场调研概述,调查方法:,6.1.5 房地产市场调研的方法,调查方法,全面调查法,重点调查法,抽样调查法,随机,非随机,6.1 房地产市场调研概述,资料收集方法：,资料收集方法,原始资料收集方法,访问法,观察法,试验法,二手资料收集方法,内部来源,外部来源,商业资料获取方法,6.1.5 房地产市场调研的方法,6.1 房地产市场调研概述,房地产市场调研的操作流程,准备,整理归档,调查,分析研究,6.2 房地产市场调研的操作流程,明确调研目的,分析初步情况,设计调研方案,确定资料来源,确定资料收集方法,设计调查表及调查问卷,6.2.1 准备阶段,6.2 房地产市场调研的操作流程,试调查,检验调查设计中的缺漏；,为正式调查作初步准备。,调研实施,6.2.2 调查阶段,6.2 房地产市场调研的操作流程,调研资料的整理与甄别验证,调研数据的统计与分析,撰写调研报告,修订并提交调研结果,6.2.3 分析研究阶段,6.2 房地产市场调研的操作流程,成果归档,总结经验,6.2.4 整理归档阶段,6.2 房地产市场调研的操作流程,定量分析与定性分析,数据类型：数值型、序号型、文字型,6.3.1 数据分析方法概述,6.3 房地产市场调研数据的分析方法,德尔菲法：,过程：匿名征求专家意见,归纳统计,匿名反馈,归纳统计,特点：匿名性，多次反馈，小组的统计回答,参与人：一是预测的组织者，二是被选出来的专家,适用范围：适合长期预测调研,6.3.2 定性分析方法,6.3 房地产市场调研数据的分析方法,层次分析法,主要特征：合理地将定性与定量的决策结合起来，按照思维、心理的规律把决策过程层次化、数量化。,基本思路：分解,综合,步骤：,建立层次结构,构造判断矩阵,计算元素权重,计算排序权重,一致性检验,6.3.2 定性分析方法,6.3 房地产市场调研数据的分析方法,其他常用方法：,归纳分析法,演绎分析法,比较分析法,结构分析法,6.3.2 定性分析方法,6.3 房地产市场调研数据的分析方法,线性回归分析：,6.3.3 定量分析方法,确定自变量和因变量,确定数学关系，建立回归方程,统计检验,预测,6.3 房地产市场调研数据的分析方法,判别和聚类分析,判别分析,指标间差异,判别函数,未知分类,聚类分析,样品聚类；变量聚类,6.3.3 定量分析方法,6.3 房地产市场调研数据的分析方法,其他常用方法：,因子分析,对应分析,多维偏好分析,联合分析,6.3.3 定量分析方法,6.3 房地产市场调研数据的分析方法,报告主要内容：,导言：标题、前言,正文：报告主体部分,结尾：总结和说明,附件：图表和附录,6.4.1 房地产市场调研报告的内容,6.4 房地产市场调研报告,正文主要内容：,主要内容,5. 房地产市场形势及发展趋势,6. 结论和建议,4. 房地产市场,需求特征,3. 房地产市场,供给特征,2. 房地产市场环境状况,1. 基本情况概述,6.4.1 房地产市场调研报告的内容,6.4 房地产市场调研报告,6.4.2 房地产市场调研报告撰写原则,原则,1. 以调研目的为核心原则,2. 前后逻辑合理原则,3. 层次鲜明性原则,4. 图文并茂原则,6.4 房地产市场调研报告,调研目的,调研方法,调查内容,进度安排,6.5.1 房地产项目市场调研方案制定,6.5 房地产市场调研案例,概述,主要内容简介,调查方法介绍,样本结构介绍,数据分析结果,6.5.2 房地产市场需求调研,6.5 房地产市场调研案例,