房产税税务管理

单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,房产税税务管理,夏 维,1,主要内容,1、房产税的概念,2、房产税的税率及计税依据,3、常见的房产税优惠政策以及纳税义务的起止时间,4、房产税的一些特殊处理情况,（1）装修费是否计入房产原值缴纳房产税,（2）旧房新装中央空调是否需要缴纳房产税,（3）新办厂房未完工是否缴纳房产税,（4）分房屋隔断成柜台出租交房产税有何不同,（5）长期闲置未用仓库是否缴纳房产税,5、商场案例,2,房产税的概念,1、房产税的概念,房产税是以房屋为征税对象，以房屋的计税余值或租金收入为计税依据，向房屋产权所有人征收的一种财产税 。,什么是房产（税法上）？,下面哪些是房产？,围墙、烟囱、水塔、变电塔、油池油柜、酒窖菜窖、酒精池、糖蜜池、室外游泳池、玻璃暖房、砖瓦石灰窖以及油气罐,3,所谓房产，是以房屋形态表现的财产。房屋则是指由屋面和围护结构（有墙或两边有柱），能够遮风避雨，可供人们在其中生产、工作、学习，娱乐、居住或储藏物资的场所。至于那些独立于房屋之外的建筑物，如围墙、烟囱、水塔、变电塔、油池油柜、酒窖菜窖、酒精池、糖蜜池、室外游泳池、玻璃暖房、砖瓦石灰窖以及油气罐等，则不属于房产。,4,房产税的税率及计税依据,1、税率,房产税采用比例税率，根据房产税的计税依据分为两种：依据房产计税余值计税的，税率为1.2%；依据房产租金收入计税的，税率为12% 。,对经营自用的房屋以房产计税余值作为计税依据，对出租的房屋按租金作为计税依据。,5,2、计税依据,对经营自用的房屋，以房产的计税余值作为计税依据。所谓计税余值，是指依照税法规定按房产原值一次减除10%-30%的损耗价值以后的余额。,（1）房产原值是指纳税人按照会计制度规定，在账簿“固定资产”科目中记载的房屋原价。对纳税人未按会计制度规定记载的，在计征房产税时，应按规定调整房产原值，对房产原值明显不合理的，应重新予以评估。,房产原值应包括与房屋不可分割的各种附属设备或一般不单独计算价值的配套设施。主要有：暖气、卫生、通风、照明、煤气等设备；各种管线，如蒸气、压缩空气、石油、给水排水等管道及电力、电讯、电缆导线；电梯、升降机、过道、晒台等。属于房屋附属设备的水管，下水道、暖气管、煤气管等从最近的探视井算起。电灯网、照明线从进线盒联接管算起。,6,国税发2005173号文件规定：关于房屋附属设备和配套设施计征房产税有关问题（1）为了维持和增加房屋的使用功能或使房屋满足设计要求，凡以房屋为载体，不可随意移动的附属设备和配套设施，如给排水、采暖、消防、中央空调、电气及智能化楼宇设备等，无论在会计核算中是否单独记账与核算，都应计入房产原值，计征房产税。,（2）对于更换房屋附属设备和配套设施的，在将其价值计入房产原值时，可扣减原来相应设备和设施的价值；对附属设备和配套设施中易损坏、需要经常更换的零配件，更新后不再计入房产原值。,7,（3）纳税人对原有房屋进行改建、扩建的，要相应增加房屋的原值。,（4）自2006年1月1日起，凡在房产征收范围内的具备房屋功能的地下建筑，包括与地上房屋相连的地下建筑以及完全建在地面以下的建筑、地下人防设施等，均应征收房产税。对于与地上房屋相连的地下建筑,如房屋的地下室、地下停车场、商场的地下部分等，应将地下部分与地上房屋视为一个整体按照地上房屋建筑的有关规定计算征收房产税,8,对于出租的房屋，以租金收入为计税依据。,房屋的租金收入，是房屋产权所有人出租房屋使用权所取得的报酬，包括货币收入和实物收入。对以劳务或其他形式作为报酬抵付房租收入的，应根据当地同类房屋的租金水平，确定租金标准，依率征税。,9,应纳税额的计算,地上建筑物房产税应纳税额的计算公式为,应纳税额=房产计税余值（或租金收入）*适用税率,其中：房产计税余值=房产原值*（1-原值减除比例）,地下建筑物房产税应纳税额的计算公式为：,工业用途房产，以房屋原价的50%-60%作为应税房产原值,应纳税额=应税房产原值*（1-原值减除比例）*1.2%,商业和其他用途房产，以房屋原价的70%-80%作为应税房产原值,应纳税额=应税房产原值*（1-原值减除比例）*1.2%,房屋原价折算为应税房产原值的具体比例，由各省财政和地方税务机关在上述幅度内自行确定,出租的地下建筑，按照出租地上房屋建筑的有关规定计算征收房产税,10,常见的税收优惠,1、,经有关部门鉴定,，对毁损不堪居住的房屋和危险房屋，在停止使用后，可免征房产税。,2、凡是在基建工地为基建工地服务的各种工棚、材料棚、休息棚和办公室、食堂、茶炉房、汽车房等临时性房屋，不论是施工企业自行建造还是由基建单位出资建造，交施工企业使用的，在施工期间，一律免征房产税。但在基建工程结束以后，施工企业将这种临时性房屋交还或者估价转让给基建单位的，应当从基建单位接收的,次月,起，征收房产税。,11,3、根据国家税务总局关于房产部分行政审批项目取消后加强后续管理工作的通知（,国税函2004839号,）规定：,纳税人因房屋大修导致连续停用半年以上，在房屋大修期间免征房产税，免征税额由纳税人在申报缴纳房产税时自行计算扣除，并在申报表附表或备注栏中作相应说明。,二、纳税人房屋大修停用半年以上需要免征房产税的，,应在房屋大修前,向主管税务机关报送相关的证明材料，包括大修房屋的名称、座落地点、产权证编号、房产原值、用途、房屋大修的原因、大修合同及大修的起止时间等信息和资料，以备税务机关查验。具体报送材料由各省、自治区、直辖市和计划单列市地方税务局确定。,12,房产税的纳税义务起止时间,一、纳税义务发生时间,1、自建的房屋用于生产经营的，自建成之日的次月起计征房产税。,2、纳税人委托施工企业建设的房屋，从办理验收手续之日的次月起计征房产税。对于纳税人在办理验收手续前已使用或出租、出借的新建房屋，应从使用或出租、出借的,当月,起按规定计征房产税。,3、购置新建商品房，自房屋交付使用之次月起计征房产税。,4、购置存量房，自办理房屋权属转移、变更登记手续，房地产权属登记机关签发房屋权属证书之次月起计征房产税。,5、出租、出借房产，自交付出租、出借房产之次月起计征房产税。,6、,将原有房产用于生产经营的，从,生产经营之月,起，计征房产税,13,二、纳税义务截至时间,根据财税（2008）152号文件第三条规定：纳税人因房产、土地的实物或权利状态发生变化而依法终止房产税、城镇土地使用税纳税义务的，,其应纳税款的计算应截止到房产、土地的实物或权利状态发生变化的当月末,。,14,房产税的一些特殊情况处理,1、装修费是否计入房产原值缴纳房产税？,15,对于房屋装修费是否计入固定资产原值缴纳房产税，应根据装修涉及的工程而定,。,根据国家税务总局关于进一步明确房屋附属设备和配套设施计征房产税有关问题的通知（国税发2005173号）的规定：“为了维持和增加房屋的使用功能或使房屋满足设计要求，凡以房屋为载体，不可随意移动的附属设备和配套设施，如给排水、采暖、消防、中央空调、电气及智能化楼宇设备等，无论在会计核算中是否单独记账与核算，都应计入房产原值，计征房产税。对于更换房屋附属设备和配套设施的，在将其价值计入房产原值时，可扣减原来相应设备和设施的价值；对附属设备和配套设施中易损坏、需要经常更换的零配件，更新后不再计入房产原值”。如果你公司在房屋装修过程中更换了上述文件列明的房屋附属设施和配套设施，则无论会计上如何核算，都要并入房产原值缴纳房产税。,16,如果房屋装修过程中不涉及上述列明的房屋附属设施和配套设施的更换，仅是装饰性的普通装修，根据财政部 税务总局关于房产税若干具体问题的解释和暂行规定（财税地字19868号）中“房产原值是指纳税人按照会计制度规定，在账簿固定资产科目中记载的房屋原价”的规定，这些费用是否计入房产价值应根据会计相关规定来判断。根据企业会计准则固定资产的规定，固定资产的更新改造、装修修理等后续支出，如果使可能流入企业的经济利益超过了原先估计，如延长了固定资产的使用寿命，或者使产品质量实质性提高、产品成本实质性降低，则应当计入固定资产账面价值。除此之外的后续支出，应当确认为当期费用。企业在核算时，应依据上述原则判断固定资产后续支出是否资本化，从而确定装修费用是否应纳入房产原值缴纳房产税。,17,2、旧房新装中央空调是否需要缴纳房产税？,18,根据财政部税务总局关于对房屋中央空调是否计入房产原值等问题的批复（财税地198728号）的规定，你公司在旧房安装中央空调并将中央空调在“固定资产”中单独核算，不应计入房产原值征收房产税。,需要提请注意的是，新近下发的,国家税务总局关于进一步明确房屋附属设备和配套设施计征房产税有关问题的通知（国税发2005173号）规定：自2006年1月1日起，为了维持和增加房屋的使用功能或使房屋满足设计要求，几以房屋为载体，不可随意移动的附属设备和配套设施，如给排水、采暖、消防、中央空调、电气及智能化楼宇设备等，无论在会计核算中是否单独记账与核算，都应计入房产原值，计征房产税。同时，国税发2005173号规定，自2006年1月1日起废止财税地1987128号文件。因此，自2006年1月1日起，旧房安装的中央空调就应该计入房产原值征收房产税。,19,3、新办厂房未完工是否缴纳房产税？,举例：我公司新造的厂房9月份大致完工并开始使用，但目前还未取得房产证，账务上也未转入固定资产，今年需要缴纳房产税吗？,20,根据财政部税务总局关于房产税若干具体问题的解释和暂行规定，“纳税人自建的房屋，自建成之次月起征收房产税”。因此，新造的厂房应按规定从10月份起计算缴纳房产税。,21,4、分房屋隔断成柜台出租交房产税有何不同？是按从价计征还是从租计征？,我要将我单位的原来存放物品的库房整间都出租，这部分是否要交纳房产税？我仓库很大，如果把它隔断成柜台出租，交纳房产税的计算方法是否不同？,22,根据江苏省地方税务局关于“租柜经营”如何征收房产税问题的批复(苏地税函200310号）的规定，柜台，不属于房产的范畴。因此，对纯粹出租柜台，仍应由出租方按房产原值从价征收房产税。,23,5、长期闲置未用仓库是否缴纳房产税 ？,24,首先，根据中华人民共和国房产税暂行条例的规定，企业拥有的房产，必须缴纳房产税。其次，经有关部门核定属危房并停止使用的房产可免征房产税。,25,案 例,某综合商场是一家有限责任公司，其在市中心区拥有一座独立的5层楼房。其中，第1层店面分为若干门脸房，所有门脸房都有单独的门且互不相通，商场只按月收取费用，各门脸房的经营者可自主决定经营项目及营业时间；第2层进货销货都由此商场自主经营；第3层采用厂商联营的方式，商场统一收款，扣除一定比例后向各经销商返款；第4层租给经销商某从事品牌服装专卖，商场不参与收款，只按月收取租金；第5层分租给、三户个体商贩，他们分别从事快餐、美容、网吧，商场也不参与收款。该商场的财务人员询问商场的房产税具体该如何计算？,26,第一层分析：,商场的第1层店面分为若干门脸房，所有门脸房都有单独的门且互不相通，商场只是按月收取费用，各门脸房的经营者可自主决定经营项目及营业时间。商场按月收取的“费用”包含哪些内容，财务人员没有交待清楚。如果这些门脸房的经营资金由商场提供，且由商场统一申报缴纳应纳税款，而门脸房自主决定经营项目及营业时间只是为了发挥各门脸房的主观能动作用，那么商场收费的“费用”也就不仅仅是租金部分了。这时的房产税计算应依照商场第1层店面的房产余值乘以税率1.2%计算缴纳，即应纳房产税的税额=应税房产原值1（10%30%）1.2。如果这些门脸房的自主决定经营项目包括经营核算、经营风险等内容，则商场收取的“费用”便是租金，房产税计算应按商场实际收取的“费用”乘以税率12%来计算缴纳。,27,商场的第2层进货销货都由此商场自主经营，属于商场自己使用，应由商场承担应纳房产税，依照商场第2层楼房的房产余值乘以税率1.2%计算缴纳，即应纳房产税的税额=应税房产原值1（10%30%）1.2。,28,第三层分析,商场的第3层采用厂商联营的方式，商场统一收款，扣除一定比例后向各经销商返款。既然是,厂商联营，肯定要涉及经营利润分成与费用分担等问题,。同时，联营各方的协议或合同之类的文件如何签订也是计算房产税的关键。从“扣除一定比例后向各经销商返款”这样的条款看明显包含委托代销性质，却又与“厂商联营”的经营模式相冲突。如果商场以第3层楼房作为投资，并承担经营风险及独立进行经营核算，却又与“扣除一定比例后向各经销商返款”不相符合。,29,在实际操作过程中，通常是商场与经销商签订联营合同，合同中注明经销商提供商品自主销售，年营业额应达到多少万元，如完成则按一定比例扣除费用（此费用中包括增值税、城建税、教育费附加、电费、管理费等），如超额完成，对超出部分减按预定比例扣除费用，如完不成，则按定额缴纳费用，风险是不共担的，利润也不共享。也就是说，该商场的第3层楼房名义上是采用厂商联营，其实质是出租楼房。根据国家税务总局关于安徽省若干房产税业务问题的批复（国税函1993368号）第一条规定，对于以房产投资联营，投资者参与投资利润分红，共担风险的情况，不承担联营风险的情况，实行上是以联营名义取得房产的租金，应根据房产税暂行条例的有关规定由出租方按租金收入计缴房产税。为此，该商场第3层楼房的房产税计算应按商场实际收取的“扣除一定比例”乘以税率12%来计算缴纳。,30,商场的第4层租给经销商某从事品牌服装专卖，商场不参与收款，只按月收取租金。属于商场出租场地收取租金，应由承租人某负担房产税，依照房产租金收入乘以税率12%计算缴纳。第5层分租给、三户个体商贩，他们分别从事快餐、美容、网吧，商场也不参与收款，也属于商场出租场地收取租金，应由承租人、三户个体商贩分别负担房产税，按其实际支付的房产租金收入乘以税率12%计算缴纳。,31,