土地使用标准政策与管理应用

单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,土地使用标准政策与管理应用,利用处,2011年8月23日，胡锦涛总书记在十七届中央政治局第三十一次集体学习会议上的重要讲话指出：“落实节约优先战略是完善土地管理制度、坚持节约集约用地的指导方针。,要把节约用地作为转变经济发展方式和土地利用方式的重要着力点，切实坚持和完善最严格的耕地保护制度，切实实行最严格的节约用地制度”。,“要完善土地使用标准，依照国家产业政策对淘汰类、限制类项目分别实行禁止和限制用地，严禁土地闲置”。,深入贯彻落实中央领导指示精神，实行最严格的节约集约用地制度，加强土地使用标准管理是未来一个时期土地管理工作的关键点。,有了土地使用标准并严格执行，土地供应才可以量化，土地利用效果才可以评价考核，土地在转变经济发展方式中的功能才能显现，节约集约制度才可以落在实处。,1、什么是土地使用标准？,2、土地使用标准对节约集约用地有什么作用？,3、国家在土地使用标准管理方面有哪些政策要求？,4、土地使用标准只在建设用地预审和单独选址项目用地审查中使用吗？,5、经营性用地招标拍卖挂牌出让中是否涉及土地使用标准审查问题？,6、在土地供前、供时和供后，如何体现土地使用标准的要求？,7、土地使用标准如何体现在划拨决定书和出让合同中，纳入监测监管？,8、各地在土地利用管理实际工作中，如何执行土地使用标准？,9、对不符合节约集约要求的土地使用标准，如何修订和完善？,讲授内容,第一部分,土地使用标准的基本内容和主要政策规定,一、土地使用标准的概念特点和分类,二、现行的土地使用标准,三、土地使用标准的主要政策规定,讲授内容,第二部分,土地划拨和出让中的土地使用标准管理,一、划拨中的土地使用标准管理,二、协议出让中的土地使用标准管理,三、招拍挂出让中的土地使用标准管理,一、土地使用标准的概念特点和分类,（一）土地使用标准的概念,1标准。是对重复性事物和概念所做的统一规定，它以科学、技术和实践经验的综合为基础，经过有关方面协商一致，由主管机构批准，以特定的形式发布，作为共同遵守的准则和依据。,土地使用标准的概念,2土地使用标准。是国家、地方、相关行业主管部门发布实施的统一用地标准，它既是工程项目设计、建设项目准入、土地供应和审批、土地开发利用和供后监管的重要准则和基本尺度，也是用地单位、设计单位、相关行业主管部门执行的重要政策依据和制度规范。土地使用标准主要包括：,土地使用标准的概念,（1）限制用地项目目录和禁止用地项目目录,（2）工业项目建设用地控制指标,（3）公路、铁路、民用航空运输机场、电力、煤炭、石油和天然气等工程项目建设用地指标,土地使用标准的概念,（4）房地产用地规模、容积率控制标准,（5）各地发布实施的高等教育、保障性住房、墓葬、监狱、仓储、卫生系统等建设用地控制指标,土地使用标准的特点,（二）六个特点,特点一：政策性强。由国家或地方相关行业主管部门依据国家产业政策和供地政策制定和发布实施，均以政策性文件的形式体现。,特点,特点二：适用对象广。土地使用标准的使用主体涉及用地单位和勘察设计单位，以及国家或地方相关行业主管部门，有权部门可据此考核审计，社会公众可据此监督，因此，对全社会都是适用的。,特点,特点三：贯穿土地利用全过程。土地使用标准的使用贯穿于工程项目设计、建设项目准入、土地供应和审批、土地开发利用和供后监管等土地利用全过程。从土地使用标准的管理角度看，在用地单位和勘察设计单位工程项目设计，市、县、省级国土资源的相关用地审查中，都要执行。,特点,特点四：涵盖各种土地用途。土地使用标准不仅涉及公路、铁路、民用航空运输机场、电力、煤炭、石油和天然气、高等教育、保障性住房、墓葬、监狱、仓储、卫生系统等各种实行划拨和协议出让的项目用地，而且涉及实行招标拍卖挂牌出让的工业、房地产等经营性用地。,特点,特点五：量化标准和定性要求相结合。工业项目建设用地控制指标和工程项目建设用地控制指标主要体现为量化标准。禁止用地项目目录和限制用地项目目录分别体现为能否用地和在符合一定限制条件下方可用地的问题，既有量化标准又有非量化的定性要求。,特点,特点六：具有一定的时效性。土地使用标准是在特定时期的土地资源条件、社会经济发展状况和技术水平等基础上制定的，在一定时期体现了节约集约用地原则，随着时间推移，社会经济条件变化和技术进步，有可能不再符合节约集约要求，具有一定的时效性。,土地使用标准分类,（三）分类,1国家标准。国土资源部会同城乡建设部等相关行业主管部门发布的相关标准。,2地方标准。各省区市发布的标准。如北京、江苏、辽宁、江西、陕西等发布各类建设用地指标。,加强土地使用标准管理的 必要性和可行性,1国家对建立完善和执行土地使用标准有明确要求。,2部多次下发文件，要求建立健全土地使用标准控制制度，严格执行土地使用标准。,加强土地使用标准管理的 必要性和可行性,3近年来部和各地加快修订完善土地使用标准，基本建立了标准体系，严格执行土地使用标准有了较好的工作基础。 （详见培训材料第一章）,二、现行的土地使用标准,近年来，国土资源部、住房和城乡建设部会同相关行业主管部门制订、修订并发布实施了15项土地使用标准。具体包括：,现行土地使用标准,1、限制用地项目目录（2012年本）和禁止用地项目目录（2012年本）（国土资发201298号），国土资源部与国家发展改革委联合发文；,现行土地使用标准,2工业项目建设用地控制指标（国土资发200824号），国土部发文；,3公路工程项目建设用地指标（建标2011124号），住房和城乡建设部会同国土部及行业部门联合发文；,现行土地使用标准,4煤炭工程项目建设用地指标露天矿、露天矿区辅助设施部分（建标2011145号），住建部会同国土部及行业部门联合发文；,现行土地使用标准,5民用航空运输机场工程项目建设用地指标（建标2011157号） ，住建部会同国土部及行业部门联合发文；,6电力工程项目建设用地指标（风电场）（建标2011209号） ），住建部会同国土部联合发文；,现行土地使用标准,7体育训练基地建设用地指标（建标2011214号） ），住建部会同国土部及行业部门联合发文；,8电力工程项目建设用地指标（火电厂、核电厂、变电站和交换站）（建标201078号），住建部会同国土部及行业部门联合发文；,现行土地使用标准,9石油天然气工程项目建设用地指标（建标20097号）；,10公共图书馆建设用地指标（建标200874号）；,现行土地使用标准,11文化馆建设用地指标（建标2008128号）；,12新建铁路工程项目建设用地指标（建标2008232号）；,现行土地使用标准,13煤炭工程项目建设用地指标矿井、选煤厂、筛选厂及矿区辅助设施部分（建标2008233号）；,现行土地使用标准,14城市社区体育设施建设用地指标（建标2005156号）；,15城市生活垃圾处理和给水与污水处理工程项目建设用地指标（建标2005157号）。,现行土地使用标准,上述15项标准中，除限制禁止用地目录2012年本收录在培训材料土地使用标准政策与实务外，其余全部收录在土地使用标准汇编上册。,现行建设标准,为加强工程项目决策和建设的科学管理，近年来，住建部会同相关行业主管部门，制订、修订并发布实施了监狱等多项建设标准。主要有：,现行建设标准,1监狱建设标准（建标2010144号）,2石油储备库工程项目建设标准（建标200978号）,现行建设标准,3拘留所建设标准（建标200850号）,4中医医院建设标准（建标200897号）,现行建设标准,5综合医院建设标准（建标2008164号）,6强制解毒所建设标准（建标2005188号）；,现行建设标准,7城市普通中小学校校舍建设标准（建标2002102号）；,8看守所建设标准（建标2002245号）；,现行建设标准,9粮食仓库建设标准（修订本）（建标200158号）；,10海港通用码头建设标准（建标1996188号）；,现行建设标准,11河港通用码头建设标准（建标1992836号）。,上述11个建设标准，收录在土地使用标准汇编下册。,现行建设标准的适用原则,对于国家发布的上述建设标准，目前没有制订相应的土地使用标准，因此，各地在建设用地审批中可参照执行。执行中重点把握两个原则：,适用原则,一是依据建设标准中规定的建筑标准、建筑面积控制指标，结合当地土地利用的投资强度、容积率、建筑密度或建筑系数等控制要求，合理推算建设用地控制指标。,适用原则,二是对于推算的控制指标，要结合当地实际，审定是否符合国家相关产业政策和供地政策，是否符合节约集约用地的原则。,地方发布的土地使用标准,近年来，北京、江苏、辽宁、江西、陕西等省市在严格执行国家发布的土地使用标准的同时，结合本地实际，加快推进土地使用标准制订工作，陆续发布了多项土地使用标准。这些标准成为整个土地使用标准体系的重要组成部分。在土地使用标准汇编下册中，收录了以下14个土地使用标准：,地方土地使用标准,1.北京市城市建设节约用地标准（试行）（高等教育部分）；,2.陕西省建设用地指标（2007年版）（高等教育部分）；,地方土地使用标准,3.北京市城市建设节约用地标准（试行）（保障性住房部分）；,4.江西省建设用地控制指标（2011年版）（保障性住房部分）；,地方土地使用标准,5.江西省建设用地控制指标（2011年版）（墓葬项目部分）；,6.辽宁省城市基础设施、公益事业建设项目用地控制指标（试行）（墓葬项目部分）；,地方土地使用标准,7.江苏省建设用地指标（2010年版）（墓葬项目部分）；,8.陕西省建设用地指标（2007年版）（监狱项目部分）；,地方土地使用标准,9.江苏省建设用地指标（2010年版）（监狱项目部分）；,10.江西省建设用地控制指标（2011年版）（仓储项目部分）；,地方土地使用标准,11.江苏省建设用地指标（2010年版）（仓储项目部分）；,12.江苏省建设用地指标（2010年版）（卫生系统部分）；,地方发布的土地使用标准,13.辽宁省城市基础设施、公益事业建设项目用地控制指标（试行）（卫生系统部分）；,14.江西省建设用地控制指标（2011年版）（卫生系统部分）。,地方土地使用标准适用原则,1、对于国家尚未颁布土地使用标准的，各地可执行地方发布的土地使用标准；,2、国家有标准，但地方发布的标准比国家标准严格的，方可执行地方标准，比国家标准宽松的，必须执行国家发布的土地使用标准。,三、土地使用标准的主要政策规定,（一）国务院发布实施的3个文件,1、国务院关于深化改革严格土地管理的决定（国发200428号）。,国务院文件,第十八条提出：依照国家产业政策，国土资源部门对淘汰类、限制类项目分别实行禁止和限制用地，并会同有关部门制定工程项目建设用地定额标准，省、自治区、直辖市人民政府可以根据实际情况制订具体实施办法。三点理解：,国务院文件,第一点：土地使用标准的制定以国土部门为主，职权在我。,第二点：省区市政府制订具体办法，国土部门要主动作为。如江西标准，省发布。,第三点：是确定土地部门职能的主要政策依据。,国务院文件,2国务院关于发布实施的决定（国发200540号）。规定指出，各有关部门要加快制定和修订财税、信贷、土地、进出口等相关政策，切实加强与产业政策的协调配合，进一步完善促进产业结构调整的政策体系。,国务院文件,规定明确提出，产业结构调整指导目录是引导投资方向，政府管理投资项目，制定和实施财税、信贷、土地、进出口等政策的重要依据。产业结构调整指导目录由鼓励、限制和淘汰三类目录组成。,国务院文件,对属于限制类的新建项目，土地管理部门不得办理有关手续。对淘汰类项目，禁止投资。对淘汰类项目，禁止投资。对此如何把握？,国务院文件,第一，被列入产业结构调整指导目录限制类的产业和项目，不得办理用地手续；,第二，被列入产业结构调整指导目录淘汰类的产业和项目，不得办理用地手续；,国务院文件,第三，产业政策在先，供地政策在后，无论有无、无论是否修订限制和禁止用地目录，均不影响国家政策执行。,国务院文件,3国务院关于促进节约集约用地的通知（国发20083号）。对严格土地使用标准提出了五个方面的要求：,国务院文件,一是要健全各类建设用地标准体系，抓紧编制公共设施和公益事业建设用地标准。,国务院文件,二是要按照节约集约用地的原则，在满足功能和安全要求的前提下，重新审改现有各类工程项目建设用地标准，凡与土地使用标准不一致的建设标准和设计规范，要及时修订。,国务院文件,三是要采取先进节地技术、降低路基高度、提高桥隧比例等措施，降低公路、铁路等基础设施工程用地和取弃土用地标准。,国务院文件,四是建设项目设计、施工和建设用地审批必须严格执行用地标准，对超标准用地的，要核减用地面积。,国务院文件,五是要求各地区、各部门不得开展涉及用地标准并有悖于节约集约用地原则的达标评比活动，已经部署开展的相关活动要坚决停下来。 如何把握？,国务院文件,1、3号文是近年来唯一一部从国家层面对节约集约用地提出全面、系统要求的政策性文件。,国务院文件,2、3号文对节约集约用地、市场配置、农村集体土地管理、节地评价和考核等提出一系列政策要求。但一些政策要求如扩大有偿使用范围、工业用地市场配置等落实不理想。,国务院文件,3、3号文也是一部对土地使用标准管理提出明确要求的重要政策性文件。,国土资源部4个发文24号文件,2008年1月下发关于发布和实施工业项目建设用地控制指标的通知（国土资发200824号。控制指标对工业用地投资强度、容积率、建筑系数、行政办公及生活服务设施用地所占比重、绿地率五项指标作出规定。,47号文件,今年年初，国土资源部下发关于大力推进节约集约用地制度建设的意见(国土资发201247号)。,47号文件,这一文件的最重要之处，是首次在国家层面确立了节约集约用地制度的框架体系，明确将8项制度作为节约集约用地制度建设的基本内容，指明了今后较长时期土地利用管理工作的方向，因而具有里程碑意义。,47号文件,2001年，国务院关于加强国有土地资产管理的通知（15号文件） ，明确商业性房地产用地必须实行招标拍卖出让，2002年国土资源部发布实施招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定（11号令），经营性土地招标拍卖挂牌出让制度确立，两份文件对市场配置制度具有里程碑意义。,47号文件,十年之后，2011年，总书记明确提出，要把节约用地作为转变经济发展方式和土地利用方式的重要着力点，切实实行最严格的节约用地制度。2012年国土资源部发布47号文件，节约集约用地制度框架形成，对节约集约用地制度建设具有里程碑意义。,47号文件,节约集约用地8项制度包括：,1、土地利用总体规划管控制度,2、土地利用计划调节制度,3、建设用地使用标准控制制度,4、土地资源市场配置制度,47号文件,5、节约集约用地鼓励政策制度,6、土地利用监测监管制度,7、土地利用评价考核制度,8、节约集约用地共同责任制度,47号文件,47号文对8项制度的内容有明确要求。其中，对土地使用标准提出两方面要求：,一是今后一个时期，要健全完善建设用地使用标准控制制度。4项内容：,47号文件,（1）实行建设项目用地准入标准，修订和实施限制禁止用地目录，控制资源消耗高、环境危害大、产能过剩、土地利用强度低、投入产出效益差的项目用地；,47号文件,（2）实行城乡统一的建设用地指标控制，完善科学可行的建设用地标准体系，修订和实施工程建设项目用地指标，合理确定城镇规划区范围以外的农村宅基地和宅基地建筑占地最高控制面积，控制建设项目用地规模；,47号文件,（3）实行工业项目建设用地指标控制，适时修订工业项目建设用地控制指标，明确工业项目投资强度、容积率、建筑系数、绿地率、非生产设施占地比例等控制性指标要求，实现工业用地节约集约和优化配置；,47号文件,（4）探索建立经营性建设项目投资和产出标准体系，综合评定土地利用效率和效益。,47号文件,二是提出近期重点工作是严格执行建设用地标准，加强监测监管。5项内容：,47号文件,（1）2012年，各地要对建设用地使用标准进行全面清理，不符合节约集约用地要求的，应及时废止；,47号文件,（2）严格执行禁止和限制用地项目目录，目录明确不得用地的项目，不得办理各项用地手续；,47号文件,（3）严格执行工业项目建设用地控制指标、国家和地方颁布的建设项目用地标准，出让合同或划拨决定书要明确项目用地标准，并规定达不到标准的违约责任和处罚措施；,47号文件,（4）对符合供地政策和产业政策、没有用地标准或超过用地标准的建设项目，要依据项目节地评价结果供地。,47号文件,（5）对国家相关部门颁布建设标准但尚未出台用地标准的项目类别，各地要结合本地区土地资源条件和经济社会发展现状，加快制定用地标准。,98号文件,国土资源部国家发展改革委关于发布实施和的通知（国土资发201298号）。主要内容有两个方面：,98号文件,一是限制用地项目目录（2012年本）涵盖了党政机关新建办公楼、城市主干道路、城市游憩广场、住宅、农林业、黄金等七个大类，主要从审批权限、建设规模、容积率、生产工艺、产能及土地用途等方面提出了限制标准或条件。,98号文件,对于列入限制用地项目目录的建设项目，必须符合目录规定的条件，国土资源和投资管理部门方可办理相关手续。 不符合的，禁止供地。,98号文件,二是禁止用地项目目录（2012年本）涵盖了农林业、煤炭、电力、石化化工、信息、钢铁、有色金属、黄金、建材、医药、机械、轻工、纺织、烟草、消防、民爆等十七个大类，从产业类型、生产工艺、产能、建设规模、用地类型及建筑用途等方面提出了禁止条件。,98号文件,对于列入禁止用地项目目录的建设项目或者采用所列工艺技术、装备、规模的建设项目，国土和投资部门不得办理相关手续。,98号文件,限制禁止用地目录执行中，地方反映最多的问题是，为什么列入限制类产业目录的项目和产业，却被列入禁止用地项目目录？,98号文件,下一版本修订中需要思考的问题： 是否仅编制禁止用地项目目录？将产业目录中淘汰类项目、限制类项目中超过限制条件的项目，均列入禁止用地目录，以方便理解和执行。,132号文件,国土资源部关于严格执行土地使用标准大力促进节约集约用地的通知（国土资发2012132号）。,一、文件出台的背景。,132号文件,1、土地使用标准体系基本形成。,（1）标准编制分两个时段。,第一阶段1999年之前。,132号文件,1987年，原国家土地管理局、原国家计委下发关于编制建设项目用地定额指标的几点意见（1987国土建字第144号），1989年原建设部、原国家土地管理局下发工程项目建设用地指标编制工作暂行办法（1989国土建字第169号，标准编制工作启动。,132号文件,到1999年，原国家土地局编制下发或配合原建设部编制下发了18项工程项目建设用地指标，详见土地使用标准汇编（1999年前发布实施），指标涉及轻工、纺织、机械、钢铁、化工、电子、电力等行业。,132号文件,各地如果需要上述18项工程项目建设用地指标，考虑放在国土资源部门户网站。,132号文件,1999年之前发布的用地指标的最大特点是，均由建设部门发文，没有土地部门的发文。,132号文件,第二阶段2000年以来。我部自行或会同住建部及相关行业主管部门，对工业用地标准的管理进行了重大改革，并相继制订、修订和发布实施了限制禁止用地项目目录、基础设施及公用事业建设等15项土地使用标准，详见土地使用标准汇编（上册）。,132号文件,这一阶段的标准编制和发布主体不同于第一阶段。工业用地指标和限制禁止目录由我部发文，工程建设用地指标仍由住房和城乡建设部发文。,132号文件,北京、江苏、辽宁、江西、陕西等省市结合本地实际，加快推进土地使用标准制订工作，也陆续发布实施了高等教育、保障性住房、墓葬、监狱、仓储、卫生系统等地方工程项目建设用地指标。标准执行有较好的工作基础。,132号文件,2、国家政策对编制和实施土地使用标准有明确要求。,（1）国务院2004年28号文明确提出，要制订和实施新的土地使用标准;,132号文件,（2）国务院关于促进节约集约用地的通知(国发20083号)明确要求，严格土地使用标准，健全各类建设用地标准体系；,132号文件,（3）房地产市场调控政策有要求。2010年三个文件：,一是关于加强房地产用地供应和监管有关问题的通知(国土资发201034号),132号文件,二是关于进一步加强房地产用地和建设管理调控的通知(国土资发2010151号),三是关于严格落实房地产用地调控政策促进土地市场健康发展有关问题的通知(国土资发2010204号),132号文件,三个房地产调控文件对商品住宅用地单宗出让面积、住房用地容积率控制标准等作了明确规定。,132号文件,（4）“十二五”规划纲要提出，实行最严格的节约用地制度、从严控制建设用地总规模;,（5）国土资源部2012年47号文明确将土地使用标准控制制度作为节约集约用地的八项制度之一。,132号文件,二、国土资源部关于严格执行土地使用标准大力促进节约集约用地的通知（国土资发2012132号）的主要内容。四部分内容：,第一部分，严格执行和不断完善土地使用标准。重点把握8点：,132号文件,1、严格执行三类标准。国家发布的限制禁止用地项目目录、工业项目建设用地控制指标，公路、铁路、民用航空运输机场、电力、煤炭、石油和天然气工程项目建设用地等控制指标，房地产用地宗地规模、容积率控制等各类土地使用标准，各地要坚决贯彻执行。,132号文件,2、严格执行经营性用地标准。对依法实行招拍挂出让的工业和经营性用地等，市、县国土部门要将土地使用标准的相关控制要求纳入出让方案和出让公告，写入出让合同并严格执行。,132号文件,3、不符合标准的，不得办理供地用地手续。对于,（1）凡纳入禁止用地项目目录，不符合限制用地项目目录规定条件，,132号文件,（2）投资强度、容积率、建筑系数、行政办公生活服务设施用地所占比重、绿地率不符合工业项目控制指标要求，,132号文件,（3）工程建设项目用地总面积或各功能分区用地面积突破用地指标控制上限，宗地面积和容积率不符合住宅供地条件的各类建设用地，均不得办理土地审批、供应和用地手续。,132号文件,4、各类非土地使用标准的标准、指标、考核要求中，涉及的用地指标不符合国家和地方发布实施的土地使用标准要求的，不得作为办理土地审批、供应和用地的依据。,132号文件,5、对国家尚未颁布土地使用标准的，各地应依据本地区资源条件、项目类型及建设要求，制订适用于地方的土地使用标准，进而办理建设用地审批、供地和用地手续。,132号文件,6、开展特殊项目节地评价。对国家和地方尚未颁布土地使用标准和建设标准的特殊建设项目，应先进行项目节地评价并组织专家评审，依据节地评价结果和专家评审意见，办理用地、供地手续。,132号文件,7、特定情况处理。对因安全生产、地形地貌、工艺技术等有特殊要求的建设项目确需突破土地使用标准的，用地单位应报请当地国土资源主管部门同意。,132号文件,国土资源主管部门应组织有关专家论证评估，集体决策，合理确定项目用地规模，出具审查意见，报同级人民政府批准后，方可办理相关用地审批、供应手续。,132号文件,8、修订完善标准。已有标准要及时修订完善，对国家尚未颁布土地使用标准的产业（事业）项目和重点发展培育的战略性新兴产业，要加大标准研究力度。,132号文件,第二部分，明确土地使用标准的审查内容和使用环节。把握2点：,1、对土地使用标准规范格式和实质性内容均进行审查。,132号文件,凡报上级审查的建设项目用地，各地要按照部规定的示范格式要求，规范填写建设项目用地报件，明确建设项目用地适用的供地政策和土地使用标准。未按规范格式填写、或项目用地不符合供地政策和土地使用标准要求的，不予受理。,132号文件,2、切实加强土地使用标准使用环节的审查。具体来说，权限不同，审查内容和环节不同。,132号文件,（1）县级国土部门。要对用地单位和勘察设计单位进行政策指导，督促其依据土地使用标准要求，合理测算建设项目用地规模，规范编报建设项目可行性研究报告和初步设计文件。,132号文件,（2）市、县国土部门。依法必须招拍挂出让的工业商业旅游娱乐商品住宅等经营性用地，市、县部门在拟订出让方案和编制出让文件时，要明确土地使用标准的控制要求；对经营性用地以外的其他建设项目用地，市、县部门要重点加强报件中土地使用标准适用情况的审核，并对适用标准的真实性负责。,132号文件,（3）省级国土部门。对上报国务院或省级政府批准的建设项目用地，省级部门应履行好实质性审查职责，对报件中适用土地使用标准的真实性、合规性负责。,132号文件,（4）国土资源部（土地利用司地用处）。对上报国务院批准的建设项目用地，部将重点对省级部门出具的审查内容和意见进行复核性审查，审查中发现未执行土地使用标准、或超过标准未进行论证评估的，将建设项目申报材料退回地方，地方国土部门应及时纠正整改并重新上报。,132号文件,第三部分，加强土地使用标准执行的监管和评价。有7个政策点。,132号文件,1、标准要写入合同。市、县国土部门要在划拨决定书和出让合同中，及时增补土地使用标准的相关内容。在核发划拨决定书、签订出让合同时，要明确规定或约定建设项目用地总面积、各功能分区面积及土地用途、容积率控制要求、违规违约责任等，划拨决定书和出让合同要及时上传土地市场动态监测监管系统。,132号文件,2、特殊情况报备。对突破土地使用标准但已进行论证评估并经政府批准的建设项目用地，供地方案、划拨决定书、出让合同、专家评估意见和政府批准文件等相关材料，通过土地市场动态监测监管系统报省级国土部门备案。,132号文件,3、对省级部门的要求。要关注市、县出让公告、出让合同、划拨决定书中土地使用标准的确定和执行情况，加强监督检查，对违反土地使用标准控制要求的供地、用地行为，要责令纠正。,132号文件,4、重点项目。对报国务院审批的建设项目用地，部将对土地使用标准的执行情况进行重点检查。,132号文件,5、标准清理。自本通知下发之日起，省级国土部门要对本地区发布实施的土地使用标准进行清理，不符合节约集约用地原则，或不符合国家颁布的土地使用标准要求的，应及时废止。各省级国土部门要在2013年5月底前，将土地使用标准清理情况形成书面报告报国土资源部。,132号文件,6、开展评价。省级部门要积极探索和加快建立土地使用标准执行情况的评价体系，抓紧开展省以下国土部门土地使用标准执行情况的评价，定期公布评价结果。,132号文件,7、评价结果应用。可作为制定节约集约用地政策，落实土地使用标准控制制度，修订完善土地使用标准的依据。,132号文件,第四部分，开展土地使用标准的培训，3点说明：,1、省级对系统内开展培训。省级国土资源主管部门应于2013年上半年前，组织完成本地区系统内相关人员的业务培训。,132号文件,2、对相关单位的培训。各级国土资源主管部门要会同相关行业主管部门，对用地单位和勘察设计单位开展土地使用标准应用的系统培训，进一步强化其标准控制理念，提高节约集约用地水平。,132号文件,3、本次部组织的培训。准备比较充分，纳入培训计划，下发规范性文件，提前准备培训材料，培训培训规模大，目的性强。,对132号文件的总体把握,1、是落实节约集约用地制度要求的操作性文件。,2、是第一个关于土地使用标准管理政策的部发文。,对132号文件的总体把握,3、对土地使用标准管理提出一揽子政策和工作要求。,4、是今后较长时期的土地使用标准管理工作的直接依据。,第二部分国有建设用地划拨和出让中的土地使用标准管理,划拨和出让中的土地使用标准管理,法律政策规定的5种国有土地使用方式,1、国有土地使用权划拨,2、国有土地使用权出让,3、国有土地租赁,4、国有土地使用权作价出资（入股）,5、国有土地使用权授权经营,划拨和出让中的土地使用标准管理,划拨和出让是最重要的两种方式。出让包括协议出让和招拍挂出让。本部分主要依据国家法律政策规定，对划拨、协议出让和招拍挂出让中，土地使用标准适用的具体环节、主要内容和管理要求作简要分析。主要讲授五方面的内容：,划拨和出让中的土地使用标准管理,（一）对土地管理相关法律法规政策的再领会,（二）土地使用标准管理的适用主体、主要环节和供地方式,（三）国有土地划拨中的土地使用标准管理,划拨和出让中的土地使用标准管理,（四）国有土地协议出让中的土地使用标准审查和供后监管,（五）招标拍卖挂牌出让中的土地使用标准审查和供后监管,重温法律政策土地管理法实施条例,对具体建设项目需要占用土地利用总体规划确定的城市建设用地范围内的国有建设用地的（圈内），土地管理法实施条例第22条规定了两种办理情形。第一种情形包括4个步骤或程序：,土地管理法实施条例相关条款规定,（1）建设项目可行性研究论证时，由土地主管部门对建设项目用地有关事项进行审查，提出建设项目用地预审报告。,土地管理法实施条例相关条款规定,（2）建设单位持建设项目的有关批准文件，向市、县土地部门提出建设用地申请，由市、县土地部门审查，拟订供地方案，报市、县政府批准；需要上级政府批准的，应当报上级政府批准。,土地管理法实施条例相关条款规定,（3）供地方案经批准后，由市、县政府向建设单位颁发建设用地批准书。有偿使用国有土地的，由市、县土地部门与土地使用者签订有偿使用合同；划拨用地的，由市、县土地主管部门向土地使用者核发划拨决定书。,（4）土地使用者应当依法申请土地登记。,土地管理法实施条例相关条款规定,第二种情形，即通过招标、拍卖方式提供国有建设用地，大致包括以下3个步骤和程序：,（1）由市、县土地部门会同有关部门拟订方案，报市、县政府批准。,土地管理法实施条例相关条款,（2）方案报市、县政府批准后，由市、县土地部门组织实施招标拍卖出让，并与土地使用者签订土地有偿使用合同。,（3）土地使用者应当依法申请土地登记。,土地管理法实施条例相关条款,对能源、交通、水利、矿山、军事设施等建设项目确需使用土地利用总体规划确定的城市建设用地范围外的土地（圈外），涉及农用地的，土地管理法实施条例第23条规定了以下办理程序：,土地管理法实施条例相关条款,（1）建设项目可行性研究论证时，由土地部门对建设项目用地有关事项进行审查，提出建设项目用地预审报告。,土地管理法实施条例相关条款,（2）建设单位持建设项目的有关批准文件，向市、县土地部门提出建设用地申请，由市、县土地主管部门审查，拟订农用地转用方案、补充耕地方案、征用土地方案和供地方案（涉及国有农用地的，不拟订征用土地方案），经市、县政府审核同意后，逐级上报有批准权的政府批准。,土地管理法实施条例相关条款,（3）农用地转用方案、补充耕地方案、征用土地方案和供地方案经批准后，由市、县政府组织实施，向建设单位颁发建设用地批准书。有偿使用国有土地的，由市、县土地部门与土地使用者签订有偿使用合同；划拨使用国有土地的，由市、县土地部门向土地使用者核发划拨决定书。,（4）土地使用者应当依法申请土地登记。,土地管理法实施条例相关条款,通过对法律的重温，是否可以得出结论：对圈内用地和圈外用地，实行招标拍卖挂牌出让与实行划拨、协议出让，法律在办理程序上有明显区别的。土地使用标准的适用范围、适用环节和实施重点，也有相应的差异。,建设项目用地预审管理办法 （2008年国土资源部令第42号）,该办法从预审应提交的材料、审查内容和监管要求等方面，对土地使用标准审查和使用管理作出了3个具体规定。,42号令,1.对预审申请报告材料的要求。办法第七条规定，已批准项目建议书的审批类建设项目与需备案的建设项目申请用地预审的，在提交的建设项目用地预审申请报告中，必须明确建设项目拟用地面积确定的依据和适用建设用地指标情况。,42号令,2.对预审审查内容的要求。办法第十一条规定，对建设项目选址是否符合国家供地政策，建设项目用地规模是否符合有关建设用地指标的规定，进行审查。,42号令,3.对预审项目的监管要求。办法第十五条规定，已经预审的项目，如需对土地用途、建设项目选址等进行重大调整的，应当重新申请预审。未经预审或者预审未通过的，不得批准农用地转用、土地征收，不得办理供地手续。,建设用地审查报批管理办法 （1999年国土资源部令3号 ）,对建设用地审查报批中，拟订的供地方案如何体现供地政策和土地使用标准、如何对其审查、方案批准后如何实施、划拨决定书和出让合同中如何体现土地使用标准等，该办法3个方面作了具体规定。,建设用地审查报批管理办法,1.建设用地呈报说明书。办法第六条规定，市、县土地部门对材料齐全、符合条件的建设用地申请，应当受理，并在收到申请之日起30日内拟订农用地转用方案、补充耕地方案、征用土地方案和供地方案，编制建设项目用地呈报说明书。以有偿方式供地的，除其他呈报材料外，说明书中还应当附具草签的有偿使用合同及说明。,建设用地审查报批管理办法,2.供地方案。办法第十条规定，供地方案应当包括供地方式、面积、用途，土地有偿使用费的标准、数额等。第十五条规定，供地方案符合下列条件的，土地部门方可报政府批准：,（1）符合国家的土地供应政策。,建设用地审查报批管理办法,（2）申请用地面积符合建设用地标准和节约用地的要求。,（3）划拨方式供地的，符合法定的划拨用地条件。,建设用地审查报批管理办法,（4）以有偿方式供地的，供地的方式、年限、有偿使用费的标准、数额符合规定。,（5）只占用国有未利用地的，必须符合规划、界址清楚、面积准确。,建设用地审查报批管理办法,3.供地实施。第17条规定，经批准的农用转用方案、补充耕地方案、征用土地方案和供地方案，由土地所在地的市、县政府组织实施。第21条规定，以有偿使用方式提供国有土地的，由市、县土地部门与土地使用者签订有偿使用合同。以划拨方式提供国有土地的，市、县土地部门向建设单位颁发划拨决定书。,招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定（2007年国土资源部第39号令）,2002年国土资源部发布实施招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定（国土资源部11号令）。2007年物权法出台后，部对11号令进行了修订，发布实施39号令。39号令对国有土地招标拍卖挂牌出让，从实体和操作程序方面作了详细规定。,39号令,39号令规定，政府以招标拍卖挂牌出让国有土地的，主要按以下程序实施。,（1）公布出让计划，确定供地方式；,（2）编制、确定出让方案；,（3）地价评估，确定出让底价；,39号令,（4）编制出让文件；,（5）发布出让公告；,（6）申请和资格审查；,（7）招标拍卖挂牌活动实施；,（8）签订出让合同，公布出让结果；,39号令,（9）核发建设用地批准书，交付土地；,（10）办理土地登记；,（11）资料归档。,在上述招拍挂出让程序中，涉及土地使用标准管理的工作主要有：,39号令,（1）拟订招拍挂出让方案。39号令第六条规定，市、县国土部门应当按照出让年度计划，会同城市规划等部门共同拟订拟招拍挂出让地块的出让方案，报经市、县政府批准后，由市、县国土部门组织实施。出让方案应当包括出让地块的空间范围、用途、年限、出让方式、时间等。,39号令,（2）编制招拍挂出让文件。39号令第七条规定，出让人应当根据招拍挂出让地块的情况，编制招拍挂出让文件。出让文件应当包括出让公告、投标或者竞买须知、土地使用条件、标书或者竞买申请书、报价单、中标通知书或者成交确认书、出让合同文本。,39号令,（3）发布招拍挂出让公告。39号令第八条规定，出让人应当发布招拍挂公告，招拍挂公告应当包括出让人的名称和地址，出让面积、界址、空间范围、现状、使用年期、用途、规划指标要求，招拍挂时间、地点、投标挂牌期限、投标和竞价方式等，确定中标人、竞得人的标准和方法，投标、竞买保证金。,39号令,（4）公布招拍挂出让结果。39号令第二十二条规定，招拍挂活动结束后，出让人应在10个工作日内将招拍挂出让结果在土地有形市场或者指定的场所、媒介公布。,39号令,（5）签订出让合同。招拍挂出让活动结束后，中标人、竞得人应按照中标通知书或成交确认书的约定，与出让人签订出让合同。,协议出让国有土地使用权规定 （2003年国土资源部令第21号令）,2003年发布实施的协议出让国有土地使用权规定（21号令）和2006年发布实施的协议出让国有土地使用权规范（国土资发2006114号）从实体和程序方面，对协议出让国有土地作了具体规定。,21号令,具体来说，政府供地环节的协议出让，主要按以下程序实施,（1）公开出让信息，接受用地申请，确定供地方式；,（2）编制协议出让方案；,（3）地价评估，确定底价；,21号令,（4）协议出让方案、底价报批；,（5）协商，签订意向书；,（6）公示；,（7）签订出让合同，公布出让结果；,21号令,（8）核发建设用地批准书，交付土地；,（9）办理土地登记；,（10）资料归档。,上述程序中，涉及土地使用标准应用有关的工作主要有：,21号令,（1）拟订协议出让方案。21号令第十条规定，对符合协议出让条件的，市、县国土部门会同规划等部门，制订协议出让土地方案。协议出让方案应当包括拟出让地块的具体位置、界址、用途、面积、年限、土地使用条件、规划设计条件、供地时间等。,21号令,（2）达成出让协议。21号令第十二条规定，协议出让土地方案和底价经市县政府批准后，市、县国土部门应当与意向用地者就土地出让价格等进行充分协商，协商一致且议定的出让价格不低于出让底价的，方可达成协议。,21号令,（3）签订出让合同。21号令第十三条规定，市、县国土部门应当根据协议结果，与意向用地者签订出让合同。,21号令,（4）公布协议出让结果。21号令第十四条规定，出让合同签订后，市、县国土部门应当将协议出让结果在土地有形市场等指定场所，或者通过报纸、互联网等媒介向社会公布，接受社会监督。,国有建设用地划拨决定书 （国土资发200873号）,2008年，国土资源部发布实施新版的国有建设用地划拨决定书（国土资发200873号）。第十五条规定，划拨建设用地使用权人在宗地范围内新建建筑物、构筑物及其附属设施，应当符合土地使用标准的规定和市、县城市规划主管部门、项目建设主管部门确定的宗地规划、建设条件。,国有建设用地使用权出让合同 （国土资发200886号）,2008年，国土资源部和国家工商行政管理总局联合发布实施新版的国有建设用地使用权出让合同示范文本（国土资发200886号），新的合同范本对土地使用标准作了多处规定、约定和说明。主要有：,出让合同,1.关于工业项目投资强度。第十二条规定，本合同项下宗地用于工业项目建设，固定资产总投资不低于经批准或登记备案的金额人民币大写,万元（小写,万元），投资强度不低于每平方米人民币大写,元（小写,元）。,出让合同,2.关于用地性质、面积及容积率。第十三条规定，受让人在本合同项下宗地范围内新建建筑物、构筑物及其附属设施的，应符合市（县）政府规划管理部门确定的出让宗地规划条件。其中：主体建筑物性质,；附属建筑物性质,；建筑总面积,平方米；建筑容积率不高于,不低于,。,出让合同,3.关于工业项目非生产性用地面积。第十四条规定，本合同受让宗地范围内用于企业内部行政办公及生活服务设施的占地面积不超过受让宗地面积的,，即不超过,平方米，建筑面积不超过,平方米。受让人同意不在受让宗地范围内建造成套住宅、专家楼、宾馆、招待所和培训中心等非生产性设施；,出让合同,4.关于项目固定资产总投资、投资强度和开发投资总额指标违约处理。第三十四条规定，项目固定资产总投资、投资强度和开发投资总额未达到本合同约定标准的，出让人可以按照实际差额部分占约定投资总额和投资强度指标的比例，要求受让人支付相当于同比例国有建设用地使用权出让价款的违约金，并可要求受让人继续履约。,出让合同,5.关于容积率和建筑密度指标违约处理。第三十五条规定，本合同项下宗地建筑容积率、建筑密度等任何一项指标低于本合同约定的最低标准的，出让人可以按照实际差额部分占约定最低标准的比例，要求受让人支付相当于同比例出让价款的违约金；,出让合同,建筑容积率、建筑密度等任何一项指标高于本合同约定最高标准的，出让人有权收回高于约定的最高标准的面积部分，有权按照实际差额部分占约定标准的比例，要求受让人支付相当于同比例国有建设用地使用权出让价款的违约金。,出让合同,6.关于工业项目绿地率、非生产性设施用地比例与建筑面积指标违约处理。,出让合同,第三十六条规定，工业建设项目的绿地率、企业内部行政办公及生活服务设施用地所占比例、企业内部行政办公及生活服务设施建筑面积等任何一项指标超过出让合同约定标准的，受让人应当向出让人支付相当于宗地出让价款一定比例的违约金，并自行拆除相应的绿化和建筑设施。,出让合同,7.关于合同附件。第四十五条规定，宗地出让合同未尽事宜，可由双方约定后作为合同附件，与主合同具有同等法律效力。,该条款为土地使用标准写入划拨决定书或出让合同，纳入监测监管系统预留了空间。,关于进一步严格土地市场动态监测 与监管数据报备的通知 （国土资电发201037号,对土地出让或划拨后的信息填报、监管提出了2项要求。,国土资电发201037号,1.关于土地供应和开发利用信息的填报。要求市、县国土部门必须在土地出让成交后10个工作日内，将每一宗土地的出让合同或划拨决定书，通过网络在线上报，经部统一配号后方可作为正式文本签订，并将出让合同或划拨决定书的电子监管号作为土地登记的要件。,国土资电发201037号,2.关于土地供应和开发利用信息公开。37号文规定，从2010年起，部将每季度向社会公布未按出让合同和划拨决定书约定时间开竣工的宗地信息。对社会关注的典型地块信息，在部门户网站“出让信息”专栏及时公开。,土地使用标准适用的主体,从上述八项法律法规和相关政策要求看，与土地供应和开发利用直接和间接相关的行政主管部门和行政相对人等各类主体，均需要土地使用标准作为其从事相关活动的依据，土地使用标准的主体，包括但不限于以下部门：,土地使用标准适用的主体,1.土地管理部门;,2.城乡建设管理部门;,3.规划管理部门;,4.建设项目勘查、设计单位（部门）;,土地使用标准适用的主体,5.建设用地单位;,6.相关行业主管部门;,7.相关行政事业单位。,土地使用标准适用的环节,从上述八项法律法规和相关政策要求看，建设项目的规划、勘查、设计，建设用地的审批和土地供应，土地供后的开发利用等各个环节，均需要土地使用标准作为衡量其是否合理用地的依据，因此，从土地管理的视角看，土地使用标准的适用环节主要包括：,土地使用标准适用的环节,1.建设项目可行性研究环节;,2.建设项目初步设计环节;,3.建设项目用地审批环节，包括用地预审环节和单独选址项目用地审批环节;,4.建设用地供应环节，包括划拨供地和出让、租赁等有偿供地环节;,土地使用标准适用的环节,5.建设用地供后监管环节，包括土地使用标准写入出让合同和划拨决定书，监管用地者按照出让合同和划拨决定书开发利用土地等;,6.违法违规查处环节，即对土地审批、土地供应和土地开发利用中违反土地使用标准的行为依法进行查处。,土地使用标准适用的供地方式,从上述八项法律法规和相关政策看，国有土地的划拨与出让，协议出让与招拍挂出让等不同供地方式和配置方式，均需要依据土地使用标准作为各级政府主管部门管理土地的依据。因此，从土地供应方式上看，土地使用标准适用于各类方式供应或配置的土地。,土地使用标准适用的供地方式,1.国有土地供应，包括国有土地划拨、国有土地出让和国有土地租赁。其中，国有土地出让包括国有土地招标拍卖挂牌出让和协议出让。,土地使用标准适用的供地方式,2.集体土地使用。建设项目使用集体土地，也必须符合土地使用标准的相关规定，不得突破土地使用标准的控制上限。,划拨供地中的土地使用标准管理,土地管理法规定，下述建设用地经县级以上人民政府依法批准，可以划拨方式取得。,1、国家机关用地和军事用地,划拨供地中的土地使用标准管理,2、城市基础设施用地和公益事业用地,3、国家重点扶持的能源、交通、水利等基础设施用地,4、法律、行政法规规定的其他用地,划拨供地中的土地使用标准管理,城市房地产管理法规定，土地使用权划拨是县级以上政府依法批准，在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后将该幅土地交付其使用，或者将土地使用权无偿交付给土地使用者使用的行为。,划拨供地中的土地使用标准管理,划拨土地最需要通过标准控制。理由是：相对于出让、租赁等有偿供地方式，划拨供地属于土地资源的政府行政配置，价格机制基本不发挥作用或作用十分有限，要节约集约利用划拨土地，充分发挥土地使用标准的控制作用就显得十分重要。,划拨供地中的土地使用标准管理,在划拨供地、用地过程中，涉及土地使用标准审核把关和监督管理的环节主要有三个：,划拨供地中的土地使用标准管理,（一）用地预审环节。由于建设项目用地实行分级预审，因此，无论是报国务院审批的建设项目用地还是在地方国土资源行政主管部门审批的建设项目用地，均要依法依规对该划拨建设项目用地是否符合国家供地政策、是否符合土地使用标准进行审查。具体来说，应重点审核三个方面的内容：,划拨供地中的土地使用标准管理,1.是否符合国家供地政策和产业政策。实质上是解决供地与不供地的问题。建设项目属于禁止供地项目的，不得通过审查。属于限制用地项目的，不符合限制条件的，也不得通过审查。属于这两种情形的，中止审查程序，应退回建设用地报件并向申请人