房地产私募基金操作流程与管控模板

Click to edit Master text styles,second level,third level,forth level,forth level,Click to edit Master title style,房地产私募股权投资基金,成功在中国,嘉富诚国际资本有限公司 董事长,渤海金石投资基金 合伙人,郑锦桥,目 录,一,.,房地产私募股权投资基金（,PE,）在中国,-,什么是私募股权投资基金及在我国发展状况,二,.,魅力无限的,PE,架构,-,私募股权投资基金的结构特点及募集程序,三,.,基金管理人（,GP,）与投资人（,LP,）博弈,-,两者关系对成功私募及基金未来发展的影响,四,.,法律在保护谁的利益,-,私募股权投资基金成功设立的法律文件,五,. PE,的游戏,-,私募股权投资基金投资程序,六,.,赢在其中,-,尽职调查对成功项目投资的影响,七,.,小心触雷,-,投资协议中应注意的问题,八,.,胜者出局,-,投资项目退出的路径选择,一,.,私募股权投资基金（,PE,）在中国,-,近期股权投资机构青睐的上市公司,近期,VC/PE,投入中国企业境内外上市情况,公司名称,上市时间,上市地点,行业,融资额（,US$M,）,投资机构,汉王科技,2010-3-3,深圳中小企业板,广义,IT,（软件）,165.73,联创创投（,VC,）,联信永益,2010-3-18,深圳中小企业板,广义,IT,（软件）,71.73,联想创投（,VC,）,东方财富网,2010-3-19,深圳创业板,广义,IT,（互联网）,208.06,海通开元（,VC,）,亚厦装饰,2010-3-23,深圳中小企业板,传统行业（建筑,/,工程）,247.36,亿都创投（,VC,） 天堂硅谷（,VC,）,海兰信,2010-3-26,深圳创业板,广义,IT,（其他电子）,66.55,力合创投（,VC,） 启迪控股（,VC,）,三川水表,2010-3-26,深圳创业板,传统行业（机器制造）,93.32,国信弘盛（,VC,） 和泰成长创投（,VC,）,昊华能源,2010-3-31,上海证券交易所,传统行业（能源）,480.2,金石投资（,PE,）,汇银家电,2010-3-25,香港主板,服务业（零售）,69.43,China Fund(PE),瑞环资本（,PE),汉庭酒店,2010-3-26,纳斯达克证券交易所,服务业（酒店）,110.25,鼎辉创投（,VC,）,IDG,资本（,VC,） 北极光创投（,VC,）,中宇卫浴,2010-3-30,法兰克福证券交易所主板,传统行业（家居建材）,123.5,优势资本（,PE,）,房地产企业在中国资本市场现状,名称,最高,成交金额,年初至今涨跌幅,每股收益,(TTM),市盈率,(TTM),市净率,(MRQ),所属行业,万科,A,11.76,125581,0.7929,0.4288,26.84,3.62,房地产,金地集团,15.56,130268,2.0542,0.5069,29.99,2.7,房地产,银基发展,5.43,39016,1.031,0.0755,69.67,4.09,房地产,中粮地产,13.32,65818,1.6954,0.0206,627.18,7.27,房地产,津滨发展,5.95,24542,0.8272,0.0102,549.02,4.21,房地产,天房发展,6.64,25352,1.0365,0.0471,138,1.94,房地产,金融街,13.17,46195,0.7052,0.6522,19.63,2.11,房地产,中国宝安,13,38867,2.3089,0.1887,66.3,7.25,资本货物,中华企业,16.99,45822,1.9534,0.4794,34.33,5.27,房地产,北辰实业,6.06,14433,1.1307,0.2596,22.96,2.2,房地产,华侨城,A,19.79,43621,1.3925,0.3753,51.69,8.64,消费者服务,亿城股份,6.89,14971,1.6064,0.3191,21.53,2.37,房地产,保利地产,26.31,56471,1.3427,0.7836,32.94,3.89,房地产,新湖中宝,12,22944,1.8447,0.2894,39.7,6.55,房地产,新黄浦,14.25,26874,0.5588,0.3302,42.76,3.04,房地产,绵世股份,12.6,20693,0.5755,-0.3771,-31.8,4.37,房地产,世纪星源,4.65,7724,0.835,-0.0126,-361.11,5.62,房地产,招商地产,28.93,42274,1.1548,1.0481,26.88,3.09,房地产,粤宏远,A,4.94,7119,1.3032,-0.1387,-34.53,2.17,房地产,一,.,私募股权投资基金（,PE,）在中国,-,什么是房地产私募股权投资基金？,是一种主要投资于房地产或房地产抵押有关公司发行的股票的投资基金。按照是否直接投资于房地产可以将其划分为两类,:,一类是直接投资房地产公司发行的股票上,;,另一类是间接投资房地产业的基金,即房地产抵押基金,该基金主要是通过投资房屋抵押市场而间接投资房,地产。,美国西蒙，又称赛门房地产基金（,Simon Property Group Inc）,马来西亚丰隆银行，马来西亚百盛集团与洲际酒店集团的合资企业（,SUK,房地产基金）,摩根士丹利添惠基金（,Morgan Stanley Real Estate）,基汇资本完成第三支房地产私募基金募资,盛世神州房地产投资基金,中海发起成立房地产私募基金,今年以来，金地、华润、复地、绿城等在内的多家地产公司已涉足,一,.,私募股权投资基金（,PE,）在中国,外资房地产基金现状,一,.,房地产私募股权投资基金（,PE,）在中国,-,在发展中规范,一系列法律的修订和管理办法的出台，为中国发展私股权基金建立了较好的法律环境；,资本市场体系建设的加快，为股权基金的投资和退出创造了更加便利的渠道；,经济增长加快和国内资金充裕，为人民币股权基金的发展提供了市场需求和融资基础；,目前国内企业盈利增长、治理结构不断完善，为人民币股权投资创造了市场需求和投资对象；,房地产投资经验丰富的专业团队在悄然形成。,一,.,房地产私募股权投资基金（,PE,）在中国,-,钱从哪里来,1,、各层次养老基金,2,、保险公司,3,、商业银行及金融控股公司,4,、证券公司及期货公司,5,、上市公司及现金充裕的非上市公司,6,、富有的家庭和个人,美国,PE,资金来源特点：,渠道广泛,金额较大,收益率要求较低,委托管理期限长,基金种类,运作特点,代表基金,专门独立型基金,投资决策独立、投资项目自由选择、但募集难度大、对一般合伙人以往的业绩要求高,Captialand, P rax Capital, ING，,华银，,etc,金融机构附属型基金,投资决策受附属金融集团的影响大，投资行业选择自由、募集难度低,Morgan Stanley Asia;JP Morgan Parnters,中信房地产 人寿地产,etc,中外合资型,投资决策独立、行业选择独立、中外合资募集、运作中可充分利用外资的资源优势,金地荷银 精瑞，荣盛泰发，,etc,大型企业附属型,投资决策受由所属企业战略决定、只投资集团所在行业、资金由集团内部募集,泰达投资，,SOHO,投资， 复兴投资 雅格尔,ect,其他,其他,Temasek GIC,中投公司,一,.,私募股权投资基金（,PE,）在中国,-,中国境内活跃的房地产私募股权基金的类型,有限合伙人,普通合伙人,有限合伙基金,风险控制委员会,投资决策委员会,投资管理公司,（普通合伙人）,投资银行部,行业与公司研究部,风险控制部,行政部,合伙人会议,二,.,魅力无限的,PE,架构,-,私募股权投资基金的结构优势,ABC,基金公司,投资人,1,投资人,2,投资人,3,被投资企业,1,被投资企业,2,被投资企业,3,公司制,资金和管理,团队合二为一,ABC,基金公司,投资人,1,投资人,2,投资人,3,被投资企业,1,被投资企业,2,被投资企业,3,公司制,资金和管理,团队合二为一,公司设立董事会负责对基金资产的保值增值，并且由董事会设立基金管理人和托管人,基金以基金公司的名义独立行使民事权利及承担民事责任,基金管理人与投资人责权利不清，不利于管理能力的发挥,二,.,魅力无限的,PE,架构,-,私募股权投资基金的结构特点,案例：浙江,*,集团全资投资公司，,2007,年投资业绩显著，但由于责任不清，造成分配纠纷，导致管理团队 集体出走，对公司发展影响较大,ABC,基金,基金管理,公司,(GP),管理协议,被投资企业,1,有限合伙制,被投资企业,2,被投资企业,3,ABC,基金,基金管理,公司,(GP),投资人,1,（,LP,）,管理协议,被投资企业,1,有限合伙制,被投资企业,2,被投资企业,3,投资人,投资人,2,（,LP,）,投资人,3,（,LP,）,按,合伙企业法,组建而成,设立合伙人会议并由组建的投资决策委员代行投资决策,基金管理人受托对基金进行管理，,Team + Capital,有效结合,GP,出资至少,1%,对基金的债务承担无限连带责任,GP,可获取,2%,管理费及,20%,投资收益分成,二,.,魅力无限的,PE,架构,-,私募股权投资基金的结构特点,二,.,魅力无限的,PE,架构,-,信托架构,重庆信托,嘉富诚股权投资集合资金信托计划,重庆信托,嘉富诚股权,投资集合资金信托计划,律师事务所,投资顾问机构,保管人,委托人（受益人）,评估分析机构,受托人,持有信 托单位,决策及管理,受托管理信托财产,评估分析服务,保管服务,法律咨询服务,渤海金石投资基金（,2,期）,高成长拟上市企业股权投资,公司,1,公司,2,公司,n,直接或间接,具体表现为以下七个方面：,1,、基金实现专业化管理，降低投资风险,2,、有利于调动各方的投资热情,3,、较之公司更具有操作灵活性与商事保密性,4,、法律兼顾合伙人利益与合伙债权人利益保护之间的平衡,5,、不需缴纳企业所得税，税负较轻,6,、不必同股同权，契约为主，合伙人利益得到充分保障,7,、为投资者提供了便捷的退出通道,二,.,魅力无限的,PE,架构,-,私募股权投资基金的结构优势,二,.,魅力无限的,PE,架构,-,房地产私募股权投资基金的募集程序,-,确定投资方案,-,完成相关报告和文件,-,确定投资机构,-,确定投资协议,-,确定基金合伙人协议,-,确定基金和资产管理人之间的协议,-,确定投资决策程序和界定管理人权限,-,确定基金与托管银行关系,-,初步确定拟投资项目,推,介,路,演,确认,认缴,总额,及,份额,验,资,合,伙,企,业,成,立,实,施,项,目,投,资,签署保密协议,签署合伙协议,签署委托协议,有意向投资者签署认购承诺书,二,.,魅力无限的,PE,架构,-,私募股权投资基金的募集程序（续）,GP,与,LP,关系的维护是基金运作成功的关健,:,国内,LP,的特点,GP,被,LP,信任的基础,建立,GP,与,LP,沟通的平台,发起,LP,的投资决策作用,GP,与,LP,关系管理成功案例,:,KKR,-“,门口的野蛮人,”,的温柔,凯雷,-“,总统俱乐部,”,的谛造者,深创投,-“,可靠,”,的国企背景,三,.,基金管理人（,GP,）与投资人（,LP,）博弈,-,相互制约、唇齿相依,强势,GP,与次强势,GP,将影响,LP,参与基金的热情,合伙人会议,投资决策委员会,委托银行进行资金托管,投资项目的限制,GP,LP,三,.,基金管理人（,GP,）与投资人（,LP,）博弈,-,在,PE,治理结构中的特别约定（合伙人大会决策程序）,三,.,基金管理人（,GP,）与投资人（,LP,）博弈,-,影响,GP,与,LP,关系的因素,社会积垫和声誉,成功项目运作的经验,出色的管理团队以及有效的管理模式,严谨规范的法律文件,必要的储备,GP,的,“4P”,要求：,People(,投资团队）,Philosophy,（投资哲学）,Performance,（投资业绩）,Process,（投资程序）,C,ontact,C,hoose,Continue,C,onfirm,根据基金推介的工作要点，总结出,4C,工作程序：,C,ontact,：接触、联系阶段,C,hoose,：选择、选定意向阶段,C,ontinue,：继续、持续服务阶段,C,onfirm,：确定、巩固阶段,*,注：由于客户源的不断持续，,4C,程序会在不同的时间段不断的持续推进,三,.,基金管理人（,GP,）与投资人（,LP,）博弈,-,展示,GP,魅力的重要渠道（路演的程序和安排）,一定资产规模和土地储备,市场定位于中高端,管理层具有基金运作意识,拥有地方政府的支持,企业在当地成功运作过两个以上的房地产开发项目，要求企业有良好的信誉，能吸引更多,LP,的兴趣,房地产企业所设计的产品针对于市场的中高端人群，发行基金份额时可充分挖掘业主的价值,企业管理层具有基金运作意识，是基金设立的必要条件,房地产企业,拥有地方政,府支持为基金,设立奠定基础,有两个以上成功项目,企业拥有一定的资产规模及土地储备，能为,投资者的基金安全提供保障,三,.,基金管理人（,GP,）与投资人（,LP,）博弈,-,开发商参与发起设立基金的条件,三,.,基金管理人（,GP,）与投资人（,LP,）博弈,房地产投资基金管理模式,*,房地产开发企业,新设基金管理公司,项目公司,房地产机会投资基金,项目,A,项目,B,项目,C,北京嘉富诚投资管理公司,LP,有限合伙人,LP,有限合伙人,LP,有限合伙人,LP,有限合伙人,四,.,法律在保护谁的利益,-LP,关注什么（赢利？ 还是风险？）,中国,LP,的普遍顾虑：,谁要管理我的钱,?,他们要如何管理我的钱,?,我怎么知道我的钱是安全的,?,我的投资能得到多少投资回报,?,我能参与管理吗？,东海创投的失败案例：,最早设立的私募股权投资基金之一,设立时,GP,与,LP,缺少磨合，,LP,关注点没能得到,GP,高度重视,投资项目论证不到位，双方产生较大分歧,LP,终止与,GP,合作，基金解散,投资人法律保障是中国,PE,事业发展的基础,四,.,法律在保护谁的利益,-,PE,的组建法律文件是治理结构完善的第一步,基金的类型及规模,-,投资及管理理念,-,投资领域,-,投资策略,-LP,对管理费用及投资收益分成的认可,-,合伙意向书（,MOU,）,-,基金合伙协议,-,招募说明书,-,法律说明书,-,基金与管理公司委托管理协议,-,基金与银行的托管协议,-,管理公司内部文件,四,.,法律在保护谁的利益,-,主要文件的基本架构,招募说明书,-,基金基本情况,-,基金投资策略及流程,-,基金拟投项目介绍,-,基金管理机构及团队,-,中介服务机构,-,基金募集流程,基金合伙协议,-,有限合伙企业的设立,-,出资方式、出资额及出资期限,-,合伙人及执行事务合伙人,-,合伙人会议及投资决策委员会,-,收益分配及亏损承担,-,报告及帐户,-,基金设立及运作费用,-,投资限制及退伙,四,.,法律在保护谁的利益,-GP,与,LP,利益的约定,变动收费模式,-,管理,-,一定比例收益分成,-,固定银行托管费,-,基金审计费,-,项目费用,-,基金注册费,-,其他费用,定率取费模式,-,管理,-,一定比例收益分成,-,固定银行托管费,-,基金审计费,-,其他费用由管理公司支付,斤斤计较的,PE,管理人很难做好基金的管理！,四,.,法律在保护谁的利益,-,对,PE,治理的基本要求,基金的,治理,架构,是在所有权和控制权分离的条件下，为调动利益相关者的积极性以提高经营绩效，而以,委托,合同关系为基础，在,基金所有者,的利益相关者之间合理配置权责利的一种制度安排。,完善的合伙人会议架构,完善的基金内部控制系统及程序,良好的内部和外部审计系统,符合国家法律及规则,管理公司对小合伙人负责任,提高基金的透明度以建立基金良好的公众形象,四,.,法律在保护谁的利益,投资人对,PE,治理结构的要求,PE,中,LP,具备的两个特点,（,1）,资金规模大,（,2）,追求利润但能够长期投资,但目前国内,LP,投资是,“,短、散、急,”,钱，而非长期资金,对,PE,治理结构的监督和要求来自三方面：,-,政府部门,-,行业自律,-,基金自我管理,资金安全、管理透明、收益确定是,LP,对基金管理的总体要求,基金的,治理,架构,是在所有权和控制权分离的条件下，为调动利益相关者的积极性以提高经营绩效，而以,委托,合同关系为基础，在,基金所有者,的利益相关者之间合理配置权责利的一种制度安排。,四,.,法律在保护谁的利益,-,PE,治理架构的基本内容,完善的合伙人会议架构,完善的基金内部控制系统及程序,良好的内部和外部审计系统,符合国家法律及规则,管理公司对小合伙人负责任的态度，提高基金的透明度以建立基金良好的公众形象,四,.,法律在保护谁的利益,结构的设置,内部审计委员会,独立委员制度的执行,至少有两名投资决策委员会成员,对全体合伙负责，维护中小合伙人利益,直接与监管机构及进行沟通,对内部控制制度的建立健全及执行情况进行监督,对招募说明书中的项目履行情况进行核实,有权提议聘请外部审计师实施内审,四,.,法律在保护谁的利益,份额结构及外部影响,合伙出资结构的非透明管理,合伙人结构及外部影响,防止,主要,合伙人对基金对外投资,及负债,产生重大影响,合伙人会议是基金最高战略决策机构,投资决策委员会是对外投资最高决策机构,勿须对最终受益人及投票权掌控公开披露,基金财务对合伙人定期披露,四,.,法律在保护谁的利益,合伙人权益及权益人权利,所有者权利及反收购措施,与权益人之间的关系,合伙人大会和表决程序,所有权的保障,同股,非,同权的讨论,召集合伙人大会,制定大会议程,合伙人大会上提问,决策权,甄选决策委员,获取分红,反收购,管理外部权益人关系,与关键权益人关系,雇员,被股资企业,中介机构,托管银行,监管机构,会议通知方式,通知的及时性,参会的难易度,信息的充分性,代理程序及权利,议事规则,四,.,法律在保护谁的利益,财务透明度、信息披露和审计,对合伙人公开披露的内容,审计程序,公开披露的适时性,和合伙人取阅的渠道,审计师的声誉和涉及领域,审计的独立性,审计与非审计服务,非审计服务的界定,审计师的甑选,审计委员会的独立性,职责的明确度,开会频率和参会记录,审计委员会的职责,审计师轮换政策,内部汇报体系和内控机制,备案文件,公开信息的取阅渠道,披露的持续性,基金法律文档的取阅渠道,增值信息,季报,财务报表的完备性,少数权益、内部交易和关联交易的披露,合伙人之间的沟通,合伙人大会记录,与公司治理相关的信息披露,与社会,、,环境和道德相关的报导,四,.,法律在保护谁的利益,-,PE,的会计与税务体系,有限责任和有限合伙使用于不同的会计报告模式,对投资人定期报告体系统（每年度报送经,CCPA,验证的报告）,基金可以不设立专职的会计和出纳（由管理公司进行统一管理），但基金公司的资金划出需要按银行托管方式进行审核,基金会计体系采用统用会计准则进行核算，如第长期投资可采用权益法进行核算,基金分红可以现金或股权分割方式进行,税收的主体目前不明确，一些地区仍需缴税。但长远看，非纳税主体避免重复纳税是确定的,PE,经核准可以代扣代缴利所得税或个收入劳务所得税,BP、,项目接洽,初步分析项目价值,尽职调查,商务谈判,交易设计与投资报告,投资决策,投资服务与管理,-,投资率：平均每收到,100,份商业计划书，,5,10,份会受到重视进行调查，,最后只有,1-3,个项目可能投资。,-,工作量分布：,20,在挑项目，判断价值；,50,对项目进行尽职调查；,10,在谈判和设计投资方案；,20,在投资后管理。,五,.PE,的游戏,-,私募股权投资基金投资程序,商业计划书 ，,Business Plan,，简称,BP,是企业根据融资和其它发展目标，在对项目进行调研、分析以及搜集整理有关资料的基础上，根据一定的格式和内容的要求，全面展示企业或项目的目前状况及未来发展潜力的书面材料。,包括以下几个文件：,执行摘要（,WORD,）：,执行摘要的内容就是对完整版商业计划书的高度浓缩，用于跟投资人第一次邮件沟通，或者是在某些会议、论坛场合跟投资人简单沟通。,演示文件（,PPT,）：,内容结构上基本跟执行总结和完整版商业计划书一样，用于向投资人见面时比较详细地沟通。,完整版的商业计划（,WORD,）,3,年的财务预测（,EXCEL,）：历史财务数据力求事实，预测力求合理、增长性，包括假设条件、收入结构、费用结构等等。,五,.PE,的游戏,如何甄选商业计划书,执行摘要：,核心要点，传递核心内容,公司介绍,-,公司基本情况、股权结构、股东背景、关联企业、历史沿革、公司大事记,管理团队及人力资源,-,组织构架、高级管理人员简介、内部管理控制、人员结构和分布,行业与市场,-,市场环境分析、市场机会、竞争者、未来趋势,产品,/,服务，商业模式,-,产品（服务）介绍、独特性、市场定位、目标市场、目标客户、市场反应、市场占有率、新产品开发、知识产权,财务数据,-,近,3,年的审计报告、财务分析报告、主要资产债务清单等,发展规划与盈利预测,融资计划,-,资金需求及使用计划、投资风险、投资退出计划及可能投资回报,五,.PE,的游戏,-,如何甄选商业计划书（要点）,五,.PE,的游戏,-,项目分析及尽职调查,站在二到三年后资本市场角度来审视拟投企业,PE,合伙人对拟投项目应尽早准确判断,为企业定位不同的资本市场退出,有意向投资企业应尽快签订投资意向书（,MOU），,为尽职调查作准备,五,.PE,的游戏,-,项目分析及尽职调查,尽职调查也称审慎调查（,Due Diligence，DD,）,指在投资或收购过程中买方对目标公司的资产、负债、经营、财务状况、法律关系以及目标企业所面临的机会和潜在的风险等进行的一系列调查。尽职调查可分为法律尽职调查、财务尽职调查和其它尽职调查。是对商业计划书的全面审核和评估，在期间既能发现企业的价值，同时也要发现企业的风险,五,.PE,的游戏,-,谈判、分析及决策,谈判,展示投资团队优势,避免要价过高,有足够的耐性,用数据说话,与老板交朋友,分析,行业分析详尽,同业业绩比较,企业发展不同时期比较,团队稳定性分析,技术先进性分析,决策,避免盲目决策,以稳制胜,按程序决策,发挥投决会作用,发挥行业专家作用,五,.PE,的游戏,-,投资管理,积极帮助企业成长,帮助企业组建,帮助企业扩张,途径和方法,目 标,组建,/,加强董事会,强化管理团队、管理架构,确定战略方向,加强财务控制、法律架构,组建,/,加强公司治理结构和管理架构,明晰战略方向,定期监控公司财务报告,定期参加董事会会议,帮助公司融资,帮助拓展业务,帮助寻找商业,/,技术伙伴,帮助公司达到,IPO,标准,决定,IPO,的时间地点和中介机构,寻找,M&A,伙伴,监控公司的经营和财务表现,保证公司实现增长,确保成功退出,IPO,、,M&A,IPO/M&A,六,.,赢在其中,-,尽职调查对成功项目投资的影响,尽职调查,风险发现,价值发现,股权瑕疵,资产完整性,偿债能力,或有债务,法律诉讼,现实价值,未来可能价值,以资产价值和盈利能力为,衡量标准的双重价值评判,未来发展前景调查,资本市场喜好与,IPO,前景,以股权为脉络的历史沿革调查,以业务流程为主线的资产调查,以真实性和流动性为主的,银行债务和经营债务调查,以担保和诉讼为主的,法律风险调查,IPO/,证券公司,/,合规性,银行贷款,/,还贷能力,投资价值发现,经营风险,以竞争力为核心的产品和市场调查,六、,赢在其中,-,尽职调查的程序,参观企业和业务流程,提出尽职调查资料清单（问题清单）,企业针对清单提供资料，并解答问题,提出补充资料清单，并提供资料和解答,与中高层管理人员和关键部门人员进行访谈,咨询重要客户、律师、会计师、贷款银行,咨询行业内专家和政策部门的人员,六、,赢在其中,-,尽职调查的范围（全面调查，突出重点）,公司历史沿革,管理团队背景,公司治理结构及管理状况,产品和技术,业务流程和业务资源,行业及市场,土地储备情况,财务报表的核实,资产负债状况,经营状况及其变动,盈利预测的核查,环境评估,潜在的法律纠纷,发展规划及其可行性,六、,赢在其中,-,项目情况分析,开发商概况,过去两年财务状况陈述,土地储备情况,管理团队状况,拟投资开发项目情况,市场销售预测,盈利情况预测,收益分配预测,项目风险分析,-,政策风险,-,市场风险,-,财务风险,-,管理风险,六、,赢在其中,-,如何进行历史沿革的调查（知根知底）,历史沿革调查是尽职调查不可或缺的部分，是以时间为轴线，调查清楚企业的演变过程，包括股权的演变过程、企业主营业务的变化过程，以及主要资产的变化和形成过程，彻底调查清楚企业的股权、股东的出资形式、实际控制人、控制权条款、主要资产归属等问题；,历史沿革调查以发现风险为目的，主要是发现股权瑕疵、资产瑕疵，并寻求完善方法；,历史沿革调查以演变过程中的法律文件（主管机关批文、股东会决议、验资报告、评估报告、工商变更登记等）为依据，必须了解变化的经过和缘由，收集齐全相关法律文件，对有关瑕疵需征求律师意见；,尤其需要关注细节问题,六、,赢在其中,-,如何进行团队及人力资源调查,人事部门了解人员数量、部门分布、人员各项结构；,人事部门的工资册，分析人员成本、部门分布；,财务部门了解工资成本和其他人事费用；,注意主要管理人员的工资水平和变化；,主要管理人员、业务骨干的简历，各部门访谈中注意收集评价；,企业的各项人事政策、激励制度；,部门访谈中注意了解各部门对人事政策和激励制度的评价和建议，收集各部门的成本。,我更倾向于一个一流的创业家团队有一个二流的想法，而不是一个二流的创业家团队有一流的想法。,General Georges Doriot,管理团队是选择项目时最重要的决定因素：,综合素质高，懂经营、善管理、会沟通,诚信度高，代表广大股东利益,具有艰苦创业、执着向上、锲而不舍精神,团队有共同的理念、相互信任与合作,六、,赢在其中,-,如何进行财务会计调查,以毛利率、存货周转率、应收账款周转率为指标，对市场情况以及市场地位进行调查：,以利润率为指标，对成本进行分解调查,经营现金流分析：,行业比较分析：,会计政策对利润核算有重大影响，应该了解公司会计政策。,会计报表项目或财务指标异常或发生重大波动,主营业务不突出，或非经常性收益所占比重非常大,与同业相比，获利能力过高，增长速度过快,帐面利润增长，但经营活动净现金流为负,财务状况和盈利能力突然好转,六、,赢在其中,-,如何看模式创新在房地产企业中的作用,房地产行业不仅是资金密集型产业，还要具备：,创新性，区别,于其他不同的竞争者,独占性，难以获取或,复制土地资源,盈利性,，定位准确而带来的超额收益,持续性,，管理能力的储备,和持续创新,能力,不要拘泥于技术完美主义，在发展中改进完善,土地储备,+,资金市场利润,六、,赢在其中,-,如何进行部门访谈,销售部门：,部门内部机构设置、人员数量及分布、销售人员考核与奖惩制度；,企业总体销售政策、产品定价策略，重点销售区域、主要销售方式；,对产品质量的反应、客户对产品质量的反馈；,售后服务、物业管理及客户关系；,提高销售业绩的措施和需要的政策或支持。,运营部门,部门内部结构设置、人员数量及分布、人员考核与奖惩制度；,采购政策、供应商关系；,节约建筑成本的措施和需要的政策或支持。,财务部门：,部门内部结构设置、人员数量及分布、人员考核与奖惩制度；,提高效率、节约成本的措施和需要的政策或支持；,项目资金解决方案的综合报告能力评价。,六、,赢在其中,-,如何进行业务流程评估,业务流程评估主要参照部门访谈结果和财务指标比较结果来进行；,除企业内部访谈结果之外，可根据企业的问题，寻找行业专家，或其他类似业务流程公司人员咨询，借鉴其他方面的经验；,除对现状进行评价外，需要提出流程优化的建议；,业务流程优化建议需要考虑大致的成本要求；,一般而言，业务流程优化主要在以下方面：,销售业绩提高销售部门的销售政策和人员激励制度；,效率提高 生产流程的优化、设备的利用、产供销之间的衔接；,成本降低 供应部门的控制制度、生产过程的成本控制；,质量提高 质量检测流程的优化、客户意见的反馈和处理方式。,七,.,小心触雷,-,是排除还是引爆,紫薇地产终止借壳*,ST,东碳上市,上海高远置业重组,*ST,方向失败,卓越置业和融创中国则宣布暂时中止上市,投资条款,Term Sheet,，是投资的时候，企业或原股东与投资人达成的具体的投资方面的商业条款。,投资条款是投资方案的表现。,投资条款是最终投资协议的基础和核心。,投资条款也是投资活动中的商业机密。,七,.,小心触雷,-,到底值多少钱？,投资价格确定的基础就是投资估值。,投资价格的表现形式：,最准确的表现形式：投资金额多少，对应的股权比例多少。,根据金额和比例，再折算具体的每股价格或者,PE,。,七,.,小心触雷,-,投资方式,增资,VS,股权转让,增资时，投资的资金全部进入公司，溢价投资时，部分进入注册资本，部分进入资本公积,股权转让时，投资的资金不进入公司,注意两种方式锁定期的不同,注意两钟方式下协议和法律程序的不同,直接投资,VS,可换股债、优先股等,直接投资，即将投资资金直接、一次性投入公司，直接获得股权,其他方式包括可换股债权等，投资的资金进入公司，但并不立刻直接表现为股权的方式。,不同的方式权利义务不同，风险控制点不同,七,.,小心触雷,-,投资人投资回报多样化实现方案,基金面向不同投资人，满足投资人多样化需求，对不同类型的投资人设计不同的投资回报方案。根据现行法律法规和我们的操作经验，基金投资回报的多元化解决方案可简述为下图：,优先级,LP,次级,LP,劣后级,GP,*,地产投资基金,开发项目,70%,30%,基金管理公司承担无限责任,70%,债权投资，,30%,股权投资,七,.,小心触雷,-,拿什么回报我？,业绩承诺，即控股股东对公司未来一年或两年的业绩向投资者做出承诺。伴随这种承诺一般都设定有利益调整机制。,具体方式：,承诺具体的业绩指标。,若不能完成业绩指标，控股股东对投资人进行利益补偿。,具体的利益补偿方式包括多种，如调整股权比例、现金补偿等,为什么要有业绩承诺：,股东对企业承担的管理责任不同,考验信心，促使更加努力,作为弥补双方投资价格差异的手段,七,.,小心触雷,-,股权回购,规定一定的目标，如果不能实现，控股股东对投资人获得的股权进行回购。回购时，一般约定有定价方式。,具体方式：,公司回购还是股东回购,回购能力和回购保障条款,为什么要回购,促使目标一致，并共同努力实现目标,一种简单的退出方式,七,.,小心触雷,-,防稀释条款,在未来融资时，保护投资人自身的利益。,具体包括：,优先认购权,未来融资时投资价格不能低于本次价格。如果低于本次价格，控股股东对投资人进行补偿，以确保投资人的投资价格不高于后面融资时的投资价格。,七,.,小心触雷,-,共售条款,控股股东或管理层股东向其他人转让股权时，投资人有按照相同条件出售股权的优先权。,目的：防止控股股东或管理层股东出逃。,七,.,小心触雷,-,优先清偿条款,在项目出现风险，需要进行清偿时，投资人的股权先于控股股东或管理层股东得到清偿,;,目的：促使控股股东避免出现该类风险,。,小结：,投资条款是双方协商的结果,;,投资条款组合使用,;,不同的项目，风险点不一样，投资条款的侧重点不,;,投资条款是投资的核心内容，需要根据项目情况不断创新和完善。,七,.,小心触雷,-,委派董事以及投资后的权利,规定投资后，投资人派出董事,/,监事,/,股东代表的权利,投资后的管理权利，如,重大事项的参与权、否决权,管理层股东的薪酬等,IPO,分红及股份转让,M&A,（收购市场）,筹 集,投 资,管 理,退 出,管理层回购,清算,八,.,胜者出局,-,投资项目退出的路径选择,出是进的前提,出不去就是失败,企业规模较大，募集资金较多,上市条件与主板相同，股本数量要求降低，首次发行股份在,1,亿股之内,规模小、成长性好、科技含量高的企业,企业孵化器，培育为了创业板、主板的上市资源,主板,中小板,创业板,场外市场,总体而言，目前我国已形成了多层次的资本市场体系。对企业来说，需根据自身情况、发展规模、募集资金大小选择不同的上市板块。,新三板,沪市、,深市,A,股,深市,八,.,胜者出局,-,中国多层次资本市场正在形成,多层资资本市场的退出选择,上海主板,深圳中小板,创业板,中关村股权交易系统,天津,OTC,京津沪产权交易所,NYSE-EURONEXT,HKSE,LSE,NASDAQ,八,.,胜者出局,-,众多中国企业分布在不同,海外资本市场,-,800,余家中国企业分布在不同的资本市场,其中互联网企业近五十余家,八、胜者退出,-,近几年,中国企业海,内,外资本市场动向,恒大地产,阿里巴巴创造市值神话,鑫苑置业的,“,三快,”,模式,谭木匠与梳子的故事,茂业国际逆市成功融资,美邦服饰创新时尚营销,乐居房地产信息集团,中华地产,八、胜者退出,-,资本市场评估,房地产,项目的标准,二或三年,业绩,良好的业务前景,行业地位,(,市场占有率,),盈利能力,资产质量,土地储备,现金流量,管理层素质,八、胜者退出,-,海外,IPO,及,RTO,需要的,架构,境内公司,战略投资人,Cayman Co,企业一,企业二,原股东,红筹股,海外上市公司,国内股份公司,股,HK Co,纽约股票交易所,New York Stock Exchange,美国证券交易所,American Stock Exchange,Pink Sheets,粉红单交易市场,National Market,SmallCap Market,Over-The-Counter (OTC) Markets,4,1,2,场外交易市场,3,Other Stock Exchanges,美国其他资本市场,Chicago Stock Exchange,Boston Stock Exchange,Cincinnati Stock Exchange,Pacific Exchange,Philadelphia Stock Exchange,八、胜者退出,-,全球最大资本市场（美国证券市场现状）,八、胜者退出,-,上市流程的程序安排,财务,投资,人,产业,投资,人,向证监会,/,证,交所提交申请表及上市聆讯,公众认购,路演,配售,挂牌,商务部及证监会,审批,/备案,决定上市,强化管理层,/其,他,内部筹备(包括集团重组),审计,招股书,企业上市重组,:,清理产权关系,划分上市业务和非上市业务,设立,SPV,公司,处理关联公司及股东往来帐,处理税务问题,法律,保荐,工作小组,:,企业上市小组,财务顾问,会计师,保荐人,企业律师,保荐人律师,八、胜者退出,-,IPO,过程中应注意的问题,关连交易及同业竞争,独立经营原则,法律架构重组,税务及会计问题,公司治理,八、胜者退出,-,败者为寇（清算及管理层回购）,清算,清算收益通常金额较小，甚至归零,不放弃，尽量减少损失,通过法律途径寻求保护,管理层或者公司回购,通常是改造投资合同的结果，但执行难度较大,对管理层财产要进行锁定,必要时通过企业借款挽回损失,回购时，一般约定有定价方式,我们看到的往往是成功者，大量失败者却众所不知！,八、胜者退出,-,投资后管理是成功退出的保证,积极的管理者,被动的管理者,积极帮助公司发展,帮助公司建立治理结构和管理系统,帮助公司市场拓展、融资、寻找合作伙伴,给经营团队自由发挥的空间,定期召开董事会,投资后就坐等收获,仅仅依赖少数几个人,盲目帮助，帮助要有针对性,过渡限制经营者，使自己成为经营者,等问题发生了才想到要去解决,关于嘉富诚基金管理投资银行会计,/,审计房地产金融,