XXXX营销概念方案

单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,*,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,*,201,5营销概念方案,1,PART5,：价格评估及销售目标,PART4,：产品定位及营销思路,PART3,：中原实力及资源优势,PART2,：产品分析及营销难点,PART1:,市场分析及走势预测,目 录,2,Part 1,市场评估及走势预测,3,Part 1,市场分析及走势预测,城区商铺,2011,供应情况,4,Part 1,市场分析及走势预测,城区商铺,2011,成交情况,5,Part 1,市场分析及走势预测,城区商铺,2011,成交案例,6,Part 1,市场分析及走势预测,城区大卖场（附近）商铺成交价格,7,Part 1,市场分析及走势预测,城区社区商铺成交价格,8,Part 1,市场分析及走势预测,2011,城区商铺成交客户分析,9,Part 1,市场分析及走势预测,城区商铺租金水平,10,Part 1,市场分析及走势预测,2012,城区商铺市场走势预测,11,Part 1,市场分析及走势预测,城区商铺市场总结,12,Part 2,产品分析及营销难点,13,Part 2,产品分析及营销难点,剩余货量盘点,总货量,496,间，其中春天货量较少，名郡、蓝郡和黄旗印象空置较多。,项目,总面积,总数量,已售货量,剩余货量,公司自用,空置,出租货量,出租率,时代城,10812.55,163,0,163,0,0,163,100.00%,春晓外围,8622.98,97,5,92,0,2,90,97.83%,春天,877.51,217,201,16,0,0,16,100.00%,名郡,7385.96,81,0,81,7,47,27,36.49%,蓝郡,3020,105,5,100,33,45,22,32.84%,黄旗印象,10545.39,44,0,44,0,25,19,43.18%,14,Part 2,产品分析及营销难点,产品分析,景湖时代城,15,Part 2,产品分析及营销难点,产品分析,景湖春晓,16,Part 2,产品分析及营销难点,产品分析,景湖春天,17,Part 2,产品分析及营销难点,产品分析,景湖名郡,18,Part 2,产品分析及营销难点,产品分析,景湖蓝郡,19,Part 2,产品分析及营销难点,产品分析,黄旗印象,20,Part 2,产品分析及营销难点,可售货量分类,根据对每个分产品的分析，我们大致可将产品分为两个块：商业街商铺和社区商铺。,就商业价值而言，商业街商铺,社区商铺,21,Part 2,产品分析及营销难点,可售货量盘点,景湖时代城,商业街商铺,163,间,92,间,16,间,景湖春天,景湖春晓,271,间,景湖蓝郡,社区商铺,67,间,74,间,44,间,黄旗印象,景湖名郡,185,间,456,间,可售货量：剩余货量,公司自用,22,Part 2,产品分析及营销难点,产品,SWOT,分析,优势,长期持有,绝大部分自持，从未正式对外公开发售，保证了产品的一手纯粹性以及商铺持续经营的有效性。,稀缺资源,东莞城区商铺一直倍受投资客喜爱，但近两年可售产品较少，导致资源异常稀缺，大部分投资客对城区的商铺信息都非常关注和敏感。,产品品质,产品大部分开间,4,米，进深,8,米，适合多种业态经营。层高基本在,5.9,米左后，适宜隔作二层使用，对投资及经营效用非常有利。,带租出售,大部分产品已出租经营，对投资者而言是即买即收租，真正做到投资即有稳定回报。,统一运营,产品全部由开发商统一招商，统一管理。保证商业的持续经营及稳定。对于投资客而言，无需担心空置的风险。,规模之大,光大系列商铺是东莞市区目前可售的最大商业项目集群，其规模之大，效应之强均为史无前例，后无来者。,23,Part 2,产品分析及营销难点,产品,SWOT,分析,劣势,租金偏低,产品普遍租金在,60-100,元之间，相对其他类似项目商铺，租金水平要低。,较低的租金会影响售价及投资回报率。,产品分散,产品目前由,6,个楼盘底商组成，且不在同一范围内，对整体销售产生一定的困难。,社区商业,除景湖时代城和春晓、春天外，其他楼盘底商均为社区商业性质。而社区商业的价值点要比商业街（有统一定为或有主力店支撑）低一些。,起步阶段,由于大部分产品为新楼盘底商，存在商业前期招商周期较长，空置较低的情况出现。即商业气候尚未形成，有一定的养市周期。,形象不一,本产品由多个楼盘底商组合，商铺外观及经营品类都不一，在形象上难以综合统一。,24,Part 2,产品分析及营销难点,产品,SWOT,分析,威胁,/,机会,2012,年住宅市场继续受国家调控政策影响，保持低迷状态，商铺市场却一路看涨，开发商加大了商铺的市场投放量，对市场造成了一定冲击，商铺均价也水涨船高，根据中原研究部统计数据展示，,2011,年下半年商铺成交面积、均价、套数同比均大幅度上扬，商铺市场,2012,年势必乘势高开。,25,Part 2,产品分析及营销难点,产品,SWOT,分析,威胁,/,机会,广深投资客对东莞尤其是城区的商铺持续看好，这对产品的入市奠定强大的客源基础。,威胁,=,机会，众多开发商将目光投放商业地产，市场未来必然存在激烈的竞争。在对本产品产生威胁的同时，也让本产品找到了机会点，即宜尽早入市，抢占市场份额及影响力。,中熙弥珍道商铺入市将受到热捧，表明投资客对城区商铺的需求十分明显。其销售的价格也已在市场得到验证为可行，证明客户对城区商铺价格的承受能力是乐观的。这对本产品未来的的定价有一定的参考作用。,26,Part 2,产品分析及营销难点,产品营销难点,货量分散,本产品由六个楼盘底商组成，分布相对集中，但不是同在一个区域，如，时代城、春晓和蓝郡名郡在西平，春天和黄旗印象在火炼树。分散的产品比单一产品在营销上难度更大。,27,Part 2,产品分析及营销难点,产品营销难点,货量庞大,本产品在货量分散基础上，总建面,41264,平方，商铺数量达,456,间。规模之庞大，数量之繁多，则需储备的投资客也需更多。,28,Part 2,产品分析及营销难点,产品营销难点,品质不一,产品内部品质不一，则难以整体打包出售，在市场的影响力也相对减弱。,产品,出租率,形象,业态,地段,品质,销售难度,时代城,100%,商业街,餐饮、银行、潮流服装,非常好,较好,较低,春晓,97.83%,商业街,综合业态（汽车美容、茶庄、美容、服装、便利店）,较好,较好,较低,春天,100%,商业街,综合业态（汽车美容、教育培训、五金）,较好,一般,较低,蓝郡,32.84%,社区,综合业态（教育培训、电信、美发、服装、便利店、干洗店、早餐店、照相馆）,较差,较好,较高,名郡,36.49%,社区,综合业态（汽车美容、茶庄、美容、保健品、便利店、药店、酒庄、干洗店、养生美体、化妆品）,较差,一般,较高,黄旗印象,43.18%,社区,综合业态（茶庄、教育培训、迪卡侬运动品牌、餐饮）,偏差,一般,较高,形象：商铺整体外观形象是否有风格体现，是否时尚。,地段：有（周边）大型主力店的商铺为地段最好商铺，只以社区配套为主的商铺地段较差。,品质：商铺开间进深、空高、面积大小等因素。其中面积相对约小，销售难度越小。,29,Part 2,产品分析及营销难点,产品营销难点,汇总,一、产品货量分散，使整体销售难度大。 二、产品货量庞大，则需储备资源较多。,三、产品品质不一，影响整体营销形象。,整体营销难度,一、时代城、春晓所处地段为新兴商圈中心，商业气候处于起步阶段，有很好的升值潜力。同时，投资客对有大卖场的商铺尤其亲睐。因此，销售难度较小。,二、春天所处地段商业气候已形成，因此销售难度也较小。,三、蓝郡属于内街商铺，由于有自身住宅人群支撑，因此销售难度将因售价而定。,四、名郡商铺为社区商业，目前空置较多，且周边缺乏商业氛围，因此销售难度较高。,五、黄旗印象属于大社区商业，目前虽有主力店进驻，但其余大部分空置。销售难度较高。,分体营销难度,30,Part 3,中原实力及资源优势,31,Part 3,中原实力及资源优势,东莞中原商业发展历程,东莞中原工商铺部简介,东莞中原工商铺部起步于2 0 0 4年， 专注于东莞商业项目的招商和销售，;,以专业及认真负责的态度打动客户。,经过七年的用心经营和不懈努力， 东莞中原工商铺的业务不断壮大， 在商业地产行业及零售行业均建立了良好的声誉， 与众多品牌发展商及大型零售商形成了良好持续的合作。,凭借庞大的合作体系和丰富客户资源， 为项目的成功提供有力的保证，,着力于实现发展商、商家、投资者、消费者多赢的局面。,目前主要致力于购物中心、百货商场、商业步行街、大型专业市场、写字楼等多种商业服务。,32,Part 3,中原实力及资源优势,东莞中原商业操作能力,工商铺部由一手商业投资部及二手商铺部及大客户品牌部组成,商业投资部业务内容,一手工商铺物业的招商、销售代理,商业项目的市场定位及业态规划,商业项目的价值提升策略,商业项目的品牌引进代理,商业项目的整体招商代理及市场推广,商业项目的销售策划及代理,三旧改造的商业项目重新定位、,包装策划及项目全程策划代理,商业项目地块前期顾问服务,分为商业地产类、写字楼类、工业地产类、创意地产类,二手商铺部业务内容,商铺租售代理业务,商铺价格评估,商铺选址策略,商铺租约重组与续约,品牌商户的商场选址及开拓,二手“工商铺物业”托管、租赁、,出售代理,代办按揭服务,33,Part 3,中原实力及优势,东莞中原商业优势,商业策划能力,二三级,联动能力,品牌客户资源,招商能力,投资客户资源,启动能力,快速销售能力,竞争优势,34,Part 3,中原实力及优势,东莞中原商业优势,资源优势,中原工商铺部大联盟,35,Part 3,中原实力及资源优势,东莞中原商业项目操作案例,1,、财富广场,2,、中信商业广场,3,、盈峰中心,4,、丰硕广场,5,、南峰中心,6,、盈锋购物广场,7,、盛和新都会,8,、御鹿华庭,9,、保利文化广场,10,、星光城,11,、台湾风情街,.,36,Part 3,中原实力及资源优势,东莞中原能为本项目做什么贡献,通过对项目进行整合，扩大产品的影响力,.,对项目进行定位包装，提高产品的市场竞争力，提高产品的价值,.,利用东莞中原的资源优势，快速出货,37,Part 4,产品定位及营销思路,38,Part 4,产品定位及营销思路,产品定位思路,39,Part 4,产品定位及营销思路,产品定位依据,40,Part 4,产品定位及营销思路,产品定位策略,41,Part 4,产品定位及营销思路,产品市场定位,42,Part 4,产品定位及营销思路,产品核心定位,43,Part 4,产品定位及营销思路,产品客户定位,44,Part 4,产品定位及营销思路,产品推广定位,45,Part 4,产品定位及营销思路,产品营销思路,46,Part 4,产品定位及营销思路,产品销售思路,47,Part 4,产品定位及营销思路,产品推广思路,48,Part 4,产品定位及营销思路,产品营销预算,49,Part 5,价格评估及销售目标,50,Part 5,价格评估及销售目标,可比性项目价格,51,Part 5,价格评估及销售目标,价格竞争性评估,52,Part 5,价格评估及销售目标,价格初步建议,53,Part,5,价格评估及销售目标,销售收益预测,54,Part,5,价格评估及销售目标,产品推货步骤,55,Part,5,价格评估及销售目标,产品销售目标,56,