某市房地产市场分析结论

单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,昆山市情况介绍,新聚仁机构,昆山城市现状,区位,昆山处江苏省东南部、上海与苏州之间。北至东北与常熟、太仓两市相连，南至东南与上海嘉定、青浦两区接壤，西与吴江、苏州交界。总面积921.3平方公里，其中水域面积占23.1%，辖10个镇和一个国家级经济技术开发区。,扼守上海与苏州两大城市咽喉之地，是环上海经济圈中一个重要的新兴工商城市。,交通,京沪铁路穿越市区，并在区内设有二等客货运输站；,区域内公路网健全，沪宁高速公路、机场路、312国道连接上海、苏州；,市内三横三纵，路网健全。,多条道路连通上海、苏州，便捷的交通为经济的发展提供了有利保障。,城市人口,昆山现有户籍人口,63.7,万,现有流动人口,62.5,万,平均每年新导入人口约,10,万,长三角流动人口比最大的城市，,每天往返于昆山和周边城市的人口达10万之众，这批流动人群大部分具备中高档消费能力，如何让这批人长留在昆山是目前需要解决的一大问题。,经济实力,经济实力快速增长，2004年实现地区生产总值570亿元，比上年增长24.5%；,按户籍人口计算的人均地区生产总值达10961美元，远高于上海的6684美元；,全市第二产业发达，第三产业增长迅速。,经济园区,外资投资项目,三资企业,世界五百强,私营企业,11,3700,1676,26,12634,企业,台资企业占昆山外资企业总数的60%，达到2100多家，占全国台资企业1/10；台资数量占外资总量的60%，超过了160亿美元， 以IT产业为主。,昆山已形成了以国家级经济技术开发区为龙头，包括昆山出口加工区、留学人员创业园、国家现代农业综合示范园、省级高科技工业园、国际商务区、华扬科学工业园、京阪工业园、中科昆山高新技术（传感器）产业基地、昆山软件园等在内的众多经济园区。,昆山经济技术开发区,昆山经济技术开发区创办于1985年，1991年1月被江苏省人民政府列为省重点开发区，1992年8月经国务院批准成为国家级开发区。,开发区位于城区东侧，规划控制面积115平方公里，已基本形成一个核心区、二个城市副中心。,截至2004年6月，累计引进外资项目1123个，投资总额120.71亿美元，合同外资86.05亿美元，实际到帐资金42.78亿美元，在全国45个国家级开发区中名列前茅。,来开发区投资合作的有日本、韩国、欧美、台湾等36个国家和地区的客商。,引进项目呈规模大、独资多、层次高、技术新的特点。进区项目平均投资规模1050万美元，1000万美元以上的项目270个，高新技术项目占总数的40%。世界500强有18家在开发区兴办项目。,2004年，全区实现地区生产总值410亿元，比上年增长50.6%；各项主要指标在全国经济开发区中排名前三位。,昆山经济高速增长，台资企业密集，以高科技产业为主形成完整产业链；,特色园区众多，其中国家级昆山经济技术开发区在全市经济比例中所占比例极高，04年对昆山GDP贡献占全市72%。,企业数量增长迅速，催生大量中高端人群；,昆山资源,自然资源,人文资源,市政配套,自然资源,淀山湖：,位于上海市青浦区西面，距市区50公里。淀山湖面积62平方公里，与江苏、浙江交界，属太湖水系。,著名的淀山湖旅游风景区，包括大观园，东方绿洲、水上运动场、游艇俱乐部、高尔夫球场、钓鱼俱乐部等休闲娱乐设施，以及丰富的历史人文景观资源。,阳澄湖：,阳澄湖位于太湖东北15公里，整个湖面属昆山、吴县、常熟，湖面面积 16万多亩，是著名的旅游风景度假区。,阳澄湖周边主要景点有大上海高尔夫俱乐部、阳澄湖水上风情园、彩弹射击中心、垂钓中心等。,阳澄湖大闸蟹是著名的水产品，每年的吃蟹季节，都会有大量人流涌入阳澄湖景区，成为旅游旺季。,古镇周庄：,周庄镇位于苏州城东南38公里，有着近九百年的历史，被誉为“中国第一水乡” ，是江南水乡最有影响的古镇，有丰富的文化蕴涵。,周庄人类文明史可追溯到五千年前，春秋时吴王少子摇的封地，汉称贞丰里，元明成为巨富沈万三的发迹地。现因保护古镇、旅游亮点而闻名全国。,古镇千灯：,千灯是江苏省历史名镇之一，为昆曲发源地之一，昆曲创始人顾坚就诞生于此。,早在吴越争霸时期，此镇就得名为“千墩”。千灯至仍今保留有8万平方米的明清和民国早期建筑，由一条“三里石板街”由南而北贯穿始终。,“河街相临，水路行”的棋盘式格局透露出古老的气息。,马鞍山：,昆山唯一的山峰马鞍山位于亭林公园内。山上景点众多，在马鞍山南半山腰处的龙泉池，白、青、黄三个龙头喷出水柱，直泻水池，气势壮观，景色诱人。,人文资源,昆曲：,中国的昆剧被誉为“百戏之祖”，被联合国教科文组织授予 “世界人类口述与非物质文化遗产” ，是中国最古老的剧种，其源可以追溯到唐宋时期。,奥灶馆：,奥灶馆创始于咸丰三年(1853)年，至今已有147年历史，国内贸易部授于中华老字号餐馆，是号称“华夏第一面”的老店。,奥灶馆曾几度翻建，不断扩展。80年代在半山桥南堍建成一座规模宏大的明清仿古建筑，与“一峰独秀”的马鞍山遥遥相对，风景绝佳。,顾炎武故居：,顾炎武故居位于千灯镇，原来占地只有6亩，现在的占地面积已经扩大至60亩，形成了包括顾炎武起居生活区、顾炎武祠堂、顾炎武墓、和顾园几个景点。,顾炎武是明末清初著名的爱国学者，“天下兴亡、匹夫有责”这句传世名言就出自顾炎武之口，被当代历史学家评为两千年中七十二位伟人之一。,特产,大闸蟹：,学名中华绒螯蟹，出产于阳澄湖水域，其特征是红膏、青背、白肚，味道鲜美，具有很高的营养价值。,在农历九、十月份，大闸蟹进入成熟期，这时的蟹最可口，于是成了市场上最热销的水产品，每年都有大量游客为品尝正宗大闸蟹而大量涌入昆山阳澄湖。,自然生态及人文资源丰富，旅游度假性较强；,周庄、大闸蟹知名度较高，吸引大量游客；,目前真正能给昆山市区带来人流的只有阳澄湖大闸蟹，但由于季节性较强，无法对昆山城市的发展起到太大作用。,城市配套,公园绿地：,昆山在城市绿化方面做的较好，市内除较为知名的“亭林公园”和 “森林公园”外，还有“晨曦公园”、“城市公园”、“黄浦公园”、“儿童公园”、“阳澄湖公园” 等大小十几个公园，分布在昆山各处。,森林公园：,昆山市城市生态森林公园位于昆山市西北部，马鞍山路上，总占地面积3150亩，是昆山最大的自然生态公园。其绿化和景观资源十分丰富， 整个公园分为三大块13大景区，种植各类树木100余种，80万株。,亭林公园：,亭林公园位于亭林路、马鞍山路交界，创于1906年，初名马鞍山公园。为纪念明清爱国学者顾炎武先生，更名为亭林公园。亭林公园是昆山历史最悠久、所处区位最好、功能最全的公园，同时也是人气最旺的公园 。园内的“昆山三宝”昆石、琼花、并蒂莲享誉古今、蜚声中外。,体育中心：,昆山市体育中心位于昆山城区西部，森林公园南侧，前进路以北，占地560亩，将建成昆山市标志性建筑之一和华东地区一流的体育中心。,包括一个3万人体育场、一个5000人座位体育馆、一个棒球场和宾馆和会议中心等设施和建筑。,可以承办国际、国内单项比赛和省级综合性运动会，及开展全民健身、大型文艺演出、集会、庆典、商贸等活动的综合性体育公园。预计全部工程将于2005年内竣工。,大学城：,昆山大学城位于昆山西部森林公园旁，占地近12000亩，针对昆山发达的制造业对人才需求的实际状况，定位为培养将理论知识和技术操作相结合的“灰领”人才；,学校以高职为主，已有6所高校签约，2所学校进驻。,展览中心：,昆山目前只有长江路、前进路的昆山科博馆一个展览馆，占地面积3万,总建筑面积28920，其中展览馆面积12000 ，是昆山市标志建筑物之一；,规划将在东部经济开发区内建设一个新的国际会展中心。,餐饮酒店：,目前昆山全市大大小小的酒店共有近千家，其中大中型酒店占据70%以上的市场份额。主要大型餐饮企业有“一醉大酒店”、“君豪大酒店”、“富贵大酒店”、“南开酒店”等。,昆山目前已有14家星级酒店，已建和拟建的星级酒店达到33家，其中五星级标准3家，4星级标准4家。目前已运营准五星酒店有“君豪酒店”、“中信酒店”、“商贸酒店（香格里拉管理）”、“朋德酒店”。,昆山酒店业的发展已完全超越了一个县级市的标准，得益于强悍的经济和庞大的流动人口，酒店业的发展在第三产业中处于领先地位。,集中商业：,昆山目前没有大型的集中商业中心；,昆山商业主要集中在市中心由亭林路、人民路、前进路相围的区域内，为独立街铺及百货公司组成，经营档次基本为国内中档品牌；昆山最大百货公司，全国150家最大零售商之一，“昆山世纪商厦” 目前在全面整改中；,昆山娱乐业十分发达，尤其是夜生活非常丰富，有众多咖啡厅和KTV。,东部开发区内将新建一座建筑面积25万,的天盛华东MALL综合商业中心，影响范围将辐射整个昆山甚至周边地区。,大卖场：,目前已营业的有长江北路上的“易初莲花”和柏庐路上的“百润发”；,乐购、沃尔玛、家乐福等卖场正在建设或洽谈中；,另还有永乐家电、五星家电、港龙建材等专业卖场。,市区大市政配套多为新建设而成，功能布局正在逐步完善；,商业大多集中于旧城区，外资现代连锁大型综合超市、品牌专卖店才开始进入，现代化购物中心等新型业态尚未出现，尚未形成不同功能多层次商业布局的新格局；,昆山对商业的需求非常旺盛，,目前的商业现状还停留在面对工业发展初期所带来的商业需求水平，,商业、服务业市场作为城市生活配套重要的一个环节，还有很发展空间和提升的必要。,聚仁对现有昆山城市的理解,交通便利，自然生态及人文资源丰富；,经济实力雄厚，百强县排名第二；,第二产业发达，外资企业对经济发展起主导作用；,城市流动人口比较高，大量新导入人口；,第三产业中的住宅和商业发展缓慢。,聚仁对现有昆山城市的理解,目前的昆山，其实质就是在一个旧城镇上建立起来的庞大的外商工业区。,其庞大的工业生产力、高额的流动人口比例、反差明显的外来人口和本地人口实力、落后的第三产业现状和城市面貌表明昆山在严格意义上还不能称为一座城市，只是一个新兴工业区。,昆山目前正处在由开发区向城市转变的历史进程，几年内，昆山的城市面貌、城市功能、城市范围都将会有超常规的大幅度发展，,昆山的第三产业发展，特别是针对中上层阶级的第三产业，是目前城市亟待解决的问题。,未来昆山规划走向,未来城市发展,“三年再造一个昆山”,政府提出口号，具体是扩大城市规模，在市区周边建立数个城市副中心，同时拟在五年内使昆山开发区经济总量翻番。,城市功能分布规划,东北向货运轴片区,东向运输廊片区,阳澄湖休闲片区,中心城片区,淀山湖旅游片区,生活新镇片区,生态、观光农业片区,昆山未来城市格局已全面规划，在老城区周边规划了各类城市副中心，显示昆山未来希望从工业区向一个城市转变,未来第三产业发展,大手笔市政配套建设：造公园、造大学城、造体育新城,政府大力发展住宅产业,大力引进品牌开发商，规划高品质住宅,开发景区别墅,大力开发大规模新型商业,昆山未来第三产业发展将全面铺开，高档住宅、别墅、大型商业中心在未来几年将会大量涌现,聚仁对未来昆山的理解,新城市规划全面铺开，规划多个城市新功能区；,政府大手笔造公园、体育城、大学城、会展中心等;,大规模大盘开发，品牌开发商大量引进；,昆山目前正处在由开发区向城市转变的历史进程，几年内，昆山的城市面貌、城市功能、城市范围都将会有超常规的大幅度发展，目前较为薄弱的第三产业的发展将有显著提高。,昆山房地产市场分析,价格分析,昆山房价持续保持较快增长,目前市中心公寓价格在4000元/左右,受宏观调控影响，价格增速将有所放缓,目前市场对价格敏感度较高,市场供应分析,中心城区为目前昆山主力供应市场，但其后续供应已明显减少，未来供应主力集中在市区周边几个城市副中心；,在经历了连续数年的开发时候，目前市场供求状况已由原来的供求基本平衡变为供大于求。,市场需求分析,03、04年销售面积基本持平，市场逐渐趋于饱和。,05年1-5月，现房销售面积65.04万，同比增长73.5%，平均售价3713元/；期房销售面积97.45万，同比下降44.1%，平均售价3664元/。,客源分析,昆山市场客源大部分购房作为自住用途，公寓市场自住比例更高；,外地在昆山工作者为公寓购房主力；,随着昆山经济发展、知名度不断提高，市场投资客、外地客比例不断增加。,总体市场客源比例,昆山房地产市场分析结论,目前主力价格30004000元/，仍有较大上升空间,供求关系向供大于求转变，未来供应主力集中在市区周边几个城市副中心，市场竞争加剧；,只要产品好，基本就可冲击目前昆山高档住宅，昆山开始出现高级公寓，别墅产品品不高；,昆山目前住宅市场主力客源以本地为主，而较高端的外地在昆人士以及上海客源购房比例较低，导致昆山住宅市场始终停留在较低层面阶段。,05年以来，受宏观调控影响，期房销售面积降幅较大，现房成交活跃；,昆山房地产市场区域分布示意图,东部片区中心（花桥、陆家）,吴淞江工业园片区中心,（张浦镇,）,淀山湖别墅区,城北居住片区,城南居住片区,城西居住片区,北部片区中心（周市、陆杨）,阳澄湖别墅区,城东居住片区,城市副中心,城北居住片区：,位于昆山市区北部，以长江北路为轴心,定位：高档生活区,计划导入人口：10万人,区域楼盘数量：7个,区域平均价格：35004500元/,未来供应量：80万,江南明珠苑（五期）,地址,柏庐南路东侧、中华园路南侧,物业形态,别墅50、多层37、小高层10（五期为16栋小高层）,总占地,68700,总建筑面积,122800,容积率,1.7,绿化率,40,物业管理费,1.6,元/平米/月,总户数,900,（五期）,公寓,价格,均价4400元/,面积,二房,80 100,三房,120 130,昆山最早的高档社区，欧式风格，品质较高，绿化较好；,5月初推出264套房源，售出10%左右；,以本地客源为主，绝大部分为自住用途。,巴比伦花园,地址,长江北路,物业形态,小高层,总占地,100亩,总建筑面积,13.6万平方米,容积率,1.8,绿化率,41.5,总户数,910户,公寓,4500元/,面积,二房,87,三房,110,-142,四房,136,-178,全小高层社区，创新空中花园户型；,4月16日开盘，推出181套房源，至5.1去化150套（83%），平均10套/天；,第二批房源5月1日推出，共80套，至5月底去化18套（22.5%），平均0.6套/天；,一期客源以昆山本地为主，上海客源占19%左右。,城南居住片区：,位于昆山市区南部，以柏庐路为轴心,定位： CBD商务居住区,计划导入人口：10万人,区域楼盘数量：2,区域平均价格：45005000元/,未来供应量：150万,吉田国际广场,公寓,价格,均价4900元/,面积,三房,140170,四房,175190,复式,200350,地址,昆山市柏庐路、中华园路,物业形态,高层住宅（16栋）、酒店式公寓、办公楼,总占地,15.6万,总建筑面积,近,70,万,容积率,4.5,绿化率,46,物业管理费,1.5,元/平米/月,全高层、小高层社区，41层地标建筑；,配套10万商业面积，包括5万大卖场；,一期226套（05.5开盘），三房153、四房177.43、193.18，均价4900元/；,开盘1个月去化10%左右，客源昆山30%（企业总经理级），台商40%；外籍、其他：30% 。,城东居住片区：,位于东部经济技术开发区内，以前进东路、太湖路为轴心,定位：开发区配套中心,计划导入人口：10万人,区域楼盘数量：3个,区域平均价格：3500元/左右,未来供应量：250万,嘉业阳光水世界,公寓,价格,30003500元/,面积,二房,87、93、107,三房,117,四房,136、185,地址,昆山市,震川路、太湖南路口,物业形态,多层、小高层、联排、独栋,总占地,73.4万,总建筑面积,61万（一期7万）,容积率,0.83,绿化率,55 （一期42%）,物业管理费,1.5,元/平米/月,东部超大规模社区， 紧邻300亩水景公园和夏驾河，社区内部大面积集中水域，生态景观性较强；,社区内部设置大卖场、商业街、学校等，配套设施齐全；,5月27日正式接受VIP卡预约，当日办理会员卡近三百张；,预定客源以东部副中心的居民及周边外企的自住客占多数，加上部分昆山市区客户和上海客户，同时也有少量外籍客户。,城西居住片区：,位于昆山市区西部，以马鞍山路和前进西路为轴心,定位：生态居住区,计划导入人口：10万人,区域楼盘数量：4个,区域平均价格：4000元/左右,未来供应量：150万,北部片区中心（周市、陆杨）：,距昆山市区9公里左右,定位：北部卫星城,计划导入人口：10万人,区域楼盘数量：1个,区域平均价格：3000元/,未来供应量：短期50万左右,华城美地,地址,昆山市长江中路388号,物业形态,多层、叠加、联排、独栋,占地,835亩,容积率,1.3,公寓,价格,2900元/,面积,一房,60左右,二房,8097,三房,106130,南加州风格，户型面积设计偏小，配套齐全，有占地20000商业中心；,一期400套已售完，二期456套，5.1上海房展会推出30套房源进行先期预订，20套被上海客户订购；,客源以周边开发区工作人员为主，1015%左右上海客源。,东部片区中心（花桥、陆家）：,距昆山市区18KM，紧邻上海嘉定,定位：大上海旁的居住区,计划导入人口：10万人,区域楼盘数量：1,区域平均价格：35004000元/左右,未来供应量：200万,绿地国际家园,地址,昆山花桥南复线、沿江大道,物业形态,多层、叠加、联排、独栋,占地,4000亩,容积率,一期0.98,公寓,价格,3500元/左右,面积,160180,联排,价格,5500元/左右,面积,180220,独栋,价格,8000元/左右,面积,300400,超大规模楼盘，立面美观、品质感较强；,配套完全依靠社区内部建造，未来规划较好，目前区域配套极差；,先期以别墅为主，前期推出房源已售出80%左右；,别墅去化速度较快，公寓去化由于交通、配套等因素，速度较慢；,以上海客源为主。,吴淞江工业园片区中心（张浦镇,）：,距昆山市区15公里左右，离上海较近,定位：城市副中心,计划导入人口：15万人,区域楼盘数量：3个,区域平均价格：26003200元/,未来供应量：近期80万,阳澄湖别墅区,：,距昆山市区12公里左右，距上海市区一小时左右车程,定位：,以度假为主，辅以一定自住性,区域楼盘数量：约10个左右,区域平均价格：,6000-7600元/左右,主力面积段：260330,主力总价：200300万左右,未来供应：350套左右（基本都为独栋别墅）,淀山湖别墅区,：,距昆山市区20KM左右，紧邻上海青浦,定位：,处于淀山湖风景区内、未来最大的高档别墅区,区域楼盘数量：约5个左右,区域平均价格：,45005500,、,8000,、1000015000,元/左右,主力面积段：不等,主力总价：不等,未来供应：近千套左右（基本都为独栋别墅）,市场由混沌状态向开化状态过渡，主要大项目均已开始正式运作，但市场目前现状仍然落后；,受宏观调控影响，各大盘市场销售速度均有不同程度放慢，尤其是高价楼盘的去化已出现较大危机；,各主要楼盘中已开始出现上海客源，但比例较低，目前被上海客源认可的仅仅是昆山与上海交界的一些区域，未深入昆山市内部区域；,“政府已搭完台，但好戏还没开演”；任何品牌项目此时如能良好运作，将会抢占市场制高点。,昆山和上海之间的关系,距离&交通,昆山距上海仅五十五公里，与上海嘉定、青浦两区接壤；,距上海虹桥机场45公里 （约半小时车程），距上海浦东国际机场100公里，（约1小时车程）。,沪宁高速公路、机场路、312国道等9条公路与上海相连；,京沪铁路连接上海、昆山；,规划中的城际铁路与上海相连。,两地距离较近且有多条交通线路相连，交通十分方便，规划中快速城际铁路也将在昆山设置站点。,城际铁路,未来15年内，长三角地区将建5条城际轨道，交通总里程达815公里，速度大约在每小时200公里，每隔10公里左右有一个站台，形成以上海、南京和杭州为中心的“1至2小时快速交通圈” 。,2010年，途经昆山的“南京镇江无锡苏州上海线”将率先开通，长三角交通时间大幅缩短。,伦敦是英国的政治、经济、文化和交通中心，最大海港和首要工业城市，世界十大都市之一。伦敦市城内的12个市区，称内伦敦，以外的20个市区，称外伦敦。伦敦城加上内外伦敦，合称大伦敦市，面积1580平方公里。,伦敦大都市圈内轨道交通线路总长3500公里，其中外围都市区的郊区铁路长2300公里。,伦敦铁路系统平均每天运送34万乘客从大伦敦周边各区域进入伦敦中心。,东京地处日本本州岛东南部，南临辽阔的东京湾，背依富饶的关东平原，面积2145.49平方公里，人口1168.8万，是日本的政治、经济、文化、交通、通讯和情报的中心。,东京的工业非常发达，产值居全国首位，都市圈辐射半径100公里以上，从东京沿东京湾向西到卫星城横滨，是日本最大的工业地带京滨工业区；向东伸展到卫星城千叶，是另一个以东京为核心的工业地带，全市有16万家大小工厂。,市内拥有11条国有铁路、12条私人铁路、10条地铁路、还有连接全国各地的铁路干线和高速公路；,东京大都市圈共拥有轨道交通3100公里，其中郊区铁路2500公里，在各交通出行方式中，轨道交通占总客流量的70%左右。,以上海为中心的长三角地区作为世界第六大都市圈，面积6340.5平方公里，而目前只有2100公里铁路长度，铁路长度和运输量与其他国际都市圈相比都有很大落后；,未来城际铁路贯通后，将大大缩短长三角城市间交通时间，上海到昆山通行时间缩短到20分钟左右，使昆山与上海之间连成一体，加速昆山的发展。,房地产市场价格,昆山目前房价与上海较差郊县房价相当，上海市区房价较低45倍，两地存在巨大价格落差。,投资趋势,花桥”绿地国际家园”,位于昆山与上海交界处,在昆山境内,客源却以上海客源为主；,上海人异地购房比例不断增加，昆山房地产市场上海客源也不断增长。去年一年上海人买走昆山15%的楼盘，而在2005年一季度上海人买走了昆山25%的新建商品房。,昆山和上海之间的关系,昆山在经济实力、城市功能、城市环境和整体面貌上都比上海的远郊各区更为发达，而房价却与上海郊县相近甚至更低，作为上海的返居住区优势明显；,作为上海的后花园，已经有越来越多的上海人到昆山置业，昆山正逐步成为上海的泛居住区；但目前被上海客源认可的仅仅是昆山与上海交界的一些区域，由于交通手段单一且时间较长，上海客源的异地居住观念还未深入昆山市内部区域；,未来随着城际铁路的建成，上海昆山两地的交通时间将大大缩短，将可实现上海工作、昆山居住的异地生活模式。,可借鉴城市发展案例,深圳,&,香港,深圳&香港,年月，原宝安县改为深圳市，定位是把深圳建设成为相当水平的工农业结合的出口商品生产基地；建设成为吸引港澳游客的旅游区；建设成为新型的边境城市。,年月深圳正式定为“经济特区”。 现有罗湖、福田、宝安、龙岗、盐田、南山个市辖行政区，个街道办事处，个镇。,相似点,区位：深圳紧临香港，铁路、公路、水路可达,人口：外来人员为主，增长速度迅速。2003年末，常住人口557.41万人，比上年增加10.50%。户籍人口150.93万人，暂住人口406.48万人，占73%。,经济构成：以工业和出口加工业为主，深圳服务、娱乐业也十分发达。,无论区位、人口构成和产业结构，均与昆山情况十分相似。,经济交流,2000年实现GDP 1665.24亿元，人均GDP 39739元；2004年实现GDP 3422.80亿元，人均GDP 59271元；四年内分别增长106%和49%。,港资一直是深圳最主要投资来源，占外商在深实际投资金额的70%多；港资企业约占深圳外资企业的80%左右。,港人去年一年在深圳的消费总额高达8.46亿美元，占香港年零售总额的十分之一。而深圳赚钱香港消费也成为一种趋势，由于交通的便捷，不受出行制约的深圳人到香港购物已经十分普遍。,两地经济合作带来双赢效应，尤其是深圳经济，在短期内得到飞速发展。未来随着城际铁路的建成，昆山与上海的联系也将更为方便、快捷，有利于昆山经济的发展。,房地产市场,2000年全市房地产开发投资248.20亿元，2004年全市房地产开发投资432.01亿元，4年内增长74%；,众多香港地产商，包括和记黄浦、香港地铁等，在深圳大规模开发，带动地区市场及经济发展。,04年一季度，香港市民在深圳购买住宅套，总金额亿元，因受香港客源热捧及地皮减少的影响，深圳04年的优质楼盘售价上涨约；,深圳是港人到国内置业投资房地产的首选地区，港人在深购房总数占到港人在内地置业总数的成左右。,无论从开发企业还是购买人群看，深圳房地产市场的发展得到了香港方面强有力的支撑。昆山作为长三角新兴增长点，应利用上海后花园的区位优势，效仿深圳模式进行有针对性开发。,给昆山带来的启示,利用先天的区位优势以及越发便利的交通环境，大力加强有针对性的开发，与上海加强各方面往来。,同时，在全国房地产开发热潮下，抓住宏观调控带来的机遇，利用两地市场价差，进一步吸引上海客源投资置业。,提报结束！,敬请指教！,