最新综合住宅高科技技术运用

,本报告是严格保密的。,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,*,本报告是严格保密的。,单击此处编辑母版标题样式,*,单击此处编辑母版文本样式,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,*,*,高科技与环保运用专题研究,2008 GW-SZ-10,2008.7.19,2,高科技与,BOUTIQUE APARTMENT,的完美结合,BAAS,智能环保空间,(BOUTIQUE APARTMENT APPLIED-SCIENCE),3,SCIENCE MAKES BOUTIQUE APARTMENT PERFECT,空气,(AIR),温度,(TEMPERATURE),阳光,(SUNSHINE),水,(WATER),防噪音,(NOISE AVOIDING),其他,(OTHERS),我们所做的，不只是提供了业主入住的空间，更重要的是通过楼盘的内外兼修在创造一种新的健康生活方式，打造真正意义的智能环保空间。,4,空气,新风系统,“,会呼吸的窗”把森林搬进室内，用清新的空气抚摸业主的笑脸。,应用范围：全部住宅,5,空气,变压式止逆烟道,有效防止油烟回流，健康烹调每一天。,应用范围：全部住宅,6,水流冲击时开,水流通过时闭,不反水、无异味,防害虫,空气,不锈钢双面密封地漏,细节同样决定居住质量。,应用范围：全部住宅,7,温度,外墙保温截面,断桥,加厚混凝土外墙,加厚保温层,流动空气层,干挂砖幕墙,外墙保温系统,每天让体表接受舒适的洗礼，节省计划也从此开始,应用范围：全部住宅,8,阳光,&,温度,6mm+12mm+6mmLOW-E,低辐射玻璃,室内冷热能量,100,投射热传输损失,40,太阳能热量,10,透射太阳能,65,室外环境,室内环境,LOW-E,镀银膜（内充氩气）低辐射保温玻璃，双向阻热,外窗系统,有效阻止室内外热交换，阻挡紫外线，让业主轻松拥有健康的阳光。,应用范围：全部住宅,9,水,水处理的革命,在园区建立节约型社区的典范，用最低的成本打造水韵味社区。,四种给水系统：冷水系统、热水系统、中水系统、直饮水系统,两套排水系统：废水系统、污水系统,应用范围：整个社区,10,社区节水计划正式展开，减少业主财富的不必要流失,水,按本项目规模，每月可节省灌溉费用,50008000,元,补充社区水景的水分蒸发,冲洗园林道路,节水率达到,35.3%,，每年每户节约水费约,100,元,$,11,声环境,噪音屏蔽系统,让业主的生活更宁静。,Alulux,卷帘,中空,low-e,玻璃,断热铝型材,噪音屏蔽系统,Alulux,卷帘应用范围：整个社区,12,声环境,马桶污水在同层向后排入隐蔽在墙体里的立管中，立管中双路排水，避免楼间噪音、无漏水、无串味,摒弃传统的水封弯头,不占用地下空间,应用范围：全部住宅,同层后排水技术,颠覆传统卫生间，让水流的噪音连同漏水和异味一起消失。,13,地下车库防水层,防混凝土裂缝渗露，抗腐蚀且能自动修复，保护业主车辆,其他,地下车库防水层,忠实保护业主的车不受地下车库渗漏威胁。,14,食物垃圾处理机,消除食物性垃圾对居住环境的二次污染,其他,食物性垃圾直接粉碎后随水流入化粪池,可消除,80,的生活垃圾,避免室内及小区蚊蝇污染、减轻家务负担、降低保洁费用,应用范围：全部住宅,食物垃圾处理机,消除食物垃圾对居住环境的二次污染，还给业主健康厨房。,15,生态灭蚊机,有效消除社区血吸性害虫,其他,应用范围：整个园林,食物垃圾处理机,有效消除社区血吸性害虫，让业主在园林中放心的徜徉。,16,高科技技术成本测算,高科技技术,价格,单位建筑面积价格,（元,/,平方米）,备注,新风系统,3050,元,/,平方米,变压式止逆烟道,10,元,/,平方米,不锈钢双封地漏,60,元,/,个,1,元,/,平方米,此价格为直径,63,毫米规格,外保温墙系统,85,元,/,平方米,中水、直饮水、雨水收集系统,10,元,/,平方米,中空镀膜,LOW-E,玻璃,650,元,/,平方米（窗面积）,100,元,/,平方米,镀膜按,150,元,/,平方米计算,断热铝材窗框,1500,元,/,平方米（窗面积）,250,元,/,平方米,世界顶级德国旭格,17,高科技技术成本测算,高科技技术,价格,单位建筑面积价格,（元,/,平方米）,备注,食物垃圾处理机,1060,元,/,户,10,元,/,平方米,住宅规格,地下车库防水层,50,元,/,平方米（车库地面）,11,元,/,平方米,包括材料费和人工费,生态灭蚊机,6000,元,/,台,0.76,元,/,平方米,按本项目规模需要,15,台,同层后排水系统,3500,元,/,个卫生间,55,元,/,平方米,住宅规格,以上高科技技术若全部采用则成本约为,600,元,/,平方米,18,住宅高科技技术深入研究,19,高科技,新风系统,能量回收,新鲜空气过滤系统,表面冷凝器,加热盘管,湿度调节器,新鲜空气进风口,新鲜空气与室内空气的冷能或热能的交换,过滤尘埃,表冷器在夏天的时候应用，里面通,7,摄氏度的冷水,降低新鲜空气温度,降低新鲜空气湿度,制冷和加热是分开的加热系统冬天时使用夏天时新鲜空气会直接穿过,运用自动传感器侦测新鲜空气内的温度与室外的空气温度，夏天除温，冬天加热,室内空气排风管道,当前最为先进的凯乐空调系统，新风取自扬尘不易到达的,80,米高空，地面送风，屋顶排风。每小时将,100,至,200,立方米,(,国家标准为,30,每小时立方米,),加热或除湿后的全新风以,每秒,0.3,米,的低缓速度注入室内，,无风感和和噪声,，使室内,相对湿度维持在,30,70,在屋顶实施,强制式机械抽风系统,，在各户的厨房及卫生间的管道排风口，因强制式抽风效能，使室内的热气与回风废气，强制由抽风口抽离，充分保障室内空气的新鲜，即使室内长久封闭或不开空调的季节，仍能避免不流通的异味和霉味。在各楼廊道及大堂，也有负风压抽风系统，保障公共空间空气清洁,20,厨房设新型变压式止逆烟道，使烟道不再窜烟、窜味。变压式止逆阀烟道排气量大，截面尺寸较小。通过改变烟道的截面形式和风帽结构，利用烟气流动的物理规律，使气流保持向上运动，保证建筑烟道口处风压为负压或在,0,压左右。,变压式止逆烟道,科技运用,21,不锈钢双封地漏系统,双密封不锈钢地漏,(,国际高标,GMP,认证,),，其水封深度远已超过国家标准，能比一般地漏高速排水外，漏水完毕后双密封盖可全封闭，保障没有异味，更利于消毒剂及一般清洁剂清洗，更能杜绝虫害与病毒的侵扰,双密封地漏很有特点：两个水封在水流冲击时同时打开；没有水流时，上面的水封自动盖住下面水封的水，防止反水碗中的存水挥发。同时，干湿分离也有助于提高卫浴空间的健康程度，,市场上的地漏一般按材料分为不锈钢地漏、,PVC,（聚氯乙稀）、全铜地漏，其中不锈钢材质最好,科技运用,22,外墙保温系统,采用欧洲标准四层外墙防护技术，总厚度,420,至,520,厘米,能严密阻止冷热辐射和传导,干挂幕墙起到,“,遮阳伞,”,的功能，保护外保温板不受雨雪侵蚀，可以抵挡辐射,外保温方式防止冷,/,热桥产生，优于内保温,流动空气层挥发保温板水汽，永久保持保温板的干燥及保温效果,传热系数低至,0.2,至,0.3,室内,室外,外墙保温截面,断桥,加厚混凝土外墙,加厚保温层,流动空气层,干挂砖幕墙,干挂幕墙,进气散热伸缩缝,空气层,外保温,混凝土层,干挂彩釉玻璃,断桥干挂龙骨架,Moma,外墙系统,科技运用,23,外窗系统,窗框,LOW-E,镀银膜低辐射保温玻璃辐射率从,0.84,降低到,0.04,至,0.12,，可,通过可见光,而,阻挡远红外线,(,人体所感受的热即是远红外线,),起到了更好的隔音与隔热的作用。独特的镀膜层,隔绝紫外线辐射,LOW-E,镀银膜（内充氩气）低辐射保温玻璃，双向阻热,窗框与窗洞之间采用美国欧文斯克宁保温板做隔热处理,世界顶级德国,SCH,CO,（旭格）断热铝合金窗框结构。,双面胶条咬口，窗框内、外铝皮之间有硬尼龙断热层,科技运用,24,水处理系统,科技运用,击博力虹式屋面雨水排放系统,进水,调节池,组合式生化处理设备,鼓风机,过滤器,消毒装置,回用,将洗浴、洗衣等生活用水回收，用于：,浇灌绿地,冲洗园区道路,洗车,补充人工湖蒸发掉的水分,中水处理示意图,传统的重力式雨水排放系统,雨水排放系统示意图,采用瑞士吉博力虹吸式屋面雨水排放系统,屋面雨水斗及高密度聚乙烯排水管道完全隔绝空气、只允许雨水进入,利用重力形成局部真空产生虹吸现象,比传统的雨水排放方式减少大量雨水斗和立管,不需要任何坡度快速彻底排清屋面积水,25,同层排水,又称之为墙排水，与传统的地排水不同，同层排水的管道布置方式，让排水支管不穿越楼板，在同楼层内连接到排水立管进行排放；,清洁卫生，便于打扫；,消除噪音；,卫生间用水设备提高灵活性；,安全高效；,节省空间；,同层排水系统,科技运用,26,科技运用,加拿大赛柏斯,XYPEX,地下车库防水,地下车库防水涂层,耐受强水压，可承受,1.5,1.9MPA,渗透结晶深度超凡，时间越长，结晶增长越深,永久的防水作用。涂层及掺合剂对于混凝土结构出现的,0.4,1mm,的裂缝遇水后有自我修复的能力，如果混凝土产生裂缝，遇到水又可以二次、三次,.,产生结晶，封堵裂缝,属无机物，不老化，与混凝土同寿命,施工完养护期后不怕穿刺及磕碰，而且膨胀系数与混凝土基本一致,抗各种化学物质的侵蚀，抗酸碱,pH,可达,2,12,，还抗辐射。,抗氧化、抗碳化、抗氯离子的危害。,可抑制碱骨料反应（,AAR,）。,可抗高低温，抗冻融循环可达,300,430,次。,能有效提高混凝土强度达,20,29%,。,可保护钢筋及金属埋件。,无毒、无公害，北京市卫生防疫站检测为,“,无毒级产品,”,。,它可用在迎水面和背水面；应用领域广泛；可在潮湿面上施工，也可和混凝土浇筑同步，故可缩短工期；涂层表面可以接受别的涂层；施工方法简便，混凝土基面上不须用界面剂、不需找平层、施工后也不须保护层，故省工、省料。,27,科技运用,生态灭蚊机,“,生态灭蚊机,”,（灭蚊磁场），此项技术经美国疾病控制中心及国防部实用验证，能消灭,4000,平米范围内的蚊子及其他吸血性昆虫，而对人体无任何伤害。该系统：,运用仿生学原理，模仿人类呼吸排出的二氧化碳、湿气及热，利用液化石油气经催化作用,产生极准确浓度的二氧化碳,，从而,吸引大量吸血蚊虫,并最终消灭,利用一种清洁、专利发明的,counterflow,技术，运用蚊虫飞行时的气体动力原理，能在呼出二氧化碳的同时，,真空吸捕大量的吸血蚊虫,，当他们飞近灭蚊磁场找猎物时，便会被真空器吸入蚊网，最后被封干致死。不使用任何杀虫剂或电蚊网。,24,小时不间断工作,，捕捉夜晚活动与白天活动的吸血昆虫，可以直接放置在蚊子繁殖和休息的地方。,能够大量吸引并,捕捉,会产卵的,雌蚊,自身发电，采用标准的的液化气供应能源，,无需任何电力,。,安全,&,无声,不使用杀虫剂，不释放任何对环境有害的气体。极其安静，没有任何噪音,智能化,环保节能,2,高科技住宅,以人为本,科技为先,住宅高科技的系统分类,安全防卫自动化系统,如住宅大门周围设有电视监测、微型摄像机、雷达、热感,器等，大门设门口机,(,夜光键盘,),、数字式编码按键和显,示、电控锁、红外探测器等。,文化娱乐自动化系统,如在起居室设有电视遥控、传真电话、录像机、收录机、,家庭影院、电脑等，它可以按主人兴趣要求去工作。,通讯自动化系统,如在家庭利用计算机、电视、寻呼机、计算机网络、家庭,图像显示设备及时接收处理各种语言、文字、图像信息，,室内环境自动化系统,散热恒温控制器，可以自动、精确地调正预设的室温；,新风系统，可以自动更换房间空气；,如使用雨水收,集、中水回用、水净化、外墙外保温、利用,太阳能等技术。,高科技住宅,3,红树西岸高科技案例,4,智能化,1,：连同,LG,、,HONEYWELL,、日讯及,CLIPSAL,，投资打造亚洲代表性的数字化社区,亚洲最大智能化社区智能化设施：,液晶触摸屏终端：韩国,/HOMEYWELL/HS-5000-G-T,家庭网关：韩国,/HOMEYWELL/HS-5000-G-W,浴室对讲分机：韩国,/HOMEYWELL/BathPhone,可视门口机：韩国,/HOMEYWELL/HC-6000,12,路智能继电器：澳大利亚,/CLIPSAL/L5512RVF,8,路智能继电器：澳大利亚,/CLIPSAL/L5508RVF,4,路智能调光器：澳大利亚,/CLIPSAL/L5504D2A,4,键,Neo,开关：澳大利亚,/CLIPSAL/E5054NL,8,键,Neo,开关：澳大利亚,/CLIPSAL/E5058NL,PC,界面：澳大利亚,/CLIPSAL/5500PC,8,键遥控器：澳大利亚,/CLIPSAL/E5038TX,室内红外线传感器：澳大利亚,/CLIPSAL/5751(WE),智能电锁：韩国,/IREVO/TG-smart,5,智能化,2,社区的物业管理、安防管,理、社区服务、家居生活全,方位实现智能化。,全部,1301,套单元中，其中,1000,多套单元交楼标准已全,部安装了“智慧家居”系,统，业主入住后可直接享,用，部分超大户型单元，业,主可以根据自己的需要，结,合个性化装修风格，选择不,同的“智慧家居”解决方,案，由,CNHOORAY,为业主,量身定做“智慧家居”系,统。,6,智能化,3,智能化设施：,全社区无线网络覆盖，尽享网络服务的便捷；,顶级家居综合布线技术：为未来的无限升级铺好基石；,随时随地与家人远程交流：红树西岸的网络视频系统，可让业主在世,界各地透过网络与家人交流,公共视频：可通过家里的可视终端观察小区的公共区域，照看家人和,私车；,可视对讲：访客记录功能，可存储,32,副画面，以记录访客图象；,可设定在家、外出和睡眠三种安防模式；,智能门禁识别系统，业主无需钥匙，可通过密码等方式打开大堂门,禁、控制电梯和,入户门；,智能电梯：通过,智能卡可识别业主身份,，使业主不用按键即可自动到,达所在楼层；,智能家电：由单一的产品功能加入,更多的生活资讯和娱乐情,调；,厨房电视：,可在准备晚餐时收看电视,节目或收听广播音乐，并可通过,厨房电视看见来,访者，并通过电视,上的按纽开门（选配）。,7,智能化,4,场景预设,/,用心情遥控家的风情,家中所有的灯光、窗帘、音响（背景音乐）、空调及选购的智能家电等均可预设为不同组合的室,内场景状态，例如：,夜间起床场景：通往洗手间的灯柔和的一路亮起；,会客场景：灯光明亮，空调自动调节；,家庭聚餐场景：灯光明亮音乐响起；,看电视场景：灯光柔和，窗帘关闭；,浪漫晚餐场景：餐厅灯光柔和，其他灯关闭。,操作自动化,/,随心而定的家居,墙上面板、手机、终端显示器、,PDA,、遥控器等都能成为控制家中电器的主脑。,五重安防,/,用智慧守护到每个细节,第一层防护：小区周边设置探测器和摄像头，紧急情况自动报警并录下现场画面，小区多个招援,按钮，可随时呼叫管家援助；,第二层防护：大堂门禁及大堂管家双重保护，拜访者只有经过户主的同意才能进入；,第三层防护：电梯管理系统自动呼叫电梯，自动到达住户居住的楼层，形成客户与楼层的一对一,进入；,第四层防护：每户配备智能门锁等形成特色安全保护；,第五层防护：户内安全防范系统设置红外探测器等一系列先进的户内报警系统,8,环保节能,1,采用由,low-E,玻璃组合而成,的中空产品，可,见,光可有效地透过膜系和玻璃，,肉眼看不见,的红,外线很大程度上被,膜系反射回去而不透过,玻,璃，既保持了室内明亮，又在一定,程,度上减少,了室内热负荷。中,空玻璃还,能有效降低噪音。,Window wall,系统由全球最大工程顾,问公司英国奥维纳（,ARUP,）引进，利,用大面积的玻璃，,由顶伸延到地，,把屋,内的整面墙,变成一,个大型的观景窗，形,成,270,景观无阻隔的纯净视觉效,果,。,环保节能,2,隔音楼板,/,阻隔垂直方向噪音,红树西岸采用美国陶式化学隔音,垫和挤塑板相结合的楼板隔音系,统使居住在红树西岸的业主可充,分享受前所未有的、完全不受干,扰的宁静生活空间。,户式中央冷暖空调,+,新风系统,新风系统：保证业主在完全封闭,窗户的情况下可以呼吸到室外空,气；,户式中央空调智能化控制：减少,室外机数量，户内入口上方设有,出风口，业主可以根据自己的需,求在回家之前通过远程控制预先,打开空调；,冷暖空调：解决近年来南方冬季,天气温度较低的,问题。,环,/,JUST RIGHT,热水循环,/,无需等,待,采用美国专利产品品牌,JUST,RIGHT,，保证水龙头随时打开就,有热水，无,需分秒等待。依靠,重,力和冷热水比重差,异进,行比较循,环,，节约能源、无须,动力、分户,设置。,同层侧向排水系统，避免直接,垂直排水带来的噪音,红树西岸排水系统采用了有,100,多年历史的瑞士上市公司,GEBERIT,公司的同层排水系统接,吉博力横排防臭地漏，这是目前,发达国家广泛采用的排水方式，,同楼层的排水支管与主排水支管,均不穿越楼板，在同楼层内连接,到主排水立管上，它从根本上解,决了卫生间的许多问题，尽可能,地避,开上下邻居排水,之间的互相,干扰。,9,环保节能,3,软化水装置,/,清除水中多余,钙、美离子,水中已清除多余,Ca,、,Mg,等,离子，保证水质不,伤皮肤,，,呵护健,康，同时毛巾等,织品,清洗后也可保持柔软。,不受天气影响,。,阳台隔栅,/,保护隐私 减少对,视,红树西岸外立面上的隔栅，,不只是装饰，还可,以有,效遮,挡阳,光，并减少,楼上楼下视,线,的干扰。,10,进水铜管,/,保障饮用水质量,采用美国,NIBICO,进水铜管，,保证用户饮用水的质量和进,水管的使用寿命。,每户避雷器,为每户配备的,避雷,器保障大,量户内电器系统安全运作，,檫窗机,/,保持玻璃幕墙的美,观,使用大型檫窗机，时时保持,外立面的清,洁,与美观；同时,可以搬,运大,件家具等物件。,基本数据,地价及规模,高科技成本,项目售价,同期区域内均价,7.8,亿元,3000,万美金,28000,元,/,均价,的,05,年上市价,格,9000,元,/,容积率,3.4,7.5,万占地,重金打造，,作为,核,心卖点之一,当前均价,32000,元,/,当前均价,25000-,30000,元,/,11,项目相关市场数据,以高科技博高价，远远超,过同期区域内均价水平，销售速度较慢,以,高科技,为,主要卖点，主打概念：“,上善生活,”,剩余,项目市场接受度低，销售速度慢：先期推,2,栋共,946,套,销售,2,年,还,余,81,套，项目整体销售率率,59%,，在深圳楼市快速增长的背景,下，显得销售速度缓慢。,以高科技博高价，远远超过同期区域内均价水平,案例借鉴总结：高科技高溢价当前国内的客户认,同度不高，单凭高科技无法支撑物业的高价值,“高品质、高价格、高规格营销”的明星楼盘，低销售速度的现实,劣势：,区域缺乏豪宅底蕴，,形成氛围,需要时,间,地段价值,低,，深圳湾,污染难以解决,优势：,高科技的大量,运,用,独一无二,的建筑设,计,地理位置优越,高科技以及其它优势不能超越项目先天的劣势，使得项目获得预,期的足够高价值支撑,案例借鉴结论：在中国高科技博得高溢价的形式还不能获得国,内客户的认可，市场接受度远低于预期。,12,13,三亚房地产市场高科技运用情况及本项目建议,市场实现情况,开盘时间,2006-12-21,蓄客时间,2,个月,销售情况,开盘当天成交,80,，,目前,尾盘,三亚度假物业一般不采用过多的高科技，汇丰国,际以高科技为卖点，未谋求溢价，但销售速度快,三亚楼盘多不以高科,技为卖点，仅,满足安全,系统的要,求；,汇丰国际,以高科,技为,主要,卖点，未,谋求更高,的溢价水平，,但是销售,速度较,好，相同价,位情,况下极具性价比；,汇丰国际以太阳能光,伏技术的运,用成,为三亚,高科技度假项目,的代表,太阳能光伏,技术的运用,1000,万元成本,太阳能热水,供应系统,太阳能光伏,发电与建筑,一体化系统,新风,系统,14,项目均,价,4000,元,/,城区度假,楼盘均价,水平,4000,元,/,高科技的运用是三亚城区项目汇丰国际的重要卖点,三亚度假楼盘高科技运用的分析,特 性,度假楼盘的业主,不长期居住在楼,盘,内，高科,技,大量采用方便居家,生,活，对度假房产购买者吸引,力不大,三亚度假物业基本不以高科技,为卖点,市 场,汇丰国际以成功,的在三亚,市场,竖立起高科,技楼盘的形象，,提,高了高科技,进入门,槛,后入者难以用较低代价突,破汇丰国际高科技形象,本项目建议：不以高科技为本项目主要卖点，坚持低密度稀,缺园林度假项目形象，但是可以适当采用自动安防系统保证,业主最关注的安全性，为项目形象加分。,15,16,Thank you!,